ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-39635/2025

Дело № А40-314109/24

г. Москва

11 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким, 

судей Д.В. Пирожкова, О.Н. Лаптевой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ответчика Департаменту городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2025 года по делу № А40-314109/24, 

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об урегулировании. 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца -  ФИО2 по доверенности от  01.09.2025,

от ответчика -  ФИО3 по доверенности от  12.05.2025.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, пом. 2П, с кадастровым номером 77:05:0001003:1332, общей площадью 67,2 м? в указанной редакции.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 07.07.2025 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно исключены пункты договора в редакции Департамента.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить. 

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что ИП ФИО1 Э.А.О. является арендатором недвижимого имущества по адресу 

<

...>, пом. 2П, с кадастровым номером 77:05:0001003:1332. общей площадью 67,2 м2 на основании Договора аренды нежилого объекта (нежилою помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 06.05.2019 № 00-00572/19. Истец является субъектом малого предпринимательства г. Москвы.

ИП ФИО1 Э.А.О. 27.08.2024 года в порядке статьи 3 Федерального закона oт 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" обратился к Ответчик) с Заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы" в отношении указанного выше арендуемого объекта недвижимого имущества.

Как на момент обращения, так и на момент принятия решения Департаментом городского имущества г. Москвы на основании Заявления ИП ФИО1 Э.А.О. недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у Заявителя, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1)-4) статей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" соблюдены.

По результатам рассмотрения обращения Истца Департаментом городского имущества г. Москвы Сопроводительным письмом от «30» сентября 2024 года № 33-5-97288/24-(0)-6 направлен Договор купли-продажи указанного помещения, направленного в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Истец указал, что указанный Договор купли-продажи (далее - Договор) сторонами которого являются Департамент городского имущества города Москвы, в лице заместителя начальника Управления приватизации городского имущества Департамента ФИО4, действуюшего(ей) на основании доверенности от 05 февраля 2024 г., удостоверенной нотариусом г. Москвы ФИО5. зарегистрированной в реестре за № 77/1955-Н/77-2024-3-505, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО1, именуемый в дальнейшем "Покупатель", действующий на основании паспорта гражданина РФ, с другой стороны, со стороны Продавца не подписан, печать отсутствует, однако, документу присвоены дата -30.09.2024 года и номер - № 59-9988.

Не согласившись с содержанием отдельных иных положений представленного государственным органом текста Договора, помимо условий о цене, Истец в порядке статей 443, 445 части первой ГК РФ сопроводительным письмом от 06.09.2024г. направил в адрес Ответчика подписанный с оговоркой Договор купли-продажи помещений, а также Протокол разногласий, в соответствии с которым, прежде всего, выразил несогласие с ценой указанной в проекте Договора купли-продажи объекта недвижимости. Также Истцом было указано на несоответствие положениям законодательства РФ следующих положений указанного Договора: п. 2.1.2.. п. 2.1.6.1.. п. 2.1.6.З., п. 2.1.6.4., п. 2.1.6.5., п. 2.1.7., п. 2.1.8., п. 2.2., п. 2.5.. п. 3.7.. п. 3.8.. п. 4.7.2.. п. 4.7.2.1. п. 4.7.2.2, п. 5.3.. п. 5.4.. п. 5.8., п. 5.9., п.5.10., п.5.П., п. 7.5.. п.7.6.. п. 7.7., п. 7.8., п. 7.9.. п. 7.10. и п. 8.7.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 16.09.2024г. № 33-5-47237/24-(0)-10 отказал в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене, указанной истцом в протоколе разногласий, со ссылкой на то, что сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Истцом в порядке п. 5 ст. 4 АПК РФ 02.10.2024 года в адрес Ответчика направлена досудебная претензия, оставленная им без удовлетворения.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы на основании следующего. 

В соответствии с положениями ст. 334.1. части первой ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, в случаях же, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В тоже время, в соответствии с положениями п. 2. ст. 1. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно указанной выше статье, в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке, однако, указанное не является обязанностью сторон.

Однако, в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны и заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Руководствуясь ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект договора купли-продажи уже содержит раздел № 4. предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

В рассматриваемом случае, условия касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличия электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что бесспорно нарушает баланс интересов сторон.

В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 названного Федерального закона он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке. Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.

На основании вышеизложенного положения п. 2.1.2. подлежат исключению.

В отношении положений п. 2.1.7. и п. 2.1.8. Договора.

Положения Договора в данной части противоречат положениям Главы 30 части втором ГК РФ, а именно, в порядке ст. 460 части второй ГК РФ продавец как собственник обязан передать покупателю Объект либо свободным от прав третьих лиц, либо с обременениями. оформленными надлежащим образом.

