ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело №  А62-7534/2016

Резолютивная часть постановления объявлена     19.01.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме     26.01.2018

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи Тучковой О.Г., судей Токаревой М.В., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – администрации города Смоленска – ФИО2 (доверенность от 25.12.2017 № 1/2044-исх), от ответчика – департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области – ФИО3 (доверенность от 25.12.2017 № 44), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис» – ФИО4 (доверенность от 01.12.2017), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Амега» – ФИО5 (доверенность от 09.01.2018), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис», департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.09.2017 по делу № А62-7534/2016 (судья Соловьева А.В.),   установил следующее.

Администрация города Смоленска (далее – истец, администарция)  обратилась в арбитражный суд  с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис», обществу с ограниченной ответственностью «Амега» (правопреемник ООО «ТД «Кредо») с требованием о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис» на здание котельной площадью 15 кв. м с кадастровым номером: 67:27:0031004:429,  расположенное по адресу: 

<

...>.

Истец также просил признать недействительным договор  купли-продажи от 20.10.2014, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и обществом с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис», земельного участка с кадастровым номером: 67:27:0031004:119, площадью 720 кв. м, на котором расположен вышеуказанный объект.

По заявлению истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Смоленской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Определением суда от 08.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – Департамент).

Протокольным определением от 18.01.2017 по ходатайству истца на основании части 6 статьи 45 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                        (далее – АПК РФ) Департамент привлечен к участию в деле в качестве соответчика.    

Протокольным определением от 14.02.2017 по ходатайству истца ООО «Амега» исключено из состава ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Протокольным определением от 14.02.2017 судом по ходатайству ООО «СмолСтройСервис» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО6

Решением суда исковые требования удовлетворены.

В апелляционных жалобах  заявители просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Судом установлено, что в соответствии с решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 администрация города Смоленска является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

Ранее в соответствии с Законом Смоленской области от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» с 01.04.2007 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляла администрация Смоленской области, уполномоченным органом которой являлся Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (постановление администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 690).

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 02.08.2012 № 1286 «О предварительном согласовании ООО «ТД «Кредо» места размещения объекта капитального строительства» ООО «ТД «Кредо» согласовано место размещения объекта капительного строительства – административного здания производственной мастерской.

В связи с этим был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119  по адресу                         

<

...>, назначение: земли населенных пунктов, для строительства административного здания производственной мастерской.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО «ТД «Кредо» заключен договор аренды от 13.08.2012 № 1584/з указанного земельного участка для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования – строительства административного здания производственной мастерской. Земельный участок предоставлен арендатору сроком до 13.08.2015 (пункт 2.1 договора).  

Договор аренды земельного участка от 23.08.2014 № 1584/з расторгнут по соглашению сторон 20.10.2014.

Из материалов дела также усматривается, что по заявлению ООО «ТД «Кредо» от 19.09.2014 на основании Декларации об объекте недвижимого имущества была произведена государственная регистрация права собственности указанного общества на здание котельной площадью 15 кв. м, назначение нежилое, расположенное по адресу:                 

<

...>, о чем 22.09.2014 в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним внесена запись регистрации № 67-67-01/296/2014-861.   

В связи с заключением между ООО «ТД «Кредо» и ООО «СмолСтройСервис» договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 30.09.2014 в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним 06.10.2014 внесена регистрационная запись № 67-67-01/3019/2014-193 о праве собственности покупателя ООО «СмолСтройСервис» на здание котельной площадью                  15 кв. м,  расположенное по адресу: 

<

...>. 

ООО «СмолСтройСервис» на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) 14.10.2014 обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области с заявлением о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером  67:27:0031004:119 площадью 720 кв. м по адресу 

<

...>, под зданием котельной, принадлежащей обществу на праве собственности.

Между Департаментом и ООО «СмолСтройСервис» 20.10.2014  заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, на основании которого произведена государственная регистрация права собственности ООО «СмолСтройСервис» на земельный участок, о чем 23.10.2014 в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним внесена регистрационная запись № 67-67-01/332/2014-411.

Обращаясь  в арбитражный суд с иском, администрация города Смоленска указала на то, что здание котельной не является объектом недвижимого имущества, имея функцию вспомогательного назначения по отношению к основному зданию, которое до настоящего времени на земельном участке не построено. Поскольку такой объект не является отдельным объектом гражданского оборота, право собственности на такой вспомогательный объект не подлежало государственной регистрации отдельно от основного объекта, для которого оно создано или до регистрации права собственности на основной самостоятельный объект.

