Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-40984/2021

11 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 марта 2022 года

Полный текст решения изготовлен  11 марта 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Реал" (192241, 

<

...> литер а, пом 14-н комната 9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2013, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Абсолют гранит" (188660, Россия, Ленинградская обл., Всеволожский м.р-н, Бугровское с.п., Карагандинская (тер. массив Корабсельки), зд. 7, к. 2, офис 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2018, ИНН: 

<

***>)

о взыскании,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 03.03.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Реал" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют Гранит" о взыскании 717 072 руб. компенсации ущерба, 22 946 руб. неустойки за период с 09.04.2021 по 11.05.2021 по договору субаренды № 12/19-ОК. 

Определением суда от 18.05.2021 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2021 на основании части 5 статьи 227 АПК РФ суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением арбитражным судом оценочной экспертизы.

В суд поступило заключение эксперта № 133/А56-40984/2021 от 26.12.2021, в связи с чем определением от 20.01.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 03.03.2022 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Между ООО «РЕАЛ» (Арендатор) и ООО «АБСОЛЮТ ГРАНИТ» (Субарендатор) заключен договор от 18.02.2019 № 12/19-ОК субаренды нежилых помещений                (далее - Договор), во исполнение которого Арендатор передал Субарендатору во временное владение и пользование (в субаренду) Часть нежилого помещения 4Н (ком. № 1,4,5,6 комн. №№ 22-27) общей площадью 171,5 кв.м., расположенного на З-м этаже здания по адресу: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:3119, для использования в офисных целях.

Помещения были переданы во временное владение и пользование (в субаренду) по Акту приема-передачи нежилых помещений 01.04.2019 на срок до 31.01.2021.

Письмом от 10.09.2020 Ответчик уведомили Истца об отказе от преимущественного права на заключение Договора на новый срок.

Согласно п. 2.1. Договора и дополнительного соглашения № 6 от 08.06.2020 к Договору, договор прекратил свое действие 01.02.2021, Помещение возвращено Арендатору 31.01.2021 по акту сдачи-приемки площадей. 

В указанном акте содержатся сведения о недостатках (повреждениях, дефектах), которые на момент передачи помещения в субаренду отсутствовали и в Акте              приема-передачи нежилых помещение от 01.04.2019 не указаны.

В соответствии с пунктом 3.2.26 Договора, Субарендатор обязан передать (возвратить) арендуемые Помещения Арендатору по акту приема-передачи (возврата) в последний день действия настоящего Договора в исправном состоянии, не хуже, чем на дату - приема Субарендатором Помещений в субаренду с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений (при наличии таковых). Компенсировать Арендатору затраты по приведению Помещений в первоначальный вид в размере, определяемом Арендатором на основании сметного расчета или заключения специалиста (эксперта).

По расчету Истца сумма причиненного ущерба (расходов на устранение недостатков, указанных в акте возврата помещения) по Договору составляет 1 146 774 руб.

В соответствии с п. 5.3. Договора и Соглашением от 17.06.2019г. и 01.01.2020 Субарендатором внесено денежное обеспечение в размере 429 702 руб., которое представляет собой способ обеспечения исполнения денежных обязательств Субарендатора перед Арендатором (пункт 5.2. Договора), Арендатор имеет право удержать из общей суммы денежного обеспечения сумму в счет покрытия восстановительных затрат на случай ущерба или порчи помещения, или находящегося в нем оборудования Субарендатором (пункт 6.15. Договора).

Истец произвел зачет денежного обеспечения в счет обязательств Ответчика по покрытию причинённого ущерба: 1 146 774 руб. - 429 702  руб., и направил Ответчику претензию №33 от 16.03.2021, в которой просил добровольно оплатить причиненный ущерб в сумме 717 072 руб.

Поскольку названная претензия была оставлена Ответчиком без удовлетворения, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Факты заключения Договора, предоставления помещения в аренду и его возврата с недостатками подтверждаются материалами дела и Ответчиком не опровергнуты          (ст. 65 АПК РФ). 

В целях определения размера причиненного ущерба по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО2. 

На вопросы суда экспертом были даны следующие ответы: 

- Какова общая рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для приведения части нежилого помещения 4Н (ком. №№ 1,4,5,6 комн. №№ 22-27) общей площадью 171,5 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания по адресу: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:3119, в первоначальное состояние? – 1 373 610 руб.

