ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-48420/2022

24 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 апреля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): представители ФИО2, ФИО3 по доверенности от 26.05.2023

от ответчика (должника): не явился, извещен 

от 3-го лица – Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга: представитель ФИО4 по доверенности от 21.11.2023

от 3-го лица – Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры: представитель ФИО5 по доверенности от 26.05.2022

 

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-41994/2023, 13АП-41997/2023)  Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и  Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.11.2023 по делу № А56-48420/2022 (судья Корчагина Н.И.), принятое по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; 3) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга; 4) Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности; 5) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры; 6) Акционерное общество «Большой порт СПБ» 

о признании права собственности 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Служба) о признании права частной собственности на реконструированный объект недвижимости: нежилое здание, разрешенное использование: для оздоровительных целей, площадью 947,4 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1, литера У, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0021137:3 по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1.

Определением от 22.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга. 

Определением от 28.10.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности; Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры; акционерное общество «Большой порт СПБ». 

Распоряжением председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2023 дело № А56-48420/2022 передано в производство судье Корчагиной Н.И.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.11.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом,  Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить.

В своей апелляционной жалобе Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга ссылался на то, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, предоставлялся истцу для эксплуатации здания, а не для строительства и реконструкции, при том, что спорный объект расположен в водоохраной зоне и в результате действий истца произошло изменение габаритов здания.

В свою очередь Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в своей апелляционной жалобе ссылалась также на то, что  земельный участок, на котором расположено спорное здание, предоставлялся истцу для эксплуатации здания, а не для строительства и реконструкции, в результате действий истца произошло изменение габаритов здания, а также на то, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, не принадлежит истцу на праве собственности.

В настоящее судебное заседание явились представители истца, Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга и Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Представитель Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Представитель истца возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в представленных ранее в материалы дела отзыве и письменной позиции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.02.2022 между АО «Большой Порт СПб» и ФИО2 заключен договор купли-продажи одноэтажного нежилого здания площадью 390,8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сестрорецк, 41-й км Приморского шоссе, дом 1, литера У, кадастровый номер 78:38:0021137:3091 (далее - Здание).

04.03.2022 в отношении Здания Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт- Петербургу (далее - Управление Росреестра) зарегистрировано право собственности ФИО2, в отношении Участка 05.04.2022 зарегистрировано обременение в пользу ФИО2 в виде аренды (на основании договора аренды земельного участка от 27.10.2020 № 22/ЗД-04814 (далее - Договор). Срок действия Договора: по 03.08.2069. В соответствии с условиями Договора Участок предоставлен для эксплуатации объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что для эксплуатации Здания в коммерческих целях требовалось проведение его ремонта, в связи с чем 28.02.2022 ФИО2 заключен агентский договор на выполнение ремонтно-строительных работ с ООО «Развитие» (далее - Агент), согласно условиям договора Агент принял обязательство осуществить от имени и по поручению ИП ФИО2 проведение переговоров с подрядной организацией по согласованию сделки на выполнение ремонтно-строительных работ Здания.

05.03.2022 в адрес ФИО2 от ООО «Развитие» поступило уведомление об отказе от исполнения агентского договора. Из содержания указанного уведомления следовало, что Агент в целях исполнения агентского договора осуществлял переговоры с ПК «Дорожник». При осмотре здания работниками ПК «Дорожник» было установлено и отражено в акте осмотра от 04.03.2022, что Здание находится в аварийном состоянии, для его безопасной эксплуатации необходимо осуществить замену и (или) восстановление строительных конструкций, их усиление. Такие работы, в силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются реконструкцией объекта капитального строительства. Поскольку в предмет агентского договора не входило согласование сделки на выполнение работ по реконструкции, ООО «Развитие» отказалось от его исполнения.

В этот же день, 05.03.2022, ФИО2 связался с АО «Большой Порт СПб» для получения подтверждения поступившей информации об аварийности Здания, направил акт осмотра от 04.03.2022.

