Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-15118/2024-ГК

Дело № А40-174609/23

город Москва

25 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В., 

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А., 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП ФИО1 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2024 

по делу № А40-174609/23 

по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>) 

к ООО «ЭКСКЛЮЗИВ СЕРВИС» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо: ГБУ города Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании неосновательного обогащения и процентов 

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 лично (паспорт), ФИО2 по устному ходатайству  ИП ФИО1,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.10.2023, ФИО4 по доверенности от 30.10.2023,

от третьего лица: не явился, извещен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Эксклюзив Сервис» о взыскании неосновательного обогащения по договору купли-продажи от 07.04.2022 № 3 в размере 1 378 209 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2022 по 31.07.2023 в размере 144 900 руб. 82 коп., с начислением процентов на сумму основного долга за период с 01.08.2023 по дату фактического исполнения ответчиком обязательства по оплате долга; по договору купли-продажи от 26.12.2022 № 9 в размере 1 846 905 руб. 54 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2023 по 31.07.2023 в размере 58 847 руб. 98 коп., с начислением процентов на сумму основного долга за период с 01.08.2023 по дату фактического исполнения ответчиком обязательства по оплате долга; по договору от 21.04.2022 № 3-У в размере 32 307 руб. 24 коп., по договору от 21.04.2022 № 3-А в размере 12 637 руб. 33 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.09.2022 по 31.07.2023 в размере 1544 руб. 61 коп., с начислением процентов на сумму основного долга за период с 01.08.2023 по дату фактического исполнения ответчиком обязательства по оплате долга.

Определением от 09.11.2023 суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГБУ города Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации».

Решением от 05.02.2024 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и удовлетворить иск в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда истец и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, иск удовлетворить.

Представители ответчика возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие третьего лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что ИП ФИО1 (Покупатель) и ООО «Эксклюзив Сервис» (Продавец) заключили Договор купли-продажи нежилого помещения № 3 от 07.04.2022 на помещение с кадастровым номером 77:09:0004023:2414 общей площадью 43,3 кв.м, находящееся на 1 (Первом) этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене 9 783 028 руб. и Договор купли-продажи нежилого помещения № 9 от 26.12.2022 на помещение с кадастровым номером 77:09:0004023:2411 общей площадью 30,7 кв.м, находящееся на 1 (Первом) этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене 7 000 000 руб.

Истец оплатил Ответчику стоимость переданных помещений в полном объёме, что подтверждается квитанциями об оплате.

21.04.2022  Истец и Ответчик заключили Агентский договор № 3-А и Договор оказания услуг № 3-У. По условиям данных договоров Ответчик оказывает Истцу услуги по обеспечению функционирования спорных помещений, мест общего пользования и инженерных систем.

Стоимость таких услуг зависит от площади переданных помещений (п. 2.1. Агентского договора и п. 5.1. Договора оказания услуг).

Истец оплачивал стоимость услуг Ответчика по Агентскому договору и Договору об оказании услуг, исходя из указанных в Договорах купли-продажи площадей помещений, что подтверждается платёжными поручениями.

После исполнения Договоров купли-продажи Истец выявил, что площади переданных Ответчиком помещений фактически отличаются от площадей, согласованных Сторонами. Истец полагает, что в нарушение п. п. 1.1. и 1.2. Договоров купли-продажи Ответчик передал Истцу помещения, параметры которых не соответствуют условиям Договоров купли-продажи и сведениям ЕГРН.

23.05.2023 МосгорБТИ осуществило обмер спорных помещений. Согласно составленной МосгорБТИ экспликации, площадь помещений не соответствует указанным в Договорах купли-продажи параметрам:

 

Договор

Площадь согласно Договорам, кв.м.

Фактическая площадь, кв.м.

Разница, кв м.

№3 от 07.04.2022

43,3

37,2

6Д

№9 от 26.12.2022

30,7

22,6

8Д

 

В связи с несоответствием площади помещений согласованным параметрам, Истец полагает, что с его стороны в адрес Ответчика имеет место переплата по всем вышеуказанным договорам в общей сумме 3 270 059,71 руб.

По мнению истца, данные денежные средства составляют разницу в оплате стоимости указанных в договорах и фактических площадях рассматриваемых помещений.

Истец считает, что в связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком обязательств по передаче недвижимого имущества в рамках Договоров купли-продажи, 3 270 059,71 руб., излишне уплаченных Истцом в рамках рассматриваемых договоров, являются неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ) и Истец вправе требовать от Ответчика уплаты 3 270 059,71 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 205 303,41 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, за каждый день просрочки за период с 01.08.2023 по дату фактической оплаты.

Согласно доводам Истца, Ответчик должен был узнать о переплате в момент получения от Истца соответствующих денежных средств. Добросовестный собственник объекта недвижимого имущества осуществляет кадастровый учёт принадлежащего ему имущества и поддерживает его в надлежащем состоянии. Ответчик знал или должен был знать о размере фактической площади своих помещений и несоответствии содержавшихся в ЕГРН сведений о данных помещениях, поскольку Ответчик является управляющей компанией в отношении рассматриваемых помещений и осуществляет управление и техническое обслуживание.

23.06.2023 Истец направил Ответчику требование о возврате указанной суммы переплаты.

11.07.2023 Ответчик получил указанное требование, но оставил его без удовлетворения.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

07.04.2022 г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли - продажи нежилого помещения №3 (Договор №3).

