АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-69629/2023

г. Краснодар

14 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Тамахина А.В., судей Денека И.М. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 27.01.2025), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «БГ-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025 по делу № А32-69629/2023, установил следующее.  

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «БГ-Инвест» (далее – общество) о взыскании 687 124 796 рублей 02 копеек убытков, причиненных вследствие неисполнения договора инвестирования в строительство многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями детского сада от 26.12.2007 № 03.3/230.  

Решением суда от 28.12.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.03.2025, в иске отказано.  

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить в полном объеме. Заявитель ссылается на то, что обществом завершено строительство инвестиционного объекта, однако по окончании строительства не исполнены обязательства, предусмотренные пунктом 2.5 договора – выдел доли администрации  

в натуре в объекте не произведен, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в количестве 13,3% общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность. Истец полагает возможным квалифицировать договор инвестирования в качестве договора купли-продажи будущей вещи и учесть при разрешении спора разъяснения, приведенные в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54), в силу которых у администрации, утратившей возможность получения имущества в натуре, сохраняется право требовать возмещения убытков. Соответствующий иск является единственным возможным способом защиты нарушенных прав администрации. По мнению заявителя, в результате неправомерных действий общества по неисполнению условий инвестиционного договора на стороне муниципалитета возникли убытки в виде рыночной стоимости неполученного имущества.  

В дополнениях к кассационной жалобе администрация указала на надлежащее исполнение обязанностей по договору, в том числе оказание содействия обществу в завершении строительства объекта путем проведения неоднократных рабочих встреч, совещаний, заседаний межведомственной рабочей группы по вопросам соблюдения прав граждан – участников долевого строительства (31.01.2018, 03.06.2018, 14.05.2019, 31.05.2019, 06.06.2019, 18.07.2019, 04.10.2019, 08.10.2019, 17.10.2019, 18.05.2021, 21.02.2023, 05.06.2023), на которых рассматривались предложения инвесторов по реализации механизмов завершения строительства спорного объекта, вопросы о выработке решений, связанных с завершением строительства многоквартирного дома, о возможной корректировке проектной документации, выдаче нового разрешения на строительство, продлении разрешения на строительство, порядке ввода в эксплуатацию объекта с существенными отклонениями от проекта, проведении комплекса работ по техническому подключению сетей водоснабжения и теплоснабжения к объекту общества. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205029:23, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 6600 кв. м изначально был предоставлен ЗАО «Сочимолоко» на основании договора аренды от 03.04.1997 № 264 для размещения детского сада № 2 «Сказка». 29 июня 2006 года произведена переуступка прав и обязанностей по договору аренды от 03.04.1997 № 264 от ЗАО «Сочимолоко» к обществу. Постановлением главы администрации г. Сочи от 27.05.2008 № 580 изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с «расположение здания детского сада № 2 "Сказка"»  

на «размещение многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями детского сада». По градостроительной документации Краснодарского края при строительстве жилого фонда, рассчитанного на 1 тыс. человек, предполагается 72 места в дошкольной организации. Дети, проживающие на улице Туапсинская, направляются в детские сады № 39 и 79, которые построены в 1956 и 1964 годах; переуплотненность в дошкольных учреждениях составляет 39% и 37% соответственно. Ресурсы образовательных организаций Завокзального микрорайона г. Сочи исчерпаны, школы и дошкольные организации максимально уплотнены.  

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

Определением суда округа от 01.09.2025 в составе суда произведена замена судей Денека И.М. и Цатуряна Р.С. на судей Ташу А.Х. и Рассказова О.Л. (часть 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), после замены судей рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.  

Определением от 07.10.2025 в составе суда произведена замена судьи Ташу А.Х. на судью Денека И.М. (часть 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), после замены судьи рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.  

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы с учетом дополнений к ней.  

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы с учетом дополнений к ней, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, 26.12.2007 администрация и общество (инвестор) заключили договор инвестирования № 03.3/230 в строительство многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями детского сада по улице Туапсинской, 19 Центрального района города Сочи, по условиям которого инвестор обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями детского сада по улице Туапсинской, д. 19 Центрального района города Сочи ориентировочной общей площадью 9317 кв. м на земельном участке с кадастровым номером  

23:49:0205029:0023, принадлежащем инвестору на праве аренды в соответствии с соглашением от 29.06.2006 об уступке прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды земельного участка от 03.04.1997 № 264.  