Также истец ссылается на создание ООО «ТД «Кредо» и оформление права собственности на объект как на объект недвижимого имущества в обход положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующего порядок получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того указывает, что здание котельной не обладает признаками, присущими объекту недвижимого имущества, представляет собой сооружение из легкосборных конструкций, установленное на монолитную бетонную плиту, которая расположена непосредственно на поверхности земли, при отсутствии заглублений в грунт (письмо Департамента госстройнадзора Смоленской области от 29.10.2014 № 3556), в связи с этим полагает, что право собственности на объект не подлежало государственной регистрации.

В связи с тем, что здание котельной согласно позиции истца не является объектом недвижимости,  оснований для предоставления ООО «СмолСтройСервис» в собственность  земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:119 не имелось, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи данного земельного участка является недействительным.   

Указывая на отсутствие каких-либо оснований у ООО «СмолСтройСервис» для приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером  67:27:0031004:119, а также на то, что регистрация права собственности ООО «СмолСтройСервис» на здание котельной как на объект недвижимого имущества препятствует администрации как уполномоченному органу в реализации правомочий собственника в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, посягает на публичные интересы, администрация города Смоленска обратилась с настоящим иском в  арбитражный суд.  

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты права, который подлежит применению, когда нарушенное право не может быть защищено посредством специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.

Целью заявленного администрацией города Смоленска требования о признании права собственности на здание котельной отсутствующим является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, является движимым имуществом.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО «СмолСтройСервис» в жалобах ссылаются на то, что администрацией города Смоленска не доказано какие именно права администрации города Смоленска нарушены и, что удовлетворенные исковые требования могут привести к восстановлению прав. А также считают, что у администрации города Смоленска отсутствует субъективное право для оспаривания сделки.

Апелляционный суд отклоняет указанные доводы жалоб на основании следующего.

В соответствии с решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 администрация города Смоленска является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска. Ранее в соответствии с Законом Смоленской области от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» с 01.04.2007 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляла администрация Смоленской области, уполномоченным органом которой являлся Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (постановление администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 690).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/2014, наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии с ЗК РФ.

Поскольку основанием заявленного требования являются обстоятельства государственной регистрации права на объект, не обладающий соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права публичного собственника земельного участка, интересы которого представляет администрация города Смоленска, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последней имеющихся у нее правомочий (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2016 по делу № 306-ЭС15-20155, № А12-43767/2014).

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания указанных норм следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства относятся акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, удостоверяющий возможность эксплуатации капитального строения.

Как указывалось ранее, приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 02.08.2012 № 1286 ООО «ТД «Кредо» согласовано место размещения объекта капительного строительства – административного здания производственной мастерской на земельном участке площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119  по адресу 

<

...>, назначение: земли населенных пунктов, для строительства административного здания производственной мастерской.

Согласно представленному ООО «ТД «Кредо» в Департамент Технико-экономическому обоснованию «О возможности размещения объекта «административное здание» для расположенного рядом предприятия (здание производственной мастерской) по адресу: 

<

...>, составленному ООО ПСФ «Дизайн-Проект» (т.4 л.д. 23-29), строительство объекта будет осуществляться путем возведения двухэтажного, монолитного строительства, с площадью застройки 511,5 кв. м, из современных строительных материалов, с большой площадью тонированного стекла витражных фасадов и крышных фонарей. В здании планируется основной вход с пандусом. Фундаменты монолитные, стены из блоков с последующей облицовкой декоративной плиткой.  На участке планируется входная площадка, запасной выход, контейнерная площадка, гостевая парковка под навесом.

Как указано в приведенном документе, предоставление  данного земельного участка под строительство объекта «административное здание» возможно при расположении проектируемого объекта согласно «Схеме планировочной организации земельного участка».

Из предоставленной в Департамент Схемы планировочной организации земельного участка (т. 4, л. д. 29) не усматривается строительство на указанном земельном участке помимо административного здания производственной мастерской иного объекта – здания котельной.  

Материалами дела также подтверждается, что 13.08.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО «ТД «Кредо» заключен договор аренды № 1584/з указанного земельного участка.

Согласно условиям договора земельный участок предоставлен ООО «ТД «Кредо» для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования – строительства административного здания производственной мастерской, которое должно было быть завершено до 13.08.2015 (пункт 2.1 договора).  

Доказательства того, что земельный участок предоставлялся для строительства объекта коммунальной инфраструктуры – здания котельной материалы дела не содержат.

Из материалов регистрационного дела (т. 3, л. д. 1-41) усматривается, что первичная регистрация права собственности на здание котельной как на объект недвижимости была осуществлена за ООО «ТД «Кредо» на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 19.09.2014.

