АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-7300/2019

г. Краснодар

21 августа 2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Виктория» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24, обязании заключить договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Виктория» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24 в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 53 482 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101231:33, расположенного по адресу: 

<

...>, и обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес заявителя подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 по выкупной цене в размере 1 364 787,56 руб. Требования мотивированы наличием исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования. В отношении ранее заявленного ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы полагался на усмотрение суда.  

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, а также против назначения по делу судебной экспертизы.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из плана приватизации и выписки ЕГРЮЛ, акционерное предприятие «Виктория» (в дальнейшем АООТ, ОАО) было зарегистрировано 08.06.1992 в результате приватизации арендного предприятия райпищекомбинат «Белореченский».

В акте оценки стоимости зданий и сооружений в числе прочих указаны следующие производственные здания арендного предприятия: цех безалкогольных напитков, квасной цех, плодоцех, консервный цех, глюкозный цех, винокупажный цех, колбасный цех, маслоцех, центральный склад, здание склада, котельная, компрессорная, гаражи, весовая, столовая, проходная, а также сооружения: трансформатор, электросети, водопровод, дворовое покрытие, площадка, ограждение, канализация и заборы.

Из свидетельства о праве пользования на землю от 13.07.1993 № 80-П следует, что постановлением главы город Белореченск от 22.01.1993 № 81 земельный участок площадью 6,68 га предоставлен акционерному предприятию «Виктория» на праве постоянного пользования для несельскохозяйственных нужд.

По договору аренды от 10.06.1999 № А2-П-315, принятому во исполнение постановления главы города Белореченска от 04.12.1998 № 2580 «О передаче в аренду земельных участков сроком на 49 лет ранее находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у предприятий не государственной, не муниципальной формы собственности», земельный участок площадью 62 523 кв. м по ул. Победы, 102 в городе Белореченске с разрешенным использованием «для размещения производственной базы» передан ОАО «Виктория». Договор зарегистрирован в поземельной книге Белореченского объединенного комитета по земельным ресурсам и землеустройству № А2-П-315 с проставлением в нём соответствующей отметки.

Согласно представленным в материалы дела сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101231:33 поставлен 21.11.2003 на кадастровый учёт в существующих границах и площади с разрешённым использованием «для эксплуатации и обслуживания расположенных на нём производственных зданий».

Во исполнение постановления Главы города  Белореченск от 25.11.2003 № 2575 Администрация город Белореченск по договору от 01.12.2003 № 3900000315 передала земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в аренду ОАО «Виктория» «для эксплуатации и обслуживания расположенных на нём производственных помещений» на 49 лет. Регистрация договора подтверждается представленными в дело сведениями ЕГРН.

С 2014 года собственником земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 является Краснодарский край. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 54 591 502,49 руб.

В соответствии с договорами купли-продажи от 14.05.2012, 12.12.2012, 28.12.2012 и 14.07.2017 общество приобрело у ОАО «Виктория» следующие объекты:

- цех мучных кондитерских изделий (МКИ) с к/н 23:39:1101231:182;

- кондитерский цех с к/н 23:39:1101231:189;

- нежилое здание (плодоцех) с к/н 23:39:1101231:213;

- консервный цех с к/н 23:39:1101231:261;

- винокупажный цех с к/н 23:39:1101231:274; 

- административное здание с к/н 23:39:1101231:262;

- склад бестарного хранения муки с к/н 23:39:1101231:158; 

- нежилое здание (центральный склад № 1) с к/н 23:39:1101231:210;

- центральный склад № 2 с к/н 23:39:1101231:167;

- здание склада готовой продукции цеха розлива с к/н 23:39:1101231:322; 

- склад готовой продукции МКИ № 1 с к/н 23:39:1101231:183;

- склад готовой продукции МКИ № 2 с к/н 23:39:1101231:184;

- склад готовой продукции МКИ № 3 с к/н 23:39:1101231:185;

- склад сырья и материалов цеха МКИ с к/н 23:39:1101231:186;

- нежилое здание (строительный и электромеханический цех) с к/н 23:39:1101231:211;

- нежилое здание (котельная по тех. паспорту от 29.01.1998) с к/н 23:39:1101231:212;

- здание нежилого назначения (компрессорная) с к/н 23:39:1101231:357;

- автогараж с к/н 23:39:1101231:275;

- нежилое здание (столовая) с к/н 23:39:1101231:178;

- проходную № 3 с к/н 23:39:1101231:360;

- гараж для легковых автомобилей с к/н 23:39:1101231:160;

- канализационную сеть с к/н 23:39:0000000:502.

Переход права собственности на перечисленные объекты зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается представленным в материалы дела сведениями ЕГРН.  

В договорах купли-продажи от 14.05.2012 и 14.07.2012 указано на переход к обществу права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33.

Кроме того, общество зарегистрировало в ЕГРН право собственности на расположенные на участке 23:39:1101231:33 проходную № 1 с к/н 23:39:1101231:444 и цех розлива с к/н 23:39:1101231:448, о чем в материалы дела представлены соответствующие выписки. 

14.03.2018 ОАО «Виктория» было реорганизовано путем присоединения к обществу, о чём в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

27.11.2018 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в собственность за плату без торгов как собственнику объектов недвижимости, расположенных на этом участке (ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).

