Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-129152/2024

17 апреля 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  17 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес:  Россия 192236, Санкт-Петербург, Софийская 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Шар" (адрес:  Россия 199155, 

<

...>, литер. А, помещение 5-Н, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании неосновательного обогащения,

встречный иск о признании незаконным отказа от договора, взыскании задолженности,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 01.10.2024),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 06.02.2025),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель, арендатор) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Шар» (далее – ответчик, Общество, арендодатель) о взыскании 238 000 руб. неосновательного обогащения, 10 163,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2024 по 16.12.2024, процентов с 17.12.2024 по дату фактической оплаты неосновательного обогащения.

Определением арбитражного суда от 09.01.2025 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 12.02.2025 арбитражным судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства и к производству суда принято встречное исковое заявление Общества о признании недействительным одностороннего отказа Предпринимателя от исполнения договора аренды № 9/2022 от 01.06.2022, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды № 7-09/24 от 25.09.2024 и взыскании с Предпринимателя денежной суммы в размере 369 000 руб.

В судебном заседании от представителя Общества поступило заявление об уточнении встречного иска, в соответствии с которым ответчик просит суд признать недействительным односторонний отказ Предпринимателя от исполнения договора аренды № 9/2022 от 01.06.2022, выраженный в уведомлении о прекращении договора аренды № 7-09/24 от 25.09.2024, и взыскать с Предпринимателя 344 000 руб.

Уточненные требования приняты судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель Предпринимателя исковые требования поддержал, пояснил, что в договоре указан неверно кадастровый номер здания.

Представитель Общества поддержал уточненные встречные требования, настаивал на отсутствии оснований для расторжения договора. 

Принимая во внимание присутствие сторон в судебном заседании, подготовленность дела к судебному разбирательства и отсутствие у сторон дополнительных доказательств, арбитражный суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

01.06.2022 между сторонами был заключен договор аренды № 9/2022 (далее – Договор), в соответствии с которым Предпринимателю во временное владение и пользование за плату была передана часть здания, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 78:7405:3007, помещение магазина, расположенное на 1 этаже здания общей площадью 220 кв.м и четыре парковочных места (далее также – Объект). 

При этом спорный объект принадлежит Обществу на праве аренды на основании договора ль 22.01.2018, заключенного с собственником здания - ООО "Вече".

Первоначально Договор был заключен сторонами сроком на 11 месяцев со дня его подписания (пункт 2 Договора), а затем в соответствии с дополнительным соглашением от 01.05.2023 продлен с 01.05.2023 по 01.04.2024, а в соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2024 продлен с 01.04.2024 по 01.03.2025. 

Однако Предприниматель до истечения срока действия Договора принял решение об отказе от исполнения Договора, о чем сообщил Обществу уведомлением от 25.09.2024 № 7-09/24, в том числе указав, что Объект будет передаваться Обществу 30.09.2024 в 10 час. 00 мин. Как следует из указанного уведомления основанием для отказа от исполнения Договора послужил вывод Предпринимателя о несоответствии Объекта условиям Договора в связи с тем, что в предмете Договора указан несуществующий де-юре Объект аренды, арендодателем по Договору аренды является не владелец/пользователь Объекта, согласие собственника (владельца, пользователя) Объекта на заключение Договора (либо иной документ, доказывающий право Общества на распоряжение и/или пользование Объектом) Предпринимателю не предоставлено несмотря на неоднократные просьбы.

Кроме того, указанным уведомлением Предприниматель сообщил Обществу о необходимости возврата обеспечительного платежа в размере 280 000 руб., размер которого в дальнейшем был уменьшен Предпринимателем на 42 000 руб., уплаченных Обществу в счет возмещения расходов на коммунальные услуги за август и сентябрь 2024 года 

Как следует из искового заявления Предпринимателя Общество уклонилось от приемки Объекта из аренды, в связи с чем Предпринимателем был составлен акт приема-передачи (возврата) Объекта от 30.09.2024 в одностороннем порядке с отметкой об уклонении Общества от возврата Объекта (пункт 6 указанного акта), и в адрес Общества посредством почтового отправления были направлены указанный акт в 2-х экз. и 6 ключей от входных дверей, что подтверждается описью вложения от 30.09.2024 и почтовой квитанцией от 30.09.2024. 

Поскольку денежные средства возвращены Предпринимателю не были он направил в адрес Общества претензию от 25.10.2024 № 3-10/24 с требованием осуществить возврат 238 000 руб. и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (опись вложения от 25.10.2024 и почтовая квитанция от 25.10.2024), которая была оставлена Обществом без исполнения, что послужило основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском. 

