Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-81-03,

сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru

Именем  Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-25222/2017резолютивная часть объявлена 16 февраля 2021 г. полный текст изготовлен 17 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гордюка А.В., при ведении протокола помощником судьи Апришкиной Е.Ю., при участии: от ФИО1 – ФИО2 (доверенность), от ООО "Специализированный застройщик "Стройэлектросевкавмонтаж" – ФИО3 (доверенность), от ФИО4 –ФИО5 (доверенность) и ФИО6 (доверенность), от ФИО7 – ФИО8 (доверенность), от ФИО9 – ФИО8 (доверенность), от ФИО10 – ФИО11 (доверенность), в отсутствие иных лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ФИО1 о взыскании с ФИО4, ФИО7 и ФИО9 в пользу ООО "Специализированный застройщик "Стройэлектросевкавмонтаж" убытков, установил следующее.

ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО7 (далее – ФИО7) ФИО9 (далее – ФИО9), ФИО10 (далее – ФИО12)  о:

- взыскании солидарно с граждан ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» (далее – застройщик) денежные средства в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданином ФИО13 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 85857655,00 рублей.

- взыскании с гражданки ФИО4 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежные средства в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданкой ФИО4 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 11602683,00 рублей.

- взыскании солидарно с граждан ФИО10, ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежные средства в качестве убытков, причиненных представителем по доверенности ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» ФИО10 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 30451462,00 рублей.

- взыскании солидарно с гражданок ФИО4, ФИО7, ФИО9, ФИО10 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежные средства в качестве госпошлины в размере 200.000,00 рублей.

Исковые требования предъявлены на основании статьи 44 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Иск мотивирован тем, что в результате действий ФИО13, ФИО4, ФИО10 по заключению договоров долевого участия в строительстве жилого дома  по заниженной цене ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» причинены убытки.

ФИО10 в отзыве возражал против удовлетворения исковых требований, указав на то, что заключал договоры долевого участия в строительстве жилого дома  на основании доверенностей, выданных ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» (т. 7 л.д. 3-5).

ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» в отзыве возражало против удовлетворения исковых требований, указало на то, что при заключении спорных договоров, директор  Общества действовал в пределах своих полномочий. Договоры заключались в режиме обычной хозяйственной деятельности (т. 7 л.д. 13-15).

ФИО4, ФИО7, ФИО9 в отзыве возражали против удовлетворения исковых требований, указав на то, что являются наследниками умершего  директора ФИО13 При этом заявленные исковые требования неразрывно связаны с личностью наследодателя, в связи с чем не входят в состав наследства, и требование о взыскании убытков, причиненных обществу  не могут быть предъявлены наследникам. Кроме того, истцом не доказано причинение обществу убытков (т. 7 л.д. 136-141). 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2017 уточнено наименование ответчика ФИО14 на ФИО9.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2017 принят отказ  от иска в части требований к ФИО10, в указанной части производство по делу прекращено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2017 ФИО10 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2017 дело было приостановлено в связи с назначением по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту Союз «Торгово-промышленная палата Краснодарского края».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.20018 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2018 к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, согласно которым ФИО1 просил о:

- взыскании солидарно с граждан ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежные средства в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданином ФИО13 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 216875593 рублей.

- взыскании с гражданки ФИО4 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежные средства в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданкой ФИО4 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 15985710 рублей.

- взыскании солидарно с гражданок ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежные средства в качестве госпошлины в размере 200.000,00 рублей.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена  ФИО15.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2018 уточнено наименование третьего лица  общества с ограниченной ответственностью «Стройэлектросевкавмонтаж» на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройэлектросевкавмонтаж»

Решением суда от 15.06.2018 года исковые требования ФИО1 удовлетворены, с ФИО4, ФИО7 и ФИО9 солидарно в пользу общества в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества взыскано 216875593,00 рубля убытков, а также в пользу ФИО1 – солидарно 186280,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины и 87924,16 рубля расходов по оплате экспертизы.

С ФИО4 в пользу общества взыскано 15985710,00 рублей убытков, в пользу ФИО1 – 13720,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины и 6475,84 рублей расходов по оплате экспертизы.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что договоры на объекты недвижимости заключались по заниженным ценам, в связи с чем ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» были причинены убытки.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 года принят отказ ФИО1 от иска в части взыскания 476506,00 рублей, в данной части решение от 15.06.2018 года отменено и производство по делу прекращено. Резолютивная часть решения от 15.06.2018 года изложена в следующей редакции «С ФИО4, ФИО7 и ФИО9 солидарно в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества в пользу общества взыскано 216399087 рублей убытков, в пользу ФИО1 – солидарно 185853 рубля 13 копеек расходов по уплате государственной пошлины и 87729 рублей 30 копеек расходов по оплате экспертизы; с ФИО4 в пользу общества взыскано 15985710 рублей убытков, в пользу ФИО1 - 13729 рублей 86 копеек расходов по уплате государственной пошлины и 6481 рубль 70 копеек расходов по оплате экспертизы».

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2018 года постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 года в части прекращения производства по делу оставлено без изменения. В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 года и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2018 года отменены, дело № А32-25222/2017 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменяя судебные акты суда первой и апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов об их применении установленным по делу обстоятельствам и доказательствам, представленным в суды трех инстанций, констатировал тот факт, что содержащиеся в обжалуемых актах выводы, сделаны без установления и соответствующей правовой оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора.

В частности, суд кассационной инстанции указал, что заключение эксперта от 05.02.2018 № 01/1/2017/288, положенное в основание удовлетворенных требований, содержит ряд существенных противоречий доказательствам, представленным ответчиками в обоснование своих доводов; суды не проверяли и не устанавливали убыточность сделок, исходя из анализа реальных затрат на строительство конкретного застройщика и уровня их покрытия привлеченными средствами дольщиков.

При повторном рассмотрении дела определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2019 было удовлетворено ходатайство ответчиков и третьего лица ООО «СЗ «Электросевкавмонтаж» о  приобщении к материалам дела документов, представленных в кассационной инстанции на стадии рассмотрения кассационных жалоб. 

Определением от 06.05.2019 года с учетом обязательных указаний суда кассационной инстанции Арбитражный суд Краснодарского края приостановил производство по делу № А32-25222/2017 на срок проведения повторной судебной оценочной и судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «Межрегиональное Управление Судебных Экспертиз».

Определением от 21.10.2019 года Арбитражный суд Краснодарского края возобновил производство по делу № А32-25222/2017.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2019 к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, согласно которым ФИО1 просил о:

- взыскании солидарно с граждан ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежных средств в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданином ФИО13 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 147172826,00 рублей;

- взыскании с гражданки ФИО4 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежных средств в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданкой ФИО4 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 9259708,00 рублей;

- взыскании солидарно с гражданок ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежных средств в качестве госпошлины в размере 200.000,00 рублей.

Впоследствии истец уменьшил исковые требования, просил о:

- взыскании солидарно с граждан ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежных средств в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданином ФИО13 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 140180332,00 рублей;

- взыскании с гражданки ФИО4 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежных средств в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданкой ФИО4 путем отчуждения недвижимого имущества по заниженной цене, в размере 9259708,00 рублей;

- взыскании солидарно с гражданок ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» денежных средств в качестве госпошлины в размере 200.000,00 рублей.

Уточнения исковых требований и уточненный расчет цены иска приняты к рассмотрению протокольным определением суда от 18.12.2019.

Решением от 28.02.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.07.2020, с ФИО4, ФИО7, ФИО9 солидарно в пользу общества взыскано 140 180 332 рубля убытков; с ФИО4, ФИО7, ФИО9 в пользу ФИО1 солидарно взыскано 187 600 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 352 031 рубль 40 копеек расходов по оплате экспертиз.

С ФИО4 в пользу общества взыскано 9 259 708 рублей убытков, а также в пользу ФИО1 взыскано 12 400 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 23 268 рублей 60 копеек расходов по оплате экспертиз.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.11.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2020 по делу № А32-25222/2017 отменены, В иске о взыскании с ФИО4 в пользу ООО "Специализированный застройщик "Стройэлектросевкавмонтаж" 9 259 708 рублей отказано. В остальной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином судебном составе.

Кассационная инстанция указала на то, что:

- суды не установили размер занижения цены по каждой из спорных сделок, в результате чего без необходимого обоснования и учета положений пункта 1 постановления N 62, согласно которым под сделкой на невыгодных условиях понимается, в частности, сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента), признали заключенными с существенным занижением цены сделки, цена которых отличалась от цены, указанной экспертом в качестве рыночной, на 6-20%.

- суды не проверяли и не устанавливали убыточность сделок, исходя из анализа реальных затрат на строительство конкретного застройщика и уровня их покрытия привлеченными средствами дольщиков.

- суды необоснованно отклонили доводы ответчиков о продаже части спорных квартир в 2014 году по акции, не учли, что акции, как правило, проводятся в целях привлечения большего количества покупателей, что соответствует практике делового оборота в указанной сфере.

- суды не исследовали и не проверили доводы ответчиков в части обоснованности цены по договорам долевого участия, заключенным обществом с его работниками и участниками

- суды не учли и не приняли во внимание данные доводы, а также возражения ответчиков о том, что в связи с применением несравнимых аналогов цены предложений, принятых в расчет, заведомо выше цен предложений застройщика, так как цены продаж на первичном рынке (у застройщиков) ниже. Кроме того, эксперт применил минимальную, а не среднюю скидку на торг, что повлекло заведомое удорожание объектов оценки.

Кассационная инстанция указала, что в части удовлетворения требований, заявленных к ФИО4, суды установили, что, осуществляя полномочия директора, она реализовала пять квартир по договорам от 28.10.2016, от 10.06.2016 и от 15.12.2016 (пункты 1 - 5 таблицы в решении суда). При этом размер занижения по каждой из сделок по расчету истца составил 17,17%; 16,32%; 16,34%; 16,46% и 18,64%, а фактически составляет 17,17%; 14,03%; 14,04%; 14,13% и 15,71% соответственно.

Указанное занижение с учетом общего объема продаж застройщика, стремящегося реализовать квартиры в наименьшие сроки, и в отсутствие доказательств реальной возможности продажи этих квартир по более высокой цене, не является существенным, продажа квартир с дисконтом в пределах прибыльности не выходит за пределы обычного предпринимательского риска, а следовательно, не свидетельствует о неразумности действий директора застройщика, незаконности интереса в такой реализации. Доказательства и обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности в действиях ФИО4 при заключении непосредственно данных договоров, суды не установили. В деле также отсутствуют доказательства того, что в этих сделках участвовали ответчики либо их аффилированные лица, которые бы извлекли выгоду.

Поскольку в части взыскания убытков с ФИО4 фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций, законность судебных актов проверяется повторно, суд кассационной инстанции посчитал возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением от 18.12.2020 дело принято к производству Арбитражного суда Краснодарского края в ином судебном составе.

В судебном заседании истец настаивал на принятии увеличения заявленных требований в отношении ФИО4 со взысканием с нее 4 319 280 рублей убытков, указывал на то, что уточненные требования основаны на факте совершения договоров купли-продажи квартир по нерыночным ценам, которые были указаны в первоначальном иске. Поскольку при уточнении исковых требований истец не отказывался от иска к ФИО4 в соответствующей части и суд не прекращал производство по делу в этой части, истец имеет право на увеличение исковых требований.

Ответчики возражали против принятия уточнения иска и просили учесть, что суд кассационной инстанции завершил по существу рассмотрение требований к ФИО4 в части взыскания с нее убытков в результате заключения сделок купли-продажи на нерыночных условиях, что исключает возможность уточнения иска в данной части. По мнению ответчиков, в данном случае надлежит применить правило о процессуальном эстоппеле.

Истец настаивал на ранее заявленном ходатайство об истребовании сведений об имуществе контрагента ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» ИП ФИО16, полагая необходимой проверку финансовой состоятельности данного контрагента. Также истец просил истребовать у органов ПФР сведения о том, какие организации уплачивали страховые взносы в отношении лиц, которые приобрели у ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» квартиры в рамках акций.

Иные участвующие в деле лица возражали против истребования указанных документов, поскольку они не направлены на раскрытие значимой для дела информации.