Письмом от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24 департамент отказал в предоставлении спорного участка в собственность по следующим основаниям:

- в границах участка расположены объекты, перечисленные в разделах 2 и 3 сообщения, приложенного к заявлению от 27.11.2018 о предоставлении в собственность земельного участка без торгов, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества, а также о наличии оформленных в установленном законодательством порядке прав на них;

- если право на какой-либо объект, расположенный на участке, возникло независимо от его регистрации в ЕГРН, то к заявлению должен прилагаться документ, удостоверяющий (устанавливающий) право заявителя на такой объект, поскольку в случае, принадлежности объектов на участке третьим лицам, предоставление такого участка осуществляется с учетом п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ;

- отнесение зданий и сооружений к объектам вспомогательного назначения не является основанием для признания данных объектов движимым имуществом;

- в справке администрации МО Белореченский район от 11.12.2015 № 17.2.02/172 и справке филиала по городу Белореченску ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 06.11.2015 № 08-06/436 указана компрессорная лит. Г75, Г76, информация о которой в сообщении, приложенном к заявлению от 27.11.2018, отсутствует.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что решение департамента имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка нарушают его права и законные интересы, полагает, что решение государственного органа является незаконным и не соответствующим нормативным правовым актам. 

Вышеуказанные обстоятельства послужили заявителю основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (п. 1 ст. 11 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

По смыслу приведенных норм для признания арбитражным судом соответствующего ненормативного правового акта, решения либо действий незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного акта, решения либо действий закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд уполномочен на проверку законности отказа такого органа в предоставлении земельного участка в установленной гл. 24 АПК РФ РФ процедуре судопроизводства и на обязание органа на основании п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ принять меры по устранению нарушенных незаконным отказом прав заявителя по делу. 

К числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ).

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном ст.ст. 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии перечисленных в ст. 39.16 Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

Исследовав представленные в материалы дела документы, суд установил следующее.

Обращаясь с заявлением о приватизации, общество указало, что оно просит предоставить в собственность участок, занятый единым комплексом предприятия пищевой промышленности (производство кондитерских изделий), принадлежащим заявителю на праве собственности для цели его (комплекса) размещения и эксплуатации. 

Общество во исполнение Приказа Министерства экономического развития РФ от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (далее – Приказ от 12.01.2015 № 1) приложило к заявлению сообщение об объектах, расположенных на участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33.

Также к заявлению были приложены заключение ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2, содержащее техническое описание расположенных на участке 23:39:1101231:33 объектов и нормативное обоснование площади участка, необходимой для эксплуатации зданий и сооружений общества как предприятия пищевой промышленности, технический паспорт АООТ «Виктория» по ул. Победы, 102 в городе  Белореченске, составленный Белореченским БТИ по состоянию на 29.01.1998, и план приватизации арендного предприятия райпищекомбинат «Белореченский» 1992 года.

Приказ от 12.01.2015 № 1 требует от заявителя, обращающегося в соответствии с пп. 6 п. 2. ст. 39.3 ЗК РФ, представить сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

В сообщении общества содержится перечень зданий и сооружений на земельном участке 23:39:1101231:33 (раздел № 1 «Здания и сооружения»), вспомогательных объектов (раздел № 2 «Вспомогательные и плоскостные сооружения, оборудование и иные объекты») и иных объектов (раздел № 3).

Так, в разделе № 1 «Здания и сооружения» заявитель указал объекты, право собственности, на которые зарегистрировано за ним в ЕГРН, а именно: 

- цех мучных кондитерских изделий (МКИ) литеры К1, К2 и К7 с к/н 23:39:1101231:182; 

- нежилое здание (плодоцех) литеры Р и Р1 с навесом с к/н 23:39:1101231:213;

- кондитерский цех литеры Ф5, Ф6 и Ф7 с навесом (козырек) литера Г84 и навесами 1, 2 и 3 с к/н 23:39:1101231:189;

- консервный цех литеры П, П1 и над/П1 с навесом литера Г83 и пристройкой (складом) литера Г51 с к/н 23:39:1101231:261; 

- винокупажный цех литеры С и С1 с навесом, входной группой и пристройкой литера Г90 с к/н 23:39:1101231:274;

- цех розлива литеры Ф9 и Ф10 с к/н 23:39:1101231:448;

- административное здание литеры М и м1 с навесом литера Г89 с к/н 23:39:1101231:262;

- здание склада готовой продукции цеха розлива (квасной цех) литера Ф8 с к/н 23:39:1101231:322; 

- нежилое здание (центральный склад № 1) литера Я с к/н 23:39:1101231:210;

- центральный склад № 2 литеры О, О1 и О2 с навесом литера Г17 с к/н 23:39:1101231:167;

- склад готовой продукции МКИ № 1 литера К8 с навесом с к/н 23:39:1101231:183;

- склад готовой продукции МКИ № 2 литера И с к/н 23:39:1101231:184;

- склад готовой продукции МКИ № 3 литера К6 с навесом литера Г88 с к/н 23:39:1101231:185; 

- склад сырья и материалов цеха МКИ литеры К4 и К5 с навесом литера Г87 с к/н 23:39:1101231:186;

- склад бестарного хранения муки литера К3 с к/н 23:39:1101231:158;

- нежилое здание (строительный и электромеханический цех) литера Х с навесами литеры Г92 и литера Г93 с к/н 23:39:1101231:211;