Срок завершения строительства – 4 квартал 2010 года (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 2.3 договора инвестор обеспечивает за счет собственных и/или привлеченных средств проектирование, строительство, сдачу объекта в эксплуатацию.  

Согласно пункту 2.5 договора инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктур города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 13,3% общей площади объекта. В собственность инвестора переходит 86,7% общей площади объекта (пункт 2.6 договора).  

Пунктом 3.3 договора предусмотрено подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта.  

В пункте 4.1 договора закреплены обязанности администрации оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта (подпункт 4.1.1 договора); после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов (подпункт 4.1.2 договора).  

Общество приняло на себя обязанности по разработке, согласованию и утверждению проектной и проектно-сметной документации; по обеспечению за счет собственных и/или привлеченных средств финансирования и реализации инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по договору и по сдаче объекта приемочной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию (подпункты 4.2.2, 4.2.3 договора). Также общество обязалось передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.5 договора (подпункт 4.2.7 договора).  

Договор вступает в силу с момента подписания и действует до выполнения сторонами своих обязательств по договору (пункт 5 договора).  

Администрация в установленном законом порядке выдала обществу разрешение от 27.07.2011 № RU23309-1630 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада общей площадью 29 344 кв. м.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2023 по делу № А32-61627/2022 признано право собственности общества на многоквартирный жилой дом общей площадью 25 993,7 кв. м, количеством этажей – 14, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:23 по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 19.  

Стороны не заключали дополнительные соглашения к договору, условия спорного договора не изменяли и не уточняли.  

Претензией от 31.07.2023 № 6002/07.02-34 администрация потребовала от общества исполнить обязательства по договору в натуре путем передачи 13,3% общей площади объекта (3457,16 кв. м) либо уплатить в бюджет муниципального образования убытки исходя из утвержденной муниципальным нормативным актом средней расчетной рыночной стоимости одного квадратного метра площади жилого помещения в Центральном районе г. Сочи.  

Поскольку по завершении строительства инвестиционного объекта общество не исполнило обязательства, предусмотренные пунктом 2.5 договора, а именно, выдел доли администрации в натуре не произведен, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в количестве 13,3% общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании убытков. Размер убытков рассчитан исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра площади жилья в г. Сочи, установленной администрацией.  

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 15, 393, 401, 404, 423, 431, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), положениями Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности), разъяснениями, содержащимися в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 4 постановления Пленума № 54, правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 17043/11, от 05.02.2013 № 12444/12, и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.  

Суды исходили из того, что заключенный сторонами договор не может рассматриваться в качестве инвестиционного в смысле, который заложен в нормах Закона об инвестиционной деятельности, так как фактически администрация не принимала на себя обязательства по вложению инвестиций, не ставила перед собой непосредственной цели по извлечению прибыли, не осуществляла посредством заключения соглашения регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закрепленными нормами статьи 90 Закона об инвестиционной деятельности.  

Суд первой инстанции отметил, что земельный участок, на котором осуществлено строительство, предоставлен по договору аренды, заключенному до инвестиционного договора; предоставление земельного участка в аренду инвестиционным договором в качестве вклада администрации не предусмотрено.  

По мнению судов, содержание договора не позволяет определить конкретные обязательства администрации, в том числе гражданско-правовые. Действия администрации в рамках заключенного сторонами договора сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица администрации, в соответствии с действующим порядком, являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта. По сути, администрация как орган местной власти приняла на себя обязательства исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должна выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица, за встречное имущественное предоставление, а именно: оказание содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечение подготовки и принятия распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.  

При этом суды, отклоняя довод администрации о том, что спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи, сослались на положение пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса и указали, что из содержания договора не следует, что инвестор принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в здании, которое будет возведено им за счет его личных либо привлекаемых средств.  

Суд апелляционной инстанции также указал на ненадлежащее исполнение администрацией обязательств по договору, в связи с чем пришел к выводу о недоказанности совокупности обстоятельств, необходимых для возложения на общество ответственности в виде возмещения убытков.  

Между тем суды не учли следующее. 

В силу правовых позиций, выраженных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 № 5495/11 и от 24.09.2013 № 4606/13, соглашения, предметом которых является констатация наличия у публично-правового образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т. п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.  