По существу заявленных требований истец просил их удовлетворить, и учесть следующее:

- предоставление скидок работникам ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» не имело четких критериев отбора работников (учет стажа, наличия/отсутствия взысканий), в отношении ФИО17 заключение договора неоправданно, поскольку она являлась стажером, а не работником;

- доказательства продажи квартир со скидками в рамках акций не подтверждаются, поскольку сведения о наличии самих акций в момент продажи квартир отсутствуют, имеются сведения о том, что 24 квартиры приобретены сотрудниками агентства «Каян», с которым ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» имело взаимоотношения;

- предоставление значительной скидки оптовому покупателю ИП ФИО16 ничем не обусловлено, необходимость предоставления скидки и рассрочки не подтверждена;

Возражая против заявленных требований, ответчики, ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» и ФИО10 просили учесть следующее:

- предоставление скидок работникам продиктовано условиями коллективного договора, который в установленном порядке не оспорен, и необходимостью поощрения сотрудников коллектива, приобретающий квартиру со скидкой сотрудник принимал на себя обязательство отработать 5 лет, стажер ФИО17 успешно работает в ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» инженером ОКС по настоящее время;

- наличие проведения акций по продаже квартир по сниженной цене подтверждается нотариально заверенными протоколами осмотра сайта, также это подтверждают письма риелторов; необходимость акционных продаж обусловлена тем, что часть домов строилась не за счет дольщиков, а за собственные средства, при этом в районе застройки ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» во время проведения акций также имелись многочисленные факты строительства 5-ти этажных домов частными застройщиками, которые снизили цены. Акционная скидка предоставлялась не конкретным покупателям, а тем лицам, которые выбирали квартиры в домах, строившихся за счет собственных средств ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж»;

- оптовая продажа ИП ФИО16 не являлась убыточной, застройщик экономил 3% вознаграждение риелторам, любой оптовый покупатель получает персональное предложение по цене с учетом, в том числе объемов приобретения квартир;

- застройщик практиковал продажу квартир и помещений своим участникам, в том числе такая продажа имела место и в отношениях с ФИО1 В частности, ФИО1 в отношении своих объектов просил зачесть уплату покупной цены в счет выплат прибыли от деятельности застройщика. Предоставление скидок участникам, в том числе, являлось формой поощрения этих участников.

- все сделки, включая акционные продажи, являлись для ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» прибыльными, поскольку цена продажи в каждом случае превышала себестоимость.

На вопрос суда об оспаривании сделок по продаже застройщиком квартир и помещений своим участникам по основаниям совершения сделок с заинтересованностью участвующие в деле лица пояснили, что о данным основаниям эти договоры не оспаривались.

Арбитражный суд Краснодарского края, изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в заседании лиц, полагает, что увеличение требований надлежит отклонить и отказать в удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, общество зарегистрировано в качестве юридического лица 31.05.1999. При последующей перерегистрации 05.02.2003 обществу присвоен ОГРН 

<

***>.

Согласно представленным в дело данным ЕГРЮЛ от 21.06.2017 ФИО1 является участником общества с долей 45% уставного капитала номинальной стоимостью 36 млн рублей.

Обязанности директора в обществе исполняли ФИО13 - до момента смерти (09.05.2016), а в дальнейшем ФИО4

С 2014 по 2016 годы общество заключало договоры о долевом участии в строительстве жилых домов. От имени общества сделки заключали директор ФИО13 (до мая 2016 года), и директор ФИО4 (с июня 2016 года), а также ФИО10, действовавший на основании доверенностей, выданных обществом.

Полагая, что часть договоров о долевом участии с 2014 года заключалась по заниженной цене (спорные договоры), в связи с чем обществу причинены убытки в размере разницы между договорной и рыночной стоимостью квартир, ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков.

Оценивая ходатайство об увеличении исковых требований, Арбитражный суд Краснодарского края принимает во внимание следующее.

На основании пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

По смыслу пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одновременное изменение предмета и основания исковых требований не допускается. При этом под предметом иска в данном случае понимается материально-правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, его изменении или прекращении. Основанием иска являются обстоятельства (факты), на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Уточнение размера исковых требований представляет собой изменение размера материально-правового требования без изменения его предмета и оснований, поскольку реализация права на увеличение исковых требований не должна прикрывать фактическое заявление новых, дополнительных правопритязаний, имеющих иной предмет и основание по сравнению с первоначально заявленным иском.

Как указано в решении от 28.02.2020 по настоящему делу, в ходе производства по делу истец пояснил, что в целях достижения процессуальной цели – установления размера убытков с разумной степенью достоверности – им было принято решение согласовать перечень договоров, по которым изыскивается возмещение убытков, следующим образом: спорными считать те договоры, которые совершались по ценам, отличающимся от заключаемых в то же время договоров с иными субъектами в меньшую сторону, а также в отношении которых экспертизой было установлено существенное занижение цены договора относительно рыночной цены. При этом относительно первоначального расчета иска, из расчета сумм убытков истцом были исключены договоры в отношении граждан ФИО126, ФИО18, а также лиц, сумма занижения цен по договорам которых была незначительной относительно цен установленных судебной экспертизой.

Как следствие, истец просил суд в качестве перечня договоров, занижение цен по которым причинило убытки обществу, считать таковой, изложенный в расчете цены иска (по результатам экспертизы) в количестве 106 договоров.

Согласно заключению эксперта № 1959 от 16.10.2019 года, рыночная стоимость прав требования по договорам долевого участия в строительстве, которые истец указал в качестве спорных, по состоянию на дату подписания каждого спорного договора составляет 815 577 280,00 рубля, тогда как общая цена таких договоров составила 666 137 240,00 рублей.

Тем самым, разница между тем, что общество могло получить, совершая сделки по ценам, определенным экспертизой, и тем, что общество согласовало в рассматриваемых судом сделках, составляет 149 440 040,00 рублей.

Исковые требования ФИО1 заявлены также в размере 149 440 040,00 рублей исключительно в целях соблюдения требований части 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации о разумной степени достоверности.

Из анализа исковых требований с пояснениями участвующих в деле лиц, следует, что истец (с учетом принятых ранее уточнений иска) просил взыскать в пользу застройщика убытки от реализации квартир по заниженным ценам:

- в размере 140 180 332 рублей солидарно с граждан ФИО4, ФИО7, ФИО9 в качестве убытков, причиненных генеральным директором ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» гражданином ФИО13. 

- в размере 9 259 708 рублей непосредственно с ФИО4 в качестве убытков от действий ФИО4 в качестве директора застройщика.

На основании пункта 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

В силу пункта 2 названной статьи процессуальное соучастие допускается, если:

1) предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков;

2) права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание;

3) предметом спора являются однородные права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может принять отдельное решение по каждому из требований, объединенных в одном деле.

Таким образом, в рамках настоящего дела истец фактически соединил два требования с самостоятельными предметами и основаниями исков:

1. иск к наследникам ФИО13 о взыскании с них солидарно убытков от действий ФИО13 в качестве директора застройщика по заключению конкретных договоров (основание-1) на сумму 140 180 332 рублей (предмет-1);

2. иск к ФИО4 как директору застройщика о взыскании убытков от заключения конкретных договоров (основание-2) на сумму 9 259 708 рублей (предмет-2).

Из анализа постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.11.2020 следует, что требования к ФИО4 как к директору застройщика о взыскании убытков в размере 9 259 708 рублей по существу рассмотрены, в этом требовании (иске) кассационная инстанция отказала и на новое рассмотрение данное требование не передавала.

Таким образом, заявленное истцом при очередном новом рассмотрении увеличение иска путем добавления требования к ФИО4 как директору застройщика об убытках из конкретных договоров надлежит расценивать как заявление, поданное уже после принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (пункта 2 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отношении же направленного на новое рассмотрение требования (иска) к наследникам ФИО13 о взыскании с них солидарно убытков от действий ФИО13 в качестве директора застройщика (основание-1) на сумму 140 180 332 рублей (предмет-1) заявление истцом увеличение иска направлено на включение в сферу судебного разбирательства нового требования с новым предметом и основанием, что правилами статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается. 

Доводы истца о том, что при принятии иска суд не прекращал производство по делу в отношении договоров, исключенных из основания первоначальных требований, не принимаются, поскольку они не могут преодолеть факт рассмотрения кассационной инстанцией по существу требований к ФИО4 как к директору застройщика. 

При этом, поскольку суд не прекращал производства по требованиям к ФИО4 в отношении договоров, исключенных истцом из основания первоначальных требований, истец не лишен возможности обратиться в суд с новым иском в установленном порядке.

С учетом изложенного Арбитражный суд Краснодарского края отклоняет заявление истца об увеличении исковых требований. Предметом спора в данном деле являются (остаются) требования к наследникам ФИО13 о взыскании с них солидарно убытков от действий ФИО13 в качестве директора застройщика по заключению конкретных договоров (основание-1) на сумму 140 180 332 рублей(предмет-1).

Оценивая доводы сторон, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанной нормы права следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом. Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинную связь между поведением указанного лица и наступившим вредом. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

В соответствии с положениями статей 273 и 274 Трудового кодекса Российской Федерации руководитель организации является работником, состоявшим с возглавляемой им организацией в трудовых отношениях и выполняющим согласно заключенному трудовому договору специфическую трудовую функцию – реализацию компетенции данной организации в процессе ее текущей деятельности.

Из анализа указанных норм права следует, что директор является исполнительным органом управления общества, реализующим от имени данного юридического лица гражданские права и обязанности, и, действуя в интересах организации, директор не вправе выходить за пределы предоставленной ему компетенции.

При этом компетенция директора общества по осуществлению руководства текущей деятельностью общества определяется Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», иными правовыми актами Российской Федерации и договором, заключаемым с обществом.

Согласно пункту 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.).

В силу требований статьи 44 Федерального закона № 14-ФЗ от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью», члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества, члены коллегиального исполнительного органа общества, а равно управляющий при осуществлении ими прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах общества добросовестно и разумно.

Члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества, члены коллегиального исполнительного органа общества, а равно управляющий несут ответственность перед обществом за убытки, причиненные обществу их виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены федеральными законами. При этом не несут ответственности члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, члены коллегиального исполнительного органа общества, голосовавшие против решения, которое повлекло причинение обществу убытков, или не принимавшие участия в голосовании.

При определении оснований и размера ответственности членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа общества, членов коллегиального исполнительного органа общества, а равно управляющего должны быть приняты во внимание обычные условия делового оборота и иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

С иском о возмещении убытков, причиненных обществу членом совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличным исполнительным органом общества, членом коллегиального исполнительного органа общества или управляющим, вправе обратиться в суд общество или его участник.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 1-4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 года № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» (далее – постановление от 30.07.2013 года № 62), лицо, входящее в состав органов юридического лица (единоличный исполнительный орган – директор, генеральный директор и т.д., временный единоличный исполнительный орган, управляющая организация или управляющий хозяйственного общества, руководитель унитарного предприятия, председатель кооператива и т.п.; члены коллегиального органа юридического лица – члены совета директоров (наблюдательного совета) или коллегиального исполнительного органа (правления, дирекции) хозяйственного общества, члены правления кооператива и т.п.; далее – директор), обязано действовать в интересах юридического лица добросовестно и разумно (пункт 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ). В случае нарушения этой обязанности директор по требованию юридического лица и (или) его учредителей (участников), которым законом предоставлено право на предъявление соответствующего требования, должен возместить убытки, причиненные юридическому лицу таким нарушением.

Арбитражным судам следует принимать во внимание, что негативные последствия, наступившие для юридического лица в период времени, когда в состав органов юридического лица входил директор, сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности и (или) неразумности его действий (бездействия), так как возможность возникновения таких последствий сопутствует рисковому характеру предпринимательской деятельности. Поскольку судебный контроль призван обеспечивать защиту прав юридических лиц и их учредителей (участников), а не проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых директорами, директор не может быть привлечен к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки в случаях, когда его действия (бездействие), повлекшие убытки, не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) директора, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица.

Если истец утверждает, что директор действовал недобросовестно и (или) неразумно, и представил доказательства, свидетельствующие о наличии убытков юридического лица, вызванных действиями (бездействием) директора, такой директор может дать пояснения относительно своих действий (бездействия) и указать на причины возникновения убытков (например, неблагоприятная рыночная конъюнктура, недобросовестность выбранного им контрагента, работника или представителя юридического лица, неправомерные действия третьих лиц, аварии, стихийные бедствия и иные события и т.п.) и представить соответствующие доказательства.

Тем самым, истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о неразумности действий (бездействия) директора, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица, а равно сам факт неблагоприятных последствий для юридического лица.

При этом пунктом 3 постановления от 30.07.2013 года № 62 установлено, что неразумность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор:

1) принял решение без учета известной ему информации, имеющей значение в данной ситуации;

2) до принятия решения не предпринял действий, направленных на получение необходимой и достаточной для его принятия информации, которые обычны для деловой практики при сходных обстоятельствах, в частности, если доказано, что при имеющихся обстоятельствах разумный директор отложил бы принятие решения до получения дополнительной информации;

3) совершил сделку без соблюдения обычно требующихся или принятых в данном юридическом лице внутренних процедур для совершения аналогичных сделок (например, согласования с юридическим отделом, бухгалтерией и т.п.).