АО «Большой Порт СПб» не оспаривало представленный акт осмотра и зафиксированное в нем состояние Здания, сообщило ФИО2 о проведении капитального ремонта ранее, предоставило акт о приемке в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом здания от 25.12.2021, согласно которому в ходе ремонта были произведены: демонтаж строек фасадного остекления с заменой на металлические колонны из профилированной трубы; устройство навеса над неэксплуатируемой кровлей первого этажа здания, в том числе: демонтаж существующего покрытия кровли здания, демонтаж двух плит перекрытий неэксплуатируемой кровли для устройства проема для лестничной клетки, устройство монолитного пояса, монтаж каркаса навеса над первым этажом здания, устройство кровли из профилированного листа; подключение объекта к сетям электроснабжения; монтаж локальных очистных сооружений - септика, частичная отделка фасада.

В целях урегулирования возникших между сторонами договора купли-продажи разногласий, 05.03.2022 было заключено Дополнительное соглашение №1 к Договору купли-продажи нежилого здания от 25.02.2022, в котором стороны зафиксировали, что продавец передает вышеуказанное нежилое помещение после работ по капитальному ремонту, а также, что переданное здание находится в аварийном состоянии, в связи с чем АО «Большой Порт СПб» обязуется получить и предать ФИО2 всю необходимую для эксплуатации и приведения Здания в соответствие со строительными нормами техническую документацию.

Также 05.03.2022 ФИО2 в целях проверки Здания на предмет дефектов заключил договор подряда на выполнение обследования его технического состояния.

Согласно заключению №218-11-22 от 14.03.2022, составленному ООО «СТРОЙ-ЭКСПЕРТ» по результатам обследования, Здание находилось в аварийном состоянии, техническое состояние фундамента, стен, перегородок, перекрытий, дверей неудовлетворительное, несущие конструкции здания не соответствуют современным строительным требованиям. В ходе визуального осмотра обнаружено отсутствие кровли, способствующее попаданию атмосферных осадков внутрь здания, увлажнению строительных конструкций и дальнейшему их разрушению. В результате осмотра чердачного помещения установлено, что не обеспечена устойчивость и геометрическая неизменяемость металлического каркаса, так как отсутствуют вертикальные и горизонтальные связи. Специалист обратил внимание, что демонтирована часть плит перекрытий над 1 -м этажом, однако не произведено усиления конструкций. Пожарная безопасность в исследуемом здании не обеспечивается ввиду отсутствия противопожарных систем, первичных средств тушения пожара. Общая устойчивость и геометрическая неизменяемости здания при пожаре не обеспечивается из-за отсутствия вертикальных и горизонтальных связей, отсутствия усиления демонтированного участка, технического состояния перекрытия, отсутствия покрытия.

В связи с выявленными существенными недостатками приобретенного нежилого помещения, которые не были отражены в договоре купли-продажи и не могли быть известны покупателю, 14.03.2022 ФИО2 в адрес АО «Большой Порт СПб» направлена претензия о необходимости изменения условий договора купли-продажи.

18.03.2022 ФИО2 поступил ответ на претензию от АО «Большой Порт СПб», в котором сообщалось о готовности Продавца снизить цену нежилого здания, участвовать в переговорах с проектировщиком о подготовке проекта реконструкции Здания, заказать технический план Здания. К указанному ответу также прилагались договор на выполнение кадастровых работ от 16.03.2022, заключенный между АО «Большой Порт СПб» и ИП ФИО6, и Договор на проектные работы от 16.03.2022, заключенный между АО «Большой Порт СПб» и ООО «Архитектурная студия «ЭКО-ПРОЕКТ».

21.03.2022 между ФИО2 и АО «Большой Порт СПб» заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору купли-продажи нежилого здания от 25.02.2022, стороны согласовали новую стоимость Здания и порядок расчетов.

В целях устранения недопустимого технического состояния Здания ИП ФИО2 21.03.2022 заключил Договор № 03_01/22-0027 с ООО «М-РОСС» на выполнение работ по строительству (реконструкции), сбору, получению необходимой технической документации для ввода в эксплуатацию нежилого здания, с приспособлением чердака под второй этаж, в соответствии с проектной документацией.

В соответствии с техническим отчетом ООО «СТРОЙ-ЭКСПЕРТ» № 218-11-22 от 14.03.2022 реконструкция или капитальный ремонт здания возможен: переоборудование чердачного помещения в эксплуатируемый второй этаж - возможно при соблюдении требований Закона Санкт-Петербурга «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» от 24 декабря 2008 года № 820-7, ввиду того, что не будет происходить увеличения высоты здания.