- нежилое здание (котельная по тех. паспорту от 29.01.1998) литеры У, У1, У2 и У3 с к/н 23:39:1101231:212;

- здание нежилого назначения (компрессорная) литеры Ф2, Ф3 и Ф4 с к/н 23:39:1101231:357; 

- автогараж литера Ц с к/н 23:39:1101231:275;

- гараж для легковых автомобилей литеры Г80, Г81 и Г2 с к/н 23:39:1101231:160;

- нежилое здание (столовая) литера А с навесом литера Г91 с к/н 23:39:1101231:178;

- проходная литера Т с к/н 23:39:1101231:444;

- проходная литера Т2 с навесом литера Г94 с к/н 23:39:1101231:360;

Заинтересованное лицо не оспаривало право заявителя на приватизацию земельного участка необходимого для эксплуатации объектов, указанных в разделе № 1 сообщения «Здания и сооружения», с наличием в собственности которых закон и связывает право на приватизацию земельного участка (пп. 6 п. 2. ст. 39.3 ЗК РФ).

Объекты в разделе № 2 «Вспомогательные и плоскостные сооружения, оборудование и иные объекты» общество распределило по четырём подразделам:  № 2.1 «Вспомогательные сооружения», № 2.2 «Оборудование», № 2.3 «Металлические ёмкости» и № 2.4 «Плоскостные сооружения (технологические и разворотные площадки и площадка для хранения подвижного состава)».

В разделе № 3 «Иные объекты» заявитель указал банкомат, остаток фундамента от автомобилепогрузчика и инженерные сети газоснабжения, теплоснабжения и водоснабжения. 

Основанием для отказа департамент указал отсутствие в сообщении заявителя информации об отнесении движимому или недвижимому имуществу объектов, перечисленных в разделах № 2 и № 3, а также о наличии оформленных в установленном законодательством порядке прав на них. 

Приказ от 12.01.2015 № 1 не содержит требования о предоставлении заявителем информации об отнесении указанных в сообщении объектов к недвижимому или движимому имуществу. Требование департамента в этой части не может быть признано законным.

Общество выполнило требование Приказа от 12.01.2015 № 1, передав департаменту сообщение, содержащее перечень зданий и сооружений на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33.

В заявлении о приватизации и в сообщении заявитель привёл обоснование принадлежности объектов вспомогательных объектов в разделе № 2.

Вместе с тем из п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого участка в общую долевую собственность.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм правовое значение для рассматриваемого дела имеет принадлежность заявителю объектов, указанных в разделах № 2 и № 3. 

Заинтересованное лицо было обязано изучить представленные обществом с заявлением о приватизации сведения и документы и установить обоснованность его утверждения о принадлежности объектов из разделов № 2 и № 3.

Следовательно, для проверки законности оспариваемого отказа необходимо установить, позволяли ли предоставленные заявителем сведения установить принадлежность ему объектов, указанных в разделах в № 2 и № 3 сообщения.

Во исполнение определения суда от 18.03.2019 стороны провели 03.04.2019 совместный осмотр территории земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33. По поручению департамента в осмотре участвовал главный специалист ГКУ КК «Кубаньземконтроль». По результатам осмотра общество и департамент представили в материалы дела акт осмотра от 03.04.2019 и акт обследования  от 03.04.2019 соответственно. 

В актах содержится перечень объектов, расположенных на участке, и приложены схемы их расположения на участке. Также общество в своём акте осмотра по предложению суда привело обоснование принадлежности ему зафиксированных в акте объектов и представило фото-таблицу зафиксированных объектов.

Перечень объектов, расположенных на участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33, отраженный обществом в акте совместного осмотра от 03.04.2019 и сообщении, представленном с заявлением о приватизации, соответствует перечню в актах обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 03.04.2019 № 95 и 05.12.2018 № 226. 

В связи с этим суд констатирует, что между сторонами отсутствует спор в части состава объектов, находящихся на участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (п. 6 Разъяснений по применению Градостроительного кодекса в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»).

На основании сведений технического паспорта, содержащего описание расположенных на спорном участке объектов, с учётом фото-таблицы от 03.04.2019, зафиксировавшей фактическое состояние этих объектов, суд установил следующее. 

В подразделе сообщения № 2.1 «Вспомогательные сооружения» отражены 16 объектов, десять из которых (сварочный цех литера Ш, комната дежурного механика литера Ч (Г91), весовая с навесом литеры Г3 и Г4, мазутонасосная станция (склад ГСМ) литера Г8, насосная литеры Г21 и Г22, трансформаторная литера Г23, утилизация (тепловой пункт) литера Г60, водонапорная башня, дымовая труба литера Г48 и ванная для мытья яблок) согласно сведениям технического паспорта созданы в период с 1976 года по 1992 год. 

Два других объекта из подраздела сообщения № 2.1 – склады металлические литеры Г49 и Г50 – по сведениям технического паспорта созданы в 1997 году. 

При этом в графе «фундаменты» указано «м/ст» (металлические стойки), что указывает на то, что устойчивость складов обеспечивается металлическими стойками и свидетельствует об отсутствии у складов фундаментов; при этом стены, перегородки и проемы складов металлические, а крыша из шифера.

Приведенное в техническом паспорте описание складов соответствует их изображениям в фото-таблице: скрепленные между собой металлические листы, покрытые шифером, размещаются непосредственно на асфальтированной площадке. 