Арбитражным судам следует давать оценку тому, насколько совершение того или иного действия входило или должно было, учитывая обычные условия делового оборота, входить в круг обязанностей директора, в том числе с учетом масштабов деятельности юридического лица, характера соответствующего действия и т.п.

Таким образом, Верховным Судом РФ прямо закреплена освобождающая истца от обязанности доказывания презумпция неразумности действий директора в случаях непринятия действий, направленных на получение необходимой и достаточной для принятия управленческого решения информации, а равно совершения сделки (сделок) без соблюдения обычно требующихся внутренних процедур для совершения аналогичных сделок (например, согласования с юридическим отделом, бухгалтерией и т.п.).

Из анализа указанных разъяснений Верховного Суда РФ с необходимостью следует, что основанием для привлечения единоличного исполнительного органа к ответственности является не только его недобросовестное, но и его неразумное поведение (как антитезы добросовестного и разумного поведения, закрепленного ст. 53 ГК РФ). Данный подход законодателя, а равно разъяснения Верховного Суда РФ представляются единственно верными, поскольку руководитель общества, не руководствующийся в своей деятельности научно- и практически разработанными бизнес-методиками, практиками и техниками; не проводящий исследования рынка товаров (работ, услуг), на котором работает его предприятие, а равно рынка товаров (работ, услуг), используемых его предприятием в своей хозяйственной деятельности; не проводящий регулярные предметно-подготовленные совещания с сотрудниками и сторонними привлеченными лицами соответствующих компетенций (финансовые аналитики, маркетологи, бизнес-планировщики, бухгалтеры) причиняет вред предприятию в той же мере, как и руководитель недоброствестный.

Вместе с тем, ответ на вопрос о рыночной стоимости прав требований на недвижимое имущество, переданных по спорным сделкам, а тем самым – о наличии самого факта неблагоприятных последствий для общества может быть дан только при наличии специальных знаний, которыми арбитражный суд не обладает.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с этим, по ходатайству истца определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2017  суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту Союз «Торгово-промышленная палата Краснодарского края» ФИО19 с постановкой вопросов:

- Определить рыночную стоимость прав требования по договорам долевого участия в строительстве по состоянию на дату подписания каждого из нижеприведенных договоров:

1.ИП ФИО16 ЛАВ 7-25-36/1 от 29.10.2014 года

2.ИП ФИО16 ЛАВ 7-37-48/1 от 29.10.2014 года

3.ИП ФИО16 ЛАВ 7-49-60/1 от 29 октября 2014г.

4.ИП ФИО16 ЛАВ 7-61-72/1 от 29 октября 2014г.

5.ИП ФИО16 ЛАВ 7-73-84/1 от 29 октября 2014г.

6.ИП ФИО16 ЛАВ 7-85-96/1 от 29 октября 2014г.

7.ИП ФИО16 ЛАВ 7-97-102/1 от 29 октября 2014г.

8.ИП ФИО16 ГАГ 1-19/1 от 28 октября 2016г.

9.ИП ФИО16 ГАГ 4-45/2 от 28 октября 2016г.

10.И11 ФИО16 ГАГ 5-9/1 от 15 апреля 2016г.

11.ИП ФИО16 ГАГ 6-1-29/1 от 10 июня 2016г.

12.ИП ФИО16 ГАГ 6-4-35/1 от 10 июня 2016г.

13.       ИП ФИО16 ГАГ 6-36-69/2 от 10 июня 2016г.

14.ИП ФИО16 ГАГ 6-42-74/2 от 10 июня 2016г.

15.ИП ФИО16 ГАГ 6-53/2 от 15 апреля 2016г.

16.ИП ФИО16 ЛАВ 7-1-12/1 от 29 октября 2014г.

17.ИП ФИО16 ЛАВ 7-13-24/1 от 29 октября 2014г.

18.ИП ФИО16 ЛАВ 2-205-214/3 от 15 мая 2014г.

19.ИП ФИО16 ЛАВ 2-215-224/3 от 15 мая 2014г.

20.ИП ФИО16 ЛАВ 2-225-234/3 от 15 мая 2014г.

21.ИП ФИО16 ЛАВ 2-235-244/3 от 15 мая 2014г.

22.ИП ФИО16 ЛАВ 2-245-254/3 от 15 мая 2014г.

23.ИП ФИО16 ЛАВ 2-255-264/3 от 15 мая 2014г.

24.ИП ФИО16 ЛАВ 2-265-274/3 от 15 мая 2014г.

25.ИП ФИО16 ЛАВ 2-275-284/3.от 15 мая 2014г.

26.ИП ФИО16 ЛАВ 2-285-289/3 от 15 мая 2014г.

27.ИП ФИО16 ЛАВ 1-001 от 15 декабря 2016г.

28.ИП ФИО16 ЛАВ 1-341-354/5 от 20 января 2016г.

29.ИП ФИО16 ЛАВ 1-355-368/5 от 20 января 2016г.

30.ИП ФИО16 ЛАВ 1-369-382/5 от 20 января 2016г.

31.ИП ФИО16 ЛАВ 1-383-396/5 от 20 января 2016г.

32.ИП ФИО16 ЛАВ 1 -397-410/5 от 20 января 2016г.

33.ИП ФИО16 ЛАВ 1 -411 -424/5 от 20 января 2016г.

34.ИП ФИО16 ЛАВ 1-425-438/5 от 20 января 2016г.

35.ИП ФИО16 ЛАВ 1-439-452/5 от 20 января 2016г.

36.ИИ ФИО16 ЛАВ 1-453-459/5 от 20 января 2016г.

37.ФИО20 ЛАВ 3/3-106/2 от 13 января 2014г.

38.ФИО21 ЛАВ 1-162/3 от 16 февраля 2016г.

39.ФИО22 ЛАВ 2-124/2 от 14 мая 2014г.

40.ФИО23 ЛАВ 3/3-72/1 от 15 января 2014г.

41.ФИО24 ЛАВ 2-128/2 от 29 октября 2014г.

42.ФИО24 ЛАВ 2-315/4 от 29 октября 2014г.

43.ФИО24 ЛАВ 2-336/4 от 29 октября 2014г.

44.ФИО25 ЛАВ 1-90/2 от 3 февраля 2016г.

45.ООО «Кубань Строй Снаб» ЛАВ 1-169/3 от 22 марта 2016г.

46.ФИО26 ЛАВ 2-149/2 от 30 мая 2014г.

47.ФИО26 ЛАВ 3/3-123/2 от 16 января 2014г.

48.ФИО26 ЛАВ 3/3-28/1 от 16 января 2014г.

49.ФИО26 ЛАВ 3/3-29/1 от 16 января 2014г.

50.ФИО26 ЛАВ 2-159/2 от 30 мая 2014г.

51.ФИО26 ЛАВ 2-163/2 от 30 мая 2014г.

52.ФИО26 ЛАВ 1 -95/2 от 29 февраля 2016г.

53.ФИО26 ЛАВ 1-19/1 от 12 февраля 2016г.

54.ФИО27 ЛАВ 1-305/4 от 21 марта 2016г.

55.ФИО17 ЛАВ 2-153/2 от 19 августа 2014г.

56.ФИО28 ЛАВ 2-154/2 от 14 мая 2014г.

57.ФИО29 ЛАВ 2-164/2 от 16 июля 2014г.

58.Рева ФИО30 2-122/1 от 15.07.2014 года.

59.ФИО31 ЛАВ 2-174/2 от 19 мая 2014г.

60.ФИО32 ЛАВ 1-81/1 от 24 марта 2016г.

61.ФИО33 ЛАВ 2-177/2 от 9 июля 2014г.

62.ФИО34 ЛАВ 2-179/2 от 20 мая 2014г.

63.ФИО35 ЛАВ 2-182/2 от 24 июня 2014г.

64.ФИО36 ЛАВ 3/3-137/2 от 23 декабря 2013г.

65.ФИО37 ЛАВ 2-187/2 от 15 июля 2014г.

66.ФИО37 ЛАВ 2-105/1 от 15.07.2014 года.

67.ФИО38 ЛАВ 2-192/2 от 16 июля 2014г.

68.ФИО39 ЛАВ 1-185/3 от 31 марта 2016г.

69.ФИО40, ФИО128ЛАВ 1-86/2 от 18 февраля 2016г.

70.ФИО41 ЛАВ 2-367/4 от 15 мая 2014г.

71.ФИО42 ЛАВ 1-93/2 от 8 февраля 2016г.

72.ФИО43 ЛАВ 1-98/2 от 9 марта 2016г.

73.ФИО43 ЛАВ 2-339/4 от 6 июня 2014г.

           74.ФИО44 ЛАВ 3/3-128/2 от 14 февраля 2014г.

75.ФИО45 ЛАВ 1-106/2 от 21 января 2016г.

76.ФИО46 ЛАВ 1 -109/2 от 3 февраля 2016г.

77.ФИО47 ЛАВ 1-114/2 от 19 января 2016г.

78.ФИО48 ЛАВ 1-118/2 от 28 января 2016г.

79.ФИО49 ЛАВ 2-49/1 от 27.05.2014 года.

80.ФИО50. ФИО51 ЛАВ 1-125/2 от 15 февраля 2016г.

81.ФИО129ЛАВ 1-126/2 от 8 февраля 2016г.

82.ФИО52 ЛАВ 1-129/2 от 7 апреля 2016г.

83.ФИО53 ЛАВ 1-130/2 от 4 февраля 2016г.

84.ФИО54 ЛАВ 1-133/2 от 20 апреля 2016г.

85.ФИО55 ЛАВ 1-134/2 от 8 апреля 2016г.

86.ФИО56 ЛАВ 1-150/2 от 19 февраля 2016г.

87.ФИО57 ЛАВ 3/3-1/1 от 17 февраля 2014г.

88.ФИО58 ЛАВ 3/3-2/1 от 27 августа 2014г.

89.ООО «МЕТКОМ» ЛАВ 3/3-54/1 от 21 января 2014г.

90.ФИО59 ФИО60 ЛАВ 3/3-6/1 от 15 октября 2015г.

91.ФИО130ЛАВ 3/3-7/1 от 2 сентября 2014г.

92.ФИО130ЛАВ 3/3-18/1 от 2 сентября 2014г.

93.ФИО130ЛАВ 7-106-114-118-158 от 30 октября 2014г.

94.ФИО130ЛАВ 3/3-110/2 от 2 сентября 2014г.

95.ФИО130ЛАВ 3/3-112/2 от 2 сентября 2014г.

96.ФИО130ЛАВ 3/3-122/2 от 2 сентября 2014г.

97.ФИО130ЛАВ 3/3-124/2 от2 сентября 2014г.

98.ФИО130ЛАВ 3/3-89/1 от 2 сентября 2014г.

99.ФИО130ЛАВ 2-322/4 от 14 мая 2014г.

100.ФИО130ЛАВ 2-38/1 от 02.09.2014 года.

101.ФИО130ЛАВ 2-45/1 от 02.09.2014 года.

102.ФИО130ЛАВ 7-177-183-189-225

103.ФИО130ЛАВ 7-179-185-203-215-221-239

104.ФИО130ЛАВ 7-141-186-205-247-268 от 30.10.2014 года.

105.ФИО61 ЛАВ 3/3-10/1 от 23 июля 2014г.

106.ФИО61 ЛАВ 3/3-17/1 от 2 сентября 2014г.

107.ФИО61 ЛАВ 3/3-23/1 от 4 июля 2014г.

108.ФИО61 ЛАВ 3/3-115/2 от 16 декабря 2013г.

109.ФИО61 ЛАВ 3/3-120/2 от 3 февраля 2014г.

110.ФИО61 ЛАВ 2-311/4 от 29 октября 2014г.

111.ФИО61 ЛАВ 2-343/4 от 29 октября 2014г.

112.ФИО61 ЛАВ 1-256/4 от 30 марта 2016г.

113.ФИО61 ЛАВ 7-190/3 от 28.10. 2014 года.

114.ФИО62 ЛАВ 3/3-12/1 от 4 августа 2014г.

115.ФИО131ЛАВ 3/3-22/1 от 11 июля 2014г.

116.ФИО63 ЛАВ 3/3-25/1 от 12 февраля 2014г.

117.ФИО64 ЛАВ 3/3-26/1 от 21 января 2014г.

118.ФИО65 ЛАВ 3/3-31/1 от 6 февраля 2014г.

119.ФИО66 ЛАВ 3/3-38/1 от 14 октября 2014г.

120.ФИО67 Фадаи Кызы ЛАВ 3/3-48/1 от 9 октября 2014г.

121.ФИО68 ЛАВ 3/3-59/1 от 18 сентября 2014г.

122.ФИО69 ЛАВ 3/3-60/1 от 6 февраля 2014г.

123.ФИО70 ЛАВ 3/3-65/1 от 14 февраля 2014г.

