АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3471/24 

Екатеринбург

07 августа 2024 г.

 

Дело № А07-19268/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Скромовой  Ю.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 по делу № А07-19268/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее –  Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Башстройпесок» (далее –   общество «Башстройпесок», общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2017 № 141/17.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 в удовлетворении исковых требований Министерства отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024  решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Министерство просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований,  ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что с момента заключения договора аренды общество систематически ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по внесению арендных платежи, тем самым, имеются основания для расторжения договора аренды применительно к положениям пункта 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.1.1 договора аренды земельного участка от 07.08.2017 № 141/17. Министерство настаивает на том, что обществом существенно нарушены сроки внесения арендной платы, то есть нарушение, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того на, что  была вправе рассчитывать при заключении договора по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель в обоснование доводов кассационной жалобы указывает на то, что обществом существенно нарушены условия договора аренды: установлено нецелевое использование земельного участка для незаконной добычи общераспространенных полезных ископаемых с территории арендованного участка. Министерство утверждает, что на сегодняшний день арендатором участок не используется, арендная плата не вносится, арендатор на контакт с арендодателем не выходит, письма по почте России до арендатора по юридическому адресу не получает. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Администрации от 25.07.2017 № 1384 между Администрацией муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом «Башстройпесок» (арендатор) заключен договор № 141/17 от 07.08.2017 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого в соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.14, статьи 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:19:210203:53, площадью 146 706 кв. м, местоположение: Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Мраковский, с разрешенным видом использования – «для сельскохозяйственного производства», (далее – участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. 

Согласно пункту 2.1 договора, действие настоящего договора устанавливается на срок с 03.08.2017 (дата постановки на кадастровый учет земельного участка) по 02.08.2027. 

Размер арендной платы за период 2017 года (с 03.08.2017 по 31.12.2017) составляет 753 руб. 55 коп. (пункт 3.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.5 договора, арендатор вносит арендную плату за 2017 год единовременно в течении 5 (пяти) календарных дней с даты подписания договора аренды, в последующие годы ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Республики Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете. 

Согласно акту приема–передачи от 07.08.2017 ответчик принял в аренду вышеуказанный земельный участок. 

Дополнительным соглашением от 21.09.2018 № 9/18 к договору аренды  земельного участка от 07.08.2017 от № 141/17 внесены изменения в пункт 1.1 договора, соответствующий пункты изложен в следующей редакции: 

«1.1. В соответствии с п.п. 9 п.2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 146706 кв. м, относящийся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Мраковский. с кадастровым номером 02:19:210203:53, с разрешенным использованием: рыбоводство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка». 

Изменения, изложенные в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения, распространяются на правоотношения, возникшие с 30.08.2018 г. (с даты подписания Постановления Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан от 30.08.2018 № 1583 «О внесении изменений в части разрешенного использования земельного участка»). 

За период аренды с 03.08.2017 по 30.11.2023 администрацией были направлены обществу следующие претензии: 

1) от 31.10.2019 № 1663–исх   о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4081,90 руб., в том числе: долг–4076,59 руб., пени– 672,67 руб. (долг за 3 квартал 2019 года); 

2) от 16.11.2021 № 44  о взыскании задолженности по арендной плате в размере 24 055,39 руб., в том числе: долг – 23282,77 руб., пени – 772,62 руб. (долг за 1, 2, 3 квартала 2021 года); 

3) от 11.01.2023 № 3 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 17435,48 руб., в том числе: долг– 16712,45 руб., пени – 723,03 руб. (долг за 2, 3, 4 квартала 2022 года); 

4) от 24.04.2023 № 185 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 8268,52 руб., в том числе: долг – 8130,30 руб., пени – 138,22 руб. (долг за 1 квартал 2023 года). 

Согласно Закону Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319–з «О внесении изменений в статью 10.1. Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», с 1 января 2021 года полномочия органов местного самоуправления муниципальных районов Республики Башкортостан по распоряжению земельными участками, которые находятся в государственной собственности до разграничения, переданы сроком на 5 лет органам государственной власти Республики Башкортостан в лице Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан. 

