АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3189/2023

г. Петропавловск-Камчатский

24 января 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2024 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ю.С. Бискуп, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 

индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора

индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании заключить договор аренды 

при участии:

от истца:

ФИО5 – представитель по доверенности от 09.03.2023 № 41АА 0821496 (сроком на 5 лет),  диплом,

от ответчика:

ФИО6 – представитель по доверенности от 31.07.2023 № 41АА 0905132 (сроком на 3 года),  диплом,

от третьего лица:

ФИО6 – представитель по доверенности от 05.06.2023 № 41АА 0883864 (сроком на 5 лет),  диплом, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, адрес: 684000, г. Елизово) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, адрес: 684034, Камчатский край, Елизовский район, с. Паратунка) об обязании заключить договор аренды здания кафе-шашлычная «Лейла» на срок до 04.05.2031, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 30.04.2021.

Требования заявлены истцом со ссылками на статьи 445, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и мотивированы отказом ответчика от заключения с истцом, как субарендатором, договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Определением суда от 26.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

До начала судебного заседания от истца поступило дополнение к исковому заявлению.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему. 

Представитель ответчика и третьего лица считал исковые требования неподлежащими удовлетворению, ссылаясь на отсутствие согласия собственника имущества на передачу спорного объекта в субаренду.

Представитель истца по доводам ответчика и третьего лица возражал, указав, что ответчик знал о том, что кафе-шашлычная «Лейла» передано в субаренду ФИО2, по факту его передачи в субаренду возражений не выражал, напротив давал советы по организации работы кафе и фактически выражал согласие на передачу имущества истцу. Считает, что такое противоречивое и недобросовестное поведение ответчика является злоупотреблением правом, в том числе учитывая дружеские отношения между сторонами сделок и ведение совместного бизнеса.

На вопрос суда стороны пояснили, что между сторонами существовали и иные арендные отношения, а именно: в отношении транспортного средства и иного кафе-шашлычной.

 Заслушав пояснения сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.04.2021 между ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО4 заключен договор аренды здания кафе, в отношении здания кафе-шашлычной «Лейла», кадастровый номер 41:05:0101012:1906, площадью 212,6 кв.м., назначение – нежилое, расположенное по адресу: Камчатский край, Елизовский район, Николаевское сельское поселение для ведения предпринимательской деятельности общепит сроком на 11 лет, с 30.04.2021 по 04.05.2032 (включительно) (пункты 1.1., 6.1. договора).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 13.05.2021 № 41:05:0101012:1906-41/008/2021-3.

30.04.2021 между ИП ФИО4 (арендатор) и ИП ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды здания кафе в отношении вышеуказанного имущества.

Срок действия договора субаренды – с 04.05.2021 по 04.05.2031 (включительно) (пункт 6.1. договора субаренды).

Договор субаренды зарегистрирован в ЕГРН 13.05.2021 № 41:050101012:1906-41/008/2021-5.

Договор аренды здания кафе от 30.04.2021 расторгнут с 01.12.2022 по соглашению сторон от 01.10.2022.

ИП ФИО2 уведомил ФИО3 о намерении заключить договор аренды вместо выбывшего арендатора.

Письмом от 24.04.2022 ФИО3 сообщил о невозможности заключения договора аренды ввиду передачи его в аренду другому лицу, предложив рассмотреть возможность заключения договора позднее на взаимовыгодных условиях.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно пояснениям представителя ответчика, данным в судебном заседании, фактически кафе «Лейла» в аренду после расторжения договора с ФИО4 не сдавалось ввиду не достижения согласия с потенциальными арендаторами по условиям аренды спорного объекта. Деятельность в кафе осуществляет ответчик.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, по общему правилу передача прав и обязанностей по договору аренды возможна исключительно с согласия арендодателя, если иное не установлено договором либо законом.

В рассматриваемом случае иного договором аренды здания кафе от 30.04.2021 не предусмотрено.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь названным Кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 № 4381/11 разъяснено, что законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

В пунктах 15, 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Обзор, Информационное письмо № 66) выражена правовая позиция по применению пункта 2 статьи 615 ГК РФ. Как указано в приведенном Обзоре, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ. Основополагающим является воля субарендатора на заключение с ним договора аренды на условиях соответствующего договора аренды. При этом не имеет также значение то обстоятельство, которое явилось основанием для прекращения договора аренды.

