АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-2033/2017

г. Краснодар

22 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – Комитета по управлению имуществом муниципального образования «город Майкоп» (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) – Меркушева Ю.Н. (доверенность от 09.01.2019), от ответчика по встречному иску (истца по первоначальному иску) – общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ИНН 0105039943, ОГРН 1030100533792) – Цеева А.С. (директор), Корчевникова Д.А. (доверенность от 28.08.2018),  третьего лица – администрации муниципального образования «Город Майкоп» – Рабана С.А. (доверенность от 10.01.2019), рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «город Майкоп» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.09.2018 (судья Мусифулина Н.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу № А01-2033/2017, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «город Майкоп» (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Лидер» (далее – общество) о взыскании 2 080 421 рубля 42 копеек долга по арендной плате за период с 16.06.2016 по 15.02.2018 и 2 221 225 рублей 38 копеек пени.

Общество предъявило встречный иск о взыскании с комитета 1 322 818 рублей 14 копеек (в том числе НДС в размере 214 945 рублей 38 копеек) убытков за период с 01.08.2013, возникших в связи с неправомерным уклонением комитета от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, подлежащего заключению в порядке реализации истцом права, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Решением от 24.09.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 04.02.2019, встречные исковые требования удовлетворены частично, с комитета за счет казны муниципального образования «город Майкоп» в пользу общества взыскано 973 773 рубля 50 копеек убытков в виде излишне уплаченных арендных платежей за период с 18.09.2013. В остальной части встречного и первоначального исков отказано. Судебные акты мотивированы тем, что незаконное бездействие муниципальных органов привело к необоснованному затягиванию процесса преимущественного права на приобретение (выкупа) обществом арендуемого нежилого помещения. Суды пришли к выводу о том, что уполномоченный орган муниципального образования «Город Майкоп» обязан был обеспечить заключение договора купли-продажи арендуемого обществом имущества не позднее 17.09.2013. Однако, договор купли-продажи заключен 16.02.2018 (по истечении четырех лет десяти месяцев с момента обращения общества за выкупом объекта и одного года восьми месяцев с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Адыгея по делу № А01-260/2015, которым признано незаконным бездействие уполномоченных органов и установлены сроки для совершения действий по передаче имущества). В результате данного бездействия общество понесло убытки, выразившиеся в необоснованном внесении арендных платежей.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования комитета в полном объеме. Податель жалобы указывает, что суды в отсутствие предусмотренных законом оснований рассмотрели исковые требования общества в рамках настоящего дела.  Вывод судов о том, что общество понесло убытки и ему причинен вред, не может быть принят во внимание, поскольку комитет заявил требование о взыскании арендной платы, тогда как общество предъявило иск об урегулировании разногласий относительно условий договора. Арендодатель утрачивает право по внесению арендных платежей только после подписания договора купли-продажи. Суды неправомерно отказали в применении срока исковой давности.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы кассационной жалобы, представитель администрации поддержал позицию комитета. Представители общества указали на отсутствие оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, комитет (арендодатель)и индивидуальный предприниматель Сташ Л.И. (арендатор) заключили договор от 01.04.2003 № 596 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (литера А) площадью 539,1 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1, для размещения кафе, сроком до 01.04.2008 (т. 1, л. д. 98 – 102). 

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи. 

Дополнительным соглашением от 01.07.2007 № 5 стороны внесли изменения в договор, пролонгировав его действие до 01.07.2022 (т. 1, л. д. 104). 

01 июля 2007 года комитет и индивидуальный предприниматель Сташ Л.И. подписали договор № 489 аренды спорного помещения, по условиям пункта 2.1 которого срок аренды устанавливается с 01.07.2007 по 01.07.2022. Разделом 3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за право пользования нежилым помещением в размере 44 206 рублей 78 копеек в месяц (без учета НДС). При этом арендная плата должна уплачиваться предпринимателем ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за отчетным месяцем (пункты 3.1, 3.3 договора; т. 1, л. д. 9 – 12). 

В соответствии с договором от 11.03.2010 индивидуальный предприниматель Сташ Л.И. передал права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.07.2007 № 489 обществу (т. 1, л. д. 13). 

Дополнительным соглашением от 01.01.2013 № 7 установлен размер ежемесячной арендной платы в размере 86 286 рублей 31 копейки. 

Согласно дополнительному соглашению от 01.01.2014 № 8 размер ежемесячной арендной платы определен в размере 103 835 рублей 65 копеек. 

Претензией от 19.06.2017 № 8681 комитет уведомил общество о наличии задолженности и предложил оплатить долг в размере 7 165 087 рублей 77 копеек. 