- Какова рыночная стоимость работ, направленных на устранение естественного износа части нежилого помещения 4Н (ком. №№ 1,4,5,6 комн. №№ 22-27) общей площадью 171,5 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания по адресу: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:3119 (в составе общей стоимости работ)? - 

Стоимость работ, направленных на устранение выявленных  дефектов, обусловленных  неправильной эксплуатацией, - 555 563 руб.

 - Насколько характер и объем заявленных ремонтных работ обоснован с точки зрения соответствия недостаткам объекта аренды, зафиксированным при его возврате ответчиком?

 - Стоимость работ и материалов по калькуляции  является завышенной и должна составлять 736 983 руб. 

Стороны каких-либо возражений против результатов судебной экспертизы не заявили, ее результаты не оспаривали.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, сторонами не представлено. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации, а также подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли бы повлиять на выводы эксперта. Экспертное заключение является мотивированным и содержит все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объектов недвижимости.

Между тем, суд учитывает, что экспертом при ответе на вопрос 2 не указана стоимость работ, направленных на устранение естественного износа, а указана стоимость работ, направленных на устранение эксплуатационных дефектов, таким образом, стоимость работ, направленных на устранение естественного износа, рассчитана судом исходя из общей стоимости работ - 1 373 610 руб. за вычетом стоимости восстановления  эксплуатационных дефектов - 555 563 руб. и составляет 818 047 руб.

В силу положений пункта 3.2.13 Договора субарендатор обязан по требованию арендатора производить текущий ремонт Помещения, если необходимость такого ремонта возникла по вине Субарендатора, а также в случае причинения вреда имуществу.

Согласно п. 3.2.26 Договора Субарендатор обязан  возвратить Помещение  в исправном состоянии, не хуже, чем на дату приема в субаренду, с учетом  нормального износа.

С учетом условий Договора, а также результатов судебной экспертизы, следует признать, что Ответчик обязан компенсировать Истцу стоимость восстановительного ремонта помещения в пределах суммы работ, направленных на устранение эксплуатационных дефектов, возникших по вине субарендатора и не относящихся к естественному износу, то есть в пределах суммы 555 563 руб.

Учитывая, что Истцом удержан обеспечительный платеж на сумму 429 702  руб., с Ответчика в пользу Истца следует взыскать компенсацию ущерба в размере 125 861 руб. 

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6.3. Договора в случае неисполнения Субарендатором в установленный в Договором срок обязательств по внесению арендной платы, оплате предоставляемых Субарендатору услуг и иных денежных обязательств по Договору, Арендатор вправе требовать уплаты Субарендатором неустойки (пени) в размере 0,7 % от неоплаченной в установленный срок суммы за каждый календарный день просрочки.

Расчет неустойки на сумму 22 946 руб. за период с 09.04.2021 по 11.05.2021 произведен Истцом добровольно по ставке 0,1% с даты получения претензии.

Поскольку положениями п. 6.3. Договора предусмотрена ответственность за неисполнение иных денежных обязательств, требование о взыскании неустойки суд считает обоснованным по праву (ст. 421 ГК РФ).

Расчет неустойки произведен судом по предложенной в иске ставке - 0,1% со дня, следующего за днем получения претензии – 10.04.2021 по 11.05.2021, на определенную судом сумму компенсации: 125 861  × 32 × 0.1% = 4 027,55 руб.

Таким образом, с Ответчика в пользу Истца следует взыскать 125 861 руб. компенсации и 4 027,55 руб. неустойки. Правовых оснований для удовлетворения остальной части иска не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии со ст. 108 АПК РФ ООО «Абсолют Гранит» были внесены на депозитный счет суда денежные средства в сумме 110 000 руб.

Определением от 20.01.2022 ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» с депозитного счета суда перечислено 80 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Излишне перечисленные ООО «Абсолют Гранит» на депозитный счет суда денежные средства в размере 30 000 руб. подлежат возврату плательщику по реквизитам, указанным им в заявлении от 15.02.2022.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Абсолют Гранит» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Реал» сумму компенсации за причиненный ущерб в размере 125 861 руб., неустойку в размере 4 027,55 руб., а также 3 124 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Реал» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Абсолют Гранит» расходы по оплате экспертизы в размере 65 952 руб.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют Гранит» с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области излишне перечисленные денежные средства в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.