Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город  Волгоград

«24»    мая  2021 г.

                                     Дело № А12-33391/2020

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен  24 мая   2021 года. 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пономаревой Елены Викторовны,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козленковой Викторией Александровной, 

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» - ФИО1, доверенность от 01.07.2020;  

от акционерного  общества  «Трейд-Марк»  – ФИО2, доверенность от 06.08.2020;

от общества с ограниченной ответственностью «Академия» - ФИО2, доверенность от 23.01.2021; 

рассмотрев  в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу  «Трейд-Марк»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, с привлечением  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  общества с ограниченной ответственностью «Академия»;       

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением  к акционерному обществу  «Трейд-Марк»  о взыскании задолженности за содержание и ремонт  общего имущества  за период    с 01.02.2020 по 31.05.2020 в размере 1 816 300 рублей 36 копеек.      

Ответчик  против  удовлетворения  исковых требований  возражал, в представленных отзыве на иск  и контррасчете требования  истца признал частично  в размере 780 366 рублей 69 копеек  из расчета 195 091 рубль 67 копеек  платы  за содержание  общего имущества в месяц с учетом  площади  ответчика  8853,5 квадратных метра. 

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Как следует из документов, представленных в материалы дела, на основании протокола общего собрания собственников помещений в здании  по адресу: 

<

...> от 04.04.2019 №1  ООО «Управляющая компания «Комфорт» в период с мая 2019 года по май 2020 года осуществляло управление общим имуществом административного здания, находящегося по адресу: 

<

...>,  в том числе оказывало услуги по содержанию общего имущества.

Решением общего собрания собственников помещений здания по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом № 1 от 04.04.2019, утвержден способ управления им – управление управляющей организацией, утверждена общая стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании в размере 777 777 рублей в месяц.

Право собственности АО «Трейд-Марк» на нежилые помещения общей площадью 8853,5 квадратных метра  по указанному адресу зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 27.02.2009.

АО «Трейд-Марк» (заказчик)  и ООО «Управляющая компания «Комфорт»  (управляющая организация) заключен договор  от 01.05.2019 № 10 управления административным зданием, расположенным по адресу: 

<

...>, согласно  условиям которого  размер платы заказчика за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества определяется по следующей формуле: размер платы заказчика = ОС / Sобщ * Sз, где ОС - общая стоимость работ и услуг по всему зданию, определенная решением общего собрания собственников помещений в здании, и составляет 777 777, рублей в месяц, без НДС; Sобщ - общая площадь помещений всех собственников в здании, составляет 15165 кв.м.; Sз - площадь помещений заказчика, составляет 8853,5 кв.м. Размер платы заказчика составляет 454 075 рублей 09 копеек в месяц.

В период с  01.05.2019 по 31.05.2020 ООО «Управляющая компания «Комфорт»  оказало ответчику услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества (техническое обслуживание) в здании по адресу: 

<

...>.

В связи с тем, что АО «Трейд-Марк» обязательство по оплате услуг, оказанных в период с 01.02.2020 по 31.05.2020,  в размере 1 816 300 рублей 36 копеек не исполнило, истец обратился в суд с настоящим иском.

В статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома) в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

В статье 6 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда предусмотренные пунктом 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения. Участник долевой собственности осуществляет права и несет обязанности по содержанию имущества сообразно своей доле в нем.

В силу статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, общее имущество в силу императивного указания закона принадлежит собственникам помещений в объекте недвижимости на праве общей долевой собственности пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений. Доля конкретного собственника помещения в этом имуществе следует судьбе такого помещения в объекте недвижимости.

В частях 1 и 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают исключительно собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В отношении вопросов, связанных с управлением и обслуживанием этого имущества может быть собрано общее собрание собственников помещений, находящихся в зданиях, которое правомочно принимать решения по вопросам содержания и использования имущества, которое является общим для участников собрания.

Согласно статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению ее участников.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления общим имуществом (общей долевой собственностью), обладающим исключительной компетенцией, является общее собрание собственников помещений.

Решение вопросов управления общим имуществом собственников помещений в нежилых зданиях относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из названных объектов недвижимости.

В своих возражениях  ответчик указал, что 20 апреля 2020     ООО «Управляющая компания «Комфорт»   и АО «Трейд-Марк» подписан протокол согласования размера платы за работы, услуги по содержанию и ремонту общего имущества, являющийся  приложением № 3 к договору от 01.05.2019 № 10 управления административным зданием, расположенным по адресу: 

<

...>, где указано, что размер платы заказчика АО «Трейд-Марк» составляет 230 104 рубля 08  копеек в месяц. Размер платы за выполненные работы (оказанные услуги) произведен исходя из  общей  стоимости  работ  и  услуг по всему зданию, определенной решением  общего собрания собственников, - 334 169 рублей, общей площади  помещений  всех собственников в здании, - 15165 кв.м.,  площади помещений  заказчика – 10442,4 кв.м.  Согласованный размер платы действует в период с 01.02.2020  по 30.06.2020. 

31 мая 2020    года ООО «Управляющая компания «Комфорт»   и АО «Трейд-Марк» подписано соглашение о расторжении договора от 01.05.2019 № 10 управления административным зданием, расположенным по адресу:  

<

...>.

Согласно пункту 5.1. договора от 01.05.2019 № 10  ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа месяца, следующего за отчетным, управляющая организация предоставляет заказчику надлежащим образом оформленные и подписанные со своей стороны акты сдачи приемки работ в двух экземплярах с перечнем выполненных работ и оказанных услуг за месяц, а также указанием объемов выполнения.

