АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-11295/2021

г. Краснодар                                                               «03» сентября 2021 г.

Резолютивная часть решения изготовлена «02» сентября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен «03» сентября 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «ФАКТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва,

к ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар,

третье лицо: конкурсный управляющий ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» ФИО1 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>), ООО «Коурф»

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016  о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту,

обязать заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 об уменьшении арендной платы на 75% на период с 28.03.2020 по 20.06.2020 включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность в деле, 

от ответчика и третьего лица: ФИО3, доверенность в деле,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ФАКТОР» (далее – Арендатор, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» (далее – Арендодатель, ответчик), третьи лица: конкурсный управляющий ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» ФИО1, ООО «Коурф» с требованиями  (с учетом принятых уточнений): 

- Обязать Закрытое акционерное общество «Темпл Инк.» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Фактор» дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 г. о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от «01» апреля 2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту; 

- Обязать Закрытое акционерное общество «Темпл Инк.» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Фактор» дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 г. об уменьшении арендной платы на 75% на период с «28» марта 2020 г. по «20» июня 2020 г. включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту. 

           Представитель ООО «ФАКТОР» принял участие в судебном заседание посредством участия в онлайн заседании через Картотеку арбитражных дел, поддержал заявленные требования.  

Представитель ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» в судебное заседание явился, на заявленные требования возражал, представил дополнительные документы, судом рассмотрены и приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут, после перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Фактор» («Арендатор») и ЗАО «Темпл Инк.» («Арендодатель») заключен Договор аренды нежилого  помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 г. (далее - «Договор») в отношении Помещения (как этот термин определен в Договоре) в здании по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, д. 98/11. 

Изначально Договор аренды был заключен ООО «Фактор» с ООО «Управляющая компания Ритейл-парк», но в связи с расторжением агентского договора между ООО «Управляющая компания Ритейл-парк» и ЗАО «Темпл Инк.» права и обязанности Арендодателя по Договору аренды с «01» июня 2020 г. перешли к ЗАО «Темпл Инк.». 

ООО «Фактор» «17» ноября 2020 г. Ответчику были направлены Требование исх. № О-172 от «17» ноября 2020г. о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы, а также Требование исх. № Т-172 от «17» ноября 2020г. об уменьшении размера арендной платы за период действия ограничительных, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, по Договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 г. 

В последующем обращением исх. № 172 от «29» января 2021г. ООО «Фактор»  направило ответчику досудебное требование с предложением заключить дополнительные соглашения по вышеуказанным обстоятельствам (отсрочка, уменьшение арендной платы) с предоставлением проектов дополнительных соглашений.

Вместе с тем, указанные дополнительные соглашения об уменьшении арендной платы, об отсрочке уплаты арендных платежей, подписаны не были, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении  настоящего спора арбитражный суд  исходит из следующего. 

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданское права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее Закон N 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Так, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – «Требования №439»). 

В соответствии с пунктом 3 Требований № 439 отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка  предоставляется  на  срок   действия  режима  повышенной  готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной  платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление  арендодателем  дополнительных  платежей,  подлежащих  уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Из преамбулы указанного постановления следует, что сферой его применения являются условия и сроки отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

При этом перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434. 

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований №439, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, что согласуется с разъяснениями Верховного суда РФ (Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N АПЛ20-411). 

При этом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. 

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98- ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется. 

При этом в соответствии с Постановлением Правительства РФ от «03» апреля 2020 г. N 434 деятельность по розничной торговле в специализированных магазинах была включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (подкласс 47.7 ОКВЭД). 

Основным видом экономической деятельности ООО «Фактор» является «Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах» (ОКВЭД 47.71). 

Согласно разъяснениям из Письма Минэкономразвития России от 14.05.2020 г. N 15340-ПК/Д03и в случае, если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень. 

Следовательно, подкласс ОКВЭД 47.7, включенный в Перечень, согласно утвержденным Правилам расшифровки ОКВЭД 2 «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2)» включает в себя код 47.71 «Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах». 

Таким образом, деятельность Истца включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Режим повышенной готовности введен на территории Краснодарского края Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от «13» марта 2020 г. № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» с 0 часов 00 минут 15 марта 2020 г. до 0 часов 00 минут 01 октября 2021 г. Рассматриваемый Договор аренды заключен сторонами 01 мая 2016 года, то есть до введения в Краснодарском крае режима повышенной готовности. 

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований №439. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований №439 (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). (вопрос 3 "Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020). 

Таким образом, с учетом вышеизложенного ООО «Фактор» в силу закона предоставлена отсрочка по оплате арендной платы начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации Краснодарского края с 15 марта 2020 г. и до 01 октября 2020 г.

Руководствуясь разъяснениями Президиума Верховного Суда, данными в ответе на вопрос №3 и №4 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" от 30.04.2020, суд констатирует, что истец в силу закона имеет право на отсрочку по оплате арендной платы начиная с 15.03.2020 г. по 01.10.2020 г., в связи с чем требование об обязании заключить с ООО «Фактор» к Договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 г. в соответствии с Федеральным законом от «01» апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» является избыточным и удовлетворению не подлежит. 

