Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-34089/25-150-252

г. Москва

9 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 9 октября 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мироваровым М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "ПЕТРО И ФАРМ" (191186, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ПР-КТ НЕВСКИЙ, Д. 22-24, ЛИТЕР А, ПОМЕЩ. 198-Н ОФИС № 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.05.2020, ИНН: 

<

***>) в лице ООО "АГАСТОН ИНВЕСТ" (125009, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, ПЕР КАЛАШНЫЙ, Д. 12, СТР. 3, ПОМЕЩ. 25, КОМ. 25, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.08.2021, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о расторжении договора аренды с правом выкупа от 01.12.2020, обязании освободить имущество,

по встречному исковому заявлению ИП ФИО1

к ООО "ПЕТРО И ФАРМ"

о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

...>,

третьи лица: ЗАО "ОЗЕЛЕНЕНИЕ" (125239, Г.МОСКВА, ПЕР. СТАРОКОПТЕВСКИЙ, Д.5А, СТР.3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2002, ИНН: 

<

***>), СОСП по г. Москве ГМУ ФССП России (115230, 

<

...>), ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПЕТРО И ФАРМ" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды с правом выкупа от 01.12.2020, обязании освободить имущество, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 13.05.2025 принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление ИП ФИО1 к ООО "ПЕТРО И ФАРМ" о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

...>.

Протокольным определением от 11.09.2025 судом принят отказ от иска ООО "ПЕТРО И ФАРМ" к ЗАО "ОЗЕЛЕНЕНИЕ", в порядке ст. 49 АПК РФ.

От третьего лица ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ 26.08.2025 поступили письменные пояснения по спору, которые суд приобщил к материалам дела.

От ИП ФИО1 поступили два ходатайства об отложении судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца представил возражения на отзыв, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, по доводам отзыва на встречный иск, против удовлетворения заявленных ответчиком ходатайств об отложении судебного заседания возражал.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из приведенной нормы права следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда.

Суд, рассмотрев заявленные ходатайства об отложении судебного заседания, не находит оснований для их удовлетворения, поскольку заявленные доводы не являются препятствием для рассмотрения данного дела, в связи с чем, руководствуясь частью 5 статьи 158 АПК РФ, суд отказал в удовлетворении ходатайств об отложении судебного заседания, на что указано в протокольном определении от 11.09.2025.

Судебное заседание проведено в порядке ст.ст. 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие ИП ФИО1 и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителя ООО "ПЕТРО И ФАРМ", оценив представленные доказательства в их совокупности, считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование исковых требований, на основании решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-116166/2020, вступившего в законную силу 12.08.2021, удовлетворены частично исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО "ОЗЕЛЕНЕНИЕ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.06.2003 № М-09-510743, на основании решения суда выдан исполнительный лист от 25.02.2022 серии  ФС№ 039611848, возбуждено исполнительное производство от 20.06.2022 № 67738/22/98077-ИП в отношении ЗАО "ОЗЕЛЕНЕНИЕ".

В ходе исполнительного производства, судебным приставом исполнителем наложен арест на имущество ЗАО "ОЗЕЛЕНЕНИЕ" - нежилое зданияобщей площадью 94,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, (кадастровый номер 77:09:0003012:1025).

Указанное нежилое здание передано на реализацию, согласно Федеральному закону № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и продано путем организации публичных торгов.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2024 № 86/24-01/24/т право собственности на указанное здание перешло на ООО "ПЕТРО И ФАРМ" 20.09.2024 по результатам публичных торгов.

На момент выкупа с публичных торгов нежилого здания и заключения договора купли-продажи недвижимого имущества здание не было обременено правами третьих лиц.

Впоследствии ООО "ПЕТРО И ФАРМ" установлено, что нежилое здание фактически передано во владение и пользование ИП ФИО1 на основании договора аренды с правом выкупа от 01.12.2020.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик использует имущество, не соответствующее его назначению. Фактическое использование нежилого здания, а именно для постоянного проживания ответчика и иных неустановленных лиц, является существенным нарушением условий договора.

Согласно сведениям, из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание общей площадью 94,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0003012:1025 по функциональному назначению является нежилым.