Согласно п. 1.1. Договора №3, Продавец (ООО «Эксклюзив Сервис») обязался передать в собственность Покупателя (ФИО1), а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями Договора нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0004023:2414 площадью 43,3 кв.м., находящееся на 1 (первом) этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Пунктом 1.2. Договора №3 предусмотрено, что помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи №16/7/133 от 16.11.2016 г., Решения о разделе от 27.12.2021 г., что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 18.01.2022 г., запись регистрации №77:09:0004023:2414-77/051/2022-1.

Перед заключением договора Покупателем был произведен осмотр Помещения с целью выявления недостатков Помещения или несоответствия Помещения предполагаемой цели использования. Покупатель признал характеристики и состояние Помещения удовлетворительными. Помещение обеспечено электропитанием с разрешенной присоединяемой мощностью 9 кВт (пункт 1.5 Договора №3)

В п.п. 2, 3 и 5 акта приема-передачи нежилого помещения от 28.04.2022 г. к договору купли-продажи нежилого помещения №3 от 07.04.2022 года указано, что недостатков в помещении не установлено, помещение полностью пригодно к использованию для целей предпринимательской деятельности, предусмотренной действующим законодательством, финансовых и иных претензий по Договору и помещению Стороны по отношению друг к другу не имеют.

Из выписки ЕГРН №КУВИ-001/2023-248455772 от 02.11.2023 года, представленной в судебном заседании 09.10.2023 г., следует, что площадь помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2414 составляет 43,3 кв.м, как и при заключении договора №3 от 07.04.2022 г. (том 2, л.д. 26-28).

26.12.2022 между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №9 (Договор №9), согласно которому Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями Договора нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0004023:2411 общей площадью 30,7 кв.м., находящееся на 1 (первом) этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>. (п. 1.1. Договора №9)

Пунктом 1.5 Договора №9 предусмотрено, что перед заключением Договора Покупателем был произведен осмотр Помещения с целью выявления недостатков Помещения или несоответствия Помещения предполагаемой цели использования. Покупатель признал характеристики и состояние Помещения удовлетворительными. Помещение обеспечено электропитанием с разрешенной присоединяемой мощностью 55 кВт.

Из п.п. 2, 3 и 5 акта приема-передачи нежилого помещения от 06.02.2023г. к договору купли-продажи нежилого помещения №9 от 26.12.2022 года, следует, что недостатков в помещении не установлено, помещение полностью пригодно к использованию для целей предпринимательской деятельности, предусмотренной действующим законодательством, финансовых и иных претензий по Договору и помещению Стороны по отношению друг к другу не имеют.

Согласно выписке из ЕГРН №КУВИ-001/2023-248453133 от 02.11.2023, площадь помещения 77:09:0004023:2411 составляет 30,7 кв.м., что соответствует площади при заключении договора №9 (том 2, л.д. 30-32).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Таким образом, основная обязанность продавца - передача покупателю товара, предусмотренного договором и надлежащего качества.

Исполнение Ответчиком обязанности по передаче Истцу нежилых помещений и принятие помещений истцом без замечаний подтверждается актами приема-передачи от 28.04.2022 г. и от 06.02.2023 г.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, содержание которого раскрыто в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участники гражданского оборота (граждане и юридические лица) самостоятельно решают вопрос о заключении договора, свободны в выборе вида заключаемого договора и контрагента. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Помимо заключения договора, предусмотренного законодательством, стороны могут заключить договор, не предусмотренный законодательством (непоименованный договор), а также договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор).

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Суд соглашается с доводами Ответчика о том, что цена договоров определена сторонами не за единицу площади помещения, а в твердой денежной сумме, то есть за указанную сумму в Договоре №3 и №9 Истцу передавался объект недвижимости в общем, и в случае, если сведения о площади в ЕГРН Росреестра были иные, стоимость объектов не изменились.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Так же, согласно п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ и п. 3 ст. 555 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Однако, в договорах купли-продажи № 3 и № 9 указана цена за помещение, а не за его квадратный метр, таким образом, довод Истца о наличии переплаты за помещения, исходя из их площади, не может быть принят судом.

Спорные помещения были осмотрены Истцом до заключения договоров, и данный факт не оспаривается Истцом.

Ответчик действовал добросовестно, и, передавая Истцу помещения по Договорам купли-продажи нежилого помещения № 3 и № 9, указал характеристики помещений, имеющиеся в ЕГРН, которые актуальны на 02.11.2023 года.

Истец, приобретая спорные помещения, осуществил их смотр и, как следует из актов приема-передачи, никаких замечаний к продавцу не имел, техническую документацию не запрашивал, в связи с чем, требования Истца к Ответчику не обоснованы.

В силу пункта 7 Обзора судебной практики ВС РФ №2 от 17.07.2019, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельства, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Ответчик оказывает Истцу услуги по абонентским договорам, стоимость услуг рассчитывается, исходя из площади помещений, указанной в ЕГРН. Поскольку площадь спорных помещений с даты их передачи Истцу и по настоящее время в ЕГРН не изменилась, произведенный Истцом перерасчет коммунальных услуг и требование о взыскании неосновательного обогащения являются незаконными.

Таким образом, доводы Истца о неосновательном обогащении Ответчика не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела, на что справедливо указал суд в решении.

Доводы подателя апелляционной жалобы об обратном основаны на переоценке представленных в дело доказательств. Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права. 

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции  по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2024 по делу № А40-174609/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                     Б.В. Стешан

 

 

Судьи:                                                                                                           В.В. Валюшкина

 

 

Т.В. Захарова