На данный момент реконструировано нежилое здание с разрешенным использованием: для оздоровительных целей, площадью 947,4 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> -й км Приморского шоссе, дом 1, литера У (далее -Здание), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0021137:3 по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> -й км Приморского шоссе, дом 1 (189640, Санкт-Петербург, 

<

...> -й км Приморского шоссе, дом 1 (участок 2).

На основании направленного запроса ФИО2 в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, получен ответ № 05-19-27893/22-0-1 от 13.04.2022 года (далее - Ответ Комитета), из которого следует, что учитывая отсутствие норм действующего гражданского и земельного законодательства, предусматривающих необходимость получения согласия собственника земельного участка на реконструкцию расположенного на нем объекта недвижимости без изменения процента застройки земельного участка, лицо вправе осуществить реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности здания в соответствии с градостроительными нормами и правилами без согласия Комитета.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга не возражает против проведения реконструкции с соблюдением законодательства о градостроительной деятельности, строительных норм и правил без изменения площади застройки объекта недвижимости.

В ответе Комитета указано, что для осуществления действий, связанных с государственной регистрацией изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в части изменения сведений об арендаторе по Договору в связи со сменой собственника объекта недвижимости, арендатору предложено самостоятельно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра), после осуществления регистрационных действий в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу предоставить в Агентство имущественных отношений Северного направления СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) сведения, подтверждающие государственную регистрацию перехода прав на Участок по Договору.

ИП ФИО2 направил в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» уведомление вх. № 05-20-46632/22-0-0 от 18.05.2022 о смене собственника Здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> -й км Приморского шоссе, дом 1, литера У.

Согласно ответу Комитета от 20.12.2022 № 05-19-111236/22-0-1 Учреждением внесены сведения в информационные базы о регистрационных действиях в отношении Участка по Договору.

25.03.2022 ФИО2 обратился в Службу по вопросу выдачи разрешения на строительство Здания и разрешения на ввод его в эксплуатацию. В Службу представлены правоустанавливающие документы, проект на спорный объект.

Ответом № ОБ-435-658/22-0-1 от 22.04.2022 Служба отказала в выдаче разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию здания, сообщив, что не вправе выдавать разрешение на строительство уже построенного объекта. В отказе Служба лишь рекомендовала обратиться в суд за признанием права собственности по правилам статьи 222 ГК РФ.

Ссылаясь на изложенное, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок, на котором возведено строение на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании и при соблюдении перечисленных в статье 222 ГК РФ условий. При этом возведение спорной постройки должно быть произведено без предусмотренных разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил.

Перечисленные основания для признания за истцом права собственности на самовольную постройку подлежат доказыванию в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. 

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

Согласно п. 43 указанного выше Постановления Пленума ВС РФ признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. 

Исходя из положений п. 5 упомянутого Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как следует из материалов дела, спорный объект возведен на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0021137:3 по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1, (участок 2), в отношении Участка зарегистрировано обременение в пользу ФИО2 в виде аренды (на основании договора аренды земельного участка от 27.10.2020 № 22/ЗД-04814 (далее - Договор аренды Участка). Срок действия Договора: по 03.08.2069. В соответствии с условиями Договора Участок предоставлен для эксплуатации объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно материалам дела, на основании направленного ФИО2 запроса в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, получено согласие собственника земельного участка на реконструкцию расположенного на нем объекта недвижимости, выраженное в письме № 05-19-27893/22-0-1 от 13.04.2022 года (далее - Ответ КИО).

Также Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга сообщил о необходимости заключения дополнительного соглашения к Договору. Согласно письму КИО от 20.12.2022 № 05-19-111236/22-0-1 «заключение указанного дополнительного соглашения не является обязательным требованием».

Таким образом, волеизъявление собственника на реконструкцию выражено в письмах № 05-19-27893/22-0-1 от 13.04.2022 и № 05-19-111236/22-0-1 от 20.12.2022.

Как следует из материалов дела, спорное здание расположено на земельном участке, который принадлежит на праве долгосрочной аренды Индивидуальному предпринимателю ФИО2. Срок действия аренды с 24.12.2020г. по 03.08.2069г.