Истец пролагает, что фактическое пользование недвижимым имуществом не соответствует назначению имущества, указанное нарушение арендатора накладывает на собственника имущества риски привлечения к административной и гражданской ответственности в части нарушения земельного, градостроительного законодательства РФ.

Согласно условиям договора аренды, заключенным между ЗАО «ОЗЕЛЕНЕНИЕ» и ИП ФИО1 арендодатель обязуется предоставлять арендатору коммунальные услуги, самостоятельно и за свой счет оплачивать все коммунальные платежи, содержать в рабочем состоянии приборы учета коммунальных ресурсов и иные приборы, технические средства, нести ответственность за их работоспособность. В том числе производить капитальный и текущий ремонт здания и инженерных коммуникаций, технических средств, (п.п. 2.1.2, 2.1.3 договора).

В связи с тем, что в доступе нового собственника в спорное здание и на территорию ответчиком отказано, у истца отсутствовала возможность исполнить обязательства, принятые предыдущим собственником недвижимости для проверки работоспособности приборов учета, и иных приборов, и технических средств, обеспечивающих нормальную эксплуатацию объекта аренды.

Истец ссылается на то, что ИП ФИО1 самостоятельно незаконно подключилась к неустановленным электрическим сетям, через которые осуществляет питание электроэнергией объект недвижимости. Приборы учета в нежилом здании не установлены, осуществить проверку сетей и работоспособности истцу не представляется возможным, регистрация приборов учета в эксплуатирующих организациях не проведена, не санкционирована.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статье 450 ГК РФ указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Как следует из пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствие со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 3.1, 3.5  договора, размер арендной платы составляет 840 000 руб. в год из расчета оплаты аренды денежными средствами 70 000 руб. в месяц. Условиями договора предусмотрено, что арендатор вправе внести в любое время арендную плату расчетного месяца.

В соответствие с п. 3.6 договора, размер, порядок, вид внесения арендной платы не подлежит изменению в одностороннем порядке, только по соглашению сторон в письменном виде.

В связи с тем, что арендатор, узнав о смене собственника на арендованное спорное нежилое здание, не предоставил документы, подтверждающие исполнение договора в части обязательств по оплате арендных платежей и отказа нового собственника исполнять обязательство по продаже недвижимого имущество, которое было принято, но не исполнено длительное время бывшим собственником, за арендатором образовалась задолженность по оплате арендных платежей. Направленное арендатором уведомление о внесении денежных средств в депозит нотариуса в качестве оплаты выкупной стоимости объекта недвижимости не подтверждают надлежащее исполнение обязательств арендатора по оплате аренды. Кроме того, денежная сумма, перечисленная на депозит нотариуса в размере 390 178,07 руб. признается самим арендатором как сумма выкупа, а не аренды, указанная сумма не покрывает весь период пользования нежилым помещением с даты смены собственника спорного объекта – 20.09.2024, согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН. Поскольку арендатор не осуществлял платежи за пользование недвижимым имуществом, на его стороне образовалась задолженность за период с 20.09.2024 по 13.05.2025.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации                        (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.п. 3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исходя из общих принципов и смысла арендных правоотношений, внесение арендной платы за арендованное имущество является главной обязанностью арендатора, так как правовая природа аренды есть предоставление имущества во временное владение и пользование за плату.

В совокупности обстоятельств, изложенных выше, за арендатором сохраняется необходимость совершения всех разумных и достаточных мер для исполнения основной обязанности перед арендодателем по внесению арендой платы за пользование имуществом, независимо от споров сторон о принадлежности объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421, статья 422 Кодекса).

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ регламентировано, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу положения статьи 617 ГК РФ договор аренды обладает свойством следования - обязательства сторон сохраняются в неизменном виде при смене субъектного состава на стороне арендодателя ввиду перехода права собственности (иного вещного права) на предмет аренды.

