АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-31076/2016

г. Владивосток

14 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2017 года.

     Арбитражный суд Приморского края  в составе судьи  Шипуновой О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Омельяненко О.В.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПАРУС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо - муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

о признании незаконными действия УМС г. Владивостока, выраженные в письме № 2305СП от 25.04.2016, об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения и обязании УМС г. Владивостока обеспечить заключение договора, принять решение об условиях приватизации имущества, направить заявителю проекты договоров купли - продажи имущества

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 14.10.2016, паспорт;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 30.12.2016, служебное удостоверение;

от третьего лица -  не явились, извещены

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПАРУС» (далее – заявитель, общество, ООО «Парус») обратилась в арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, Управление) о признании незаконными действия, выраженные в письме № 2305СП от 25.04.2016, об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу в 

<

...>, общей площадью 101кв.м., обязании исполнить действия, указанные в п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 159-ФЗ) в отношении арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу в 

<

...>, общей площадью 101 кв.м., а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ).

Определением суда от 15.03.2017 по ходатайству ответчика суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

В обоснование заявленных требований заявитель указал о нарушении его прав и интересов оспариваемым бездействием со ссылками на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Кроме того, заявитель пояснил, что относится к категории субъектов малого  предпринимательства, арендует помещение по договору аренды  от 21.05.2013 уже более двух лет, что дает право на подачу заявления о приобретение объектов арендуемого муниципального недвижимого имущества. Общество обратился в управление с целью выкупа спорных помещений, однако, 25.04.2016 Управление отказало в выкупе помещений, по причине того, что у заявителя имеются неисполненные обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества, в связи с чем не соблюдено условие, при котором ему предоставляется право преимущественного выкупа спорного помещения. Наличие задолженности у общества по арендной плате по договору отсутствует, что подтверждается актами сверок по уплате арендных платежей по договору, а также вступившим в законную силу решением суда по делу №А51-25223/2016.

Считаем, что ответчик, злоупотребляет своим правом, отказываясь принимать решение об условиях приватизации арендуемого имущества, мотивируя тем, что у ООО «Парус» имеются неисполненные обязательства по оплате арендных платежей и указывают на ничтожность дополнительных соглашений, заключенных к договорам аренды, при этом, не предоставляя никак доказательств подтверждающих данный факт. Полагает, что ответчик умышленно своими действиями (уведомлениями о не подтвержденной задолженности, а также самовольно в одностороннем порядке не признают действие дополнительного соглашения о корректирующем коэффициенте 0,4 для субъектов малого предпринимательства), ограничивает право преимущественного выкупа арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Ответчик требование не признал, ссылаясь на то, что у заявителя имеется задолженность по арендным платежам, в связи с чем, ответчик считает, что заявителю не может быть предоставлено преимущественное право выкупа арендованного имущества. Считает, что заявителем пропущен срок на обращение в суд с данными требованиями, поскольку оспариваемое письмо направлено в адрес заявителя в апреле 2016 года.

Третье лицо указало на отсутствие какой – либо информации по настоящему спору.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Парус» с 21.05.2013 арендует недвижимое имущество общей площадью 101,0 кв.м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1, 2 (IV), этаж подвал), расположенный по адресу: 

<

...> (далее – спорное помещение), в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 21.05.2013 № 01-02451/001-Н-АР-6933-00 с учетом дополнительных соглашений об изменении договора.

Общество относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены  статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.  

Общество обратилось в Управление  с заявлением   о реализации преимущественного прав на приобретение арендуемого имущества на основании  Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 27.08.2015 №15462/20у Управление сообщило о  том, что издано распоряжение Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 27.08.2015 № 819/28 принято решение включить в решение об условиях приватизации преимущественное право на приобретение нежилого помещения общей площадью 125,8 (этаж подвал), расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого ООО «Парус».

Письмом от 25.04.2016 № 2305сп Управление сообщило заявителю о задолженности по арендным платежам, возникшей в связи с несоответствием дополнительных соглашений к указанному выше договору аренды о понижении размера арендной платы путем применения коэффициента 0,4, на основании чего у общества отсутствуют основания для реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества.

