Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: кaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград

Дело №

А21-6686/2021

«11»

декабря

2023 года 

 

Резолютивная часть решения объявлена 29.11.2023, полный текст решения изготовлен 11.12.2023.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Шанько О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к ООО «Менделеев»

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности

 и по встречному иску ООО «Менделеев»

к ИП ФИО2

о взыскании  стоимости удерживаемого имущества и отделимых улучшений, переплаты по арендной плате

 

при участии: от истца – ФИО3 дов., паспорт

от ответчика – ФИО4 дов., паспорт 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 Оглы (далее – ИП ФИО5) (ОГРНИП 31739292600042830) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Менделеев» (далее – ООО «Менделеев», Общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и, уточнив исковые требования (ходатайство о дополнении исковых требований от 24.11.2023), просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 13/04/20 от 13.04.2020, заключенный между ИП ФИО5 и ООО «Менделеев» и выселить Общество из занимаемого помещения по адресу : 

<

...>, 1 этаж, помещение 9 ( кадастровый номер 39:15:1325056640); взыскать с ООО «Менделеев» в пользу ИП ФИО5 задолженность по арендной плате за период с апреля 2021 года по 19 ноября 2021 года в сумме 640 306 руб. 66 коп.; проценты запользование чужими денежными средствами в размере 138 428 руб. 95 коп.; задолженность по возмещению коммунальных услуг в размере 76 130,78 руб., из которых 27 846, 79 руб. - компенсация коммунальных услуг, 48 284,73 руб. - оплата потребленной электроэнергии.

Определением суда от 12.07.2021 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Менделеев»  (с учетом  уточненных требований, принятых определением суда от 25.10.2023) о взыскании с ИП ФИО5 в пользу ООО «Менделеев» 1 021 879 руб., в том числе 963 222 руб. стоимость имущества и отделимых улучшений, 58 657 руб. переплаты по арендной плате.

В судебном заседании представитель ИП ФИО5 доводы иска, с учетом уточненных требований, поддержал в полном объеме; с требованиями ООО «Менделеев» не согласился, поддержал доводы отзыва.

Представитель ООО «Менделеев» доводы встречного иска поддержал в полном объеме, в удовлетворении требований ИП ФИО5 просил отказать по мотивам, изложенным в отзывах на заявленные требования.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.

13.04.2020 между ИП ФИО5 (Арендодатель) и ООО «Менделеев» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 13/04/20 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 96,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Помещение предоставляется Арендатору для точки общественного питания (п. 1.3 договора).

Пунктом 8.1 договора установлено, что договор аренды заключается на неопределенный срок и начинает свое действие с даты подписания настоящего договора сторонами. Если одна из сторон желает прекратить отношения по настоящему договору, то она обязана направить письменное уведомление другой стороне о желании прекратить настоящий договор аренды, по истечении 3 месяцев с момента получения стороной уведомления, договор будет считаться прекращенным.

Согласно п. 10.2 договора по требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке с момента направления уведомления Арендатору в случаях, когда Арендатор: 1) пользуется помещением с существенным нарушением условий договора, использует помещение не по назначению, указанному в п. 1.3 настоящего  договора,  2)  Арендатор своими действиями ухудшает состояние помещения и (или) производит перепланировку, реконструкцию, перестройку, текущий, косметический или капитальный ремонт без получения предварительного согласия от Арендодателя либо не осуществляет текущий, косметический или капитальный ремонт помещения по письменному указанию Арендодателя. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, предварительно письменно уведомив об этом Арендатора за 30 календарных дней (п. 1.2 договора).

Исковые требования ИП ФИО5 основаны на положениях ст.ст. 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что Общество самовольно, без получения предварительного письменного согласия Арендодателя, произвело перепланировку помещения; длительное время не производит оплату коммунальных услуг на содержание помещения, тем самым нарушив условия договора.

29.04.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды в связи с  неисполнением Арендатором обязательств по договору.

Так как арендуемое помещение не было возвращено, ИП ФИО5 инициировал настоящий иск в арбитражный суд.

Истец просит расторгнуть договор аренды; взыскать с ООО «Менделеев»:  задолженность по арендной плате за период с апреля 2021 года по 19 ноября 2021 в сумме 640 306 руб. 66 коп. (обеспечительный платеж в размере 98 600 руб. зачтен истцом при исчислении задолженности);  138 428 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с 13.04.2021 по 23.11.2023, с дальнейшим начислением процентов по день фактического исполнения обязательств; 76 130 руб. 78 коп. задолженность  во возмещению коммунальных услуг, из которых 27 846 руб. 05 коп. компенсация коммунальных услуг и 48 284 руб. 73 коп. оплата потребленной электроэнергии.

В свою очередь, ООО «Менделеев» ссылаясь на то, что договор аренды был заключен на неопределенный срок, с момента заключения договора Общество не нарушило условий договора, инициировало встречный иск в арбитражный суд.

ООО «Менделеев» просит взыскать с ИП ФИО5  963 222  руб. стоимость имущества и оборудования, удерживаемого истцом и стоимость отделимых улучшений а также 58 657 руб. переплаты по арендной плате.