В данные соглашения могут включаться условия, устанавливающие обязанность частного лица по внесению взноса на развитие социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Принятие указанной обязанности не противоречит действующему законодательству и соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе в заключении договора и праве сторон заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.  

Заключение инвестиционных договоров с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких договоров недействительными или незаключенными.  

Вместе с тем принятие обществом на себя обязанности по передаче имущества администрации не является пожертвованием в пользу муниципального образования, но выступает формой оплаты по договору инвестирования за выполнение администрацией принятых обязательств.  

Таким образом, обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от факта оказания содействия администрацией в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.  

Однако обстоятельства исполнения администрацией обязательств по договору в нарушение требований статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не были включены судами в предмет судебного исследования.  

Вывод суда апелляционной инстанции о ненадлежащем исполнении администрацией обязательств по договору не подтвержден ссылками на конкретные установленные судами обстоятельства и исследованные доказательства.  

Из материалов дела видно, что 27.07.2011 администрация выдала обществу разрешение № RU23309-1630 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада общей площадью 29 344 кв. м сроком действия до 27.11.2013.  

В дальнейшем срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался: сначала до 11.05.2017, затем – до 08.11.2018.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2019 по делу № А32-59313/2019 по заявлению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества.  

Решением суда от 21.02.2020 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.  

Определением от 15.06.2020 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А32-59313/2019 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.  

Постановлением апелляционного суда от 06.10.2020 решение суда от 21.02.2020 по делу № А32-59313/2019 отменено, общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2021 решение от 21.02.2020 и постановление апелляционного суда от 06.10.2020 по делу № А32-59313/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Решением суда от 17.03.2021 отказано в признании общества несостоятельным (банкротом), производство по делу № А32-59313/2019 прекращено.  

В ходе производства по делу о несостоятельности (банкротстве) общества судами установлено, что спорный многоквартирный дом 01.10.2018 включен в Реестр проблемных объектов для целей реализации закона Краснодарского края от 04.05.2018 № 3792-КЗ «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края».  

17 октября 2019 года администрация, общество и ряд других юридических лиц заключили соглашение о взаимодействии, в рамках которого стороны, учитывая протокол межведомственной рабочей группы по вопросам соблюдения прав граждан – участников строительства от 18.07.2019, выразили готовность к сотрудничеству по вопросу завершения строительства спорного многоквартирного дома. В соответствии с условиями соглашения администрация выразила намерение в пределах установленных полномочий оказывать необходимое содействие для возможности исполнения положений соглашения; запрашивать и получать информацию о ходе реализации мероприятий соглашения,  

координировать действия сторон, оказывать организационную помощь; оказывать содействие во взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями в целях оценки стоимости технологического присоединения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.  

В целях реализации намерений по соглашению 05.11.2019 администрация продлила срок действия разрешения на строительство проблемного объекта до 05.02.2021, что позволило обществу заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения об изменении сроков передачи объектов долевого строительства.  

В материалах дела № А32-59313/2019 имеется письмо от 23.01.2020 № 512/07.02-12, согласно которому администрация предложила департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края рассмотреть возможность финансирования в 2020 году завершения строительства проблемного объекта за счет средств фонда содействия в защите прав граждан – участников долевого строительства.  

Отказывая в удовлетворении заявления о признании общества несостоятельным (банкротом) и прекращая производство по делу № А32-59313/2019 решением от 17.03.2021, суд учитывал, в том числе письменную позицию администрации, которая выразила намерение оказывать необходимое содействие застройщику во взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями в целях технологического присоединения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.  

Указанные сведения отражены в судебных актах по делу о несостоятельности (банкротстве) общества, размещенных в открытом доступе, а также имеются в материалах электронного дела № А32-59313/2019.  

В дополнении к кассационной жалобе администрация указала на надлежащее исполнение обязанностей по договору, в том числе оказание содействия обществу в завершении строительства объекта путем проведения неоднократных рабочих встреч, совещаний, заседаний межведомственной рабочей группы по вопросам соблюдения прав граждан – участников долевого строительства (31.01.2018, 03.06.2018, 14.05.2019, 31.05.2019, 06.06.2019, 18.07.2019, 04.10.2019, 08.10.2019, 17.10.2019, 18.05.2021, 21.02.2023, 05.06.2023), на которых рассматривались предложения инвесторов по реализации механизмов завершения строительства спорного объекта, вопросы о выработке решений, связанных с завершением строительства многоквартирного дома, о возможной корректировке проектной документации, выдаче нового разрешения на строительство, продлении разрешения на строительство, порядке ввода в эксплуатацию объекта с существенными отклонениями от проекта, проведении  

комплекса работ по техническому подключению сетей водоснабжения и теплоснабжения к объекту общества.  