124.ФИО71 ЛАВ 3/3-66/1 от 18 декабря 2013г.

125.ФИО72 ЛАВ 3/3-70/1 от 26 сентября 2014г.

126.ФИО73 ЛАВ 3/3-71/1 от 19 августа 2014г.

127.ФИО74 ЛАВ 3/3-73/1 от 11 февраля 2014г.

128.ФИО75 ЛАВ 3/3-78/1 от 17 января 2014г.

129.ФИО76 ЛАВ 3/3-79/1 от 13 февраля 2014г.

130.ООО «Мелакстрой»ЛАВ 3/3-90-96-141-151 от 10 февраля 2014г.

131.ФИО77 ЛАВ 3/3-102/1 от 10 февраля 2014г.

132.ФИО78 ЛАВ 1-158/3 от 17 февраля 2016г.

133.ООО «СтройИнвест» ЛАВ 1-170-171-174-179/3 от 25 февраля 2016г.

134.ФИО79 ЛАВ 2-41/1 от 30.10.2014 года.

135.ФИО132ЛАВ 1-186/3 от 15 марта 2016г.

136.ФИО132ЛАВ 3/3-30/1 от 30 января 2014г.

137.ФИО80 ЛАВ 1 -189/3 от 9 февраля 2016г.

138.ФИО81. ФИО82 ЛАВ 1 -197/3 от 4 февраля 2016г.

139.ФИО83 ЛАВ 1-201/3 от 22 марта 2016г.

140.ФИО84 ЛАВ 7-104-108-112-120-124 от 40 октября 2014г.

141.ФИО84 ЛАВ 7-115-163-167-200-213

142.ФИО84 ЛАВ 7-193-198-240-246-252 от 30.10.2014 года.

143.ФИО10 ЛАВ 7-109/2 от 30 октября 2014г.

144.ФИО10 ЛАВ 7-113/ от 30 октября 2014г.

145.ФИО10 ЛАВ 3/4 -26/1 от 30 января 2015г.

146.ФИО85 ЛАВ 2-68/1 от 27.06.2014 года.

147.ФИО86 ЛАВ 1-61/1 от 9 марта 2016г.

148.ФИО13 ЛАВ 7-129/2 отЗО октября 2014г.

149.ФИО13 ЛАВ 7-133/2 от 30 октября 2014г.

150.ФИО13 ЛАВ 7-137/2 от 30 октября 2014г.

151.ФИО87 ЛАВ 3/3-103/2 от 6 февраля 2014г.

152.ФИО87, ФИО88 ЛАВ 2-332/4 от 14 мая 2014г.

153.ФИО89 ЛАВ 3/3-104/2 от 28 мая 2014г.

154.ФИО90 ЛАВ 3/3-105/2 от 27 января 2014г.

155.ФИО90 ЛАВ 3/3-53/1 от 27 января 2014г.

156.ФИО91 ЛАВ 3/3-108/2 от 28 января 2014г.

157.ФИО92 ЛАВ 3/3-111/2 от 29 октября 2014г.

158.ФИО93 ЛАВ 3/3-116/2 от 21 октября 2014г.

159.ФИО94 ЛАВ 3/3-117/2 от 13 февраля 2014г.

160.ФИО133ЛАВ 3/3-121/2 от 24 января 2014г.

161.ООО «Краснодарстройсервис» ЛАВ 3/3-133/2 от 21 января 2014г.

162.ФИО95 ЛАВ 3/3-161/2 от 14 февраля 2014г.

163.ФИО96 ЛАВ 3/3-143/2 от 3 февраля 2014г.

164.ФИО96 ЛАВ 3/3-42/1 от 3 февраля 2014г.

165.ФИО96 ЛАВ 2-318/4 от 14 мая 2014г.

166.ФИО97 ЛАВ 3/3-148/2 от 15 января 2014г.

167.ФИО98 ЛАВ 3/3-153/2 от 3 апреля 2014г.

168.ФИО99 ЛАВ 3/3-154/2 от 30 июня 2014г.

169.ФИО134ЛАВ 3/3-158/2 от 13 января 2014г.

170.ФИО135ЛАВ 3/3-159/2 от 10 июня 2014г.

171.ФИО100 ЛАВ 3/3-160/2 от 10 июня 2014г.

172.ФИО101 ЛАВ 3/3-163/2 от 20 января 2014гю

173.ФИО101 ЛАВ 3/3-168/2 от 20 января 2014г.

174.ФИО101 ЛАВ 3/3-84/1 от 20 января 2014г.

175.ФИО136ЛАВ 3/3-164/2 от 4 июля 2014г.

176.ФИО102 ЛАВ 3/3-166/2 от 30 января 2014г.

177.ФИО103 ЛАВ 3/3-179/2 от 18 сентября 2014г.

178.ФИО104 ЛАВ 3/3-185/2 от 18 сентября 2014г.

179.ФИО105 ЛАВ 3/3-183/2 от 6 февраля 2014г.

180.ФИО106 ЛАВ 2-291/4 от 5 ноября 2014г.

181.ФИО107 ЛАВ 2-346/4 от 27 мая 2014г.

182.ФИО108 ЛАВ 2-353/4 от 14 мая 2014г.

183.ФИО109 ЛАВ 2-360/4 от 15 мая 2014г.

184.ФИО110 ЛАВ 1-291/4 от 2 февраля 2016г.

185.ФИО137ЛАВ 2-388/4 от 25 июня 2014г.

186.ФИО138ЛАВ 2-395/4 от 23 мая 2014г.

187.ФИО111 ЛАВ 1-11/1 от 29 февраля 2016г.

188.ФИО112 ЛАВ 1-26/1 от 26 января 2016г.

189.ФИО113, ФИО114 ЛАВ 1-46/1 от 20 февраля 2016г.

190.ФИО115, ФИО116 ЛАВ 1-51/1 от 22 марта 2016г.

191.ФИО117 ЛАВ 1-235/4 от 24 февраля 2016г.

192.ФИО118 ЛАВ 1-238/4 от 1 I апреля 2016г.

193.ФИО139ЛАВ 1-249/4 от 26 января 2016г.

194.ФИО140ЛАВ 1-284/4 от 2 февраля 2016г.

195.ФИО119 Лав 1-312/4 от 2 февраля 2016г.

196.ООО «Нью Граунд»ЛАВ 1-319/4 от 21 марта 2016г.

197.ФИО120 ЛАВ 2-56/1 от 14.05.2014 года.

198.ФИО121 ЛАВ 2-82/1 от 05.11.2014 года.

199.ФИО122 ЛАВ 2-70/1 от 20.05.2014 года.

200.ФИО123 ЛАВ 2-75/1 от 28.10.2014 года.

201.ФИО124 ЛАВ 2-77/1 от 15.05.2014 года.

202.ФИО125 ЛАВ 2-84/1 от 19.05.2014 года.

203.ФИО141ЛАВ 4 -327/4 от 25.11.2016 года.

204.ФИО126 ЛАВ 4 -366/4 от 19.12.2016 года.

205.ФИО14 ЛАВ 7-184-196-202-208-214-220-262 от 30.10.2014 года.

Ответчики экспертное заключение не признали, указав на ненадлежащее  проведение экспертизы, в результате чего проведенное исследование  не является полным, всесторонним и объективным. 

Отменяя судебные акты по настоящему делу, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении от 11.09.2018 указал, что в соответствии с требованием пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, оценщик должен сделать выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебание цен на рынке и другое. 

Заключение эксперта основано на анализе объявлений о продаже аналогичных объектов. 

Тем не менее эксперт не учел динамику рынка недвижимости, не принял во внимание объективные факторы, которые могли в той или иной мере оказать влияние на формирование цены, а именно – снижение в спорный период спроса на рынке недвижимости. 

Между тем материалы дела содержат сведения о том, что у общества и после завершения строительства жилых домов, и на момент вынесения решения по спору имеется значительное количество квартир, не реализованных на стадии строительства ввиду низкого спроса. 

При проведении оценки эксперт принял в расчет предложения частных лиц и инвесторов, которые занимаются перепродажей прав требования, ранее приобретенных у застройщика, с целью извлечения дохода за счет повышения цены. 

При этом эксперт не учел различный срок экспозиции для первичного рынка строящегося жилья (рынка, на котором продавцами выступают застройщики) и вторичного (рынка перепродажи строящихся объектов инвесторами). 

Стоимость реализации строящихся квартир по сведениям именно застройщиков не исследована. 

При сопоставлении объектов-аналогов эксперт использовал несопоставимые по ценообразующим факторам объекты: с иными датами предложения, иными типами конструкций (монолитный, монолитно-кирпичный), этажностью, иными типами санузла (совмещенный, раздельный), без учета исследования наличия (отсутствия) балкона, предполагаемой даты ввода в эксплуатацию, уровня отделки. Кроме того, цена в случае заключения реальной сделки может отличаться от стоимости, определенной в экспертизе, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, объем и количество приобретаемых единовременно квартир и предоставляемые в связи с этим скидки, а также иных существенных факторов, непосредственно относящихся к конкретному объекту оценки. 

Эксперт использовал единственный подход к оценке – сравнительный. В обоснование отказа от применения затратного подхода эксперт указал на отсутствие у него сведений о случаях, когда покупатель приобретал квартиру в многоквартирном доме путем его строительства. 

Однако этот мотив не является достаточным основанием для отказа от применения затратного подхода, поскольку в данном случае квартира приобретается в строящемся доме. Использованная экспертом скидка на торг (2%) в рамках сравнительного подхода документально не обоснована. 

Ответчики в материалы дела представили сведения, полученные у различных экспертных и риэлтерских организаций (ООО «Экспертное предприятие "СТРОЙТЭКС"», ООО «Аналитическое бюро экспертиз и исследований», ООО «КАЯН», ООО «РЕАЛ Краснодар» и т. д.), сведения из справочника расчетных данных, согласно которым скидка на торг составляет от 3 до 12%. 

При определении объектов-аналогов по улице Лавочкина эксперт использовал единственный источник информации – газету «Сделка», отказ от использования иных источников не мотивирован, эксперт учел исключительно объявления о продаже верхнего ценового сегмента. Между тем в материалы дела ответчики представили доказательства наличия в спорный период значительного количества объектов-аналогов с более низкой ценой предложения при сходных условиях. 

Эксперт не применил корректировку на оптовую продажу квартир (ФИО16 приобретает единовременно 102 квартиры).

Принимая во внимание вышеприведенные особенности судебного экспертного заключения, учитывая приведенные в пояснениях ответчиков доводы о сомнениях в обоснованности выводов эксперта, а также обязательность постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2018, суд первой инстанции назначил проведение повторной судебной экспертизы по тем же вопросам.

Кроме того, с учетом  выводов, указанных в  Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2018 о том, что суды первой инстанции уклонились от оценки наследственного имущества в порядке статьи 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации, от стоимости которого зависит возможность возложения убытков на наследников, суд пришел к выводу о необходимости определения стоимости наследственного имущества.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2019 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперта ООО «Межрегиональное Управление Судебных Экспертиз» ФИО127 На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) По повторной судебной оценочной экспертизе:

- Определить рыночную стоимость прав требования по договорам долевого участия в строительстве по состоянию на дату подписания каждого из нижеприведенных договоров:

1. ИП ФИО16 ЛАВ 7-25-36/1 от 29 октября 2014 г.

2. ИП ФИО16 ЛАВ 7-37-48/1 от 29 октября 2014 г.

3. ИП ФИО16 ЛАВ 7-49-60/1 от 29 октября 2014 г.

4. ИП ФИО16 ЛАВ 7-61-72/1 от 29 октября 2014 г.

5. ИП ФИО16 ЛАВ 7-73-84/1 от 29 октября 2014 г.

6. ИП ФИО16 ЛАВ 7-85-96/1 от 29 октября 2014 г.

7. ИП ФИО16 ЛАВ 7-97-102/1 от 29 октября 2014 г.

8. ИП ФИО16 ГАГ 1-19/1 от 28 октября 2016 г.

9. ИП ФИО16 ГАГ 4-45/2 от 28 октября 2016 г.

10. ИП ФИО16 ГАГ 5-9/1 от 15 апреля 2016 г.

11. ИП ФИО16 ГАГ 6-1-29/1 от 10 июня 2016 г.

12. ИП ФИО16 ГАГ 6-4-35/1 от 10 июня 2016 г.

13. ИП ФИО16 ГАГ 6-36-69/2 от 10 июня 2016 г.

14. ИП ФИО16 ГАГ 6-42-74/2 от 10 июня 2016 г.

15. ИП ФИО16 ГАГ 6-53/2 от 15 апреля 2016 г.

16. ИП ФИО16 ЛАВ 7-1-12/1 от 29 октября 2014 г.

17. ИП ФИО16 ЛАВ 7-13-24/1 от 29 октября 2014 г.