Следующий объект в подразделе сообщения № 2.1 – навес литера Г20. 

Из фото-таблицы от 03.04.2019 следует, что навес по своему техническому исполнению представляет металлический каркас, покрытый шифером, и на момент проведения осмотра под ним находились транспортные средства и товарно-материальные ценности. 

Оставшиеся три объекта из подраздела сообщения № 2.1 – мачта освещения, забор и ворота металлические – фактически представляют собой благоустройство спонрого земельного участка, поскольку предназначены для эксплуатации и благоустройства территории предприятия: мачта освещения освещает территорию в тёмное время суток, забор и ворота отграничивают территорию участка и обеспечивают соблюдение пропускного режима. 

Согласно фото-таблице от 03.04.2019 ванная для мытья яблок пристроена к консервному цеху, что с учетом её наименования прямо указывает на её вспомогательный характер и функциональную связь с производственным процессом в этом здании.

В подтверждение вспомогательного характера объектов из подраздела сообщения № 2.1 общество при обращении в департамент с заявлением от 27.11.2018 представило справки администрации МО Белореченский район от 11.12.2015 № 17.2-02/172 и 17.04.2017 № 17-15/197. 

Обоснование вспомогательного характера объектов из подраздела № 2.1 общество привело в самом сообщении, а также в заявлении о приватизации. 

Исследовав перечисленные выше документы, суд установил следующее. 

Сварочный цех предназначен для проведения слесарно-монтажных, сварочных и газорезательных работ при ремонте (изготовлении) различных металлоконструкций; комната дежурного механика – для размещения технического персонала, обеспечивающего работоспособность оборудования (машин, механизмов); весовая с навесом – для контрольного взвешивания сырья, поставляемого в здание консервного цеха; мазутонасосная станция (склад ГСМ), насосная, водонапорная башня и дымовая труба – для обеспечения работы котельной; трансформаторная – для энергоснабжения производственных зданий; утилизация (тепловой пункт) – для обеспечения работы цеха мучных кондитерских изделий. 

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что указанные в подразделе сообщения № 2.1 объекты за исключением забора, ворот и мачты освещения являются вспомогательными по отношению к основным производственным зданиям кондитерской фабрики, поскольку они обслуживают технологические процессы в этих зданиях и в целом обеспечивают производственный процесс (выпуск пищевой продукции), не имеют самостоятельного назначения в отрыве от основных зданий.

В подразделе сообщения № 2.2 перечислено оборудование, которое размещается вне производственных зданий (наружная, открытая установка): трансформатор металлический, три вагона-рефрежератора с навесами, узел автоматического учета газа, бункер металлический для сбора опилок и бункер металлический для отходов. Обоснованность отнесения отраженных в указанном разделе объектов к оборудованию подтверждается их назначением и наглядно следует из фото-таблицы от 03.04.2019.

В подразделе сообщения № 2.3 указаны металлические ёмкости, которые фактически являются ёмкостным оборудованием, предназначенным для хранения жидких сред в большом количестве. 

Таким образом, указанные в подразделах № 2.2 и № 2.3 объекты являются технологическим оборудованием, которое обеспечивает производственный процесс заявителя и следует судьбе основных производственных зданий. 

Суд отмечает, что части объектов из раздела сообщения № 2 при технической инвентаризации присвоена литера «Г». Согласно п. 4.8 «Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения», принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991, служебные строения и сооружения литеруются заглавной буквой «Г» с добавлением цифрового обозначения номера по порядку описи: Г1, Г2 и т.д. Следовательно, о вспомогательном характере части объектов из раздела сообщения № 2 заявителя дополнительно свидетельствует присвоение им при технической инвентаризации литеры «Г». 

В разделе сообщения № 2.4 указаны технологические и разворотные площадки и площадка для хранения подвижного состава: 

- четыре площадки для погрузочно-разгрузочных работ общей площадью 3 046,74 кв. м, а именно: перед зданиями центрального склада (сырья) № 2 с к/н 23:39:1101231:167 площадью 890 кв. м, склада готовой продукции цеха розлива с к/н 23:39:1101231:322 площадью 986 кв. м, винокупажного цеха (склад тары) с к/н 23:39:1101231:274 площадью 815 кв. м и склада бестарного хранения муки с к/н 23:39:1101231:158 площадью 355,74 кв. м;

- шесть разворотных (маневровых) площадок общей площадью 864 кв. м (каждая площадью 144 кв. м), а именно: у цеха розлива с к/н 23:39:1101231:448, у склада сырья и материалов цеха МКИ с к/н 23:39:1101231:186, у котельной с к/н 23:39:1101231:212, у консервного цеха 23:39:1101231:261, у склада готовой продукции 23:39:1101231:184, у центрального склада № 1 с к/н 23:39:1101231:210;

- площадка для хранения собственного подвижного состава общества площадью 698,75 кв. м.

Схема расположения перечисленных площадок на спорном участке, их параметры, нормативное обоснование расчёта их площади с учетом характеристик подвижного состава, используемого заявителем в своей деятельности, а также внешний вид площадок отражены в заключении ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2, представленном в департамент с заявлением от 27.11.2018, и фото-таблице от 03.04.2019.

