ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-46669/2021

24 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  18 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей  М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания            С.А. Марченко,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета  представителя ФИО1 (доверенность от 02.08.2024),

от Общества представитель не явился,

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2024 по делу № А56-46669/2021 (судья Е.В. Новикова) по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, лит. А, помещ. 2-Н, ОГРН: 

<

***>,                      ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» адрес: 198412, Санкт-Петербург, 

<

...>, лит А, пом. 7, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

Третье лицо: государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (191014, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о  взыскании задолженности и неустойки, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити Кьюб Систем» о взыскании  5 030 067 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.03.2016, 01.01.2019  по 30.09.2020  по договору аренды от 10.11.2014 № 23/ЗД-000618,  2 503 937 руб. 60 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты по состоянию на 11.09.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Решением от 20.03.2022 с Общества в пользу Комитета взысканы 7 103 461 руб. 70 коп., из которых 4 907 072 руб. 72 коп. задолженности и 2 196 388 руб.                98 коп. неустойки; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2022 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. 

Общество с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» (новое наименование общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити Кьюб Систем»), далее – Общество, обратилось с заявлением о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением от 05.08.2024 удовлетворено заявление Общества о пересмотре  по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда от 20.03.2022, отменено решение от 20.03.2022. 

Решением от 16.09.2024  с Общества в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет)  взыскано 1 117 130 руб. 47 коп. задолженности по договору аренды, 299 683 руб. 51 коп. пеней, в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет  обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что  юридические лица свободны в заключении договора, в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;  договор содержит все существенные условия для договоров данного вида, в связи с чем не может считаться незаключенным.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета,  (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити Кьюб Систем» (арендатор) 10.11.2014 заключен договор № 23/ЗД-000618  аренды земельного участка площадью 18 190 кв. м с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.

Договор заключен на срок до 21.08.2063 и зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2014. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды - 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1). 

Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора. 

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала. 

Как следует из пункта 3.4 договора, величина годовой арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет        786 439 руб. 72 коп. 

Плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет в 1 и 4 кварталах 184 855 руб. 77 коп., во 2 и 3 кварталах - 208 364 руб. 09 коп. 

В 2014 году величина коэффициента динамики рынка недвижимости составляет 1,2, в 2015 году - 1,25. 

В десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной ГУИОН, арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы. 

В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6.1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18 с учетом пункта 3.5 договора. 

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год. 

Пунктом 4.3.6 договора установлена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также не реже 1 раза в 3 года (отсчет указанного периода начинается с 10.11.2014) предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную ГУИОН. 

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) размер арендной платы за участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта/ с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем. 

Согласно пункту 7.4 договора в случае, если по истечении 12 месяцев с даты заключения договора арендатор не начал использовать помещения, требовавшие ремонта на дату заключения договора согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.10.2014 № 39767Г-14/1, текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом пункта 3.5 договора до момента предоставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом договорных обязательств, истец направил ему претензию, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в части, пришел к выводу, что размер арендной платы в данном случае не может превышать ставку земельного налога, не усмотрел оснований для снижения размера неустойки.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в  апелляционном порядке.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата. 

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с положениями действовавшего до 01.03.2015 (на момент заключения спорного договора аренды) пункта 10 статьи 3  Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Вместе с тем, если определенный уровень размера арендной платы за пользование публичными земельными участками установлен законом, например, Законом № 137-ФЗ, такие ставки являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 7). 

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и в действующей в спорный период редакции закреплено правило об определении арендной платы всех публичных земель в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. 

При переходе в установленном порядке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, к другому лицу правила определения арендной платы по такому договору сохраняются. 

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы. Согласно принципу № 7 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу     № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что положения принципа № 7 Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

Поскольку основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. 

Пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ, которой регламентированы ограничения оборотоспособности земельных участков, запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации. 

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также  распоряжением Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности, установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А56-52214/2023, спорный земельный участок  расположен в пределах береговой полосы, а следовательно, является ограниченным в обороте.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендная плата подлежит определению в соответствии с принципом № 7 Основных принципов определения арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка Комитетом обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы Комитета подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2024 по делу № А56-46669/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий  двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

М.А. Ракчеева