Общество, в свою очередь, ссылается на то, что Предприниматель принял объект в аренду по акту приема-передачи без замечаний и в период с 01.06.2022 до 30.09.2024 беспрепятственно пользовался Объектом, вносил за него арендную плату. Соответственно, доводы Предпринимателя о невозможности идентификации Объекта являются необоснованными, как и доводы об отсутствии у Общества полномочий на передачу Объекта в аренду, являются необоснованными, в связи с чем Общество считает отказ Предпринимателя от исполнения Договора, оформленный уведомлением от 25.09.2024 № 7-09/24, недействительным. Поскольку оснований для расторжения договора не имелось, у Предпринимателя возникла обязанность по внесению арендной платы за октябрь 2024 года в размере 305 000 руб. и возмещению расходов на коммунальные услуги в размере 39 000 руб. за тот же период. 

Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления Обществом встречного иска. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает первоначально заявленные требования не подлежащими удовлетворению, а встречные требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с положениями статьи 612 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В данном случае мснованием для предъявления Предпринимателем иска к ответчику послужил вывод Предпринимателя о том, что Объект аренды не соответствует условиям Договора, у Общества отсутствуют полномочия по сдаче Объекта в аренду, следовательно, имеются основания для расторжения договора и возврата внесенного платежа за последний месяц аренды. 

В обоснование исковых требований Предприниматель указывает, что на момент заключения Договора здание, в котором расположен Объект, не имело кадастрового номера (т.е. указанный в Договоре кадастровый номер 78:7405:3007 вообще не существует), и было расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007405:3007 по адресу: Санкт-Петербург, Пражская ул., д. 10, а не по адресу: Санкт-Петербург, Пражская 

<

...>, как указано в Договоре аренды. Согласно сведениям ЕГРН, здание с указанным в пункте 1 Договора кадастровым номером (78:7405:3007) в ЕГРН отсутствует. За вышеуказанным кадастровым номером (ранее присвоенный кадастровый номер) в ЕГРН зарегистрирован земельный участок (а не нежилое здание) площадью 8270 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ВВжд, квартал 5, Пражская ул., д. 10, (севернее д. 10, лит. А по Пражской ул.) с кадастровым номером 78:13:0007405:3007. Вид разрешенного использования земельного участка: для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки). 

Кроме того, Предприниматель указывает, что Обществом не доказано, что оно имеет правомочия на передачу Объекта в аренду, так как согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007405:3007 имеется запись об обременении договором аренды от 09.10.2023 № 21/ЗД-04829, заключенным между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «Вече» (ИНН 

<

***>). При этом, договором аренды от 09.10.2023 № 21/ЗД-04829 установлено, что ООО «Вече» обязан использовать вышеуказанный земельный участок исключительно в соответствии с его разрешенным использованием и не вправе предавать земельный участок или его часть в субаренду без согласия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. Между тем, в пункте 1 Договора договор аренды № 62 от 01.01.2020 сроком до 31.12.2025 в выписке из ЕГРН не фигурирует. 

Общество, возражая против удовлетворения иска, указало, что Предприниматель принял Объект без замечаний, фактически пользовался им с 01.06.2022, вносил арендную плату и не предъявлял никаких претензий, в связи с чем у него не было оснований для одностороннего отказа от исполнения Договора в соответствии с подпунктом 6.2.2 условий договора аренды. 

Суд соглашается с доводами Общества. 

Так, из уведомления Предпринимателя от 24.09.2024 следует, что отказ от исполнения Договора заявлен на основании пункта 6.2.2 условий договора аренды, в силу которого арендатор вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке в случае если переданный Объект препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра или же Объект не соответствует условиям, оговоренным в Договоре. 

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). 

Судом установлено, что, действительно, в Договоре аренды неверно указан кадастровый номер здания, в котором расположен Объект, а именно вместо кадастрового номера 78:13:0007405:5819 указан кадастровый номер 78:7405:3007.

Однако, ссылаясь на данное обстоятельство, Предприниматель должен доказать, что выявленное несоответствие препятствует использованию Объекта по назначению.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что  случае, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В данном случае судом установлено, что неточное описание объекта аренды не повлияло на возможность идентификации объекта аренды и его использование, поскольку Объект принят в аренду Предпринимателем без замечаний, и в период с 01.06.2022 по 30.09.2024 предприниматель фактически пользовался Объектом и вносил за него арендную плату. 

При таких обстоятельствах, у суда нет оснований полагать, что со стороны арендодателя были допущены нарушения, выразившиеся в наличии недостатков, препятствующих пользованию Объектом аренды, которые не были оговорены арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра или же Объект не соответствует условиям, оговоренным в Договоре. 