Департамент не оспаривал факт нахождения перечисленных площадок на земельном участке ни при рассмотрении заявления о приватизации, ни в процессе рассмотрения дела. В актах обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 05.12.2018 № 266 и 03.04.2019 № 95 зафиксировано, что на территории участка имеются автомобильные технологические площадки у зданий и сооружений для обслуживания производственного процесса и стоянки техники. 

В сообщении об объектах, расположенных на участке, заявитель указал, что перечисленные площадки являются улучшением земельного участка и не являются самостоятельными объектами недвижимости.

Таким образом, перечисленные площадки фактически являются улучшением полезных свойств земельного участка, на котором они находятся и не имеют признаков самостоятельной вещи.

Аналогичный правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 № 17085/12.

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, а рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, на котором они находятся, представляют собой его неотъемлемую составную часть, а потому следуют его юридической судьбе (постановление АС СКО от 02.03.2017 по делу № А32-22208/2016). 

Перечисленные площадки используются заявителем в качестве составной части (благоустройства) земельного участка для обслуживания технологических процессов в зданиях и сооружениях, а также для хранения служебного транспорта. Площадки объективно необходимы в производственной деятельности общества.

С целью обеспечения возможности использования комплекса зданий и сооружений на участке :33 как предприятия пищевой промышленности земельные участки, занятые перечисленными площадками, следуют судьбе производства, для обслуживания которого они созданы (ст. 135 ГК РФ).  Ввиду изложенного отсутствие сведений о наличии оформленных в установленном законодательством порядке прав на площадки не имеет правового значения. 

В разделе № 3 сообщения указаны остаток фундамента от автомобилепогрузчика, надземные инженерные сети газоснабжения, теплоснабжения и водоснабжения и банкомат.

Сети газоснабжения, теплоснабжения и водоснабжения имеют вспомогательное (инженерно-техническое) значение, поскольку обеспечивают эксплуатацию основных производственных зданий предприятия.

Исходя из представленной фото-таблицы от 03.04.2019 остаток фундамента автомобилепогрузчика утратил свойства вещи вследствие неудовлетворительного технического состояния.  

Как пояснил в судебном заседании представитель заявителя, банкомат как программно-техническое устройство принадлежит ПАО «Сбербанк», при установке банкомата за пределами территории финансово-кредитной организации (вне помещений) общество должно было выполнить требования собственника по обеспечению его сохранности и исключению возможности несанкционированного доступа к нему. В указанных целях общество обустроило для банкомата специальное сооружение, в котором он располагается. Банкомат размещен на территории земельного участка 23:39:1101231:33 в интересах работников общества – для удобства выполнения наличных и безналичных расчетов с использованием банковских карт. 

Согласно заключению ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2 площадь застройки банкомата составляет 5,1 кв. м (наружные размеры 3,02 м × 1,7 м). Названное сооружение возникло в связи установкой банкомата и используется для его размещения. У суда отсутствуют основания для сомнений в принадлежности заявителю объекта, используемого для размещения банкомата. Такой объект может быть квалифицирован как вспомогательный, поскольку в силу своих технических характеристик и функционального использования он не имеет самостоятельного значения.

Райпищекомбинат «Белореченский» создавался как единый производственный комплекс по изготовлению пищевой продукции и в настоящее время общество продолжает использовать комплекс объектов на участке 23:39:1101231:33 в этом качестве, что подтверждается представленными в дело статистическими сведениями за 2017-2018 годов (сведения о производстве, отгрузке продукции и балансе производственных мощностей), а также публикациями в сети Интернет (www.belorechensk.ru/view/promish/3659,ru.wikipedia.org/wiki/Виктория_(кондитерская_фабрика).

ОАО «Виктория» образовано в результате приватизации имущества арендного предприятия райпищекомбинат «Белореченский» и является его правопреемником (п. 2 ст. 28 Закона РСФСР от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»). 

Предприятие представляет собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением.

При приватизации предприятия были выкуплены основные производственные здания и сооружения, предназначенные для изготовления пищевой продукции (в том числе консервный цех, квасной цех, винокупажный цех и плодоцех), что отражено в акте оценки стоимости зданий и сооружений в составе плана приватизации 1992 года.

При приватизации основных производственных зданий, образующих предприятие пищевой промышленности, вспомогательные объекты (здания, строения, сооружения, оборудование, инженерные сети, благоустройство), предназначенные для обслуживания основных зданий (главной вещи) и связанные с ними общим назначением (принадлежность), последовали судьбе главной вещи, т.е. вспомогательные объекты были отчуждены одновременно с основными производственными зданиями. Предприятие не может осуществлять свою деятельность без таких объектов.

Таким образом, АООТ (ОАО) «Виктория» в результате приватизации стало собственником как основных зданий, образующих производственный комплекс кондитерской фабрики, так и вспомогательных объектов, которые обслуживают технологические процессы в основных зданиях и в целом обеспечивают производственный процесс.

В актах обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 05.12.2018 № 266 и 03.04.2019 № 95 отражено, что на земельном участке размещено действующее предприятие по производству кондитерской продукции. 

Суд принимает во внимание, что департамент при рассмотрении заявления о приватизации и в процессе рассмотрения дела не оспаривал ни целевое использование основных производственных зданий и сооружений, ни вспомогательный характер объектов в разделе сообщения № 2 и № 3. 

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).

По смыслу положений ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в публичной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов (постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 № 8536/13).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, от 27.01.2009 № 12202/07).