Посчитав, что решения, изложенные в письме от 25.04.2016 № 2305сп, не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта, решения органа местного самоуправления может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев с момента, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено законом.

Как указывает ответчик, письмо от 25.04.2016 № 2305сп им было направлено в адрес заявителя простой корреспонденцией, обосновывая ходатайство о пропуске заявителем срока на обращение с настоящим заявлением заявитель ссылается на список простых писем от 25.04.2016.

Судом установлено, что в списке отсутствуют идентифицирующие признаки принятых к пересылке почтовых отправлений, невозможно отследить, что именно направлено адресату. 

Более того, в процессе рассмотрения настоящего дела доказательств получения оспариваемого письма заявителем Управление не представило.

Представитель заявителя пояснил, что оспариваемое  письмо было получено обществом нарочно, только 13.11.2016, что следует из журнала входящий корреспонденции, оригинал которого обозревался судом в судебном заседании.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что срок на обращение в суд с данным заявлением не пропущен. 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 части 8 статьи 4 этого закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, в письмах, доводимых до сведения субъектов малого предпринимательства, которыми возвращаются заявления о реализации ими преимущественного права выкупа арендуемых объектов, излагаются мотивы отказа в приобретении имущества; непосредственно же отказы оформляются в порядке, установленном локальными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу 05.08.2008) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного закона.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком то обстоятельство, что общество непрерывно использует спорный объект с 21.05.2013  по настоящее время.

В обоснование решения об отказе в праве преимущественного выкупа арендуемого недвижимого имущества Управление ссылается на то, что у заявителя имеется задолженность по оплате арендных платежей. 

В то же время наличие задолженности по арендной плате не нашло подтверждения в материалах дела.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 26.01.2017 по делу № А51-25223/2016 Управлению отказано во взыскании задолженности по арендной плате по договору от 21.05.2013 № 01-02451-001-Н-АР-6933-00 аренды нежилого помещения, доказано, что у общества отсутствует задолженность, арендная плата вносилась своевременно и в полном объеме, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без изменений в договор аренды.

Суд, учитывает ходатайство заявителя об освобождении от доказывания обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-25223/2016 и положения  части 2 статьи 69 АПК РФ, согласно которым,  обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в рамках настоящего дела, предметом которого является проверка законности отказа ответчика в предоставлении заявителю преимущественного права выкупа арендуемого имущества, у суда отсутствуют основания для пересчета арендной платы, подлежащей уплате.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Заявитель относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209–ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Таким образом, суд установил соответствие ООО «Парус» и обстоятельств аренды спорного объекта муниципальной собственности критериям и условиям, предусмотренным для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества согласно Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Соответственно решения Управления УМС об отказе в реализации заявителю преимущественного права на выкуп арендованного имущества не соответствует закону и нарушает права и законные интересы предпринимателя как субъекта малого предпринимательства.

Довод Управления о наличии внесенного представления прокуратурой г. Владивостока главе города Владивостока судом отклоняется, поскольку из содержания представления и направленного на него ответа администрации г. Владивостока не следует, что предметом проверки являлись возникшие правоотношения между настоящим заявителем и Управлением. 

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определённые действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

В этой связи, принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая, предмет заявленных требований, суд считает, что соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя является обязание Управление совершить в отношении спорного имущества действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ.

Указанный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права заявителя и не выходит за пределы, необходимые для его применения, поскольку требования заявителя об определении итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по своей сути является преддоговорным спором, который не может рассматриваться судом на данной стадии реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в порядке Закона №159-ФЗ.

 В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика, излишне уплаченная государственная пошлина – возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Управление муниципальной собственности г. Владивостока, выраженные в письме № 2305СП от 25.04.2016 об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу в 

<

...>, общей площадью 101 кв.м., как несоответствующие Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока исполнить действия, указанные в пункте 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу в 

<

...>, общей площадью 101 кв.м., а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;  направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Управления муниципальной собственности                                   г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «Парус» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Парус» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, уплаченную платежными поручениями от 12.12.2016 № 338, от 01.02.2017 № 8.

Исполнительные листы и справку на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    О.В. Шипунова