Довод Предпринимателя о том, что у Общества отсутствуют полномочия на передачу Объекта в аренду, опровергается представленным Обществом в материалы дела договором аренды от 22.01.2018 № 1, согласно которому Общество, как арендатор объекта с кадастровым номером 78:13:0007405:5819 вправе без согласия арендодателя ООО «Вече» сдавать указанный объект в субаренду. 

Более того данный довод Предпринимателя отклоняется судом также в силу следующего. 

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у Предпринимателя отсутствовали основания для одностороннего отказа от исполнения Договора на основании подпункта 6.2.2 условий договора аренды, следовательно, уведомление Предпринимателя о прекращении договора аренды № 7-09/24 от 25.09.2024 недействительно.

Таким образом, Договор после 30.09.2024 продолжил свое действие в соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2024, и действовал до 01.03.2025.

В соответствии с положениями статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Условиями договора аренды была предусмотрена обязанность арендатора по внесению авансового платежа, который подлежал зачету в счет оплаты последнего месяца аренды.

Поскольку судом установлено, что отказ Предпринимателя от договора был необоснован, оснований для возврата платежа в размере 238 000 руб. у Общества не имелось, ввиду чего основания  для удовлетворения иска Предпринимателя отсутствуют. 

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности уведомления Предпринимателя о прекращении договора аренды № 7-09/24 от 25.09.2024 встречное требование Общества о признании его недействительным подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Встречное требование Общества о взыскании с Предпринимателя задолженности по Договору в размере 344 000 руб. также подлежит удовлетворению в силу следующего. 

Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 5.1 Договора, согласно которому фактически арендная плата состоит из двух частей: АП - постоянная арендная плата, включающая в себя плату за пользование Объектом и плату за рекламную вывеску на фасаде здания и ПЭ - суммы на покрытие эксплуатационных затрат Общества (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вывоз мусора, выполнение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, электроэнергии, уборки территории, охраны). 

В силу пункта 4.1 условий договора аренды арендодатель выставляет счета арендатору на оплату частей арендной платы, предусмотренной в пункте 5.1 Договора, указанных как АП, не позднее 5 числа текущего месяца.

Согласно пункту 4.2 арендодатель выставляет счет арендатору на оплату части арендной платы, предусмотренной в пункте Договора, указанной как ПЭ, не позднее 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым, состоит из затрат на оплату водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вывоза мусора, выполнения мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, электроэнергии, уборки территории, охраны объекта.

Оплата арендной платы, предусмотренной в пункте 5.1 Договора в части, указанной как АП и ПЭ, производится в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя с 1 по 6 число оплачиваемого месяца следующего месяца.

Оплата арендной платы, предусмотренной в пункте 5.1 Договора в части, указанной как ПЭ, производится в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя до 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

В случае не выставления счета арендодателем арендатор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить арендную плату путем перечисления на расчетный счет арендодателя в предусмотренный Договором срок.

При отсутствии у арендатора сведений о размере тарифов энергоснабжающей организаций арендодатель запросу арендатора предоставляет последнему необходимую информацию.

В соответствии с условиями Договора Предприниматель обязался вносить арендную плату своевременно и в полном объеме. 

По сведениям Общества у Предпринимателя имеется задолженность по арендной плате (АП) за октябрь 2024 года в размере 305 000 руб. и по коммунальным услугам (ПЭ) за октябрь 2024 года в размере 39 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судом установлено, что Объект передан Предпринимателю в аренду 01.06.2022. При этом суд при рассмотрении первоначального иска Предпринимателя пришел к выводу, что у Предпринимателя отсутствовали основания для расторжения Договора в одностороннем порядке и соответственно Договор продолжил свое действие и после 30.09.2024.

Доказательств, подтверждающих прекращение действия Договора после 30.09.2024 в суд не представлено, а значит, Предприниматель обязан вносить арендную плату в соответствии с условиями Договора. Предпринимателем арендная плата (АП) по Договору за октябрь 2024 года не внесена, как и плата за коммунальные услуги (ПЭ) за тот же период, следовательно, требование Общества о взыскании с Предпринимателя 344 000 руб. задолженности по Договору подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В связи с удовлетворением встречного иска в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с Предпринимателя в пользу Общества подлежит также 73 450 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

р е ш и л:

Принять уточнение встречных исковых требований. 

В удовлетворении первоначального иска отказать. 

Признать недействительным односторонний отказ индивидуального предпринимателя ФИО1 от исполнения договора аренды № 9/2022 от 01.06.2022, выраженный в уведомлении о прекращении договора аренды № 7-09/24 от 25.09.2024.

Взыскать ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Шар» 344 000 руб. и 73 450 руб. расходов по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                           Вареникова А.О.