Норма, обязывающая арендодателя предоставить отсрочку по внесению арендных платежей,  является императивной и не требует дополнительного судебного подтверждения. 

Рассматривая требования истца об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 г. об уменьшении арендной платы на 75% суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса. 

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Таким образом, кроме критериев предоставления отсрочки арендной платы, законом установлен также порядок уменьшения ее размера, при том, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению. 

При том, что если отсрочка в оплате аренды предоставляется арендаторам которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (п.1 Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439), то потребовать уменьшения арендной вправе любой арендатор недвижимости, в том числе не относящийся к категории осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Кроме того, арендатор вправе указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Как установлено судом, ООО «Фактор» «17» ноября 2020 г. направил требование исх. № Т-172 от «17» ноября 2020г. об уменьшении размера арендной платы за период действия ограничительных мер по Договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 г. до отмены ограничительных мер на основании ст. 328, ст. 451, п. 1 ст. 611, .п 4 ст. 614, ст. 1102, ч. 3 ст. 19 № 98-ФЗ. Требование было получено Ответчиком «24» ноября 2020 г., однако дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы заключено не было. 

Как следует из пп. «е» п. 3 Требования №439 к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества Утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. 

Из изложенного следует, что за арендатором во всяком случае сохраняется обязанность по уплате компенсационных платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, за исключением лишь случая, когда такой компенсации не требуется ввиду освобождения от уплаты этих платежей арендодателя. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком ООО «Фактор» полностью оплатило Переменную арендную плату (коммунальные услуги) за период с марта по сентябрь 2020г., что подтверждается предоставленными в материалы дела счетами и платежными поручениями. 

В результате введения режима повышенной готовности в связи с распространением в Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID19), издания Указов Президента Российской Федерации №206 от «25» марта 2020 года «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», №239 от «02» апреля 2020 года «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», № 294 от «28» апреля 2020 г. «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», а также Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от «13» марта 2020 г. №129 и Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от «26» марта 2020 года № 172 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от «13» марта 2020 г. № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)», в период с 28 марта 2020 г. по 20 июня 2020 г. включительно деятельность ООО «Фактор» в арендуемом помещении не осуществлялась. 

В соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от «26» марта 2020 года № 172 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от «13» марта 2020 г. № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» с «28» марта 2020 года была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости. 

Ограничения сняты, начиная с «21» июня 2020 г. на основании Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от «18» июня 2020 года № 354 «О продлении режима «Повышенная готовность» и внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13 марта 2020 г. № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

При этом, как уже было указано выше, деятельность Истца отнесена постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434 к наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

В обоснование снижения арендной платы на 75% истцом представлен Отчет об оценке №02-03/21/0202-2-1 от 22.05.2021,  выполненный ООО «Оценочная компания «ВЕТА» - Право временного возмездного владения и пользования (с учетом размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19) недвижимым имуществом в ТРК «Галактика» (по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, д.98/11).

Согласно указанному отчету рыночная величина права временного возмездного владения и пользования (с учетом размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19) арендуемым помещением в ТРК «Галактика» составляет 231 092 руб. за весь период с «28» марта 2020 г. по «20» июня 2020 г. Размер снижения базовой арендной платы составляет 75%. Данный отчет составлен именно в отношении торгового центра Ответчика и арендуемого Истцом помещения.

Ответчик, возражая на данный отчет, указал, что стоимость эксплуатационных услуг в составе Базовой арендной платы составляет не менее 243 054 руб. в связи, с чем отчет не может быть принят судом во внимание. 

Вместе с тем, ЗАО «Темпл Инк» не приводит доказательств того, что предлагаемый им размер снижения Базовой арендной платы (с 330 750 руб. до 248 27 руб., т.е. на 24.7%) соответствует размеру, на который обычно снижается арендная плата, данный расчет не обоснован и не подтвержден какими-либо документальными доказательствами.

Согласно разъяснениям Верховного суда РФ по вопросу 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утв. «30» апреля 2020 г., размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Предлагаемый Ответчиком размер снижения не соответствует вышеуказанному условию, обоснованность указанного размера снижения не подтверждена. 

Обоснованных возражений на представленный истцом в обоснование своей позиции отчет о рыночной стоимости арендуемого помещения, ответчиком суду не представлено, связи с чем, суд считает возможным принять его в качестве относимого и допустимого  доказательства.

Согласно п. 4.3. и 4.3.1. Договора аренды Базовая арендная плата в месяц за всё Помещение составляет 12% (Двенадцать процентов), включая НДС, от Оборота Арендатора в Помещении за Оборотный период (далее - «Плата с Оборота»), включая НДС, но в любом случае не менее ежемесячного размера Фиксированной части Базовой арендной платы, включая НДС.

Фиксированная часть Базовой арендной платы составляет 300 000 (Триста тысяч) рублей, включая НДС, в месяц за все Помещение.

В соответствии с п. 4.15 Договора аренды Договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер Фиксированной части Базовой арендной платы, письменно уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты изменения, но не чаще одного раза в год и не более, чем на 5%.