На основании приведенных правовых положений и разъяснений по их применению суд приходит к выводу о том, что заключение договора аренды с субарендатором имущества после прекращения арендных отношений между арендодателем и арендатором относится к предусмотренным законом случаям обязательности заключения договора. При этом такая обязанность возникает у собственника имущества в случае его согласия на передачу имущества в субаренду. Иной подход приведет к нарушению прав собственника имущества, который не может быть понужден к заключению договора аренды при отсутствии его согласия на передачу имущества в субаренду и нарушении арендатором порядка передачи имущества в субаренду.

Таким образом, в рассматриваемом случае положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ о праве стороны обратиться в суд с требованием о заключении договора со стороной, для которой заключение договора является обязательным, но она уклоняется от его заключения, учитывая, что согласно пункту 1 статьи 618 ГК РФ субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды на тех же условиях, что были предусмотрены в договоре между арендодателем и арендатором, применяются с учетом норм пункта 2 статьи 615 ГК РФ, согласно которому для реализации права по передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (субаренда, перенаем) требуется согласие ФИО3 как арендодателя. Только при наличии согласия арендодателя сдать арендованное имущество в субаренду арендодатель становится лицом, обязанным заключить договор аренды, в порядке, предусмотренным положениями статей 445, 618 ГК РФ.

При этом статья 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы доказательства, а именно: материалы регистрационного (реестрового) дела в отношении объекта недвижимого имущества здание кафе-шашлычная «Лейла»; переписку сторон и третьего лица; заключение специалиста по техническому исследованию № 116/И от 09.01.2024,  суд приходит к выводу о том, что согласие арендодателя на сдачу в субаренду кафе-шашлычной «Лейла» получено не было. При этом суд учитывает пояснения сторон о том, что между предпринимателями существовали и иные арендные отношения, в том числе в отношении транспортного средства и иного кафе-шашлычной. Таким образом, вопреки доводам истца, в материалах дела явно выраженное согласие ФИО3 на передачу в субаренду кафе «Лейла», выраженное в какой-либо форме, отсутствует, при этом суд считает необходимым отметить, что молчание или бездействие не считаются согласием на совершение сделки, поскольку иное не установлено законом. Более того, доказательств того, что арендатор либо субарендатор обращались к арендодателю за получением согласия на передачу в субаренду кафе «Лейла» в материалы дела не представлено, в то время как из материалов дела и объяснений представителя ответчика и третьего лица, данных в судебных заседаниях, следует, что воля арендодателя была направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику. Наличие предварительного либо последующего согласия ФИО3 на субаренду спорного имущества судом также не установлено. 

Доводы истца о присутствии ФИО3 при регистрации договоров аренды и субаренды судом отклоняются как противоречащие материалам регистрационного дела и не основанные на доказательствах.

Его же доводы о том, что договор субаренды от 31.04.2021 в судебном порядке не оспорен, судом не принимаются во внимание как не влияющие на результат рассмотрения дела.

Оценивая довод истца о недобросовестном поведении ответчика, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В судебной практике обращается внимание на недопустимость противоречивого и непоследовательного поведения участника спора, который не вправе менять свою процессуальную позицию в зависимости от обстоятельств дела. В такой ситуации подлежит применению принцип эстоппель, согласно которому лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, а также правило venire contra factum proprium ("никто не может противоречить собственному предыдущему поведению"). Правило venire contra factum proprium подразумевает, что сторона не может ставить себя в противоречие к своему предыдущему поведению по отношению к другой стороне спора, если последняя действовала, разумно полагаясь на такое поведение. В противном случае поведение первой стороны не будет соответствовать принципу добросовестного осуществления гражданских прав.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд не установил фактов противоречивого и непоследовательного поведения со стороны ФИО3, дающего основания полагать, что передача спорного имущества в субаренду состоялась на основании его явно выраженного согласия. Материалы настоящего дела не содержат достаточных доказательств того, что поведение ответчика  в рамках рассматриваемых отношений аренды было направлено на причинения вреда истцу.

При установленных судом обстоятельствах, а так же учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о недобросовестном и непоследовательном поведении ответчика, доводы истца о наличии дружеских отношений между сторонами сделок и ведении совместного бизнеса правового значения при рассмотрении настоящего дела не имеют и не исключают необходимость получения согласия арендодателя на передачу арендованного имущества в субаренду.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на истца, поскольку в иске отказано.

 

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                            Ю.С. Бискуп