18. ИП ФИО16 ЛАВ 2-205-214/3 от 15 мая 2014 г.

19. ИП ФИО16 ЛАВ 2-215-224/3 от 15 мая 2014 г.

20. ИП ФИО16 ЛАВ 2-225-234/3 от 15 мая 2014 г.

21. ИП ФИО16 ЛАВ 2-235-244/3 от 15 мая 2014 г.

22. ИП ФИО16 ЛАВ 2-245-254/3 от 15 мая 2014 г.

23. ИП ФИО16 ЛАВ 2-255-264/3 от 15 мая 2014 г.

24. ИП ФИО16 ЛАВ 2-265-274/3 от 15 мая 2014 г.

25. ИП ФИО16 ЛАВ 2-275-284/3.от 15 мая 2014 г.

26. ИП ФИО16 ЛАВ 2-285-289/3 от 15 мая 2014 г.

27. ИП ФИО16 ЛАВ 1-001 от 15 декабря 2016 г.

28. ИП ФИО16 ЛАВ 1-341-354/5 от 20 января 2016 г.

29. ИП ФИО16 ЛАВ 1-355-368/5 от 20 января 2016 г.

30. ИП ФИО16 ЛАВ 1-369-382/5 от 20 января 2016 г.

31. ИП ФИО16 ЛАВ 1-383-396/5 от 20 января 2016 г.

32. ИП ФИО16 ЛАВ 1 -397-410/5 от 20 января 2016 г.

33. ИП ФИО16 ЛАВ 1 -411 -424/5 от 20 января 2016 г.

34. ИП ФИО16 ЛАВ 1-425-438/5 от 20 января 2016 г.

35. ИП ФИО16 ЛАВ 1-439-452/5 от 20 января 2016 г.

36. ИП ФИО16 ЛАВ 1-453-459/5 от 20 января 2016 г.

37. ФИО20 ЛАВ 3/3-106/2 от 13 января 2014 г.

38. ФИО21 ЛАВ 1-162/3 от 16 февраля 2016 г.

39. ФИО22 ЛАВ 2-124/2 от 14 мая 2014 г.

40. ФИО23 ЛАВ 3/3-72/1 от 15 января 2014 г.

41. ФИО24 ЛАВ 2-128/2 от 29 октября 2014 г.

42. ФИО24 ЛАВ 2-315/4 от 29 октября 2014 г.

43. ФИО24 ЛАВ 2-336/4 от 29 октября 2014 г.

44. ФИО25 ЛАВ 1-90/2 от 3 февраля 2016 г.

45. ООО «Кубань Строй Снаб» ЛАВ 1-169/3 от 22 марта 2016 г.

46. ФИО26 ЛАВ 2-149/2 от 30 мая 2014 г.

47. ФИО26 ЛАВ 3/3-123/2 от 16 января 2014 г.

48. ФИО26 ЛАВ 3/3-28/1 от 16 января 2014 г.

49. ФИО26 ЛАВ 3/3-29/1 от 16 января 2014 г.

50. ФИО26 ЛАВ 2-159/2 от 30 мая 2014 г.

51. ФИО26 ЛАВ 2-163/2 от 30 мая 2014 г.

52. ФИО26 ЛАВ 1 -95/2 от 29 февраля 2016 г.

53. ФИО26 ЛАВ 1-19/1 от 12 февраля 2016 г.

54. ФИО27 ЛАВ 1-305/4 от 21 марта 2016 г.

55. ФИО17 ЛАВ 2-153/2 от 19 августа 2014 г.

56. ФИО28 ЛАВ 2-154/2 от 14 мая 2014 г.

57. ФИО29 ЛАВ 2-164/2 от 16 июля 2014 г.

58. Рева ФИО30 2-112/1 от 15 июля 2014 г.

59. ФИО31 ЛАВ 2-174/2 от 19 мая 2014 г.

60. ФИО32 ЛАВ 1-81/1 от 24 марта 2016 г.

61. ФИО33 ЛАВ 2-177/2 от 9 июля 2014 г.

62. ФИО34 ЛАВ 2-179/2 от 20 мая 2014 г.

63. ФИО35 ЛАВ 2-182/2 от 24 июня 2014 г.

64. ФИО36 ЛАВ 3/3-137/2 от 23 декабря 2013 г.

65. ФИО37 ЛАВ 2-187/2 от 15 июля 2014 г.

66. ФИО37 ЛАВ 2-105/1 от 15 июля 2014 г.

67. ФИО38 ЛАВ 2-192/2 от 16 июля 2014 г.

68. ФИО39 ЛАВ 1-185/3 от 31 марта 2016 г.

69. ФИО40, ФИО128 ЛАВ 1-86/2 от 18 февраля 2016 г.

70. ФИО41 ЛАВ 2-367/4 от 15 мая 2014 г.

71. ФИО42 ЛАВ 1-93/2 от 8 февраля 2016 г.

72. ФИО43 ЛАВ 1-98/2 от 9 марта 2016 г.

73. ФИО43 ЛАВ 2-339/4 от 6 июня 2014 г.

74. ФИО44 ЛАВ 3/3-128/2 от 14 февраля 2014 г.

75. ФИО45 ЛАВ 1-106/2 от 21 января 2016 г.

76. ФИО46 ЛАВ 1 -109/2 от 3 февраля 2016 г.

77. ФИО47 ЛАВ 1-114/2 от 19 января 2016 г.

78. ФИО48 ЛАВ 1-118/2 от 28 января 2016 г.

79. ФИО49 ЛАВ 2-49/1 от 27 мая 2014 г.

80. ФИО50. ФИО51 ЛАВ 1-125/2 от 15 февраля 2016 г.

81. ФИО129 ЛАВ 1-126/2 от 8 февраля 2016 г.

82. ФИО52 ЛАВ 1-129/2 от 7 апреля 2016 г.

83. ФИО53 ЛАВ 1-130/2 от 4 февраля 2016 г.

84. ФИО54 ЛАВ 1-133/2 от 20 апреля 2016 г.

85. ФИО55 ЛАВ 1-134/2 от 8 апреля 2016 г.

86. ФИО56 ЛАВ 1-150/2 от 19 февраля 2016 г.

87. ФИО57 ЛАВ 3/3-1/1 от 17 февраля 2014 г.

88. ФИО58 ЛАВ 3/3-2/1 от 27 августа 2014 г.

89. ООО «МЕТКОМ» ЛАВ 3/3-54/1 от 21 января 2014 г.

90. ФИО59 ФИО60 ЛАВ 3/3-6/1 от 15 октября 2015 г.

91. ФИО130 ЛАВ 3/3-7/1 от 2 сентября 2014 г.

92. ФИО130 ЛАВ 3/3-18/1 от 2 сентября 2014 г.

93. ФИО130 ЛАВ 7-106-114-118-158 от 30 октября 2014 г.

94. ФИО130 ЛАВ 3/3-110/2 от 2 сентября 2014 г.

95. ФИО130 ЛАВ 3/3-112/2 от 2 сентября 2014 г.

96. ФИО130 ЛАВ 3/3-122/2 от 2 сентября 2014 г.

97. ФИО130 ЛАВ 3/3-124/2 от 2 сентября 2014 г.

98. ФИО130 ЛАВ 3/3-89/1 от 2 сентября 2014 г.

99. ФИО130 ЛАВ 2-322/4 от 14 мая 2014 г.

100. ФИО130 ЛАВ 2-38/1 от 02 сентября 2014 г.

101. ФИО130 ЛАВ 2-45/1 от 02 сентября 2014 г.

102. ФИО130 ЛАВ 7-177-183-189-225 от 30 октября 2014 г.

103. ФИО130 ЛАВ 7-179-185-203-215-221-239 от 30 октября 2014 г.

104. ФИО130 ЛАВ 7-141-186-205-247-268 от 30 октября 2014 г.

105. ФИО61 ЛАВ 3/3-10/1 от 23 июля 2014 г.

106. ФИО61 ЛАВ 3/3-17/1 от 2 сентября 2014 г.

107. ФИО61 ЛАВ 3/3-23/1 от 4 июля 2014 г.

108. ФИО61 ЛАВ 3/3-115/2 от 16 декабря 2013 г.

109. ФИО61 ЛАВ 3/3-120/2 от 3 февраля 2014 г.

110. ФИО61 ЛАВ 2-311/4 от 29 октября 2014 г.

111. ФИО61 ЛАВ 2-343/4 от 29 октября 2014 г.

112. ФИО61 ЛАВ 1-256/4 от 30 марта 2016 г.

113. ФИО61 ЛАВ 7-190/3 от 28 октября 2014 г.

114. ФИО62 ЛАВ 3/3-12/1 от 4 августа 2014 г.

115. ФИО131 ЛАВ 3/3-22/1 от 11 июля 2014 г.

116. ФИО63 ЛАВ 3/3-25/1 от 12 февраля 2014 г.

117. ФИО64 ЛАВ 3/3-26/1 от 21 января 2014 г.

118. ФИО65 ЛАВ 3/3-31/1 от 6 февраля 2014 г.

119. ФИО66 ЛАВ 3/3-38/1 от 14 октября 2014 г.

120. ФИО67 Фадаи Кызы ЛАВ 3/3-48/1 от 9 октября 2014 г.

121. ФИО68 ЛАВ 3/3-59/1 от 18 сентября 2014 г.

122. ФИО69 ЛАВ 3/3-60/1 от 6 февраля 2014 г.

123. ФИО70 ЛАВ 3/3-65/1 от 14 февраля 2014 г.

124. ФИО71 ЛАВ 3/3-66/1 от 18 декабря 2013 г.

125. ФИО72 ЛАВ 3/3-70/1 от 26 сентября 2014 г.

126. ФИО73 ЛАВ 3/3-71/1 от 19 августа 2014 г.

127. ФИО74 ЛАВ 3/3-73/1 от 11 февраля 2014 г.

128. ФИО75 ЛАВ 3/3-78/1 от 17 января 2014 г.

129. ФИО76 ЛАВ 3/3-79/1 от 13 февраля 2014 г.

130. ООО «Мелакстрой» ЛАВ 3/3-90-96-141-151 от 10 февраля 2014 г.

131. ФИО77 ЛАВ 3/3-102/1 от 10 февраля 2014 г.

132. ФИО78 ЛАВ 1-158/3 от 17 февраля 2016 г.

133. ООО «СтройИнвест» ЛАВ 1-170-171-174-179/3 от 25 февраля 2016 г.

134. ФИО79 ЛАВ 2-41/1 от 30 октября 2014 г.

135. ФИО132 ЛАВ 1-186/3 от 15 марта 2016 г.

136. ФИО132 ЛАВ 3/3-30/1 от 30 января 2014 г.

137. ФИО80 ЛАВ 1 -189/3 от 9 февраля 2016г.

138. ФИО81. ФИО82 ЛАВ 1 -197/3 от 4 февраля 2016 г.

139. ФИО83 ЛАВ 1-201/3 от 22 марта 2016 г.

140. ФИО84 ЛАВ 7-104-108-112-120-124 от 30 октября 2014 г.

141. ФИО84 ЛАВ 7-115-163-167-200-213 от 30 октября 2014 г.

142. ФИО84 ЛАВ 7-193-198-240-246-252 от 30 октября 2014 г.

143. ФИО10 ЛАВ 7-109/2 от 30 октября 2014 г.

144. ФИО10 ЛАВ 7-113/ от 30 октября 2014 г.

145. ФИО10 ЛАВ 3/4 -26/1 от 30 января 2015 г.

146. ФИО85 ЛАВ 2-68/1 от 27 июня 2014 г.

147. ФИО86 ЛАВ 1-61/1 от 9 марта 2016 г.

148. ФИО13 ЛАВ 7-129/2 от 30 октября 2014 г.

149. ФИО13 ЛАВ 7-133/2 от 30 октября 2014 г.

150. ФИО13 ЛАВ 7-137/2 от 30 октября 2014 г.

151. ФИО87 ЛАВ 3/3-103/2 от 6 февраля 2014 г.

152. ФИО87, ФИО88 ЛАВ 2-332/4 от 14 мая 2014 г.

153. ФИО89 ЛАВ 3/3-104/2 от 28 мая 2014 г.

154. ФИО90 ЛАВ 3/3-105/2 от 27 января 2014 г.

155. ФИО90 ЛАВ 3/3-53/1 от 27 января 2014 г.

156. ФИО91 ЛАВ 3/3-108/2 от 28 января 2014 г.

157. ФИО92 ЛАВ 3/3-111/2 от 29 октября 2014 г.

158. ФИО93 ЛАВ 3/3-116/2 от 21 октября 2014 г.

159. ФИО94 ЛАВ 3/3-117/2 от 13 февраля 2014 г.

160. ФИО133 ЛАВ 3/3-121/2 от 24 января 2014 г.

