Дело №А43-36496/2021

23 августа 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Захаровой Т.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Международная Олимпийская Академия Спорта" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.01.2022 по делу  № А43-36496/2021, 

по иску открытого акционерного общества "Международная Олимпийская Академия Спорта" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г Кстово, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Кстово, 

об оспаривании извещения об изменении размера арендной платы по договору аренды,

при участии представителей: от ответчика – ФИО2 по доверенности от 28.10.2021 №15/638 сроком на 1 год, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 12-731 от 21.12.2002;

установил.

Открытое акционерное общество "Международная Олимпийская Академия Спорта" (далее по тексту - истец, ОАО "Международная Олимпийская Академия Спорта", ОАО "МОАС") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской к области к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области (далее по тексту - КУМИ Кстовского муниципального района Нижегородской области, Комитет) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об оспаривании извещения о размере арендной платы за пользование земельным участком по договору от 10.07.2001 № к0938 от 27.10.2021.

Решением от 20.01.2022 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Международная Олимпийская Академия Спорта" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что  перерасчет арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №к 0938 нарушает принципы определения арендной платы, установленные 

Постановление

м Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582. 

Заявитель считает, что увеличение арендной платы в виду повышения кадастровой стоимости земельного участка не должно распространяться на период 2021 года с учетом принципов определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, которые в свою очередь являются общеобязательными.

Представитель Комитета в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого судебного акта в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Кстовского района Нижегородской области (арендодатель) и АНО "Всемирная Академия Самбо" (арендатор, в настоящее время ОАО "Международная Олимпийская Академия Спорта") заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.07.2001 № к0938, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды без права выкупа земельный участок на 49 лет, с кадастровым номером 52:25:010715:01, площадью 58 041кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании решения Земского Собрания Кстовского района от 06.01.2001 № 149 стороны 01.01.2002 внесли изменения в договор, согласно которому арендодателем выступает КУМИ Кстовского района.

Согласно п. 2.1. договора аренды, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи решениями Законодательного собрания Нижегородской области, Земского собраний Кстовского района, иными нормативными актами централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы, льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением арендатора.

Согласно решению ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" от 15.09.2021 № УРС-52/2021/002809 "Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости" кадастровая стоимость земельного участка составила 68 045 000 руб.

В соответствии с решением городской Думы города Кстово Нижегородской области от 01.07.2021 № 672 "О внесении изменений в решение городской Думы города Кстово от 25.12.2015 № 680, от 25.12.2015 № 681 значение коэффициента дифференциации по договору аренды с 01.09.2021 составляет 0,03.

28.11.2021 ОАО "МОАС" получено извещение о размере арендной платы за пользование земельным участком по договору от 10.07.2001 № к0938 от 27.10.2021, согласно которому арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.08.2021 составила 3 331 483 руб. 08 коп. (в год), 277 623 руб. 59 коп. (в месяц); за период с 01.09.2021 по 31.12.2021 составила 333 148 руб. 32 коп. (в год), 27 762 руб. 36 коп. (в месяц).

Полагая, что применение с 2021 для расчета арендной платы кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, установленной на основании решения ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" от 15.09.2021 № УРС-52/2021/002809, противоречит пункту 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, о правилах определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, применив положения статей 24.18, 24.19, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ,  22, 22.1 Федерального закона от 31.07.2020 №269-ФЗ, с учетом постановления Правительства Нижегородской области от 08.10.2020 №837, пришел к выводу о применении кадастровой стоимости в размере 68 045 000 руб. при расчете арендной платы за спорный земельный участок с 01.01.2021.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - "ГК РФ") сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка в соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить Арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В то же время в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

При этом дополнительного изменения договора не требуется. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В рассматриваемом случае указанный договор аренды заключен 10.07.2001, то есть до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001).

В связи с этим, при рассмотрении настоящего дела подлежат выяснению вопросы о том, предоставлено ли арендодателю договором аренды право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, было ли сделано арендодателем соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы и получено ли оно арендатором. 

Проанализировав условия договора аренды (пункт 2.1. договора),  суд первой инстанции, пришел к верному выводу, что  стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем и связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, кадастровой стоимости, а следовательно, что арендная плата по договору является регулируемой.

Однако суд первой инстанции не учел, что для применения указанного механизма изменения арендной платы необходимо обязательное уведомление арендодателя и получения его арендатором.

Таким образом, до получения арендатором уведомления об изменении арендной платы, у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы в измененном размере.

В связи с чем, размер арендной платы за спорный земельный участок, рассчитанный с учетом кадастровой стоимости в размере 68 045 000 руб., подлежит  применению с момента получения истцом уведомления о соответствующем изменении - 28.10.2021.

Обратный подход противоречит и нарушает принцип предсказуемости расчета арендной платой, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558 и др., и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, расчет арендной платы по договору производится в соответствии Методикой расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 02 июня 2006 года № 186 (далее - Методика №186).

