Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-31761/2021

01 ноября 2022 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2022 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 01 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Васиной Т.П., Кушнаревой Н.П. 

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Сковородиным А.С.

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО1 (доверенность от 23.12.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Красноярский агропромышленный холдинг» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 марта 2022 года по делу № А33-31761/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Красноярский агропромышленный холдинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск, далее также – ООО «КрасАгроХолдинг», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск, далее также – департамент, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:722 площадью                 14 549 кв.м (в том числе охранная зона инженерных сетей – 2 593 кв.м), расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на три года для завершения строительства административно-хозяйственного складского здания готовой молочной продукции.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 марта 2022 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2022 года, в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество «КрасАгроХолдинг» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

В поданной жалобе истец сослался на неправильное применение судами норм материального права (подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и выразил несогласие с их выводами об отсутствии оснований для обязания ответчика заключить договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:722. По утверждению истца, поскольку в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка                   от 20.09.2016 № 1124 ответчик не воспользовался правом на обращение с иском об изъятии расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, общество как собственник этого объекта имеет право на предоставление соответствующего земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения его строительства.  

Представитель ответчика в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов истца, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Истец своих представителей в судебное заседание не направил, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом.

Ко времени проведения судебного заседания от ООО «КрасАгроХолдинг» поступило ходатайство об объявлении в заседании перерыва в связи с невозможностью обеспечения явки его представителя по причине болезни.

По результатам рассмотрения указанного ходатайства суд в его удовлетворении отказал, поскольку общество не представило доказательства нетрудоспособности его представителя. Более того, указанное обстоятельство не лишает истца возможности обеспечить участие в судебном заседании другого представителя или непосредственно руководителя общества, имеющего право представлять его интересы без доверенности. Отказывая в удовлетворении ходатайства, суд также учел, что истец не обосновал необходимость личного присутствия в судебном заседании своего представителя, при том, что все доводы относительно принятых по делу судебных актов изложены им в поданной кассационной жалобе.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 16 сентября 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением администрации города Красноярска от 01.07.2010 № 796-ж обществу «КрасАгроХолдинг» предварительно согласовано место размещения объектов молочногопроизводства и зданий административно-хозяйственного назначения на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 14 549 кв.м, расположенном по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, пер. Телевизорный, и утверждены акт о выборе земельного участка от 30.06.2010 и схема расположения земельного участка.

Распоряжением администрации города Красноярска от 30.08.2013 № 2120-арх определено предоставить обществу «КрасАгроХолдинг» в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:569 для строительства объектов молочного производства и зданий административно-хозяйственного назначения, инженерного обеспечения. 

Впоследствии распоряжением администрации города Красноярска от 12.11.2013                          № 2803-арх указанное распоряжение отменено.

В дальнейшем по заявлению департамента осуществлено перераспределение земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:569 с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0100234:570, результатом которого явилось образование двух земельных участков – с кадастровыми номерами 24:50:0100234:685 и 24:50:0100234:686, а также снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:569. 

По результатам неоднократных обращений ООО «КрасАгроХолдинг» к департаменту с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 14 549 кв.м в границах участка, имевшего ранее кадастровый номер 24:50:0100234:569 (письма от 06.09.2013 № 18, от 24.03.2014, от 10.12.2014 вх. № 43639), последний отказал обществу в заключении такого договора, сославшись в том числе на отмену распоряжения от 30.08.2013 № 2120-арх о предоставлении земельного участка и снятие указанного земельного участка с государственного кадастрового учета.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 октября 2014 года по делу № А33-8802/2014 распоряжение администрации города Красноярска от 12.11.2013 № 2803-арх об отмене ранее принятого распоряжения                         от 30.08.2013 № 2120-арх признано недействительным. 

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02 июня 2015 года по делу № А33-20100/2014, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2015 года и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08 декабря 2015 года, действия департамента по расформированию и снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:569 признаны не соответствующими статьям 29, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом суд обязал департамент устранить допущенные нарушения путем образования и постановки на кадастровый учет земельного участка, имеющего местоположение, площадь и границы, соответствующие земельному участку, указанному в распоряжении администрации города Красноярска от 30.08.2013 № 2120-арх.