161. ООО «Краснодарстройсервис» ЛАВ 3/3-133/2 от 21 января 2014 г.

162. ФИО95 ЛАВ 3/3-161/2 от 14 февраля 2014 г.

163. ФИО96 ЛАВ 3/3-143/2 от 3 февраля 2014 г.

164. ФИО96 ЛАВ 3/3-42/1 от 3 февраля 2014 г.

165. ФИО96 ЛАВ 2-318/4 от 14 мая 2014 г.

166. ФИО97 ЛАВ 3/3-148/2 от 15 января 2014 г.

167. ФИО98 ЛАВ 3/3-153/2 от 3 апреля 2014 г.

168. ФИО99 ЛАВ 3/3-154/2 от 30 июня 2014 г.

169. ФИО134 ЛАВ 3/3-158/2 от 13 января 2014 г.

170. ФИО135 ЛАВ 3/3-159/2 от 10 июня 2014 г.

171. ФИО100 ЛАВ 3/3-160/2 от 10 июня 2014 г.

172. ФИО101 ЛАВ 3/3-163/2 от 20 января 2014 г.

173. ФИО101 ЛАВ 3/3-168/2 от 20 января 2014 г.

174. ФИО101 ЛАВ 3/3-84/1 от 20 января 2014 г.

175. ФИО136 ЛАВ 3/3-164/2 от 4 июля 2014 г.

176. ФИО102 ЛАВ 3/3-166/2 от 30 января 2014 г.

177. ФИО103 ЛАВ 3/3-179/2 от 18 сентября 2014 г.

178. ФИО104 ЛАВ 3/3-185/2 от 18 сентября 2014 г.

179. ФИО105 ЛАВ 3/3-183/2 от 6 февраля 2014 г.

180. ФИО106 ЛАВ 2-291/4 от 5 ноября 2014 г.

181. ФИО107 ЛАВ 2-346/4 от 27 мая 2014 г.

182. ФИО108 ЛАВ 2-353/4 от 14 мая 2014 г.

183. ФИО109 ЛАВ 2-360/4 от 15 мая 2014 г.

184. ФИО110 ЛАВ 1-291/4 от 2 февраля 2016 г.

185. ФИО137 ЛАВ 2-388/4 от 25 июня 2014 г.

186. ФИО138 ЛАВ 2-395/4 от 23 мая 2014 г.

187. ФИО111 ЛАВ 1-11/1 от 29 февраля 2016 г.

188. ФИО112 ЛАВ 1-26/1 от 26 января 2016 г.

189. ФИО113, ФИО114 ЛАВ 1-46/1 от 20 февраля 2016 г.

190. ФИО115, ФИО116 ЛАВ 1-51/1 от 22 марта 2016 г.

191. ФИО117 ЛАВ 1-235/4 от 24 февраля 2016 г.

192. ФИО118 ЛАВ 1-238/4 от 11 апреля 2016 г.

193. ФИО139 ЛАВ 1-249/4 от 26 января 2016 г.

194. ФИО140 ЛАВ 1-284/4 от 2 февраля 2016 г.

195. ФИО119 Лав 1-312/4 от 2 февраля 2016 г.

196. ООО «Нью Граунд» ЛАВ 1-319/4 от 21 марта 2016 г.

197. ФИО120 ЛАВ 2-56/1 от 14 мая 2014 г.

198. ФИО121 ЛАВ 2-82/1 от 05 ноября 2014 г.

199. ФИО122 ЛАВ 2-70/1 от 20 октября 2014 г.

200. ФИО123 ЛАВ 2-75/1 от 28 октября 2014 г.

201. ФИО124 ЛАВ 2-77/1 от 15 мая 2014 г.

202. ФИО125 ЛАВ 2-84/1 от 19 мая 2014 г.

203. ФИО141 ЛАВ 4 -327/4 от 25 ноября 2016 г.

204. ФИО126 ЛАВ 4 -366/4 от 19 декабря 2016 г.

205. ФИО14 ЛАВ 7-184-196-202-208-214-220-262 от 30 октября 2014 г.

2) По судебной оценочной экспертизе:

Какова рыночная стоимость нижепоименованного имущества по состоянию на 09.05.2016 года:

-нежилые помещения № 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 41, 42, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:1734, площадь 276,7 кв. метров.

-24,5% доли в уставном капитале ООО СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж», ИНН 23 10056286, ОГРН 

<

***>.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

...> кадастровый номер 23:43:0410029:0005, площадь 734 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

...> ПО, кадастровый номер 23:43:0145001:3095, площадь 147 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № 57: нежилое помещение № 9 первого этажа здания литер О, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер23:43:0000000.Т0873, площадь 25 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № 56: нежилое помещение № 8 первого этажа здания литер О, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер2343:0000000:12488, площадь 25 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:58, площадь 43,4 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:59, площадь 43,6 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>. кв. 174. кадастровый номер 23:43:0411051:37, площадь 43,5 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>. кв. 141. кадастровый номер 23:43:0411051:777, площадь 43,7 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>. кадастровый номер 23:43:0411051:776, площадь 43,7 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:806, площадь 43,8 кв. метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения № 116, 117, 118, 119. 121, 122, 123, 124, 125, 126, 126/1, 127, 128, 129, 130, 131, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. им. Лавочкина, дом 21, кадастровый номер 23:43:0411051:871, площадь 322,1 кв. метров.

-753/6144 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:2262, площадь 3072 кв.метров.

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, кадастровый номер 23:40:0507042:2310, площадь 42,9 кв. метров.

-1/2 доли уставного капитала в размере 35% доли в уставном капитале ООО «Восток», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>.

-1/2 доли уставного капитала в размере 35% доли в уставном капитале ООО «Югкомплектстрой», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>»?

Согласно заключению эксперта № 1959 от 16.10.2019 года, рыночная стоимость прав требования по договорам долевого участия в строительстве по состоянию на дату подписания каждого спорного договора составляет 1 067 981 852,00 рубля.

ФИО13 умер 09.05.2016 года, что подтверждается свидетельством о смерти серия 

<

...>.

Согласно письму нотариуса Нотариальной палаты Краснодарского края ФИО142, исх. № 147 от 16.04.2018 года, наследниками имущества ФИО13 являются: супруга ФИО143, дочь ФИО4, дочь ФИО7, дочь ФИО14.

В соответствии со статьей 418 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В соответствии со статьей 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (далее – постановление от 29.05.2012 года № 9), в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 15 постановления от 29.05.2012 года № 9, имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

В пунктах 58 - 60 постановления от 29.05.2012 года № 9 разъяснено, что под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства. Смерть должника не является обстоятельством, влекущим досрочное исполнение его обязательств наследниками. Например, наследник должника по кредитному договору обязан возвратить кредитору полученную наследодателем денежную сумму и уплатить проценты на нее в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Сумма кредита, предоставленного наследодателю для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена наследником досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом кредитора не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата, если кредитным договором не установлен более короткий срок уведомления; сумма кредита, предоставленного в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия кредитора (статьи 810, 819 ГК РФ). При отсутствии или недостаточности наследственного имущества требования кредиторов по обязательствам наследодателя не подлежат удовлетворению за счет имущества наследников и обязательства по долгам наследодателя прекращаются невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (пункт 1 статьи 416 ГК РФ) (пункт 60).

Таким образом, в действующем законодательстве не содержится прямого запрета на переход в порядке наследования обязанности возмещения убытков, причиненных директором общества при осуществлении им полномочий. Взыскание убытков, являющееся мерой ответственности за нарушение прав общества, причиненных при осуществлении предпринимательской деятельности умершего, не связаны неразрывно с личностью ответчика и могут быть исполнены за счет имущества умершего ответчика его наследниками (аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.12.2017 года по делу № А72-8799/05).

Также в своем Определении № 310-ЭС15-19804 от 26.09.2017 года по делу № А23-1167/2012 Верховный Суд Российской Федерации не нашел оснований для отмены судебных актов, которыми сделан вывод о том, что «...в рассматриваемом деле исполнение - уплата компенсации, взысканной судом вместо убытков, причиненных при осуществлении предпринимательской деятельности умершей, а также расходы по оплате госпошлины за рассмотрение дела арбитражным судом, - не связано неразрывно с личностью должника и может быть исполнено за счет имущества умершего должника его наследниками».

В рассматриваемом случае исполнение – возмещение ущерба, причиненного обществу, не связано неразрывно с личностью должника и может быть исполнено за счет имущества умершего должника его наследниками. В законе не содержится запрета на переход в порядке наследования обязанности по возмещению ущерба.

Основания, указанные в статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, об исключении из наследственной массы прав и обязанностей, неразрывно связанных с личностью должника, а также в пункте 15 постановления от 29.05.2012 года № 9, в настоящем деле отсутствуют.

Таким образом, принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Данная позиция была поддержана судами апелляционной и кассационной инстанции при первоначальном рассмотрении дела.

При отсутствии или недостаточности наследственного имущества требования кредиторов по обязательствам наследодателя не подлежат удовлетворению за счет имущества наследников и обязательства по долгам наследодателя прекращаются невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса).

Стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателя, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом.

Таким образом, с учетом положений законодательства об ответственности наследников по долгам наследодателя при рассмотрении данной категории дел юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, являются: определение круга наследников, состав наследственного имущества, его стоимость, а также размер задолженности, подлежащей взысканию с наследников.

В число наследников вошли ФИО4, ФИО7, ФИО9, ФИО15 (истцом в качестве ответчика по делу не привлеченная).

Вместе с тем, ответ на вопрос о рыночной стоимости наследственного имущества ФИО13, а тем самым – о размере возмещения причиненного вреда, обязанность по возмещению которого может быть возложена на ФИО4, ФИО7, ФИО9, может быть дан только при наличии специальных знаний, которыми арбитражный суд не обладает.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с этим, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2019 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперта ООО «Межрегиональное Управление Судебных Экспертиз» ФИО127 На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нижепоименованного имущества по состоянию на 09.05.2016 года:

- нежилые помещения № 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 41, 42, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:1734, площадь 276,7 кв. метров;

- 24,5% доли в уставном капитале ООО СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

...> кадастровый номер 23:43:0410029:0005, площадь 734 кв. метров;

- ½ дои в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0145001:3095, площадь 147 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № 57: нежилое помещение № 9 первого этажа здания литер О, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер23:43:0000000:10873, площадь 25 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № 56: нежилое помещение № 8 первого этажа здания литер О, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер23:43:0000000:12488, площадь 25 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:58, площадь 43,4 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:59, площадь 43,6 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:37, площадь 43,5 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:777, площадь 43,7 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:776, площадь 43,7 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:806, площадь 43,8 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения № 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 126/1, 127, 128, 129, 130, 131, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. им. Лавочкина, дом 21, кадастровый номер 23:43:0411051:871, площадь 322,1 кв. метров;

- 753/6144 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0411051:2262, площадь 3072 кв. метров;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, кадастровый номер 23:40:0507042:2310, площадь 42,9 кв. метров;

- ½ доли уставного капитала в размере 35% доли в уставном капитале ООО «Восток», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>;

- ½ доли уставного капитала в размере 35% доли в уставном капитале ООО «Югкомплектстрой», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>».

Согласно заключению эксперта № 1959 от 16.10.2019 года, рыночная стоимость вышепоименованного имущества по состоянию на 09.05.2016 года составляет 239211000,00 рублей.

С учетом исправления счетной ошибки суд исчислил рыночную стоимость наследственного имущества равной 159 639 000,00 рублей.

Из анализа представленных в дело доказательств, материалов проведенных судебных экспертиз и пояснений сторон, Арбитражный суд Краснодарского края полагает необходимым оценивать наличие или отсутствие у застройщика убытков от заключения указанных истцом договоров, исходя из следующего.

В силу пункта 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 28.12.2018 при направлении дела на новое рассмотрение в первый раз обратил внимание на следующее.

Директор, будучи единоличным исполнительным органом юридического лица, осуществляющим руководство его деятельностью, является специальным субъектом в силу того, что на него возложена обязанность действовать в интересах юридического лица добросовестно и разумно (пункт 3 статьи 53 Гражданского кодекса). В случае нарушения этой обязанности директор по требованию юридического лица и (или) его учредителей (участников), которым законом предоставлено право на предъявление соответствующего требования, должен возместить убытки, причиненные юридическому лицу таким нарушением.

При этом, как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", негативные последствия, наступившие для юридического лица в период времени, когда в состав органов юридического лица входил директор, сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности и (или) неразумности его действий (бездействия), так как возможность возникновения таких последствий сопутствует рисковому характеру предпринимательской деятельности. Поскольку судебный контроль призван обеспечивать защиту прав юридических лиц и их учредителей (участников), а не проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых директорами, директор не может быть привлечен к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки в случаях, когда его действия (бездействие), повлекшие убытки, не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска.