Правопреемство (сингулярное) в отношении объектов недвижимости, приобретенных заявителем у ОАО «Виктория» по договорам купли-продажи от 14.05.2012, 12.12.2012, 28.12.2012 и 14.07.2017, должно применяться с учетом принципа следования вспомогательной вещи за судьбой главной вещи.

Более того, о принадлежности заявителю объектов из разделов сообщения № 2 и № 3 свидетельствует следующее. 

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица (п. 2 ст. 58 ГК РФ). В силу прямого указания закона правопреемство, которое имеет место при реорганизации юридических лиц в форме присоединения, относится к числу универсальных.

В абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят все права и обязанности присоединяемого юридического лица в порядке универсального правопреемства вне зависимости от составления передаточного акта.

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что юридические лица являются собственниками имущества, перешедшего к ним в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица (абзац третий п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Исходя из изложенного, передаточный акт не может рассматриваться как правоустанавливающий документ. 

При таких обстоятельствах, общество является правопреемником всего имущества, принадлежавшего ОАО «Виктория» как правопреемнику арендного предприятия райпищекомбинат «Белореченский» на момент его присоединения к обществу, независимо от отражения какого-либо объекта в передаточном акте и даже при отсутствии передаточном акта как такового. 

Таким образом, общество на основании договоров купли-продажи зданий и сооружений от 14.05.2012, 12.12.2012, 28.12.2012 и 14.07.2017 с учётом принципа следования вспомогательных вещей за судьбой главной вещи (ст. 135 ГК РФ) и в силу универсального правопреемства стало собственником основных и вспомогательных объектов, входивших в состав производственного комплекса кондитерской фабрики ОАО «Виктория». 

При этом регистрация заявителем права собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав производственного комплекса, не влияет на предназначение кондитерской фабрики и возможность использования её в качестве единого объекта, и, соответственно, не препятствует приватизации земельного участка, необходимого для эксплуатации основных производственных зданий в соответствии с нормами отвода земель для предприятия пищевой промышленности.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 6200/10, постановлениях АС СКО от 09.07.2015 по делу № А53-25154/2014, от 21.04.2015 по делу № А32-9267/2014, от 28.11.2013 по делу № А32-10702/2012, от 08.05.2013 по делу № А53-8067/2012.

Представленные департаменту с заявлением о приватизации сведения и документы позволяли установить функциональную связь между основными объектами и вспомогательными, и, соответственно, принадлежность обществу объектов, расположенных на участке и указанных в сообщении. 

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о наличии правопритязаний третьих лиц на какие-либо объекты на спорном земельном участке. Обстоятельства, которые бы позволили бы признать обоснованными сомнения департамента в принадлежности объектов из разделов сообщения № 2 и № 3, в рассматриваемом деле также отсутствуют.

Суд отмечает, что действующее законодательство не предусматривает обязанности по регистрации прав на вспомогательные объекты. Возможность приватизации собственником недвижимого имущества земельного участка занятого таким имуществом не зависит от наличия регистрации прав в ЕГРН на вспомогательные объекты. 

При этом как было указано ранее, заинтересованное лицо не оспаривало право заявителя на приватизацию земельного участка необходимого для эксплуатации объектов, указанных в разделе № 1 сообщения «Здания и сооружения», с наличием в собственности которых закон и связывает право на приватизацию земельного участка (пп. 6 п. 2. ст. 39.3 ЗК РФ).

Наличие объектов, носящих вспомогательный характер и необходимых для функционирования производства, не является определяющим при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность для эксплуатации объектов недвижимости, образующих производственный комплекс и принадлежащих заявителю на праве собственности (постановление АС СКО от 23.12.2016 по делу № А32-27749/2015).

Заявитель имеет право на формирование и выкуп земельного участка под всем принадлежащим ему производственным комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, 21.08.2017 № 307-ЭС17-10579, постановлениях АС СКО от 08.02.2018 № А32-19692/2016, от 15.02.2017 по делу № А32-43664/2015, от 23.12.2016 по делу № А32-27749/2015 и от 01.09.2014 по делу № А01-187/2013, постановлении АС УО от 13.09.2018 по делу № А50-33812/2017.

При таких обстоятельствах заявленные департаментом основания для отказа в виде отсутствия информации об отнесении объектов из раздело сообщения № 2 и № 3 к движимому или недвижимому имуществу, а также об оформленных в установленном законодательством порядке прав на них, не могут быть признаны законными.

Отсутствие в сообщении заявителя компрессорной литеры Г75 и Г76, которая указана в справке Администрации муниципального образования Белореченский район от 11.12.2015 № 17.2.02/172 и справке филиала по городу Белореченску ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 06.11.2015 № 08-06/436, обусловлено физическим отсутствием этого объекта на земельном участке 23:39:1101231:33на момент обращения в департамент, о чём общество указало в заявлении от 27.11.2019. Подтверждением этого обстоятельства является отсутствие указанных объектов в перечне объектов на участке 23:39:1101231:33 в актах обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 05.12.2018 и 03.04.2019. В связи с этим отказ департамента в этой части также не может быть признан законным. 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Общество заявило о приватизации участка как занятого единым комплексом предприятия пищевой промышленности и необходимого для его эксплуатации. 