Согласно данным градостроительного плана РФ-78-1-27-000-2022-0955 земельный участок 78:38:0021137:3 по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1, (участок 2), площадью 1214 кв. м полностью расположен в границах:

1. Единой зоны охраняемого природного ландшафта ЗОЛ (38)12 Курортного района Санкт-Петербурга.

2. Зоны ограничения строительства по высоте аэродрома Левашово;

3. Водоохранной зоны водного объекта.

4. Зоны затопления.

5. Рыбоохранной зоны.

6. Части водоохранной зоны Балтийского моря.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.02.2011 № 189 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной береговой линией Финского залива, административной границей муниципального образования город Сестрорецк, границей функциональной зоны «РЗ», береговой линией р. М. Сестры» предусмотрено функциональное назначение Земельного участка под оздоровительные цели.

Единая зона охраняемого природного ландшафта ЗОЛ (38)12 Курортного района Санкт-Петербурга входит в состав Зон охраны объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга.

Требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны ЗОЛ(38)12 Курортного района Санкт-Петербурга (далее ЗОЛ) установлены Законом № 820-7 от 24.12.2008г. «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон».

В Приложении 2 к Закону Санкт-Петербурга «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» от 24 декабря 2008 года № 820-7 разъяснены режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга (далее Приложение 2 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7).

Согласно ответу эксперта по проведению государственной историко-культурной экспертизы, аттестованной приказом Минкультуры России от 29.03.2023 № 776, ФИО7, проектная документация на реконструкцию здания (Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского т., д. 1, лит. У), не обладающего статусом объекта (выявленного объекта) культурного наследия, не относится к объектам государственной историко-культурной экспертизы, не соответствует целям проведения государственной историко-культурной экспертизы согласно установленным требованиями законодательства в сфере сохранения объектов культурного наследия. По этим же причинам, не проводится государственная историко-культурная экспертиза на предмет либо в целях определения соответствия режимам использования земель в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия.

Здание по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1, литера У, не является объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, не является выявленным объектом культурного наследия согласно перечню памятников, опубликованному на официальном сайте органа охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга https://kgiop.gov.spb.ru/deyatelnost/uchet/list_objects/ и данным Публичной интернет-карты региональной геоинформационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» (РГИС).

В соответствии с Приложением 2 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (Раздел 3. Основные понятия и термины) - историческое здание - это здание, строение, сооружение, не являющееся объектом (выявленным объектом) культурного наследия, относящееся к следующим историческим периодам: в зонах охраны объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, а также в Невском районе Санкт-Петербурга, - построенное до 1917 года (здесь и далее год постройки включительно); в зонах охраны объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (за исключением Невского района Санкт-Петербурга), - построенное до 1957 года, деревянное 1-2-этажное здание, строение, сооружение - построенное до 1917 года (год постройки определяется в соответствии с учетно-технической документацией об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации).

Согласно данным учетно-технической документации об объектах государственного технического учета годом ввода в эксплуатацию по завершении строительства Спорного объекта является 1966г.

Таким образом, спорное здание не является объектом культурного наследия, не принадлежит к категории исторических или восстановленных зданий, не относится к ценным элементам планировочной и исторической ландшафтно-композиционной структуры.

В соответствии с Приложением 2 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (Раздел 5. Общие требования режима использования земель в границах единой зоны охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ)) к зданиям не относящихся к историческим, устанавливаются следующие запреты (п.5.1) и ограничения (п. 5.2):

 - запрещается изменение внешнего облика исторических зданий, а также увеличение габаритов зданий, строений, сооружений, не являющихся историческими зданиями (п.п. 5.1.3).

- реконструкция зданий, строений, сооружений, допускаемая Режимами, а также работы по сохранению и восстановлению (регенерации) природной среды объекта (объектов) культурного наследия могут осуществляться после получения положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия (п.п. 5.2.1).

В соответствии с Приложением 2 Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (Раздел 6. Общие требования к градостроительным регламентам в границах единой зоны охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ)):

6.1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются с учетом необходимости обеспечения соблюдения требований, установленных Режимами.