 Оценив представленные в материалы дела доказательства, как того требует ст. 71 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО5 исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Как указано выше, основанием для досрочного расторжения договора послужила перепланировка ответчиком помещения, которая не была согласована с Арендодателем и возникшая задолженность по коммунальным услугам и задолженность по арендной плате за апрель 2021 года.

Указанные доводы ИП ФИО5 не нашли в ходе судебного разбирательства своего подтверждения.

Так в материалах дела имеется письмо от 01.10.2020 за подписью директора ООО «Менделеев» ФИО6 (том 4 л.д. 99) с просьбой согласовать проект  по приточно - вытяжной системе по составленному проекту, по сметному расчету к договору от 23.04.2020 между ООО «Менделеев» и ИП ФИО7. На указанном письме имеется резолюция «согласовано» 01.10.2020 и стоит подпись ФИО5

В процессе рассмотрения настоящего иска ФИО5 заявил о  фальсификации доказательств, а именно указанного письма, акта от 15.06.2021 об ограничении поставок электроэнергии, акта от 16.06.2921, ходатайствовал о назначении судебной технической экспертизы.

Суд не стал проверять заявление о фальсификации доказательств, как того требует ст. 161 АПК РФ, поскольку оно направлено на затягивание судебного разбирательства (рассмотрение дела неоднократно откладывалось в связи принятием судом уточненных требований, а также для ознакомления с поступившими доказательствами). 

Факт согласования перепланировки по приточно-вытяжной  системе подтверждает также и положительная резолюция ФИО5 на рабочей документации вентиляции в кафе по ул. 9 апреля в г. Калининграде ( том 7 материалов дела (оригиналы документов).

Согласно п 4.6 договора коммунальные платежи подлежат возмещению Арендатором в течение 5 календарных дней после получения от Арендодателя соответствующего счета на оплату, с обязательным приложением копий документов, подтверждающих расходы по соответствующему виду коммунальных услуг.

Не представлены истцом в материалы дела и доказательства, что  ООО «Менделеев» систематически не  производил оплату коммунальных услуг на содержание помещения. 

Требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за период с апреля 2021 по 19.11.2021 не основано на законе, так как  уведомление  об освобождении помещения Общество получило 12.03.2021, соответственно согласно п. 8.1 договор будет считаться прекращенным 13.06.2021.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска  ИП ФИО5 у суда не имеется.

В свою очередь, встречный иск ООО «Менделеев» следует удовлетворить, поскольку имущество Общества и отделимые улучшения на общую сумму 963 222 руб. удерживаются ИА ФИО5 в связи с существующей, по его мнению, задолженностью Общества по арендной плате и коммунальным платежам.

Согласно статье 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано на наличие у арендодателя права на удержание принадлежащего арендатору имущества, оставшегося в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Даны разъяснения, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании, при том, что возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Также следует отметить, что по смыслу ст.ст. 359, 360, п. 2 ст. 348 ГК РФ в их взаимосвязи при удержании хранителем должен соблюдаться принцип соразмерности между стоимостью удерживаемых предметов и размером неисполненного обязательства по уплате задолженности в установленный срок.

Поскольку в ходе судебного разбирательства довод ИП ФИО5  о наличии задолженности по арендной плате и  коммунальным платежам не нашел своего подтверждения, оснований для удержания ИП ФИО5  имущества и произведенных Обществом отделимых улучшений не имеется.

В соответствии с п.2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества,  не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В своем последнем отзыве на встречный иск ИП ФИО5 указывает, что он произвел оценку удерживаемого имущества по состоянию на 04.08.2023 и его стоимость составляет 184 700 руб..

Однако материалами дела подтверждается, что имущество и оборудование, приобреталось ООО «Менделеев» в период с апреля 2020 года по май 2021 года по иной стоимости, а именно в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие что стоимость  удерживаемого имущества и отделимых улучшений составляет 963 222 руб..

Указанная сумма подлежит взысканию с ИП ФИО5 в пользу Общества на основании ст. 15, ст. 623 ГК РФ.

Так как за период с 01.04.2020 по  14.06.2021 Общество должно было оплачивать арендную плату и коммунальные услуги, с учетом полученных ИП ФИО5 от ООО «Менделеев» и генерального директора Общества ФИО6  денежных средств, за Арендодателем образовалась переплата в размере  58 657 руб. которая подлежит взысканию в пользу Арендатора на основании ст.1102 ГК РФ.

При таких обстоятельствах встречный иск ООО «Менделеев» является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП ФИО2 оставить без удовлетворения. 

Встречный иск ООО «Менделеев» удовлетворить. Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ООО «Менделеев» 1 021 879 руб., из которых 963 222 руб. стоимость имущества и отделимых улучшений, 58 657 руб. переплата по арендной плате.

Взыскать с ИП ФИО2  в доход федерального бюджета 23 219 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. 

 

Судья

О.А. Шанько 

 

(подпись, фамилия)