Заявитель представил в департамент заключение ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2, которое содержит нормативное обоснование площади участка, необходимой для эксплуатации зданий и сооружений общества как предприятия пищевой промышленности. Заключение выполнено специалистами, обладающими необходимой квалификацией в области строительства и дорожного хозяйства, что подтверждается приложенными к нему документами.

На основе выводов заключения ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2 о плотности застройки земельного участка 23:39:1101231:33 общество в заявлении указало, что даже при исключении из расчета суммарной площади застройки вспомогательных объектов из подразделов 2.1 и 2.3, а также банкомата и водозаборных скважин (ликвидированы к моменту обращения общества в департамент с заявлением от 27.11.2018) показатель плотности застройки участка составляет 26 934 кв. м (при этом оборудование из подраздела 2.2, инженерные сети и остаток фундамента автомобилепогрузчика из подраздела 3 в расчете не участвовали), что превышает нормативный минимум плотности застройки в 50 % (26 741 кв. м (53 482 кв. м / 2)), установленный требованиями приложения В (обязательное) СП 18.13330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий» для промышленных предприятий по производству кондитерских изделий (пищевая отрасль).

Спорный земельный участок был сформирован и предоставлен  правопредшественникам общества в пользование для целей эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости («для размещения производственной базы», «для эксплуатации и обслуживания расположенных на нём производственных зданий»). Доказательств того, что участок 23:39:1101231:33 в существующих границах и площади образован с нарушением действующего законодательства и его площадь превышает нормативные ограничения не представлено.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, допускается в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ. 

Заключение ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2 оценено судом по правилам ст. 71 АПК РФ и признано относимым, допустимым и достоверным. 

Общество заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы для цели выявления всех объектов на участке 23:39:1101231:33 и определения площади участка нормативно необходимой для обслуживания и эксплуатации выявленных объектов. К ходатайству приложены информационное письмо экспертной организации о готовности проведения исследования по поставленным вопросам и доказательства перечисления стоимости проведения экспертизы на депозитный счет суда.

В отзыве департамент просил отказать в удовлетворении ходатайства общества, так как по итогам проведенного осмотра земельного участка составлен акт обследования от 03.04.2019 № 95, в соответствии с которым были выявлены объекты недвижимого и движимого имущества вспомогательного и обслуживающего назначения, а также подготовлена схема расположения объектов на участке, являющаяся неотъемлемой частью акта обследования. Акт обследования подписан представителем общества без замечаний. Соответственно, заявитель согласился с содержанием данного акта. 

По мнению департамента, для установления объектов, расположенных на спорном участке, не требуются специальные познания, а соответственно, отсутствуют основания для проведения экспертизы по указанному вопросу. Необходимость в исследовании по второму вопросу, по мнению департамента также отсутствует, поскольку основанием для отказа явилось то, что заявитель не предоставил в департамент документы, обосновывающие право собственности в отношении объекта недвижимости – здания банкомата площадью 6 кв. м, а также в отношении металлических складов литеры Г49 и Г50. По мнению департамента, вопрос об обоснованности земельного участка в оспариваемом отказе не указан, что исключает возможность исследования этого вопроса в суде.

В условиях отсутствия между сторонами спора об обоснованности площади приватизируемого земельного участка, с учетом наличия в материалах заключения ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2 по указанному вопросу, составленного компетентными специалистами, выводы которого не оспорены заинтересованным лицом, суд, принимая во внимание категоричную позицию департамента в отношении проведения экспертизы, не усматривает необходимости в назначении судебной экспертизы. В связи с этим в удовлетворении ходатайства общества о назначении экспертизы необходимо отказать.

Поскольку на спорном участке расположено действующее предприятие пищевой промышленности, что не оспаривается заинтересованным лицом, в составе которого основные объекты, на которые в ЕГРН зарегистрировано право собственности общества, связаны функциональной (технологической) связью со вспомогательными объектами, а показатель плотности (процент) застройки участка соответствует нормативным требованиям для предприятий такого типа, заявителю должно быть обеспечено право приватизации всего земельного участка, необходимого для эксплуатации производственного комплекса предприятия пищевой промышленности.

Кроме того, суд учитывает, что право общества на приобретение земельного участка 23:39:1101231:33 в собственность основывается на следующих положениях закона.

В силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ, Вводный закон) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса; с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, если в период со дня вступления его в силу до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, либо если такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, правом на приобретение земельного участка в собственность обладает собственник расположенных на таком участке зданий, сооружений, являющийся арендатором этого или исходного земельного участка по договору, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на него.

Первоначально земельный участок площадью 6,68 га, из которого в дальнейшем был сформирован спорный участок, постановлением главы города Белореченска от 22.01.1993 № 81 был предоставлен правопреемнику общества ОАО «Виктория» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о праве пользования на землю от 13.07.1993 № 80-П и не оспаривалось заинтересованным лицом. 

В дальнейшем земельный участок несельскохозяйственного назначения площадью 62 523 кв. м по ул. Победы, 102 в г. Белореченске во исполнение постановления главы г. Белореченска от 04.12.1998 № 2580 «О передаче в аренду земельных участков сроком на 49 лет ранее находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у предприятий не государственной, не муниципальной формы собственности» передан ОАО «Виктория» по договору аренды от 10.06.1999 с разрешенным использованием «для размещения производственной базы».