Администрация также сообщила суду, что 08.11.2021 в очередной раз обществу продлено разрешение на строительство до 08.02.2023.  

Изложенное может свидетельствовать о том, что администрация оказывала обществу необходимые содействие в реализации инвестиционного проекта, неоднократно продлевала разрешение на строительство, изыскивала источники финансирования работ по завершению строительства, проводила неоднократные рабочие встречи, совещания, заседания межведомственной рабочей группы, на которых рассматривались многочисленные вопросы, связанные с завершением проекта.  

Приведенные администрацией доводы в совокупности с установленными в рамках дела № А32-59313/2019 о несостоятельности (банкротстве) общества обстоятельствами и имеющимися в названном деле доказательствами заслуживают внимания и требуют проверки и оценки на предмет соответствия условиям договора в части оказания необходимого содействия при реализации инвестиционного проекта.  

В оспариваемых судебных актах отражена судебная практика, согласно которой суд может отказать в удовлетворении иска публичного образования о взыскании убытков, основанного на факте неисполнения аналогичных инвестиционных договоров, но лишь в тех случая, когда судом будет установлено, что органы публичной власти не только не способствовали исполнению ответчиком (инвестором) своих обязательств по инвестиционному соглашению, а, напротив, чинили препятствия в создании объекта инвестирования.  

Между тем в рамках рассматриваемого дела такие обстоятельства судами не установлены, соответствующие доказательства в деле отсутствуют.  

Ответчиком не представлены доказательства того, что администрация принимала необоснованные решения, препятствующие своевременному началу, ведению и завершению строительства объекта инвестирования, в связи с чем обществу приходилось прибегать к судебным и иным формам защиты нарушенного права.  

Кроме того, суды сослались на ряд судебных актов, в которых самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении аналогичных исков администрации являлся пропуск истцом срока исковой давности, однако такие обстоятельства в рассматриваемом случае отсутствуют.  

В целом суд округа отмечает, что судебная практика по аналогичным спорам, которой руководствовались суды при принятии обжалуемых судебных актов, основана на иных фактических обстоятельствах (установленный факт неисполнения  

администрацией обязательств по договору, создание администрацией препятствий инвестору в реализации проекта, наличие доказательств участия инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктур города Сочи в иной форме, пропуск срока исковой давности, предъявление иска к ненадлежащему ответчику в связи со сменой застройщика без внесения изменений в инвестиционный договор), поэтому не может быть положена в основу разрешения рассматриваемого спора.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса).  

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.  

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.  

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса).  

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса).  

Из приведенных выше норм Гражданского кодекса и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что именно ответчик как лицо, нарушившее обязательство, должен доказать невозможность исполнения принятой на себя обязанности по передаче в муниципальную собственность 13,3% общей площади помещений возведенного объекта из-за неправомерных действий истца, либо доказать, что администрация в ходе исполнения договора злоупотребляла своими правами, чиня ответчику препятствия в строительстве объекта инвестирования, либо передача помещений оказалась невозможной вследствие непреодолимой силы.  

Между тем в ходе рассмотрения дела ответчик не представил возражения на исковое заявление, как и доказательства, исключающие его ответственность за нарушение обязательств по договору.  

В такой ситуации отказ в удовлетворении исковых требований нарушает принципы состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе (статьи 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Принимая во внимание, что обязательства по инвестиционному договору ответчик не исполнил, истец в силу положений гражданского законодательства вправе требовать возмещения убытков (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2025 № 305-ЭС25-956).  

Кроме того, суды не учли, что предметом инвестиционного договора являлось строительство многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями детского сада в Центральном районе города Сочи.  

Разрешение от 27.07.2011 № RU23309-1630 выдано на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада.  

Согласно проектной декларации, имеющейся в материалах электронного дела № А32-59313/2019 о несостоятельности (банкротстве) общества, на цокольном и первом этажах многоквартирного дома предполагалось размещение детского сада общей площадью 968,7 кв. м.  