6.2. Максимальная высота здания, строения, сооружения на территории земельных участков - не превышающая существующей высоты реконструируемого здания, строения, сооружения.

Согласно Приложению 2 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7, реконструкция или капитальный ремонт здания возможен без увеличения габаритов здания, в том числе, максимальная высота здания не должна превышать существующую высоту реконструируемого здания. Высота здания должна соответствовать высоте до реконструкции или капитального ремонта. Работы по реконструкции здания должны осуществляться после получения положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия.

Решение о соответствии либо несоответствии режиму использования земель в границах ЗОЛ (38)12, в том числе на предмет увеличения либо не увеличения габаритов существующего здания, принимает исключительно исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченный в области сохранения, использования, популяризации — Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры согласно Закону Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7.

21.04.2023 Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (далее - КГИОП) согласован проект, выполненный ООО «Архитектурная студия «Эко-Проект», предусматривающий переустройство объекта под объект оздоровительного назначения.

Согласно ответу КГИОПа № 01-25-493/23-0-1 от 21.04.2023 проектная документация не противоречит требованиям ЗОЛ (38)12.

В связи с тем, что КГИОП рассмотрены проектные материалы по объекту «Эскизный проект (капитальный ремонт здания с приспособлением под объект оздоровительного назначения)», документация не противоречит требованиям режима ЗОЛ(38)12, 26.05.2023 государственный орган по охране памятников представил дополнительную позицию по делу № А56-48420/2022, согласно которой полагает целесообразным проведение экспертизы по делу. Проектом, выполненным ООО «Архитектурная студия «Эко-Проект», предусмотрено переустройство объекта общественного питания под объект общественного назначения - в габаритах существующего здания; предельную плотность застройки - по существующему положению. Определенные в проекте технико-экономические параметры объекта соответствуют установленным Законом 820-7 ограничениям. В результате строительных работ изменений высоты не производилось, здание осталось в существующих до переустройства габаритах. Проект капитального ремонта Объекта не предполагает увеличение габаритов существующего здания.

 Податели жалоб указывают, что актами обследований земельных участков, проведенных Комитетом 24.02.2022 и 12.07.2022, осмотрами Службы, проведенными специалистом Управления государственного строительного надзора от 10.02.2022 и от 26.05.2022, зафиксирован факт возведения второго этажа, поскольку согласно данным технического учета из общедоступного источника - РГИС Санкт-Петербурга и согласно разделу V «Исчисление площадей и объемов здания и его частей» технического паспорта, составленным 06.04.2012 филиалом ГУП «ГУИОН» проектно-инвентаризационным бюро Курортного и Кронштадтского районов (далее - технический паспорт), высота помещений 1-го этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, 41-ый км Приморского шоссе, дом 1, лит. У, составляет - 3,25 м, высота здания 3,50 м.

Между тем, к материалам дела приобщены справка Учреждения от 07.02.2023 № 065-705, согласно которой по данным Проектно-инвентаризационного бюро Северное департамента кадастровой деятельности ГУИОНа по состоянию на 07 августа 1998 года по адресу: Санкт-Петербург, 41-км Приморского шоссе, дом 1 учтено Здание литера У с наружной высотой 8.70 м. Указанная справка имеет индивидуальный QR-код с идентификатором данного документа на официальном сайте ГУИОНа для проверки подлинности, генеральный план земельного участка по адресу: 

<

...> «Пансионат «Дюны» Курортного района от 12.08.1998 г. Согласно указанному документу Спорное здание имеет высоту 8,70 м, является одноэтажным.

Характеристика объекта по архивным данным ГБУ ГУИОН по состоянию на 07.08.1998 г.:

-наружная высота здания 8.7м - указана по отвесу кровли (парапета) -высота помещений здания переменная: 2.65 м, 3.25 м, 3.5 м - указана до низа конструкций потолков в помещениях

-площадь застройки по внешнему контуру: 18.2 м х 24,25 - 441,35 м2. По архивным данным проектных материалов от 1965 г.: -отметка верха кровли без учета парапета - 8,63 м.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по запросу суда в материалы дела от ГБУ «ГУИОН»  в материалы дела поступил ответ от 04.04.2024 № 02-2807/24-0-1, согласно которому сведений о высоте здания 8,70 м в материала ПИБ не содержит. Затем взамен указанного ответа в материалы дела ГБУ «ГУИОН» было направлен ответ от 11.04.2024 № 02-2807/24-0-2, согласно которому высота спорного объекта составляет 8,70 м, иные сведения о высоте спорного здания в ПИБ отсутствуют.

