ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 10АП-13252/2021

г. Москва

29 июля 2021 года

Дело № А41-49888/20

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2021 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Люберцы Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 04.05.2021 по делу № А41-49888/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области: ФИО2 (по доверенности от 28.01.2021);

общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-Строительная Копания «РИТОН»: ФИО3 (по доверенности от 28.01.2021).

 

Администрация городского округа Люберцы Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-Строительная Копания «РИТОН» (далее - ООО «РСК «РИТОН», общество, ответчик), в котором просит:

1. взыскать с ООО «РСК «РИТОН» задолженность по договору аренды земельного участка от 27.09.2017 № 46/17 в сумме 92 722 руб. 50 коп. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 и пени в сумме 1781 руб. 84 коп. за период с 16.06.2020 по 17.07.2020;

2. расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.09.2017 № 46/17;

3. признать отсутствующим право собственности ответчика в отношении нестационарного объекта с кадастровым номером 50:22:0010109:36950, площадью 25,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Люберцы, мкр-6й;

4. обязать ООО «РСК «РИТОН» освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:74 и передать его по акту приема-передачи администрации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее также – третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.05.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что ответчиком в течение длительного времени не выполнялось обязательство по оплате арендных платежей. Настаивает на том, что спорное строение, расположенное на земельном участке, не является объектом недвижимого имущества. 

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, что между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2017 № 46/17.

Пункт 1.1 договора устанавливает, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, площадью 2500 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0010109:74, относящийся к категории «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «для размещения объекта строительства КБО», с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: обл. Московская, р-н Люберецкий, г.Люберцы, мкр. 6-й. корпус 34.

Пунктом 1.2 договора определено, что на земельном участке имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий арендатору на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права запись регистрации от 14.09.2017 №50:22:0010109:36950-50/022/2017-1.

Участок передается арендодателем и принимается арендатором в аренду на 3 года с момента заключения настоящего договора (пункт 2.1 договора).

Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам, что является основанием для расторжения договора, а также считая, что право собственности на объект зарегистрировано необоснованно ввиду того, что объект не является объектом недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Спорные отношения сторон возникли из указанного выше договора аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Возражений по размеру арендной платы по договору ответчиком не представлены.

Истцом также заявлено требование о взыскании спорной неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения платы по договору в виде пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

За нарушение срока оплаты арендной платы истцом начислены спорные пени.

Между тем, возражая против исковых требований, ответчик указал, что иск был предъявлен администрацией в момент, когда у ООО «РСК «РИТОН» уже отсутствовала непогашенная задолженность по договору. Данные о платежах и отсутствии задолженности были предоставлены в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области в период согласования относительно пролонгации договора аренды, а именно 04.08.2020.

04 августа 2020 года ответчиком были исполнены обязательства по внесению арендной платы и пени (платежные документы: от 04.08.2020 на сумму 93 000 руб., от 04.08.2020 на сумму 93 000 руб., от 04.08.2020 на сумму 96 000 руб., от 02.10.2020 на сумму 92 722 руб. 50 коп., 02.10.2020 на сумму 7915 руб. 06 коп.). По итогам урегулирования сложившейся ситуации стороны пришли к соглашению об отсутствии претензий администрации к арендатору и пролонгации действующего договора. 

Соглашением № 434с/20 от 23.09.2020 (после обращения администрации в суд) о внесении изменений в договор аренды № 46/17 от 27.09.2017, заключенным между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области и ООО «РСК «РИТОН», договор аренды земельного участка продлен сроком на 3 года с 28.09.2020 (т. 2 л.д. 41).

Соответственно, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании задолженности по договору аренды и пени.

Податель жалобы считает, что материалами дела доказана обоснованность требования о расторжении договора, указывает, что ответчиком в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей, что подтверждается вступившими в силу решениями судов по делам № № А41-5195/2020 и А41-35339/2020.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:              1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;                                                   2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.?

Между тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Требование о расторжении договора аренды заявлено в связи с наличием у ответчика задолженности по договору.

Однако, до вынесения решения по настоящему иску и до подачи иска в суд задолженность по арендной плате и пени, в том числе, установленная иными судебными актами, погашена ответчиком.

Кроме того, следует отметить, что на земельном участке ответчиком возведено здание, право собственности ответчика на вышеуказанное здание зарегистрировано в ЕГРН.

На основании изложенного, исходя из обстоятельств настоящего спора, в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, отказано также правомерно.

Истец также просил признать отсутствующим право собственности ответчика в отношении нестационарного объекта с кадастровым номером 50:22:0010109:36950 площадью 25,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Люберцы,                     мкр-6й, обязать ООО «РСК «РИТОН» освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:74 и передать его по акту приема-передачи администрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная норма корреспондируется с положениями статьи 8.1 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 130 названного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые обладают признаками недвижимости.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В обоснование иска администрация ссылается на то, что спорный объект не является недвижимым имуществом.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 указанной статьи).

В целях установления является ли спорный объект капитальным строением, а, следовательно, объектом недвижимости, судом была проведена судебная экспертиза. 

Определением суда первой инстанции от 09.12.2020 экспертиза поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебной Экспертизы» ФИО4.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- определить, есть ли у объекта (пристройки) с кадастровым номером 50:22:0010109:36950, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010109:74, фундамент, отвечающий требованиям, установленным строительными и техническими нормативами к фундаментам зданий, строений, сооружений (объектов капитального строительства), указать площадь объекта;

- установить, обладает ли объект прочной связью с землей и возможно ли перемещение данного объекта без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

В материалы дела поступило экспертное заключение № ЗЭ-Арбитражный Суд МО-№ А41-49888/20-19/03/2021, в котором эксперт сделал следующие выводы:

1. у объекта с кадастровым номером 50:22:0010109:36950, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010109:74:

1) фундамент отвечает требованиям, установленным строительными и техническими нормативами к фундаментам зданий, строений, сооружений;

2) общая площадь помещений - 11,6 м2;

3) площадь нежилого здания - 12,0 м2.

2. Объект с кадастровым номером 50:22:0010109:36950, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010109:74:

1) обладает прочной связью с землей;

2) с учетом того, что нормативно-технические источники не содержат сведений, определяющих тот предел, за которым ущерб считается несоразмерным, экспертом только указываются сведения об удельном весе разборных и не разборных строительных элементов объекта экспертизы:

- ориентировочный удельный вес разборных и частично разборных элементов (годных для монтажа на новом месте) составляет 52,3 %;

- ориентировочный удельный вес не разборных элементов (не пригодных для монтажа на новом месте) составляет 47,7 %.

Ответчик указал, что им заблаговременно было получено разрешение на строительство объекта от 09.04.2014.

На основании заявления ООО «РСК «РИТОН» 08.10.2019 о внесении изменений в разрешение на строительство действие указанного разрешения продлено до 09.10.2020. 

В соответствии с письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.08.2020 № 33225-ИФ/03 разрешения на строительство, срок действия которых истекает в период с 07.04.2020 по 01.01.2021, считаются продленными на один год без необходимости подачи соответствующего заявления. 

Кроме того, ответчик заблаговременно, имея разрешение на строительство, обратился письменно к истцу с вопросом о возможности строительства контрольно-пропускного пункта (КПП) письмом исх.39/1 от 12.08.2017, на что администрацией письмом от 07.09.2017 был дан ответ о возможности строительства КПП без разрешительной документации в соответствии с часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Московской области от 04.05.2021 по делу                          № А41-49888/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Люберцы Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                               Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                       С.А. Коновалов     

 

                                                                                                   М.И. Погонцев