Следовательно, с момента перехода права собственности на предмет аренды обязательства сторон сохраняются в прежнем виде.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В рассматриваемом случае, договор, заключенный между ЗАО "ОЗЕЛЕНЕНИЕ" и ИП ФИО1 содержит условия, ущемляющие сторону арендодателя, которые не соответствуют общим принципа экономической целесообразности, обычаям делового оборота, а также принципам справедливости, соразмерности, нарушает баланс экономических интересов стороны арендодателя.

Договор аренды с правом выкупа от 01.12.2020 является не только как обременение объекта приобретенного истцом недвижимого имущества, но и создает для него обязательства продать объект аренды, по цене, которая не была согласована и установлена собственником, что нарушает права нового собственника на приобретенную им вещь.

Пунктом 5.1 предусмотрено, что договор заключен сроком на 363 календарных дня, что составляет 11,9 месяцев.

Согласно пункту 5.7 договора, по окончании срока действия договора и при выполнении всех его условий арендатором, договор автоматически пролонгируется на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон не уведомит вторую сторону о его прекращении, направив соответствующее уведомление по почте России либо вручив уведомление нарочно под расписку за 10 (десять) календарных дней до истечения срока действия договора. В случае пролонгации акт приема-передачи здания от арендодателя арендатору не составляется.

Суд учитывает что арендатор более четырех лет не воспользовался своим правом на выкуп недвижимого имущества, срок аренды, арендные платежи и выкупная стоимость не соответствуют характеру краткосрочных арендных правоотношений.

Поскольку указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, истец, как добросовестный приобретатель объекта недвижимого имущества на публичных торгах, не мог быть осведомлен о наличии обременения в виде аренды недвижимости с правом выкупа, в связи с чем в данном случае не подлежат применению положения ст. 617 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, обязательства, вытекающие из заключенного договора аренды по продаже объекта недвижимости у нового собственника не возникли, при этом обязательства по оплате арендных платежей за арендатором сохраняются за весь период фактического пользования имуществом.

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы составляет 840 000 руб. за 363 календарных дня, что составляет 100% арендной платы за указанный временной период.

Согласно положению раздела 3 договора, арендная плата вносится в виде оказания юридических услуг арендатором, из стоимости оказанных услуг в счет арендного платежа засчитывается сумма, равная арендной плате, предусмотренной п. 3.1 договора. В случае невозможности оказания услуг арендатор вносит денежную сумму в размере 70 000 руб. в месяц.

Согласно п. 1.1.2 договора об оказании юридических услуг от 01.12.2020 № ЮУ-01/12/2020, ИП ФИО1 представляла интересы Общества в рамках функционирования имущественного комплекса – спорного нежилого здания.

По общему правилу, закрепленному ст. 780 ГК РФ, исполнитель должен оказывать заказчику услуги лично. Это связано с тем, что отношения заказчика и исполнителя нередко носят доверительный характер. Взаимоотношения сторон по договору аренды при смене собственника предмета аренда, как стороны договора, не переходят на новое лицо, так как личностный характер отношений утрачивается.

Представленные ответчиком документы не могут объективно подтверждать фактическое оказание услуг и оплату тем самым (зачет) арендных платежей – надлежащее исполнение обязательств арендатора по оплате аренды.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться в виде предоставления арендатором определенных услуг, однако все формулировки договора аренды из раздела 3, так же, как и предоставленные акты и зачеты не позволяют определить ни конкретный перечень (виды), ни объем услуг, ни сроки (период) в течение которого должны оказываться услуги, ни наименований услуг и условия их оказания, ни четкое количество услуг и соответствие услуг установленному и согласованному качеству и результату услуг. Какие-либо критерии, позволяющие определить, что указанные услуги оказывались надлежащим образом именно в рамках обязательств по договору аренды в материалы дела не представлены. Также в материалах дела отсутствуют технические задания, переписка сторон в рамках рассмотрения споров, согласования технических заданий на дату оказанных услуг, протоколы согласования вида и стоимости юридических услуг, в связи с чем отсутствует возможность определить, какие именно консультации правового характера оказывались ответчиком, какой документооборот был произведен, объем работ, определение стоимости оказываемых услуг.

Таким образом, указанные услуги, их результат и качество, не определены заранее и не позволяют сделать вывод о стоимостном выражении, применительно к подлежащей внесению арендной плате.