В свою очередь вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 августа 2015 года по делу № А33-5540/2015 отказ департамента в заключении договора аренды земельного участка признан незаконным и суд обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов                       общества «КрасАгроХолдинг» путем направления ему в течение 14 дней с даты вступления решения в законную силу подписанного департаментом проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:569.

На основании указанного решения департамент (арендодатель) и общество «КрасАгроХолдинг» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.01.2016 № 74, согласно которому арендатору передан в аренду на срок с 30.08.2013 по 29.08.2016 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:722 площадью 14 549 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, с целью строительства объектов молочного производства и зданий административно-хозяйственного назначения, инженерного обеспечения. 

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору, при этом в акте указано, что датой фактической передачи участка является 15.12.2015.

По истечении срока действия указанного договора общество на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в департамент с заявлением о заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях завершения строительства административно-хозяйственного складского здания готовой молочной продукции. По результатам рассмотрения указанного заявления департамент и ООО «КрасАгроХолдинг» заключили договор аренды земельного участка от 20.09.2016 № 1124, согласно которому обществу передан в аренду сроком на три года – с 30.08.2016 по 29.08.2019 – названный выше земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:722 для завершения строительства объекта.

В дальнейшем истец на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации вновь обратился к ответчику с заявлением от 13.04.2021 о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Письмом от 06.05.2021 № 10146ги департамент отказал истцу в заключении договора аренды, указав, что он уже использовал предусмотренное подпунктом 10                пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации право на заключение договора аренды для завершения строительства объекта. 

Ссылаясь на то, что отказ в заключении договора аренды является необоснованным, ООО «КрасАгроХолдинг» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просило обязать департамент заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:722 сроком на три года.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и исходил из отсутствия оснований для возложения на департамент обязанности заключить с обществом договор аренды земельного участка, указав на то, что последнее ранее реализовало возможность однократного получения земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта. Суд также указал на выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, при этом признал ошибочным его вывод о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. 

Между тем принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Как указано выше, по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 26.01.2016 № 74 в целях завершения строительства административно-хозяйственного складского здания готовой молочной продукции стороны заключили договор аренды соответствующего земельного участка от 20.09.2016 № 1124 сроком на три года без проведения торгов. 

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 этого Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5 и от 05 июля               2022 года № 308-ЭС22-3699.

В рассматриваемом случае, как указано выше, суды отказали в удовлетворении заявленных требований общества «КрасАгроХолдинг», сославшись на то, что истец уже использовал свое право на однократное приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:722 для завершения строительства объекта, заключив с департаментом договор аренды от 20.09.2016 № 1124. 

Между тем, делая указанные выводы, суды не приняли во внимание вышеизложенную правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации и не учли, что департамент как собственник спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу объект незавершенного строительства, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии соответствующего объекта путем его продажи с публичных торгов. Кроме того, суды не дали оценки доводам истца о том, что первоначальный договор аренды земельного участка от 26.01.2016 № 74 для целей строительства объектов фактически был заключен сроком на семь месяцев                                (до 29.08.2016). 

В этой связи выводы судов об отсутствии оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:722 для завершения строительства имеющегося на нем объекта незавершенного строительства являются преждевременными.

При рассмотрении дела суды также не установили, что собой представляет расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства (абзац пятый пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») и какой процент готовности он имеет. 

Как правильно указал апелляционный суд, выводы суда первой инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права являются неверными, поскольку в данной ситуации – при выраженном департаментом отказе от заключения договора аренды земельного участка – общество вправе обратиться в суд как с заявлением об оспаривании соответствующего решения об отказе, так и с иском о понуждении департамента к заключению договора аренды земельного участка (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11                    «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

На основании изложенного, принятые по делу решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор. Кроме того, при новом рассмотрении дела суду также следует распределить расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 марта 2022 года по делу № А33-31761/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда               от 07 июля 2022 года по тому же делу отменить. 

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном             статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                С.Б. Качуков

Судьи                                                                                             Т.П. Васина

                                                                                                         Н.П. Кушнарева