В свою очередь, общество, реализуя предусмотренное положениями Закона № 159-ФЗ, право на приобретение арендуемого имущества в собственность, 09.04.2013 обратилось в комитет с заявлением о продаже спорного помещения. Обращение поступило в администрацию 29.04.2013 (т. 1, л. д. 82, 83). 

При рассмотрении Арбитражным судом Республики Адыгея судебных споров по делам № А01-2912/2013, А01-260/2015 и А01-632/2016 с участием указанных сторон установлено, что ответом от 25.04.2013 комитет уведомил общество о принятии мер по оценке указанного имущества, после чего вопрос о его выкупе будет внесен в повестку дня очередной сессии Совета народных депутатов. В целях реализации возложенных на него полномочий, комитет и торгово-промышленная палата по Республике Адыгея заключили договор от 25.07.2013 № 468 на оказание услуг по оценке арендованного обществом помещения. На основании указанного соглашения подготовлен отчет от 23.08.2013 № 2062 об оценке имущества. В последующем публичный орган оспорил стоимость объекта, определенную в указанном отчете. Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.09.2014 по делу № А01-2912/2013 в удовлетворении требований комитета о признании недостоверным отчета от 23.08.2013 № 2062 об оценке имущества отказано. Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2016 по делу № А01-260/2015 бездействие муниципальных органов по принятию решения о выкупе арендуемого имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права общества, признано незаконным; на администрацию муниципального образования «город Майкоп» и комитет возложена обязанность устранить нарушение прав общества, путем предоставления обществу преимущественного права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. В рамках рассмотрения дела № А01-1818/2016 Арбитражным судом Республики Адыгея разрешен преддоговорный спор по иску общества к комитету о понуждении заключить договор купли-продажи муниципального имущества на определенных условиях (решением от 10.11.2017 в иске отказано). 

16 февраля 2018 года стороны заключили договор № 385 купли-продажи муниципального имущества (т. 2, л. д. 17 – 21). 

Комитет, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендный платежей в период с 16.06.2016 по 15.02.2018, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Общество, указывая, что длительное уклонение продавца от заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества привело к возникновению у него убытков, выразившихся во внесении излишне уплаченных арендных платежей, предъявило встречный иск.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Частично удовлетворяя встречный и отказывая в первоначальном исках, судебные инстанции пришли к выводу о том, что незаконное бездействие муниципальных органов привело к необоснованному затягиванию процесса выкупа обществом спорного нежилого помещения в преимущественном. В результате данного бездействия общество понесло убытки, выразившиеся в излишне внесенных арендных платежах.

В то же время судебные акты приняты без учета следующего.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 данного Кодекса).

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/11, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

Из изложенных правовых норм и разъяснений следует, что обязательства ответчика по внесению арендной платы подлежат прекращению с момента вступления в законную силу (20.02.2018) решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2017 по делу № А01-1818/2016, которым урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, ранее предоставленного ответчику по договору аренды. Наличие разногласий между комитетом и обществом относительно отдельных условий договора купли-продажи, и урегулирование таких разногласий в порядке, предусмотренном положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса, не свидетельствует о противоправности действий комитета и неправомерном уклонении его от заключения договора купли-продажи. Суды не учли, что в рамках дела № А01-632/2016 с арендатора взыскана арендная плата за период с 01.11.2013 по 15.06.2016, то есть после периода, в котором имело место незаконное бездействие.

При этом, не совершение уполномоченными органами действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в установленные сроки, может свидетельствовать о противоправности и незаконном бездействии (решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2016 по делу № А01-260/2015 бездействие муниципальных органов по принятию решения об отчуждении арендуемого имущества и совершению юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права общества, признано незаконным), которая прекращается с момента направления обществу проекта договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Принимая во внимание изложенное, взыскание с арендатора арендной платы, начисление которой явилось следствием незаконного уклонения арендодателя от заключения с арендатором договоров купли-продажи муниципального имущества, включая пени за просрочку внесения платежа, неправомерно. При этом неправомерное начисление арендной платы применительно к рассматриваемому спору не может квалифицировано в качестве убытков и подлежит оценке при рассмотрении требований комитета к обществу о взыскании арендной платы.

При таких обстоятельствах решение от 24.09.2018 и апелляционное постановление от 04.02.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного решение от 24.09.2018 и апелляционное постановление от 04.02.2019 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам комитета о правомерности начисления арендной платы в заявленный период, проверить доводы общества о незаконном уклонении уполномоченного органа от заключения договора купли-продажи спорного помещения, установить продолжительность бездействия, и неправомерность начисления в указанный период арендной платы, определить наличие оснований для взыскания убытков, рассмотреть заявление о пропуске срока исковой давности, о применении которого заявил комитет, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.

	Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу № А01-2033/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                      Я.Е. Волков

Судьи										              А.И. Мещерин

										              Е.Г. Соловьев