При этом, факт оформления обременения неизбежно оказывает влияние на рыночную стоимость Объекта, который в конкретном случае оценен без учета каких-либо обременении.

По указанным причинам положения п. 2.1.7. и п. 2.1.8. Договора правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 2.5. Договора.

Положения Договора в данной части, во-первых, противоречит п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года 159-ФЗ, так как оформления закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа, ввиду чего возникновение последующих залогодержателей помимо правопреемников ничем не обусловлено.

Какой-либо установленный каким-либо законодательством Порядок отсутствует.

Любая плановая проверка без предварительного согласования даты недопустима даже при проведении административных проверок.

При этом редакция продавца (и. 2.5) в том числе, содержит отсылочную норму на проведение осмотра «в установленном порядке», при том, что порядок каким-либо соглашением не определен и не согласован, что дает продавцу право в будущем в самостоятельном порядке определять этот порядок.

По указанным причинам положения п. 2.5. правомерно подлежало изложению в другой редакции.

В отношении п. 5.4. Договора.

Пункт 5.4 договора в редакции ответчика предоставляет ему право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 ГК РФ.

Истец ссылается на то, что случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, предусмотрены законом, в частности, п. 1 ст. 351 ГК РФ, другие случаи должны быть согласованы сторонами в договоре, однако истец не согласен с тем. что ответчик вправе требовать досрочного исполнения обязательства по оплате цены нежилого помещения в случаях, указанных в п. 2 ст. 351 ГК РФ.

П. 1 ст. 351 ГК РФ устанавливает, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

-выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога:

-гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ;

-иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Пункт 2 ст. 351 ГК РФ устанавливает, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или. если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

-нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

-невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 и п. 2 ст. 343 Г К РФ:

-нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (п. 2 и 4 ст. 346 ГК РФ);

-иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, перечисленные в п. 2 ст. 351 ГК РФ случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства по оплате нежилого помещения или. если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание не предмет залога, должны быть согласованы сторонами.

Поскольку со стороны истца эти случаи не согласованы, п. 5.4. правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 2.1.6.1., 2.1.6.3., 2.1.6.4., Договора.

Требование об исключении пунктов 2.1.6.1, 2.1.6.3., 2.1.6.4., из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В силу данных пунктов, выгодоприобретателем по договору страхования является город Москва, если страховое событие произошло по вине покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, покупатель обязан произвести восстановление объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие одного года.

Согласно п. 2.1.6.4 Договора «неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.6.3 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п. 5.4 Договора».

Страхование осуществляется от рисков гибели и повреждения объекта, в связи с чем получение страхового возмещения городом в случае повреждения объекта без его гибели, является необоснованным, ввиду отсутствия в договоре купли-продажи корреспондирующей обязанности по восстановлению объекта, что будет являться в том числе самостоятельным источником дохода продавца.

Отказ в выплате страхового возмещения может быть произведен страховой компанией неправомерно и покупатель не несет за страховую компанию ответственность.

Восстановление объекта может быть объективно невозможно в течение года.

Пункты 2.1.6.3 и 2.1.6.4 являются частично производными от п. 2.1.2, и как уже было указано ранее оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа, данными пунктами нарушаются права собственника (ст. 209 ГК РФ).

На основании вышеизложенного положения н. 2.1.6.1., 2.1.6.4., 2.1.6.5. правомерно подлежали исключению.

В отношении положений п. 3.7. и 3.8. Договора.

Положения п. 3.7. договора в редакции продавца противоречат положениям ст. федерального закона № 159-ФЗ, поскольку право на рассрочку покупателю, предусмотрено законом, и не может быть ограничено, более того, получение продавцом денежных средств по встречному обязательству/вам. срок исполнения которых не наступил, не влечет перехода права собственности на них от покупателя к продавцу.

Пункт 3.8. договора противоречит положениям ч. 3 ст. 5 Федерального закона pi 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем подлежит исключению, а протокол разногласий и соответствующей части принятию в редакции истца.

На основании вышеизложенного положения п. 3.7. и п. 3.8. правомерно подлежали исключению.

В отношении положений п. 4.7.2. Договора.

В соответствии с п. 4.7.2. покупатель на время нахождения объекта в залоге у продавца вправе передавать объект, п. 4.7.2. в аренду без согласия, но с письменного уведомления продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии)

-в случае предоставления покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу продавца (п. 3 ст. 368 ГК РФ) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения договора) и повременных платежей за весь период аренды объекта или оформления независимой банковской гарантии арендатора за покупателя на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях;

-в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, чю обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе в форме внесения за покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п. 3.4. договора, в размере, полностью покрывающим соответствующий повременной платеж.

В иных случаях передача объекта в аренду возможна исключительно с согласия продавца.

