ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-47358/2021

город Ростов-на-Дону

12 мая 2022 года

15АП-5894/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от заявителя посредством использования системы веб-конференции: представитель ФИО2 по доверенности от 18.09.2021,

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц представитель не явился, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2022

по делу № А32-47358/2021 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307233404300030)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц: финансового управляющего ФИО4 - ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО4, Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район

об оспаривании ненормативного правового акта государственного органа,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав по договору № 8купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021, выраженного в уведомлениях от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13, № КУВД-001/2021-13577958/13, № КУВД-001/2021-13579304/16,№ КУВД-001/2021-29497069/7 в отношении следующих объектов недвижимости:

- право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв. м, кадастровый номер 23:11:0603029:7,

- нежилые помещения № 8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47,

- нежилые помещения № 1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48,

- нежилое помещение № 1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49. Местонахождение имущества - Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1;

об обязании управления осуществить государственную регистрацию перехода прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 в отношении вышеприведенных объектов.

Заявленные требования мотивированы тем, что заявитель представил все необходимые документы для проведения регистрации, договор аренды от 25.03.2010, права по которому были переданы предпринимателю, свое действие не прекратил, был возобновлен на неопределенный срок, договор не оспорен и недействительным не признан.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены финансовый управляющий ФИО4 - ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО4, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2022 заявленные требования удовлетворены. 

Решение мотивировано тем, что как по состоянию на дату заключения договора № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021, так и в настоящее время договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 сохраняет свое действие, так как в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ с 25.03.2020 данный договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, что согласно договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 № 8 одновременному отчуждению подлежали нежилые помещения, расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1 и права на расположенный под ними земельный участок. Соответственно, к спорным отношениям подлежат применению правовые нормы п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, прямо предусматривающие переход права на земельный участок к покупателю расположенного на этом участке здания в силу прямого указания закона. Согласия собственника земельного участка в данном случае не требуется.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН. Данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается.

Следовательно, договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 № 8 в части перехода к покупателю здания права аренды расположенного под этим зданием земельного участка также подлежит государственной регистрации, так как условия данного договора влекут изменение условий договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 (смена арендатора).

Из буквального содержания оспариваемых уведомлений следует, что истечение срока договора аренды послужило единственным основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества от 28.03.2021 № 8.

Иных препятствий к государственной регистрации, в том числе в виде арестов или запретов на совершение регистрационных действий, на момент принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации не имелось.

Кроме того, суд учел, что все ограничения и обременения имущества должника были сняты в период до 02.09.2021, к моменту вынесения уведомлений от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13, № КУВД-001/2021-13577958/13,№ КУВД- 001/2021-13579304/16, № КУВД-001/2021-29497069/7 об отказе в государственной регистрации сведения об актуальных арестах в ЕГРН отсутствовали.

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Суд первой инстанции счел, что при обращении в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество финансовый управляющий должника и покупатель представили необходимые документы, что свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 26, п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости 19.04.2021 было приостановлено.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, в отношении объектов недвижимого имущества были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на основании постановлений судебного пристава-исполнителя, что препятствовало осуществлению государственной регистрации перехода права, права собственности в момент принятия решений о приостановлении.

Кроме того, при проведении правовой экспертизы документов установлено, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которых просил заявитель, не подлежали государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Заявитель жалобы указывает, что согласно содержанию договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 договор заключен сроком до 25.03.2020. Соответственно 25.03.2020 срок действия данного договора аренды истек.

В настоящее время договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 считается заключенным на неопределенный срок, соответственно представленный на государственную регистрацию договор № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 в отношении права аренды земельного участка кадастровый номер 23:11:0603029:7 не подлежит государственной регистрации.

Переуступка прав и обязанностей по договору аренды (продажа права аренды) возможна в пределах срока действия договора аренды.

По окончании срока приостановления государственной регистрации заявителем не были устранены причины приостановления государственной регистрации - право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которых просил заявитель, не подлежат государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Проведение государственной регистрации права в отсутствие правоустанавливающих документов не допускается нормами действующего законодательства Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Заинтересованное лицо и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя заинтересованного лица, третьего лица.

В судебном заседании представитель против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2020 по делу № А32-50529/2018 ИП ФИО4 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее ведена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должника утверждена ФИО5.

По результатам торгов № 27086 по продаже имущества должника ФИО4, проведенных на ЭТП "Альфалот", с победителем торгов по лоту № 1 ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 8 от 28.03.2021, по условиям которого покупателем приобретено: 

- право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв. м, кадастровый номер 23:11:0603029:7;

- нежилые помещения № 8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47; 

- нежилые помещения № 1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48;

- нежилое помещение № 1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49. Местонахождение: РФ, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1.

Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость имущества составляет 1 387 000 рублей.

08.04.2021 ИП ФИО3 и финансовый управляющий ИП ФИО4 ФИО5 обратились с заявлением о государственной регистрации договора № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021.

Уведомлениями от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13,№ КУВД-001/2021-13577958/13, № КУВД-001/2021-13579304/16,№ КУВД-001/2021-29497069/7 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021.

В обоснование отказа в государственной регистрации перехода прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю указано, что согласно сведениям ЕГРН договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 заключен на срок до 25.03.2020. Соответственно, 25.03.2020 срок действия данного договора аренды истек. В настоящее время договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 считается заключенным на неопределенный срок, соответственно представленный на государственную регистрацию договор № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021, в отношении права аренды земельного участка кадастровый номер 23:11:0603029:7 не подлежит государственной регистрации. Переуступка прав и обязанностей по договору аренды (продажа права аренды) возможна в пределах срока действия договора аренды. В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021, по делу № А32-21308/2020 по заявлению Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Каневской район к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным уведомления от 02.04.2020 № 23/999/001/2020-378414 о приостановке государственной регистрации заявления № 23/999/001/2020-378414; об обязании погасить регистрационную запись 23-23-27/003/2010-798 от 04.05.2010 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603029:7, установлено, что поскольку договор аренды № 1100001590 от 25.03.2010 был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ), то он на законных основаниях возобновлен на неопределенный срок и для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды недостаточно одного заявления, также необходимы доказательства фактического прекращения арендных правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с названным Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункты 1, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН.

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведен в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ).

Действия регистрирующего органа по приостановлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказу в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть оспорены заинтересованным лицом в суд порядке главы 24 Кодекса (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основанием внесения изменений о перемене лиц в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603029:7 является договор купли-продажи имущества № 8 от 28.03.2021, заключенный по итогам проведения открытых торгов.

Договор аренды земельного участка от 25.03.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН, сведения о прекращении указанного договора в ЕГРН отсутствуют.

Договор аренды от 25.03.2010 возобновлен на неопределенный. Данный факт установлен в рамках дела № А32-21308/2020 и заявителем жалобы не оспаривается.

Заявитель жалобы не оспаривает, что все записи об ограничениях и обременениях указанного имущества были погашены в ЕГРН до вынесения решения от 02.09.2021.

Нормы статьи 552 Гражданского кодекса определяют момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на земельном участке, безусловно и независимо от воли арендодателя.

Правовая позиция о неправомерности отказа в регистрации перехода права аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, приведена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2022 по делу № А32-13376/2021, от 10.02.2022 по делу № А32-13374/2021.

Суд первой инстанции обоснованно признал решение об отказе регистрации незаконным и возложил на уполномоченный орган обязанность по государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилых помещений и права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603029:7.

С учетом изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2022 по делу № А32-47358/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Н. Мисник

СудьиР.Р. Илюшин 

Н.В. Нарышкина