При определении оснований и размера ответственности единоличного исполнительного органа общества должны быть приняты во внимание обычные условия делового оборота и иные обстоятельства, имеющие значение для дела. Взыскание убытков с единоличного исполнительного органа зависит от того, действовал ли он при исполнении своих обязанностей разумно и добросовестно, т.е. проявлял ли он заботливость и осмотрительность и принял ли все необходимые меры для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Под сделкой на невыгодных условиях понимается, в частности, сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

Одним из критериев убыточности сделки, который может свидетельствовать о возможных злоупотреблениях единоличного исполнительного органа общества при ее заключении, может являться ее совершения по цене, существенно отличающейся от рыночных цен при совершении аналогичных сделок, в частности, продажа имущества по заниженной цене.

Признание убыточными сделок застройщика по привлечению средств дольщиков исключительно ввиду того, что цена договоров долевого участия не соответствует определенным экспертом среднерыночным ценам, сложившимся в определенный момент в области жилищного строительства нельзя признать обоснованным.

Кассационная инстанция отметила, что продажа квартир с дисконтом в пределах прибыльности не выходит за пределы обычного предпринимательского риска и не свидетельствует о незаконности интереса в такой реализации со стороны застройщика.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на собраниях участников общества когда-либо, в том числе по инициативе истца, обсуждались иные подходы к формированию стоимости квартир, устанавливались критерии и минимальные пределы цены продаж. Истец при новом повторном рассмотрении спора не представил доказательств того, что в течение периода времени, когда совершались спорные сделки, органы управления застройщика в установленном порядке определили специальные процедуры для определения цен реализации квартир в возводимых МКД.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что положенные в основу иска сделки можно разделить на следующие подгруппы:

- сделки с работниками застройщика;

- сделки с участниками ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж»;

- сделки с «оптовыми покупателями»;

- сделки, совершенные в рамках акции (со скидкой).

Кассационная инстанция в постановлении от 30.11.2020 указала, что при определении соотношения цены реализации квартир с рыночными ценами по заключению эксперта применен математически неверный способ расчета определения дисконта в процентном выражении.

Арбитражный суд Краснодарского края пересчитал размер дисконта, с учетом чего соотношение цен по спорным договорам представляется следующим:

№ п/п

№ Договора

Дата договора

ФИО

площадь квартиры, м2

Цена 1м2, руб

Цена договора, руб

Цена м2 согласно экспертизы, руб

Цена договора  повторной экспертизы, руб

Дисконт, %

Сделки с оптовиками

1

ЛАВ 7-25-36/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

619,72

33 000

20 450 760

 

24 254 280

15,68

2

ЛАВ 7-37-48/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

619,72

33 000

20 450 760

 

24 254 280

15,68

3

ЛАВ 7-49-60/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

619,72

33 000

20 450 760

 

24 254 280

15,68

4

ЛАВ 7-61-72/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

619,72

33 000

20 450 760

 

24 071 069

15,04

5

ЛАВ 7-73-84/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

619,72

33 000

20 450 760

 

24 254 280

15,68

6

ЛАВ 7-85-96/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

619,72

33 000

20 450 760

 

24 254 280

15,68

7

ЛАВ 7-97-102/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

309,86

33 000

10 225 380

 

11 399 423

10,30

8

ГАГ 5-9/1

15.04.2016

ИП ФИО16

37,02

30 000

1 110 600

 

1 318 689

15,78

9

ГАГ 6-53/2

15.04.2016

ИП ФИО16

38,04

30 000

1 141 200

 

1 355 023

15,78

10

ЛАВ 7-1-12/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

619,72

33 000

20 450 760

 

24 254 280

15,68

11

ЛАВ 7-13-24/1 

29.10.2014

ИП ФИО16

619,72

33 000

20 450 760

 

24 254 280

15,68

12

ЛАВ 2-205-214/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

521,16

30 000

15 634 800

 

18 472 568

15,36

13

ЛАВ 2-215-224/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

521,16

30 000

15 634 800

 

18 472 568

15,36

14

ЛАВ 2-225-234/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

521,16

30 000

15 634 800

 

18 472 568

15,36

15

ЛАВ 2-235-244/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

521,16

30 000

15 634 800

 

18 472 568

15,36

16

ЛАВ 2-245-254/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

521,16

30 000

15 634 800

 

18 472 568

15,36

17

ЛАВ 2-255-264/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

521,16

30 000

15 634 800

 

18 472 568

15,36

18

ЛАВ 2-265-274/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

521,16

30 000

15 634 800

 

18 472 568

15,36

19

ЛАВ 2-275-284/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

521,16

30 000

15 634 800

 

18 472 568

15,36

20

ЛАВ 2-285-289/3 

15.05.2014

ИП ФИО16

260,58

30 000

7 817 400

 

8 682 129

9,96

21

ЛАВ 1-341-354/5

20.01.2016

ИП ФИО16

603,60

30 000

18 108 000

 

21 337 412

15,13

22

ЛАВ 1-355-368/5

20.01.2016

ИП ФИО16

603,60

30 000

18 108 000

 

21 337 412

15,13

23

ЛАВ 1-369-382/5

20.01.2016

ИП ФИО16

603,60

30 000

18 108 000

 

21 337 412

15,13

24

ЛАВ 1-383-396/5 

20.01.2016

ИП ФИО16

603,60

30 000

18 108 000

 

21 337 412

15,13

25

ЛАВ 1-397-410/5 

20.01.2016

ИП ФИО16

603,60

30 000

18 108 000

 

21 337 412

15,13

26

ЛАВ 1-411-424/5 

20.01.2016

ИП ФИО16

603,60

30 000

18 108 000

 

21 337 412

15,13

27

ЛАВ 1-425-438/5 

20.01.2016

ИП ФИО16

603,60

30 000

18 108 000

 

21 337 412

15,13

28

ЛАВ 1-439-452/5 

20.01.2016

ИП ФИО16

603,60

30 000

18 108 000

 

21 337 412

15,13

29

ЛАВ 1-453-459/5 

20.01.2016

ИП ФИО16

301,80

30 000

9 054 000

 

10 668 706

15,13

Сделки в рамках акции

30

ЛАВ 2-128/2 

29.10.2014

ФИО24

43,49

22 994

1 000 000

35 215

1 531 500

34,70

31

ЛАВ 2-315/4

29.10.2014

ФИО24

41,49

24 102

1 000 000

35 215

1 461 070

31,56

32

ЛАВ 2-336/4

29.10.2014

ФИО24

41,49

24 102

1 000 000

35 215

1 461 070

31,56

33

ЛАВ 2-149/2

30.05.2014

ФИО26

66,49

25 568

1 700 000

33 950

2 257 336

24,69

34

ЛАВ 3/3-123/2 

16.01.2014

ФИО26

66,03

27 260

1 800 000

36 767

2 427 725

25,86

35

ЛАВ 3/3-28/1

16.01.2014

ФИО26

43,47

23 000

1 000 000

37 733

1 640 254

39,03

36

ЛАВ 3/3-29/1

16.01.2014

ФИО26

43,47

23 000

1 000 000

37 733

1 640 254

39,03

37

ЛАВ 2-159/2

30.05.2014

ФИО26

66,49

25 568

1 700 000

33 950

2 257 336

24,69

38

ЛАВ 2-163/2

30.05.2014

ФИО26

43,49

22 994

1 000 000

37 003

1 609 260

37,86

Сделка с работником

39

ЛАВ 2-153/2

19.08.2014

ФИО17

43,49

29 892

1 300 000

36 911

1 605 259

19,02

Сделки в рамках акции

40

ЛАВ 3/3-2/1

27.08.2014

ФИО58

43,31

23 089

1 000 000

38 408

1 663 450

39,88

41

ЛАВ 3/3-6/1

15.10.2014

ФИО59 А.Г.О.

66,52

25 556

1 700 000

39 233

2 609 779

34,86

42

ЛАВ 3/3-7/1

02.09.2014

ФИО130

65,96

27 289

1 800 000

38 672

2 550 805

29,43

43

ЛАВ 3/3-18/1

02.09.2014

ФИО130

66,52

27 060

1 800 000

38 672

2 572 461

30,03

Сделка с оптовиком

44

ЛАВ 7-106-114-118-158

30.10.2014

ФИО130

266,08

30 000

7 982 400

38 997

10 376 320

23,07

Сделки в рамках акции

45

ЛАВ 3/3-110/2

02.09.2014

ФИО130

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

46

ЛАВ 3/3-112/2

02.09.2014

ФИО130

85,39

25 764

2 200 000

32 287

2 756 987

20,20

47

ЛАВ 3/3-122/2

02.09.2014

ФИО130

85,39

25 764

2 200 000

32 287

2 756 987

20,20

48

ЛАВ 3/3-124/2 

02.09.2014

ФИО130

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

49

ЛАВ 3/3-89/1

02.09.2014

ФИО130

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

50

ЛАВ 2-322/4

14.05.2014

ФИО130

41,49

24 102

1 000 000

37 003

1 535 254

34,86

51

ЛАВ 2-38/1

02.09.2014

ФИО130

41,49

24 102

1 000 000

36 911

1 531 437

34,70

52

ЛАВ 2-45/1

02.09.2014

ФИО130

41,49

24 102

1 000 000

36 911

1 531 437

34,70

Сделки с оптовиками

53

ЛАВ 7-177-183-189-225

30.10.2014

ФИО130

264,12

30 000

7 923 600

 

10 299 888

23,07

54

ЛАВ 7-179-185-203-215-221-239

30.10.2014

ФИО130

260,82

31 000

8 085 420

 

10 235 622

21,01

55

ЛАВ 7-141-186-205-247-268 

30.10.2014

ФИО130

219,56

31 000

6 806 360

 

8 508 876

20,01

Сделки в рамках акции

56

ЛАВ 3/3-10/1

23.07.2014

ФИО61

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

57

ЛАВ 3/3-17/1 от 02/09/14

02.09.2014

ФИО61

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

58

ЛАВ 3/3-23/1 от 04/07/14

04.07.2014

ФИО61

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

59

ЛАВ 3/3-115/2 от 16/12/13

16.12.2013

ФИО61

43,47

23 004

1 000 000

35 093

1 525 493

34,45

60

ЛАВ 3/3-120/2 от 03/02/14

03.02.2014

ФИО61

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

61

Лав 2-311/4 от 29/10/14

29.10.2014

ФИО61

66,00

25 758

1 700 000

34 994

2 309 604

26,39

62

лав 2-343/4 от 29/10/14

29.10.2014

ФИО61

41,49

24 102

1 000 000

35 215

1 461 070

31,56

63

ЛАВ 7-190/3 от 28/10/14

28.10.2014

ФИО61

43,47

23 004

1 000 000

39 244

1 705 937

41,38

64

лав 3/3-12/1 от 04/08/14

04.08.2014

ФИО62

66,52

25 556

1 700 000

38 672

2 572 461

33,92

65

лав 3/3-22/1 от 11/07/14

11.07.2014

ФИО131

4347,00

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

66

лав 3/3-26/1 от 21/01/14

21.01.2014

Ручка Е.Д

43,31

23 089

1 000 000

37 733

1 634 216

38,81

67

лав 3/3-38/1 от 14/10/14

14.10.2014

ФИО66

43,31

23 089

1 000 000

39 244

1 699 658

41,16

68

лав 3/3-48/1 от 09/10/14

09.10.2014

ФИО67 Э.Ф.К.

