ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№18АП-683/2019

г. Челябинск

08 апреля 2019 года

Дело №А07-23678/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2019 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Крестьянского (фермерского) хозяйства «Адият» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.11.2018 по делу №А07-23678/2018 (судья Ганцев И.В.).

В судебном заседании принял участие глава Крестьянского (фермерского) хозяйства «Адият» - ФИО2 (паспорт).

 

Крестьянского (фермерского) хозяйства «Адият» (далее - заявитель, КФХ «Адият», КФХ, хозяйство), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, УФРС, Росреестр, управление) о признании отказа от 15.05.2018 №02/360/001/2018-243 в государственной регистрации перехода прав недействительным, и обязании УФРС осуществить государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество в установленный законом срок за КФХ «Адият» - коровник №3 с молочным блоком, 1980 года постройки, количество этажей - 1, материал стен здания - бетонные (блочные), площадь здания - 3 900 кв.м, почтовый адрес: Республика Башкортостан, 

<

...>, в кадастровом квартале 02:21:210801, кадастровый номер 02:21:210801:13.

По делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального района Дуванский район Республики Башкортостан (далее - администрация) и Сельскохозяйственный производственный кооператив «Кировский» (далее - СПК «Кировский», кооператив).

Решением суда от 28.11.2018 (резолютивная часть объявлена 21.11.2018) в удовлетворении заявления отказано.

КФХ «Адият» (далее - податель жалобы, апеллянт), не согласившись с таким решением, обжаловало его в апелляционном порядке - в жалобе просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявление хозяйства.

В апелляционной жалобе ее податель ссылается на приобретение спорного объекта недвижимости после полной оплаты 545 500 руб. (квитанции к приходно-кассовым ордерам №2 и 3 от 18.09.2010) по договору купли-продажи недвижимого имущества №09/10-2 от 21.09.2010, заключенному с конкурсным управляющим Сельскохозяйственного производственного кооператива «имени Кирова» (далее - СПК «имени Кирова») ФИО2, на основании проведенных открытых торгов в форме аукциона по средствам публичного предложения в соответствии с протоколом проведения открытых торгов и форме аукциона по средствам публичного предложения. На здание коровника 02.12.2016 изготовлен кадастровый паспорт. Полагает отказ УФРС незаконным, поскольку КФХ вправе зарегистрировать переход права собственности в ситуации отсутствия продавца - СПК «имени Кирова» ликвидирован в 2011 году.

Апеллянт считает, что недвижимое имущество не является спорным, поскольку представленными документами подтверждено право собственности истца на объект недвижимости.

В дополнениях к апелляционной жалобе ее податель повторил изложенные доводы и просил отменить решение суда в части выводов, которые устанавливают вину истца в неисполнении требований, приведших в отказу в государственной регистрации, так как запрошенные правоустанавливающие документы, подтверждающие такое право продавца, представлены не были - принять по делу новый судебный акт без указанных выводов.

Росреестром представлен отзыв на апелляционную жалобу КФХ «Адият», по мотивам которого отклонил ее доводы. Также просит рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

Третьи лица отзывы на жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились. Ответчик ходатайствовал о рассмотрении жалобы в свое отсутствие.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом ходатайства УФРС, дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы и дополнений к ней. Пояснил, что конкурсный управляющий ФИО2 является его родным братом. Хозяйство коровником не пользуется - этой недвижимостью фактически пользуется СПК «Кировский».

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.04.2009 по делу №А07-3459/2009 Сельскохозяйственный производственный кооператив имени Кирова (ИНН 

<

***>) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2010 конкурсный управляющий ФИО3 освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим Сельскохозяйственный производственный кооператив имени Кирова (далее - СПК «имени Кирова») утвержден ФИО2.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2011 конкурсное производство в отношении СПК «имени Кирова» завершено.

Между СПК «имени Кирова» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства «Адият» ФИО2 21.09.2010 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №09/10-2 коровника №3 с молочным блоком, 1980 года постройки, количество этажей - 1, материал стен здания - бетонные (блочные), площадь здания - 3 900 кв.м, почтовый адрес: Республика Башкортостан, Дуванский район, Кадырово, улица Октябрьская, д. 67/1, в кадастровом квартале - 02:21:210801, кадастровый номер 02:21:210801:13 (с учетом дополнения к договору) (т. 1, л.д. 9, 32).