Указанный пункт договора в редакции продавца противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, а также ст. 29 Закона «Об ипотеке» в части нарушения прав собственника и част пользования вещью больше, чем предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя. В связи с чем данный пункт подлежит исключению.

На основании вышеизложенного положения п. 4.7.2. правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 5.8. Договора.

Положения Договора в данной части, во-первых, противоречат положениям Федеральным законом от 22.07.2008 года 159-ФЗ, так как такие правомочия не предусмотрены для продавца имущества, находящегося в государственной собственности, ввиду чего действия Ответчика представляют собой элемент административного давления. Более того, размещение указанной информации публично, не подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом, может представлять собой дестабилизацию коммерческой деятельности Покупателя.

Положения договора противоречат положениям ст. 421 части первой I К РФ, в соответствии с которыми понуждение к заключению договора не допускается.

По указанным причинам положения п. 5.8. Договора правомерно подлежал исключению.

В отношении положении п. 5.10. Договора.

Положения договора п. 5.10. в части установления штрафа за его ненадлежащее исполнение уклонение от заключения договора страхования на объект или (и) непредставление продавцу копии страхового полиса - штраф в размере 1% цены объекта п. 5.10 подлежит исключению по причине несоответствия их положениям ст. 333 части первой ГК РФ.

По указанным причинам положения п. 5.10. Договора правомерно подлежал исключению. 

В отношении положении н. 5.11. Договора.

Положения договора 5.11. в части отсутствия оснований для снижения неустойки Продавцом противоречат положениям ч. 1 ст. 333 ГК РФ, по следующим причинам:

Положения ст. 333 ГК РФ предоставляют возможность получения Стороной по договору судебной защиты в случае возникновения злоупотребления другой Стороной при начислении штрафных санкций.

Таким образом положения п. 5.11 Договора по своей сути направлены на лишение стороны воспользоваться конституционным правом на судебную защиту.

По указанным причинам положения п. 5.11. Договора правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 7.6. Договора.

Требование об исключении пункта 7.6. из Договора купли-продажи правомерно не подлежал удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.6. если право собственности покупателя на объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взаимен имущество либо продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения.

В указанной части суд принимает позицию истца, и исходит из того, что положения договора противоречат ст. 2 ГК РФ, ст. 420 ГК РФ, договор устанавливает права и обязанности, вытекающие из гражданских, а не публичных правоотношений, и понуждение к заключению договора, в данном случае на заведомо невыгодных для покупателя условиях, не допускается ( ст. 421 ГК РФ).

По указанным причинам положения п. 7.6. Договора правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 7.7. Договора.

Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога - объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1. 2 п. 1 и пп. 1. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем. п. 7.7. договора подлежит изложению в редакции истца - исключению полностью.

По указанным причинам положения п. 7.7. Договора правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 7.8. Договора.

Пункт 7.9. договора противоречит принципу установления рыночной стоимости использования имущества.

По указанным причинам положения п. 7.8. Договора правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 7.9. Договора.

Положения Договора в данной части, во-первых, противоречат п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года 159-ФЗ, так как необоснованно расширяет правомочия Продавца, права которого защищены фактом переходя обязательств покупателя к правопреемникам.

По указанным причинам положения п. 7.9. правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 7.10. Договора.

Согласно п. 7.10. Договора «в случае если на момент включения Объекта в жилом ломе в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от  причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляют гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

В соответствии со ст. 41.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. ()i 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекта Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее в настоящей статье -жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда), с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены Предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога. Выкупаемый объект является нежилым помещением.

По указанным причинам положения п. 7.10. правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 7.11. Договора.

Пункт 7.11. в части регулирования отношений сторон в случае отмены судебного акта, на основании которого заключен договор или урегулированы разногласия, договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией, при этом поворота исполнения (ст. 325 ГК РФ) не требуется, противореча! положениям cт. 432, 433, 452 ГК РФ поскольку договор в таком случае считается незаключенным.

По указанным причинам положения п. 7.11. правомерно подлежал исключению.

В отношении положений п. 8.7. Договора.

Положения п. 8.7. противоречат положениям ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. так как электронный документооборот не является обязательным, в связи с чем подлежат исключению.

По указанным причинам положения п. 8.7. правомерно подлежал исключению.

ИП ФИО1 Э.А.О. Досудебной претензией от 25.11.2024 года предложил Департаменту городского имущества г. Москвы в добровольном порядке принять условия Договора купли-продажи указанного нежилого помещения в редакции, указанной в протоколе разногласий.

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд первой инстанции правомерно, на основании представленных в материалы дела документов, посчитал возможным урегулировать разногласия между сторонами в  редакции истца.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2025 года по делу № А40-314109/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                         Е.А. Ким 

Судьи                                                                                                 Д.В. Пирожков

                                                                                                            О.Н. Лаптева

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.