Следовательно, расчет фиксированной части Базовой арендной платы следующий:

- с «01» мая 2019 г. на 5% – с 300 000 руб. до 315 000 руб. в месяц;

- с «01» мая 2020 г. на 5% – с 315 000 руб. до 330 750 руб. в месяц.

В рассматриваемом периоде с «28» марта 2020 по «20» июня 2020 г. размер Базовой арендной платы (без учета уменьшения) равен размеру Фиксированной части Базовой арендной платы, поскольку магазин в указанный период торговую деятельность не вел и его оборот равен нулю, что подтверждается справкой ОФД №802/20 от 17.12.2020 г. имеющейся в материалах дела и не оспоренной ответчиком:

- с «28» марта 2020 г. по «30» апреля 2020 г. – 315 000 руб. в месяц (без учета уменьшения);

- с «01» мая 2020 г. по «20» июня 2020 г. - 330 750 руб. в месяц (без учета уменьшения).

Таким образом, исходя из конкретных фактов и обстоятельств дела, принимая во внимание, что стороны не достигли согласия относительно льготных условий арендной платы, суд считает требование ООО «Фактор» о возложении на ЗАО «Темпл Инк.» обязанности заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 г. об уменьшении арендной платы на 75% на период с «28» марта 2020 г. по «20» июня 2020 г. включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту, подлежащим удовлетворению.

Аналогичный правовой подход отражен в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от «06» августа 2021г. по делу А45-32771/2020, Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от «05» августа 2021г. по делу А40-159110/2020. 

Судебные расходы по иску, состоящие из расходов по госпошлине, подлежат отнесению на истца в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Суд, на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Обязать ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с ООО «ФАКТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016 об уменьшении арендной платы на 75% на период с 28.03.2020 по 20.06.2020 включительно на следующих условиях:

«ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1, действующего на основании определения суда о назначении конкурсного управляющего № А32-19710/2017 от 20.04.2020, именуемое в дальнейшем «арендодатель», с одной стороны и ООО «ФАКТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в лице ФИО4, действующего на основании доверенности от 16.07.2020 на бланке 77АГ3328303, удостоверенной нотариусом города Москвы ФИО5 (зарегистрировано в реестре за № 77/131-н/77-2020-1-497), именуемое в дальнейшем «арендатор», с другой стороны, далее совместно именуемые «стороны», а по отдельности «сторона», руководствуясь частями 2, 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «ФЗ»),  пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание, что недвижимое имущество, арендуемое арендатором по договору (как этот термин определен ниже), находится на территории Краснодарского края (далее – «субъект РФ»); в период с 28.03.2020 по 20.06.2020 включительно (далее – «период приостановки») арендатор не использовал помещение (как этот термин определен в договоре) в связи с невозможностью использования имущества (помещения), связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Субъекта РФ;

Настоящим стороны заключили настоящее дополнительное соглашение (далее по тексту - «Дополнительное соглашение») к договору аренды нежилого помещения № 525/А/122 от 01.05.2016  (далее по тексту «договор») о нижеследующем:

1. В связи с невозможностью использования арендатором помещения в течение периода приостановки по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, стороны договорились уменьшить на 75% (семьдесят пять процентов) размер базовой арендной платы и иных арендных платежей (за исключением переменной арендной платы), предусмотренных договором, за период приостановки, что отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон. Соответственно, размер базовой арендной платы и иных арендных платежей (за исключением переменной арендной платы), подлежащих уплате арендатором за период приостановки, составляет 25% (двадцать пять процентов) от предыдущего размера арендной платы (размера иных арендных платежей соответственно) за период приостановки, предусмотренных договором до подписания сторонами настоящего дополнительного соглашения. Таким образом, в период с 28.03.2020 по 30.04.2020 размер базовой арендной платы составляет 78 750 (семьдесят восемь тысяч) руб., включая НДС, в месяц за все помещение. В период с 01.05.2020 по 20.06.2020 размер базовой арендной платы составляет 82 687 (восемьдесят две тысячи шестьсот восемьдесят семь) руб. 50 коп., включая НДС, в месяц за все помещение. 

2. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, стороны руководствуются договором. В случае возникновения противоречия между положениями настоящего дополнительного соглашения и договора подлежит применению данное дополнительное соглашение.

3. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5 (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по 2 (два) экземпляра для каждой стороны и 1 (один) экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Настоящее дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ, и вступает в силу: для сторон с момента его подписания сторонами, а для третьих лиц – с момента государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны договорились, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 28.03.2020.

4. Настоящее дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе силами арендодателя и за счет арендатора. Арендатор возмещает арендодателю расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего дополнительного соглашения в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения от арендодателя оригинала зарегистрированного в регистрирующем органе дополнительного соглашения, соответствующего оригинала счета арендодателя на оплату (вместо оригинала данного счета допускается также заверенная копия или скан-копия счета) с приложением копий документов, подтверждающих оплату и размер государственной пошлины. Стороны особо оговорили, что применительно для данного случая скан-копия счета арендодателя, предоставленная арендатору посредством электронной почты, имеет юридическую силу».

В удовлетворении оставшихся требований отказать.

Взыскать с ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ФАКТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                                          Ю.В. Любченко