Сторонами названного договора купли-продажи 21.09.2010 оформлен передаточный акт №09/10-2, удостоверяющий передачу коровника №3 с молочным блоком (т. 1, л.д. 10).

Покупатель согласно квитанциям к приходно-кассовым ордерам №2 и №3 от 18.09.2010 оплатил покупателю 545 500 руб. (т. 1, л.д. 41-42).

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан» 02.12.2016 изготовлен кадастровый паспорт на здание коровника №3 с молочным блоком, 1980 года постройки, количество этажей - 1, материал стен здания - бетонные (блочные), почтовый адрес: Республика Башкортостан, Дуванский район, Кадырово, улица Октябрьская, д. 67/1 (т. 1, л.д. 11).

ФИО2 05.02.2018 обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание поименованного коровника.

Государственная регистрация права собственности 14.02.2018 приостановлена по причине не представления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением №02/360/001/2018-243 от 15.05.2018 Росреестр сообщил заявителю об отказе в государственной регистрации права со ссылкой на непредставление правоустанавливающих документов и заявления собственника на отчуждаемый объект (т. 1, л.д. 34-35).

Считая отказ управления незаконным и нарушающим его права и охраняемые законом интересы, глава КФХ «Адият» ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд посчитал заявленное требование не подлежащим удовлетворению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва на жалобу, выслушав главу КФХ «Адият», не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 и 3 ст. 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Деятельность УФРС по осуществлению государственной регистрации прав (их возникновению и переходу) на недвижимое имущество регламентирована Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон №218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином Государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке (ч. 1 ст. 14 Закона №218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2, ч. 2. ст. 14 Закона о регистрации).

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено данным законом.

Отсутствие заявления продавца, а также отсутствие доказательств права продавца распоряжается спорным имуществом явились для Росреестра основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Доводы апеллянта судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Законом о регистрации прямо не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Между тем, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения (постановления от 27.05.2003 N 1069/03, от 01.12.2011 №9032/11 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

В п. 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела видно, что право продавца на объект недвижимости зарегистрировано не было, после совершения сделки ее стороны тоже не обратились за регистрацией перехода права собственности.

Вместе с тем, суд сделал обоснованный вывод о том, что в данном случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для отказа в регистрации права собственности заявителя на коровник.

В силу п. 1, 2, 3, 4 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены ст. 14 Закона о регистрации недвижимости.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч. 1 данной статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в ч. 1 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998) сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности продавца - СПК «имени Кирова», не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В качестве доказательств существования права собственности продавца на спорное имущество суду первой инстанции истцом документы представлены не были.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов реестрового дела, правоустанавливающие документы не предоставлялись заявителем в УФРС на регистрацию права собственности на спорный объект. Было лишь представлено разрешение на строительство от 01.01.1979, утвержденное Колхозом имени Кирова (заказчик строительства), которое судом первой инстанции обоснованно не принято в качестве достоверного и относимого доказательства возникновения права собственности продавца СПК «имени Кирова» на объект недвижимости. Акт ввода в эксплуатацию заявителем в регистрирующий орган и суду первой инстанции не представлен.

Также судом первой инстанции правомерно не признаны правоустанавливающими документами акт инвентаризации СПК «имени Кирова» от 28.04.2009 года и постановление администрации сельского поселения Рухтинский сельсовет МР Дуванский район о присвоении адреса спорному объекту.

Согласно п. 1-4 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Из положений п. 5 и 44 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона №218-ФЗ следует, что государственной регистрации может быть отказано, в том числе в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является органом формальной юрисдикции, который при проведении правовой экспертизы руководствуется исключительно сведениями, имеющимися в правоустанавливающих документах исходя из их буквального содержания, и не вправе самостоятельно разрешать спорные вопросы об идентичности и принадлежности того или иного имущества.