Следовательно, оценивая имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу, что высота здания не менялась.  

С целью установления того, не нарушает ли Спорный Объект права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, арбитражным судом назначено проведение судебной строительно-технической и культурологической экспертизы по следующим вопросам:

1. Соответствует ли реконструированное нежилое здание, разрешенное использование: для оздоровительных целей, с кадастровым номером 78:38:0021137:3091, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1, литера У, требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и санитарных норм и правил?

2. Создает ли реконструированное нежилое здание и его эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли сохранение указанного объекта права и интересы третьих лиц?

3. Соответствует ли реконструированное нежилое здание требованиям режима использования земель в границах единой зоны охраняемого природного ландшафта ЗОЛ?

Производство экспертизы было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесКонсалтинг» ФИО8, ФИО9.

Согласно заключению № 56-48420-149-23 от 28.08.2023 реконструированное нежилое здание, разрешенное использование: для оздоровительных целей, с кадастровым номером 78:38:0021137:3091, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1, литера У, соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и санитарных норм и правил.

Реконструированное нежилое здание и его эксплуатация не несет угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение указанного объекта не нарушает права и интересы третьих лиц.

Параметры реконструируемого объекта отвечают требованиям режима использования ЗОЛ(38)12 Курортного района Санкт-Петербурга в части сохранения высоты здания и площади застройки. Наружные габариты и местоположение несущих ограждающих конструкций наружных стен не изменены. Высотные габариты здания не увеличены. Зарегистрированная площадь здания 390,8 кв.м увеличилась за счет переоборудования чердачного помещения под второй этаж в имеющихся габаритах, с задействованием существующих площадей внутри здания, что не противоречит требованиям режима использования ЗОЛ(38)12 Курортного района Санкт-Петербурга.

Работы по реконструкции здания, в части фасадных решений, полностью соответствуют проектным.

«Эскизный проект (капитальный ремонт здания с приспособлением под объект оздоровительного назначения) по адресу: Санкт-Петербург , 

<

...> -й км Приморского шоссе, д.1, литера У» подан на рассмотрение в КГИОП (рег. №01-25493/23-0-0 от 12.04.2023г.) и согласован (Письмо о согласовании №01-25-493/23-0-1 от 21.04.2023г.) в установленном законом порядке.

Профессиональная подготовка и квалификация экспертов, составивших заключение подтверждены представленными в дело документами.

Заключение подписано экспертами, предупрежденными судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах экспертов явных противоречий, выводы эксперта документально не опровергнуты, суд первой инстанции правомерно признал заключение допустимым и достоверным доказательством по делу.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что спорное реконструированное нежилое Здание соответствует требованиям градостроительных, строительных и иных норм и правил, требованиям к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны ЗОЛ(38)12 Курортного района Санкт-Петербурга (далее ЗОЛ), установленных Законом № 820-7 от 24.12.2008г. «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцом принимались меры к получению документов, необходимых для реконструкции на участке спорного объекта недвижимости; 21.04.2023 Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга согласован проект, выполненный ООО «Архитектурная студия «Эко-Проект», предусматривающий переустройство объекта под объект оздоровительного назначения; согласно ответу КГИОПа № 01 -25-493/23-0-1 от 21.04.2023, проектная документация не противоречит требованиям ЗОЛ (38)12; на реконструкцию спорного Здания имелось волеизъявление собственника, Объект соответствует параметрам, установленной документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки.

Злоупотребления со стороны истца правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ), отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, требование истца о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости: нежилое здание, разрешенное использование: для оздоровительных целей, площадью 947,4 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> -й км Приморского шоссе, дом 1, литера У, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0021137:3 по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1 (189640, Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1 (участок 2), было обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционных жалоб обоснованными и их удовлетворения.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 03.11.2023 по делу №  А56-48420/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 Н.Е. Целищева