Из преамбулы постановления главы города  Белореченска от 04.12.1998 № 2580 следует, что оно принято на основании ст. 13 Закона Краснодарского края от 04.12.1995 № 13-КЗ «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае» (далее – Закон № 13-КЗ) по результатам рассмотрения письма краевого комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 23.09.1998 № 07/1015 «О соблюдении земельного законодательства».

Согласно ч. 2 ст. 13 Закона № 13-КЗ юридические лица всех форм собственности, за исключением перечисленных в части первой названной статьи (государственные и муниципальные унитарные предприятия, некоммерческие организации), в том числе с участием иностранных инвестиций, граждане, иностранные граждане и лица без гражданства, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, арендуют земельные участки на срок не более 49 лет, заключая договоры с собственниками земельных участков либо лицами, наделенными правами по распоряжению данными земельными участками.

Возникшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками физических и юридических лиц, перечисленных в части второй настоящей статьи, прекращается с момента вступления в силу настоящего Закона и подлежит переоформлению на право аренды в сроки, устанавливаемые исполнительным органом государственной власти Краснодарского края (ч. 4 ст. 13 Закона № 13-КЗ).

Таким образом, процедура переоформления права постоянного бессрочного пользования была реализована в отношении правопредшественника общества в соответствии действовавшей на тот момент ст. 13 Закона № 13-КЗ.

Переоформление правопредшественником общества права постоянного (бессрочного) пользования до момента введения в действия ЗК РФ не означает, что правовое положение его правопреемника должно отличаться от положения тех лиц, которые переоформили ПБП в соответствии с положениями Закона № 137-ФЗ.

Общество, являясь собственником комплекса зданий предприятия пищевой промышленности, расположенного на арендуемом им земельном участке 23:39:1101231:33, право постоянного (бессрочного) пользования которым переоформлено (его правопредшественником) на право аренды до 01.07.2012, вправе приобрести этот участок в собственности в соответствии с п. 2 и  п. 3 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а равно и переоформлении права аренды после переоформления права пользования на право собственности применительно к п. 2, п. 3 ст. 3 закона № 137-ФЗ положения ст. 39.20 ЗК РФ применяются лишь в части установленной в ней процедуры приобретения земельного участка в собственность. 

С учетом этого вопрос о соотношении площади спорного земельного участка и площади его застройки не имеет правового значения.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлениях АС СКО от 08.04.2019 по делу № А53-13151/2018, от 13.08.2018 № А32-8173/2017, от 14.05.2018 по делу № А32-18743/2016 и от 10.06.2017 по делу № А01-2160/2016.

Исходя из изложенного суд считает отказ департамента незаконным и необоснованным. 

Заявителем также заявлено требование об обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес заявителя подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 по выкупной цене в размере 1 364 787,56 руб.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Признавая незаконным бездействие органа государственной власти или органа местного самоуправления, суд вправе обязать этот орган совершить какое-либо из предусмотренных законом действий, не ограничивая при этом право органа, чье бездействие оспаривается, на совершение того или иного действия.

В связи с этим при рассмотрении данного спора с учетом состоявшихся обращений и решений (ответов) суд считает, что восстановление нарушенного права не должно формально ограничиваться подтверждением факта не рассмотрения последнего заявления, а в совокупности дать оценку действиям уполномоченного органа. 

Иное бы умоляло предусмотренное ст. 46 Конституции Российской Федерации право на судебную защиту и не соответствовало требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием.

Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 6 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его заявителю в определенный срок.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При вынесении судебного акта суд учел разъяснения, содержащиеся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». 

Так, в случае признания действия (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ).

Таким образом, требования об установлении размера выкупной цены земельного участка не могут быть рассмотрены в рамках рассматриваемого в порядке гл. 24 АПК РФ заявления, цена выкупа подлежит согласованию сторонами при заключении договора купли-продажи земельных участков. 

В случае возникновения между сторонами преддоговорного спора (ст. 446 ГК РФ) он подлежит рассмотрению в исковом порядке с соблюдением досудебной процедуры урегулирования.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 по делу № А32-9921/2016, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 30.01.2017; в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 по делу № А32-18419/2016, оставленным без постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 27.04.2017.

В определении Верховного суда Российской Федерации от 18.08.2017 №  308-ЭС17-10394 по делу № А32-18419/2016 также указано, что требование об установлении цены земельного участка при заключении договора купли-продажи не может быть разрешено в рамках рассмотрения настоящего спора по правилам гл. 24 АПК РФ, а подлежит рассмотрению судом при наличии соответствующих разногласий между сторонами по правилам искового производства.

В целях восстановления нарушенных прав заявителя арбитражный суд считает необходимым обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес заявителя подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33.

В удовлетворении остальной части требований следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства ООО «Виктория» о назначении экспертизы отказать.

Признать незаконным решение Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 53 482 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101231:33, расположенного по адресу: 

<

...>.

Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес ООО «Виктория» подписанный проект договора купли-продажи земельного участка площадью 53 482 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101231:33, расположенного по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Виктория» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 

Перечислить с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в размере 202 340 руб. по следующим реквизитам ООО «Виктория»:

ИНН 

<

***>

ОГРН 

<

***>

КПП 236801001

р/с 

<

***>

к/с 30101810700000000536

Краснодарский РФ АО «Россельхозбанк» г. Краснодар 

БИК 040349536

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья      А.В.Семушин