Поскольку новому собственнику арендатор услуг не оказывал, сроки внесения арендной платы по договору нарушил более чем на 7 месяцев, указанное является существенным нарушением договора аренды, и основанием для расторжения договора аренды с правом выкупа от 01.12.2020.

Учитывая допущенные ответчиком нарушение условий договора аренды с правом выкупа от 01.12.2020, суд признает данные нарушения существенными, в связи с чем требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, требование об обязании ответчика в течение 7 (семи) календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по данному делу освободить нежилое здание, площадью 94,5 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0003012:1025, расположенное по адресу: 

<

...>, и возвратить указанное имущество ООО "ПЕТРО И ФАРМ" также подлежит удовлетворению.

По встречному иску.

Как следует из материалов дела, встречные исковые требования мотивированы тем, что в отношении спорного объекта недвижимого имущества нежилого здания по адресу: 

<

...>, был заключен договор аренды с правом выкупа от 01.12.2020.

Выкупная цена здания составляем 9 000 000 (девять миллионов) руб. (п. 4.1 договора). Оплата выкупной стоимости и аренды осуществлялась за счет оказания юридических услуг арендатором арендодателю.

Истец по встречному иску полагает, что на дату регистрации права собственности за новым собственником, право арендатора по выкупу нежилого здания исполнено, в связи с чем арендатор воспользовался своим правом на выкуп нежилого здания из аренды и остаток денежных средств внес в депозит нотариуса. В связи с тем, что при смене собственника арендные отношения сохраняются (ст. 617 ГК РФ) и с учетом всех обстоятельств новый собственник обязан исполнить обязательства, предусмотренные договором аренды – зарегистрировать переход права собственности на ИП ФИО1 на спорное нежилое здание.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в суд с требованием о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

...>.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Требование о признании права предъявляется управомоченным лицом при неопределенности правовой ситуации, наличии сомнений в принадлежности спорного права указанному субъекту. Предметом иска о признании права является лишь констатация факта принадлежности субъекту ранее возникшего вещного права на имущество. Таким образом, иском о признании права может быть осуществлена защита уже возникшего права, оспариваемого другими лицами.

Согласно пункту 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 постановления Пленума № 10/22).

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права на недвижимое имущество может быть удовлетворен, если истец владеет спорным имуществом и представит доказательства возникновения у него соответствующего права.

ИП ФИО1 не обладала правом собственности на спорное имущество до вступления Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при этом заключение договора аренды с правом выкупа не является основанием для признания права собственности.

Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Истец по встречному иску не является собственником объекта недвижимости, в подтверждении права которого направлено требование. Таким образом, заявление такого требования является ненадлежащим способом защиты права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700).

Кроме того, согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Согласно указанным разъяснениям, на незарегистрированный договор аренды не распространяется право следования, и смена собственника арендованной недвижимости является законным основанием для изменения или расторжения такого договора.

На основании изложенного, оснований для регистрации права собственности и обязанности зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание у истца по встречному исковому заявлению не имеется.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, сложившуюся судебную практику по рассматриваемому вопросу суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для признания права собственности.

Судом рассмотрены все доводы истца по встречному иску, однако они не могут являться основанием для удовлетворения встречных исковых требований, так как не подтверждены доказательствами, основаны на неверном толковании норм права, противоречат материалам дела и фактическим обстоятельствам.

При указанных обстоятельствах, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 - 310, 330 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилого здания с правом выкупа от 01.12.2020, заключенный между ЗАО "ОЗЕЛЕНЕНИЕ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Обязать ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в течение 7 (семи) календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по данному делу освободить нежилое здание, площадью 94,5 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0003012:1025, расположенное по адресу: 

<

...>, и возвратить указанное имущество ООО "ПЕТРО И ФАРМ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ООО "ПЕТРО И ФАРМ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. (пятьдесят тысяч рублей).

Возвратить ООО "ПЕТРО И ФАРМ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере              285 415 руб. (двести восемьдесят пять тысяч четыреста пятнадцать рублей), уплаченную по платежному поручению от 17.02.2025 № 2.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                                А.Э. Михайлова