Соглашением от 02.03.2021 администрацией переданы Министерству права и обязанности по договорам и соглашениям в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Министерством 28.04.2023 в адрес общества было направлено уведомление исх. № 186 о расторжении договора аренды земельных участков от 07.08.2017 № 141/17, котором обществу предложено в течении 30 дней с момента направления данного уведомления добровольно расторгнуть указанный договор аренды. 

02.05.2023 общество полностью погасило задолженность по арендной плате по договору аренды от 07.08.2023 № 141/17, что подтверждается платежным поручением от 02.05.2023 № 295256 на сумму 67 103 руб. 50 коп. 

Из уведомления № 993 Отдела Министерства внутренних дел  по Гафурийскому району Республики Башкортсотан усматривается, что в производстве находится материал проверки о незаконной деятельности руководителя общества с ограниченной ответственностью «Георесурс», общества с ограниченной ответственностью «Башстройпесок» в части незаконной добычи общераспространенных полезных ископаемых с территории арендованного участка в рамках договора от 07.08.2017 № 141/17.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства в суд с заявленными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик погасил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено. 

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению общие положения гражданского законодательства, специальные нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором.

 Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность использовать арендованное имущество по назначению. 

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

 Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено ограничение для расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет – по требованию арендодателя они могут быть расторгнуты только при существенном нарушении договора. 

В силу требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно–гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы. 

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума 6 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

 Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договорам в соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора и нарушения других условий договора

Из материалов дела следует, что в качестве основания расторжения договора Министерством указано на нарушение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельным участком по договору.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:19:210203:53 ответчиком погашена в полном объеме, что позволило суду полагать, что допущенные нарушения не повлекли для арендодателя наступления значительного ущерба.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в связи с недоказанностью факта существенного нарушения условий договора со стороны ответчика.

Довод заявителя о наличии оснований для расторжения договора в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению, отклонен судом апелляционной инстанции с учетом следующего. 

В подтверждение факта нецелевого использования спорного земельного участка Министерством представлено в материалы дела уведомление № 993 Отдела Министерства внутренних дел  по Гафурийскому району Республики Башкортостан  от 03.03.2023 о том, что в производстве органа внутренних дел находится материал проверки о незаконной деятельности руководителя общества с ограниченной ответственностью «Георесурс», общества «Башстройпесок» в части незаконной добычи общераспространенных полезных ископаемых с территории арендованного участка в рамках договора от 07.08.2017 № 141/17. 

Как верно указано судами, для вывода о нецелевом использовании земельного участка истец должен был представить доказательства о том, что использование земельного участка ответчиком не соответствует его виду разрешенного использования, предмету договора и носит постоянный (длящийся) характер, вместе с тем такие доказательства в материалах дела отсутствуют. 

Доказательства, подтверждающие установление органом внутренних дел в ходе проверки факта незаконной добычи и вывоза полезных ископаемых со спорного земельного участка, в материалы дела не представлены. 

Судами принято во внимание, что само по себе проведение проверки, без установления виновного в незаконной добыче общераспространенных полезных ископаемых лица, свидетельством вины общества «Башстройпесок» не является. 

Из текста уведомления усматривается совершение незаконной деятельности руководителем двух юридических лиц – общества с ограниченной ответственностью «Георесурс», общества «Башстройпесок». 

Основания для отождествления деятельности физического лица (руководителя названных обществ) с деятельностью юридического лица, в материалы дела не представлены. 

Кроме того, судами указано, что деятельность по добыче песка, в отсутствие иных сведений, не исключает факт использования земельного участка обществом в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования земельного участка – для рыбоводства, установленного пунктом 1.1 дополнительного соглашения от 21.09.2018. 

Также судами учтено, что предъявляя требование о расторжении договора, истец не предлагал ответчику устранить в разумный срок такое нарушение как нецелевое использование земельного участка. 

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована правовая позиция, согласно которой если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469).

При таких обстоятельствах, признав не доказанным наличие существенного нарушения договора аренды земельного участка  со стороны арендатора, суды первой и  апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по требованию Министерства.

Оснований не согласиться с выводами судов суд кассационной инстанции не усматривает.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба –  без удовлетворения.

 Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 по делу № А07-19268/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            Ю.В. Скромова  

 

                                                                                             А.А. Столяров