Согласно пункту 3.2. указанной Методики (в редакции, действовавшей на момент направления извещения о размере арендной платы от 27.10.2021),  размер арендной платы в случае, указанном в подпункте "б" пункта 3.1 настоящей Методики, рассчитывается по формуле:

А = КСЗ x Кви x Кд x Ки x ПК,

где:

А - годовой размер арендной платы, руб.;

КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кви - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков, рассчитываемый от кадастровой стоимости земли для данного вида разрешенного использования в соответствии с принятой при проведении ГКОЗ классификацией. Величина Кви определяется исходя из среднего уровня действующей величины арендной платы для данного вида разрешенного использования земельных участков на территории Нижегородской области;

Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида разрешенного использования земельного участка;

Ки - коэффициент индексации. Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области (далее - среднегодовой индекс потребительских цен);

ПК - понижающий коэффициент для отдельных случаев, установленных настоящей Методикой.         

Согласно п. 3.3 вышеуказанного Постановления Арендная плата подлежит перерасчету в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, определенном федеральным законодательством.

Индекс потребительских цен используется в качестве одного из важнейших показателей, характеризующих инфляционные процессы в стране.

Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области (далее также среднегодовой индекс потребительских цен).

Из оспариваемого извещения усматривается, что ответчиком при расчете арендной платы с 01.01.2021  одновременно применена и новая кадастровая стоимость, полученная на основании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 15.09.2021 №УРС-52/2021/002809 «Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости», и коэффициент индексации на 2021 год- 2,72.

Решением Нижегородского областного суда от 16.06.2021 по делу №3а-289/2021 признаны недействующими с момента вступления решения в законную силу пункты 3.2. и 3.3. Методики №186, в той мере, в которой указанные нормы позволяют применять коэффициент индексации (Ки), индексацию без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер платы.

Так, согласно вышеуказанному решению, само по себе применение коэффициента индексации (Ки), значение которого ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области, при расчете арендной платы за земельные участки федеральному законодательству не противоречит, поскольку представляет собой объективно необходимый элемент для определения размера арендной платы с учетом принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы и позволяет скорректировать ее размер исходя из инфляционных процессов и изменения уровня потребительских цен, включая цены на рынке объектов недвижимости.

Вместе с тем, Нижегородский областной суд указал, что предусмотренный пунктами 3.2. и 3.3. постановления Правительства Нижегородской области от 02.06.2016 № 186 порядок расчета размера платы за земельные участки не учитывает дату определения и дату начала применения кадастровой стоимости земельных участков, исходя из которой определяется размер данной платы.

В соответствии с указанным порядком коэффициент индексации (Ки) подлежит применению в любом случае, вне зависимости от даты определения кадастровой стоимости и даты начала применения результатов определения (пересмотра) кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в то время как применение этого коэффициента за год, по состоянию на который установлена кадастровая стоимость земельного участка, целям индексации отвечать не будет.

Исходя из изложенного, оспариваемые положения Методики №186, в той мере, в которой указанные нормы позволяют применять коэффициент индексации (Ки), индексацию без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, не отвечают основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

С учетом вышеизложенного, учитывая, что изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка произошло в 2021 году, коэффициент индексации в год изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не подлежит применению.

При этом судом отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости применения измененной кадастровой стоимости спорного земельного участка с 01.01.2022, как основанный на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Постановлением Правительства Нижегородской области от 8 октября 2020 года N 837 в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ установлено, что применение на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ.

В ответе на вопрос № 4 Разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике, Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, указано следующее.

Как следует из ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Из решения ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" от 15.09.2021 № УРС-52/2021/002809 "Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости" следует, что кадастровая стоимость земельного участка составила 68 045 000 руб. и определена на основании отчета об оценки №52-07 2021 от 28.07.2021 по состоянию на 28.07.2021. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает исковые требования ОАО "МОАС" о признании недействительным извещения Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области от 27.10.2021 о размере арендной платы за пользование земельным участком по договору от 10.07.2001 № к0938 в части применения кадастровой стоимости земельного участка 52:25:0010715:1259 в размере 68 045 000 руб. с 01.01.2021 по 27.10.2021 и применения коэффициэнта индексации 2,72 с 01.01.2021 по 31.12.2021подлежащими удовлетворению.

Таким образом, решение суда первой инстанции, подлежит отмене на основании пунктов 3,  4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с неправильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Нижегородской области от 20.01.2022 по делу  № А43-36496/2021 отменить.

Исковые требования открытого акционерного общества "Международная Олимпийская Академия Спорта" удовлетворить.

Признать недействительным извещение Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области от 27.10.2021 о размере арендной платы за пользование земельным участком по договору от 10.07.2001 № к0938 в части применения кадастровой стоимости земельного участка 52:25:0010715:1259 в размере 68 045 000 руб. с 01.01.2021 по 27.10.2021 и применения коэффициэнта индексации 2,72 с 01.01.2021 по 31.12.2021.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области  в пользу открытого акционерного общества "Международная Олимпийская Академия Спорта"  расходы по государственной пошлине в размере 6000 руб. за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

 

Судьи

Т.А. Захарова

Н.В. Устинова