Между тем, в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для регистрации права на вновь созданный объект (как первичного права) могло являться разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку именно оно представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно подпунктам 2, 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), а также строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (т.е. объектов, обслуживающих основной объект капитального характера и являющихся его принадлежностью).

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначается для обслуживания другой, главой вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Таким образом, главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи, отличающиеся тем, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 6 Разъяснений по применению Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»).

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции было установлено, что основного здания, построенного с соблюдением установленного порядка, по отношению к которому спорный объект выполнял бы вспомогательную функцию, на земельном участке не имеется – строительство административного здания производственной мастерской на земельном участке, предоставленном Департаментом для этих целей, не произведено.

В отсутствие основного объекта невозможно осуществление строительства вспомогательного объекта.

Разрешения на строительство котельной, как самостоятельного объекта, не выдавалось.

Как уже указывалось выше, строительство спорного объекта осуществлялось на земельном участке, не отведенном для этих целей.

С заявлением о выдаче разрешения на строительство  административного здания производственной мастерской ООО «СмолСтройСервис» обратилось в администрацию города Смоленска только 11.11.2016, т. е. спустя два года после государственной регистрации права собственности на здание котельной. ООО «ТД «Кредо» с заявлением о выдаче разрешения на строительство данного объекта не обращалось, разрешение обществу не выдавалось.

Документы о выдаче разрешения на постройку объекта – здания котельной, а также документы, свидетельствующие о создании объекта как капитального сооружения (недвижимости) в установленном законом порядке отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

С учетом пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации по смыслу приведенной нормы  регистрация права собственности на объект на основании заполненной декларации возможна только в случае, если объект не имеет самостоятельного назначения, а по существу является принадлежностью к главной (основной) вещи, предназначен для ее обслуживания.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается отсутствие на спорном земельном участке иного построенного объекта, который мог выполнять функцию главной (основной) вещи по отношению к зданию котельной. 

Таким образом, осуществление строительства капитального объекта, на чем настаивает ООО «СмолСтройСервис», в отсутствие разрешения на строительство, свидетельствует о самовольности такого объекта в силу статьи 222 ГК РФ и в соответствии с пунктом 2 данной статьи лицо не приобретает на нее право собственности, за исключением признания права собственности на такой объект в судебном порядке.

При таких обстоятельствах право собственности на объект здание котельной не подлежало государственной регистрации, в связи с этим суд области пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на указанный объект отсутствующим.

Ссылка ООО «СмолСтройСервис» в жалобе на то, что судом первой инстанции в тексте судебного акта не определено, является ли здание котельной движимым либо недвижимым и что судом не дана оценка экспертному заключению                                                № 07.ЭЗ.001/05.05.2017, согласно которому эксперт пришел к выводу окапитальности котельной, отклоняются апелляционным судом в силу следующего.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими Федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие фактов основания иска и иных фактов, включенных в пределы доказывания.

В качестве доказательств согласно АПК РФ допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Доказательства в арбитражном процессе должны обладать свойствами относимости и допустимости. Относимость доказательств представляет собой требование о наличии логической связи между доказательством и доказываемым фактом, включенным в пределы доказывания.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476 по делу № А27-18141/2014).

В данном случае, разрешая настоящее дело в части отнесения имущества котельной к объекту недвижимости суд первой инстанции исходил из оснований закона, позволяющих отнести это имуществу к объекту недвижимости,  не исходя из его природных свойств.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что котельная с кадастровым номером 67:27:0031004:429 не может быть отнесена к объекту недвижимости, поскольку возведена на земельном участке, неотведенном для этих целей, без получения разрешительной документации в установленном законом порядке. В связи с этим выводы о природных свойствах этого объекта, изложенные в экспертном заключении № 07.ЭЗ.001/05.05.2017, правового значения не имеют, т.к. не опровергают вышеизложенные обстоятельства.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы по делу. 

Суд первой инстанции при вынесении решения исходил из имеющихся в деле доказательств и дал полную правовую оценку доводам сторон, в связи с этим проведение экспертизы правомерно посчитал нецелесообразным.

Кроме того, при выполнении экспертизы эксперт ФИО7 в своем экспертном заключении   №   07.ЭЗ.001/05.05.2017   прямо   указал,   что   действующее законодательство   не   дает   четкого   определения   понятия   недвижимого имущества  Согласно полученных экспертом выводам котельная с кадастровым номером 67:27:0031004:429 не соответствует ряду признаков, позволяющих отнести ее к объектам недвижимости (таблица № 13 на стр. 24 заключения). 