Кроме того, из дела следует и истцом не оспаривается, что с момента ликвидации продавца СПК «имени Кирова» (ИНН 

<

***>) по дату рассмотрения данного дела СПК «Кировский» (ИНН 

<

***>) пользуется спорным объектом - коровник №3 с молочным блоком, 1980 года постройки, количество этажей - 1, материал стен здания - бетонные (блочные), площадь здания - 3 900 кв.м, почтовый адрес: Республика Башкортостан, Дуванский район, Кадырово, улица Октябрьская, д. 67/1, в кадастровом квартале - 02:21:210801, кадастровый номер 02:21:210801:13, как своим собственным, обеспечивает его сохранность, производит ремонт (в материалы дела представлены доказательства несения затрат на ремонтные работы и установление нового молокопровода - т. 1, л.д. 57-84).

При этом, СПК «Кировский» (ИНН 

<

***>) заявило, что какие либо правоотношения между ним и заявителем отсутствуют, договор аренды не заключался, претензии со стороны заявителя о неправомерности пользования имуществом до предъявления настоящего иска не предъявлялись, требование о внесении платы с 2010 года за пользование коровником не выставлялись - иного материалы дела не содержат.

Таким образом, с 2010 года по дату предъявления иска в арбитражный суд КФХ «Адият» не доказал нарушение своих прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности обжалуемым отказом Росреестра в регистрации перехода права собственности.

Между тем, судебная коллегия установила следующее.

Согласно протоколу проведения открытых торгов и форме аукциона по средствам публичного предложения по продаже имущества СПК «имени Кирова» факт оплаты имущества подтверждается на основании приходного ордера в кассу СПК «имени Кирова» (т. 1, л.д. 39).

В связи с этим, оплату задатка, так и оставшейся основной суммы именно наличными деньгами в кассу СПК «имени Кирова» истец подтверждает квитанциями к приходным кассовым ордерам от 18.09.2010 №2 и от 19.10.2010 №3 (т. 1, л.д. 41, 42).

Однако, в объявлении о проведении торгов, опубликованной в газете «Коммерсант», указано, что для участия в аукционе необходимо внести задаток - 10% от стоимости лота на расчетный счет в Месягутовском дополнительном офисе ОАО «Социнвестбанка» (т. 1, оборотная сторона 43).

При этом, в силу п. 1 ст. 133 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон №127-ФЗ, Закон о банкротстве) конкурсный управляющий обязан использовать только один счет должника в банке или иной кредитной организации (основной счет должника), а при его отсутствии или невозможности осуществления операций по имеющимся счетам обязан открыть в ходе конкурсного производства такой счет, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основании п. 2 ст. 133 Закона о банкротстве на основной счет должника зачисляются денежные средства должника, поступающие в ходе конкурсного производства.

Следовательно, оплата торгов не могла проводиться в наличном виде через кассу организации-должника - СПК «имени Кирова», а должна осуществляться исключительно в безналичном виде через единственный счет должника в банке, используемом в целях конкурсного производства.

При названных обстоятельствах, с учетом того, что в 2010 году конкурсный управляющий СПК «имени Кирова» ФИО2 и глава КФХ «Адият» ФИО2 являются родными братьями, факт оплаты истцом коровника №3 с молочным блоком, 1980 года постройки, количество этажей - 1, материал стен здания - бетонные (блочные), площадь здания - 3 900 кв.м, почтовый адрес: Республика Башкортостан, 

<

...>, в кадастровом квартале 02:21:210801, кадастровый номер 02:21:210801:13, материалами дела не подтвержден.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, Росреестр, руководствуясь ст. 14, 15, 21 Закона №218-ФЗ, обоснованно отказал в государственной регистрации перехода права собственности на поименованный объект недвижимости, поскольку запрошенные правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на указанное имущество, представлены не были. Вместе с этим факт оплаты объекта недвижимости по договору купли-продажи от 21.09.2010 №09/10-2 материалами дела не подтвержден, что исключает переход права собственности.

Как верно указал суд первой инстанции, в связи с отказом в признании незаконным отказа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, требование обязать управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности также подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта признаются несостоятельными и подлежат отклонению как необоснованные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

В силу изложенного апелляционная жалоба хозяйства удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.11.2018 по делу №А07-23678/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Крестьянского (фермерского) хозяйства «Адият» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

 

Судьи:

Л.П. Ермолаева

 

М.И. Карпачева