Ответчиком  также представлены в материалы дела акты сдачи-приемки работ за период с 01.02.2020 по 31.05.2020: № 31 от 29.02.2020 на общую сумму 230 104,08 рублей, № 45 от 31.03.2020 на общую сумму 230 104,08 рублей, № 46 от 30.04.2020 на общую сумму 230 104,08 рублей, № 78 от 31.05.2020 на общую сумму 230 104,08 рублей, акт сверки взаимных расчетов за период: февраль  - май 2020  года,  согласно которому задолженность АО «Трейд-Марк»  перед ООО «Управляющая компания «Комфорт»   на 31.05.2020 составляет 920 416 рублей 32 копейки. 

В материалы дела  ответчик представил протокол общего  собрания  собственников помещений  в здании по адресу: 

<

...> от 20.04.2020, в соответствии с которым  лица, принявшие участие  в собрании, АО «Трейд-Марк»   и ООО «Академия»  приняли решение  снизить  размер платы за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества по адресу: 

<

...> по договору управления от 01.05.2019 №10 между  ООО «Управляющая компания «Комфорт»   и АО «Трейд-Марк» и подписать протокол согласования (приложение № 3) к договору управления от 01.05.2019 №10. 

Между тем, по смыслу статей 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 17 и 31 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»,  размер платы за содержание и ремонт общего имущества на один квадратный метр общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Аналогичные положения закреплены в пункте 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Тем самым в рамках действующего правового регулирования при принятии решений, связанных с управлением многоквартирным домом, обеспечивается свобода волеизъявления различных категорий собственников помещений в таком доме исходя из необходимости соблюдения баланса их интересов и конкретных обстоятельств, обусловливающих необходимость несения ими бремени соответствующих расходов. В то же время при принятии такого решения следует учитывать, что утвержденный размер платы не может устанавливаться произвольно, а должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Закон не исключает возможность учета при установлении размера платы за содержание жилого дома особенностей помещений в нем (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточными основаниями для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества. Иной подход ставил бы под сомнение свободу собственников помещений в принятии ими решений, связанных с управлением домом, и приводило бы к умалению конституционных гарантий права собственности, затрагивая само существо данного права. Указанная позиция сформулирована Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 29.01.2018 № 5-П.

В рассматриваемом случае размер платы, установленный протоколом  общего собрания  собственников  помещений  от 20.04.2020 №2  для АО «Трейд-Марк»,   приводит к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном дом, в данном  случае административном здании. 

 Суд отклонил ссылку  ответчика на  подписанные    сторонами протокол  от 20.04.2020 согласования размера платы за работы, услуги по содержанию и ремонту общего имущества, являющийся  приложением № 3 к договору от 01.05.2019 № 10 управления административным зданием, расположенным по адресу: 

<

...>, акты сдачи-приемки работ № 31 от 29.02.2020 на общую сумму 230 104,08 рублей, № 45 от 31.03.2020 на общую сумму 230 104,08 рублей, № 46 от 30.04.2020 на общую сумму 230 104,08 рублей, № 78 от 31.05.2020 на общую сумму 230 104,08 рублей, акт сверки взаимных расчетов за период: февраль  - май 2020  года,   как не свидетельствующие о правомерности установления платы за содержание и ремонт  общего имущества  здания для АО «Трейд-Марк»  в  меньшем размере, чем для остальных собственников нежилых помещений в данном здании. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в пункте 106 разъяснил следующее.

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд по собственной инициативе выносит на обсуждение сторон вопрос о неприменении решения собрания в силу его ничтожности.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что решение общего собрания  собственников  помещений  от 20.04.2020 №2 в части установления размера платы за содержание  общего имущества  и  подписания  протокола согласования (приложение № 3) к договору управления от 01.05.2019 №10 следует признать недействительным.

Установленный размер платы приводит к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений и, по существу, принят в отсутствие обоснованных объективных причин.

Конституционно-правовой смысл статей 181.4 (часть 1, 3 и 7) и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 158 (часть 1) Жилищного кодекса Российской Федерации, выявленный в постановлении от 29.01.2018 № 5-П, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

Ответчик не представил какое-либо документальное  обоснование различного размера платы.

Доказательств ненадлежащего исполнения управляющей организацией        своих обязательств по предоставлению услуг, предъявления в спорный период претензий и (или) обращений с заявлением об уменьшении размера платы за содержание и текущий ремонт, в дело ответчик не представил.

В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер и порядок осуществления платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают. Поэтому управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10), а также представлять доказательства осуществления технического обслуживания, в том числе договоры, акты выполненных работ, счета-фактуры, первичную документацию.

Документов, опровергающих факт оказания услуг истцом в спорный период, ответчиком не представлено, как и не представлено доказательств, подтверждающих факт оказания иным лицом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества, жилищно-коммунальных услуг в спорном помещении (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Условия протокола  от 20.04.2020 согласования размера платы за работы, услуги по содержанию и ремонту общего имущества, являющегося  приложением № 3 к договору от 01.05.2019 № 10 управления, противоречат  положениям пункта 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и в силу  статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  суд приходит к выводу  о  недействительности (ничтожности)   указанного протокола. 

С учетом изложенных обстоятельств и названных норм права суд пришел к выводу о наличии на стороне ответчика задолженности за спорный период с 01.02.2020 по 31.05.2020 в размере 1 816 300 рублей 36 копеек.      

В связи с удовлетворением иска  расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся  на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с акционерного общества «Трейд-Марк»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность за содержание и ремонт  общего имущества  за период    с 01.02.2020 по 31.05.2020 в размере 1 816 300 рублей 36 копеек.      

Взыскать с акционерного общества «Трейд-Марк»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 31 163 рубля государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области. 

 

СУДЬЯ                                                                                                                 Е.В. Пономарева