Администрация города Смоленска обратилась также с требованием о признании недействительным договора  купли-продажи от 20.10.2014 земельного участка с кадастровым номером: 67:27:0031004:119, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и обществом с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис».

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 03.10.2004 № 123-ФЗ) предусмотрено, что исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Доказательства наличия на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке объекта недвижимого имущества - административного здания производственной мастерской, для строительства которого земельный участок первоначально предоставлялся в аренду, в материалы дела не представлено.

Возведение на земельном участке только вспомогательного объекта  не влечет возникновения у ООО «СмолСтройСервис» права на приобретение в собственность земельного участка площадью 720 кв. м в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

В апелляционной жалобе Департамент указывает, что при осуществлении процедуры выкупа земельного участка площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119 ответчиком - ООО «СмолСтройСервис» были представлены все необходимые документы, предусмотренные ст. 36 ЗК РФ и приказом Минэкономразвития от 13.09.2011 № 475, связи с этим оснований не доверять представленным документам не было снований.

Однако апеллянтом не учтено, что земельный участок площадью 720 кв. м               с кадастровым номером 67:27:0031004:119 был сформирован, поставлен на кадастровый учет и предоставлен в аренду ООО «Торговый дом Кредо» для цели строительства административного здания производственной мастерской.

При этом, ООО «СмолСтройСервис» обратилось с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119 под зданием котельной площадью 15 кв. м, которое оформлено как объект вспомогательного назначения, для эксплуатации которого земельный участок сформирован не был.

Осуществляя надлежащим образом полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности и действуя разумно и осмотрительно Департамент должен был провести проверку по факту создания на земельном участке площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119 объекта недвижимости площадью 15 кв. м, под который земельный участок не формировался и не выделялся, в частности, путем запроса сведений в Росреестре о переходе прав собственности на здание котельной и содержании правоустанавливающего документа, на основании которого была осуществлена регистрация права собственности ООО «Торговый дом Кредо».

В соответствии с п. 2 приказа Минэкономразвития от 13.09.2011 № 475, на который ссылается апеллянт, выписки из ЕГРП о правах заявителя на земельный участок и строения, расположенные на них, орган, осуществляющий распоряжение земельными участками, запрашивает и получает самостоятельно, в связи с этим Департамент имел реальную возможность провести проверку по факту создания объекта недвижимости на земельном участке, который формировался и выделялся для строительства иного объекта, а также определить наличия права заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Департамент, ссылаясь на п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015№ 25, указывает в апелляционной жалобе, что у истца отсутствует субъективное право на оспаривание сделки (купли-продажи земельного участка).

Однако в ходе рассмотрения данного дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031004:119 отсутствует здание, строение или сооружение под которым, в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ, возможно предоставление земельного участка в собственность.

При таких обстоятельствах основания для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:119 в порядке статьи 36 ЗК РФ у ответчика – ООО «СмолСтройСервис» отсутствовали.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи от 20.10.2014 № 467 совершен с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, указанные сделки в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

Учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи затрагивает интересы неопределенного круга лиц, то истец обладает субъективным правом на обращение в суд с требованием о его оспаривании.

С учетом изложенного договор купли-продажи земельного участка обоснованно признан судом области недействительной сделкой как совершенной с нарушением статьи 36 ЗК РФ, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 ГК РФ).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2014 суд первой инстанции правомерно обязал ООО «СмолСтройСервис» возвратить земельный участок, а Департамент – обществу с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис»  104  296 руб. 32  коп., перечисленные во исполнение условий договора.     

Довод жалобы о наличии оснований для прекращения производства по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ отклоняется апелляционным судом как несостоятельный, так как в рамках дела № А62-1671/2013 рассматривались требования иного лица ОАО «Промтехмонтаж», основания заявленных требований, определяющих предмет доказывания по делу, также не идентичен по сравнению с рассматриваемым спором. 

Доводы жалоб не опровергают выводы суда, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Определением от 13.12.2017 по ходатайству ООО «Амега»  об обеспечении доказательств по делу, апелляционный  суд принял обеспечительные меры до рассмотрения дела № А62-7534/2016 в суде апелляционной инстанции.

Согласно части 3 статьи 72 АПК РФ  обеспечение доказательств производится арбитражным судом по правилам, установленным для обеспечения иска.

Поскольку дело № А62-7534/2016 судом апелляционной инстанции рассмотрено, обеспечительные меры, принятые определением от 13.12.2017, подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 96, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.09.2017 по делу № А62-7534/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 по делу № А62-7534/2016, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         О.Г. Тучкова

                         М.В. Токарева

                         Л.А. Капустина