В соответствии с пунктом 2.4 договора инвестирования на момент его заключения на земельном участке располагалось здание детского сада площадью 795,5 кв. м, принадлежащее инвестору на праве собственности, подлежащее сносу в соответствии с действующим законодательством.  

Как следует из решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2023 по делу № А32-61627/2022, одним из оснований для отказа во вводе в эксплуатацию построенного обществом многоквартирного дома во внесудебном порядке явилось, в том числе отсутствие предусмотренных проектом помещений детского сада.  

Администрация, очевидно, преследовала интерес улучшения обеспеченности города объектами социальной инфраструктуры за счет строительства современного детского сада взамен подлежащего сносу и рассчитывала получить в собственность именно помещения детского сада. По крайней мере, стороны не были лишены возможности согласовать передачу муниципальному образованию помещений детского сада в порядке реализации пунктов 3.3, 4.1.2 договора путем подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта.  

В суде кассационной инстанции администрация представила пояснения, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205029:23 изначально был предоставлен ЗАО «Сочимолоко» на основании договора аренды от 03.04.1997 № 264 для размещения детского сада № 2 «Сказка». 29 июня 2006 года произведена переуступка прав и обязанностей по договору аренды от 03.04.1997 № 264 от ЗАО «Сочимолоко» к обществу. Постановлением главы города Сочи от 27.05.2008 № 580 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205029:23 с «расположение здания детского сада № 2 "Сказка"» на «размещение многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями детского сада».  

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, изначально предоставленного для эксплуатации детского сада, изменен администрацией уже после заключения инвестиционного договора с учетом необходимости реализации инвестиционного проекта в виде строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада; при этом администрация очевидно учитывала необходимость сохранения социального объекта на территории Центрального района города Сочи.  

Изменение администрацией вида разрешенного использования земельного участка, предназначенного для размещения социальной инфраструктуры, с одной стороны, сделано с учетом интересов инвестора, имевшего намерение осуществить проект строительства многоэтажной жилой застройки, а с другой стороны учитывает интересы муниципального образования, поскольку возведение жилого дома предполагало наличие встроенных помещений детского сада.  

В любом случае изменение администрацией вида разрешенного использования земельного участка в интересах застройщика в период после заключения инвестиционного договора требует оценки с точки зрения исполнения администрацией своих обязательств по оказанию инвестору необходимого содействия в реализации проекта.  

Между тем в результате реализации инвестиционного проекта встроенные помещения детского сада в завершенном строительством многоквартирном доме отсутствуют, что свидетельствует о нарушении прав муниципального образования.  

В дополнительных пояснениях администрация сообщила суду кассационной инстанции о низкой обеспеченности Завокзального микрорайона города Сочи дошкольными образовательными учреждениями, переуплотненности в дошкольных учреждениях порядка 40%.  

Кроме того, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества администрация обращалась с заявлением о включении в реестр требований кредиторов общества требования о передаче 13,3% площади спорного многоквартирного дома общей стоимостью 97 650 843 рубля 44 копейки исходя из установленной муниципальным нормативным актом средней расчетной рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в Центральном районе г. Сочи. Определением суда от 30.07.2021 производство по заявлению администрации прекращено с учетом ранее принятого решения от 17.03.2021 об отказе в удовлетворении заявления о признании общества несостоятельным (банкротом) и прекращении производства по делу. Таким образом, администрация обращалась за защитой интересов муниципального образования и рассчитывала на удовлетворение своих требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).  

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.  

Правильное, всестороннее и полное рассмотрение дела без установления, исследования и оценки указанных в настоящем постановлении обстоятельств не представляется возможным.  

Полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем допущенные арбитражными судами нарушения не могут быть восполнены на стадии кассационного рассмотрения дела.  

Поскольку судами неправильно применены нормы материального права, неверно определен предмет доказывания по делу и не установлены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение  

в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть указанные судом округа обстоятельства, предложить сторонам раскрыть свои правовые позиции с дополнительным правовым и документальным обоснованием приведенных доводов, исследовать исполнение обязательств по договору каждой из сторон, устранить допущенные нарушения, правильно определить предмет доказывания по делу и распределить бремя доказывания между сторонами, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить все доводы и представленные доказательства, после чего принять по делу законное и обоснованное решение.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025 по делу № А32-69629/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.В. Тамахин  

Судьи И.М. Денека  

 О.Л. Рассказов