66,52

25 536

1 700 000

38 997

2 594 080

34,47

69

лав 3/3-59/1 от 18/09/14

18.09.2014

ФИО68

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

70

лав 3/3-65/1 от 14/02/14

14.02.2014

ФИО70

43,47

23 004

1 000 000

37 733

1 640 254

39,03

71

ЛАВ 3/3-70/1 от 26/09/14

26.09.2014

ФИО72

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

72

ЛАВ 3/3-71/1 от 19/08/14

19.08.2014

ФИО73

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

73

лав 2-41/1 от 30/10/14

30.10.2014

ФИО79

43,49

22 994

1 000 000

35 215

1 531 500

34,70

74

лав 3/3-30/1 от 30/01/14

30.01.2014

ФИО132

66,52

25 536

1 700 000

36 767

2 445 741

30,49

Сделки с оптовиками

75

ЛАВ 7-104-108-112-120-124 

30.10.2014

ФИО84

332,25

30 000

9 967 500

 

12 956 755

23,07

76

ЛАВ 7-115-163-167-200-213

30.10.2014

ФИО84

407,22

30 000

12 216 600

 

14 526 677

15,90

77

ЛАВ 7-193-198-240-246-252 

30.10.2014

ФИО84

227,17

31 000

7 042 270

 

8 915 059

21,01

Сделки с участниками

78

ЛАВ 7-109/2 от 30/10/14

30.10.2014

ФИО10

43,47

31 000

1 347 570

39 244

1 705 937

21,01

79

ЛАВ 7-113/от 30/10/14

30.10.2014

ФИО10

43,47

31 000

1 347 570

39 244

1 705 937

21,01

80

ЛАВ 3/4-26/1 от 30/01/15

30.01.2015

ФИО10

43,49

31 000

1 348 190

37 087

1 612 914

16,41

81

ЛАВ 7-129/2 

30.10.2014

ФИО13

43,47

31 000

1 347 570

39 244

1 705 937

21,01

82

ЛАВ 7-133/2 

30.10.2014

ФИО13

43,47

31 000

1 347 570

39 244

1 705 937

21,01

83

ЛАВ 7-137/2 

30.10.2014

ФИО13

43,47

31 000

1 347 570

39 244

1 705 937

21,01

Сделки в рамках акции

84

ЛАВ 3/3-103/2 

06.02.2014

ФИО87

66,03

25 746

1 700 000

36 767

2 427 725

29,98

85

ЛАВ 3/3-104/2 

28.05.2014

ФИО89

43,47

23 004

1 000 000

38 514

1 674 204

40,27

86

ЛАВ 3/3-105/2 

27.01.2014

ФИО90

43,47

23 004

1 000 000

37 733

1 640 254

39,03

87

ЛАВ 3/3-53/1 

27.01.2014

ФИО90

43,47

23 004

1 000 000

37 733

1 640 254

39,03

88

ЛАВ 3/3-111/2

29.10.2014

ФИО92

69,36

24 510

1 700 000

38 997

2 704 832

37,15

89

ЛАВ 3/3-116/2

21.10.2014

ФИО93

69,36

24 510

1 700 000

38 997

2 704 832

37,15

90

ЛАВ 3/3-153/2 

03.04.2014

Рак Н.А

66,03

25 746

1 700 000

35 342

2 333 632

27,15

91

ЛАВ 3/3-154/2 

30.06.2014

ФИО99

43,47

23 004

1 000 000

38 514

1 674 204

40,27

92

ЛАВ 3/3-159/2 

10.06.2014

ФИО135

43,47

23 004

1 000 000

38 514

1 674 204

40,27

93

ЛАВ 3/3-160/2 

10.06.2014

ФИО100

43,47

23 004

1 000 000

38 514

1 674 204

40,27

94

ЛАВ 3/3-164/2 

04.07.2014

ФИО136

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

95

ЛАВ 3/3-179/2  

18.09.2014

ФИО103

43,47

23 004

1 000 000

38 408

1 669 596

40,11

96

ЛАВ 3/3-185/2 

18.09.2014

ФИО104

43,47

23 004

1 000 000

36 104

1 569 441

36,28

97

ЛАВ 2-291/4 

05.11.2014

ФИО106

43,49

22 994

1 000 000

35 215

1 531 500

34,70

Сделка с работником

98

ЛАВ 1-238/4 

11.04.2016

ФИО118

41,49

31 333

1 300 000

37 495

1 555 668

16,43

Сделки в рамках акции

99

ЛАВ 2-82/1  

05.11.2014

ФИО121

43,49

22 994

1 000 000

35 215

1 531 500

34,70

100

ЛАВ 2-75/1 

28.10.2014

ФИО123

43,49

22 994

1 000 000

35 215

1 531 500

34,70

Сделка с участником

101

ЛАВ 7-184-196-202- 208-214-220-262 

30.10.2014

ФИО14

304,29

31 000

9 432 990

 

11 941 559

21,01

Оценивая доводы в отношении сделок, совершенных с работниками общества, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

Скидки сотрудникам предусмотрены коллективным договором общества, Положение о льготном приобретении жилья работниками общества является приложением к коллективному договору (т. 9, л.д. 27 - 89). Доказательства, подтверждающие трудовые отношения, приобщены к материалам дела (приложение № 1, л.д. 102 - 106, 189 - 192).

Доводы истца о том, что ФИО17 являлась стажером, не принимаются судом. Из пояснений представителя застойщика в заседании следует, что ФИО17 работает в ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» в должности инженера ОКС.

Указанный коллективный договор в установленном порядке не оспорен и не признан недействительным. Доводы истца о том, что положение о льготном прибретении квартир является неразумным, поскольку в нем отсутствуют надлежащие критерии, в соответствии с которыми работник получает право на приобретение квартиры (стаж работы, отсутствие взысканий и проч.), судом не принимаются. 

Право на жилище и право на вознаграждение за труд являются в  Российской Федерации конституционным правами каждого. В силу пункта 2 статьи 40 Конституции  Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что установленные в ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» положения о праве работников приобретать квартиры в строящихся домах, заслуживают признания и поддержки. Доводы о неразумности положения о льготном приобретении квартир Арбитражный суд Краснодарского края не принимает. В деле нет никаких доказательств того, что работники застройщика, которые приобрели квартиры, работали ненадлежащим образом, либо массово оформляли трудовые правоотношения для видимости, исключительно в целях льготного приобретения квартир. 

Кроме того, сама постановка истцом (как участником общества, чье материальное положение определялось и формировалось, в том числе трудом работников застройщика) вопроса о неразумности предоставления скидок при покупке квартиры работниками, расценивается судом как безнравственная. 

Значительное количество квартир по спорным договорам продано, как указывает застройщик и ответчики, в рамках акции.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что в 2014 году обществом была проведена акция, согласно условиям которой однокомнатные квартиры в отдельных МКД реализовывались обществом за 1 000 000 рублей, двух-  комнатные квартиры за 1 700 000 руб. и 1 800 000 руб., трех-комнатные за 2 200 000 рублей в литере 3/3 и литере 2 по улЛавочкина. 

В подтверждение проведенной акции в дело представлены нотариальный протокол осмотра сайта общества с рекламными объявлениями об акции, письменные ответы на запрос риэлтерских агентств, подтверждающие проведение акции. 

Из материалов дела следует, что истец ссылался на то, что протокол осмотра нотариусом сайта проведен в 2017 году.

В деле представлены пояснения застройщика относительно использования официального сайта и вынужденного перехода на новый домен в начале 2017 года (т. 15, л.д. 10; т. 21, л.д. 71), из которых следует, что 21.01.2017 ФИО1 от имени возглавляемого им ООО "Корпорация АК "Электросевкавмонтаж" с целью вытеснения конкурента с товарного рынка направил обществу запрет на использование домена и товарного знака "ЭСКМ".

Данное обстоятельство подтверждается решением УФАС по Краснодарскому краю от 02.02.2018 и вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-8398/2018, которыми в том числе установлено наличие конкурентных отношений между ООО "Корпорация АК "Электросевкавмонтаж" и обществом, недобросовестные действия истца, и отражено следующее: 

"09.01.2017 общество получило от ООО "Корпорация АК "Электросевкавмонтаж" письмо-претензию № 3/06 с требованиями прекратить использовать сходное до степени смешения обозначение с товарным знаком (знаком обслуживания) "ЭСКМ", прекратить нарушение исключительных прав на товарный знак (знак обслуживания) "ЭСКМ" путем прекращения использования доменного имени http://www.stroyeskm.ru. для продвижения однородных услуг, а также в течение 10 дней с момента получения претензии письменно уведомить о предпринятых мерах. 

В ответ на данную претензию общество направило письмо от 20.01.2017 N 37, в котором сообщило, что полагает свое использование спорного обозначения правомерным, однако, не желая быть вовлеченным в судебный спор, прекращает использование обозначения "ЭСКМ" и изобразительного обозначения в деловой переписке, на фирменных бланках общества, в сети Интернет, на сайте общества, в рекламной продукции. 

Таким образом, общество, действуя добросовестно, временно прекратило использование спорного обозначения, с целью правомерного воздержания от нарушения прав правообладателя. В связи с запретом на использование домена http://stroyeskm.ru общество зарегистрировало домен http://www.stroysevkav.ru. Сайт застройщика полностью перенесен с домена http://stroyeskm.ru на домен http://www.stroysevkav.ru. Данные работы выполнены согласно дополнительному соглашению от 01.02.2017 № 1 к договору от 01.09.2016 № 2016-Р-З".

Факт запрета использования застройщиком домена http://stroyeskm.ru истец в заседании подтвердил. На вопрос, имеется ли в распоряжении истца архив массива информации с сайта http://stroyeskm.ru по состоянию до перевода информации застройщиком на новый домен, истец пояснил, что информация не сохранена.

На основании указанные обстоятельств Арбитражный суд Краснодарского края исходит из того, что доказательства недобросовестности в действиях директора общества по созданию нового сайта в материалах дела отсутствуют. Судебными актами по делу № А32-8398/2018, представленным в дело дополнительным соглашением от 01.02.2017 № 1 на производство работ по разворачиванию системы управления сайтом и миграции данных с сайта с домена на домен, заключенным с предпринимателем ФИО144, подтверждены доводы о том, что информация со старого сайта переносилась на новый сайт в имеющемся объеме (т. 15, л.д. 25).

На основании анализа представленных в дело доказательств, Арбитражный суд Краснодарского края считает доказанным проведение в течение 2014 года акции по предоставлению специальной цены приобретения квартир в отдельных строящихся МКД (подтверждением проведения акционных продаж является сам по себе факт реализации некоторого количества квартир по цене 1 млн. рублей за однокомнатную и 1,7 млн рублей за двухкомнатную, в то время как обычно квартиры продаются не за «круглую сумму» а исходя из стоимости одного квадратного метра).

В обоснование необходимости проведения акции ответчиками приведены доводы о том, что 11.06.2013 обществу выдано разрешение на строительство 19-этажного 3-секционного многоквартирного дома (литера 7) по ул. Лавочкина,15. 

Строительство указанного дома осуществлялось с 11.06.2013 по 25.12.2014, однако продажу квартир в строящемся доме общество смогло осуществлять лишь с 29.10.2014, за два месяца до его ввода в эксплуатацию, так как в процессе строительства возникла необходимость раздела земельного участка под строящимся домом в целях выделения из него земельного участка под детский сад (постановление о разделе земельного участка от 19.08.2014, приложение № 1, л.д. 9). 

Ввиду правовой неопределенности судьбы земельного участка общество не привлекало дольщиков, финансирование строительства литера 7 осуществлялось за счет собственных средств, чем вызвана необходимость ускоренной реализация квартир в других домах, строящихся в это же время (по ул. Лавочкина, 25, и Лавочкина, 29; приложение № 1, л.д. 7, 13, 15). После начала продаж в строящемся доме литера 7 по ул. Лавочкина, 15, то есть с ноября 2017 условия акции прекратили свое действие. Несмотря на акционные условия, в доме по улице Лавочкина, 29 на дату его ввода в эксплуатацию (25.12.2015) имелись нереализованные квартиры в количестве 17 штук (т. 95, л.д. 139).

В это же время между обществом и государственным научным учреждением Северо-Кавказский научно-исследовательским институтом животноводства Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - ГНУ СКНИИЖ РАСХН) заключен договор о совместной деятельности от 03.11.2013, в рамках которого общество вело строительство 30-квартирного и 33-квартирного домов по ул. Гагарина, 36 и 38 в пос. Знаменском на земельном участке, принадлежащем ГНУ СКНИИЖ РАСХН на праве постоянного (бессрочного) пользования.

По условиям договора ГНУ СКНИИЖ РАСХН предоставило земельный участок, а общество обязалось за свой счет осуществить строительство. Распределение квартир между участниками совместной деятельности производилось после окончания строительства, в связи с чем денежные средства дольщиков не могли быть привлечены до указанного момента (соглашение о распределении результатов по договору о совместной деятельности от 15.05.2014; приложение № 1, л.д. 26 - 27).

Кроме того, между обществом и ООО "Корпорация АК "Электросевкавмонтаж" (в лице ФИО1) 31.08.2013 заключены договоры купли-продажи квартир в строящихся домах в г. Нововоронеж на общую сумму 18 586 988 рублей. По условиям договоров стоимость квартир должна была быть оплачена в срок до 31.12.2013. Однако оплата не была произведена, в связи с чем общество в феврале 2016 года обратилось в суд с иском по делу №  А32-5509/2016).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2016 производство по делу № А32-5509/2019 прекращено ввиду отказа истца от иска, при этом из заявления об отказе от иска видно, что спорная задолженность погашена ответчиком только после обращения общества в суд на основании платежных поручений от 14.06.2016 (приложение № 1, л.д. 40, 47, 49).

В дело застройщиком представлены сведения о нереализованных квартирах в строящихся в спорный период домах, из которых видно, что на момент ввода в эксплуатацию в дома по ул. Лавочкина, 29 не реализовано 17 квартир, по ул. Лавочкина, 27 - 31 квартира, по ул. Лавочкина, 31 - 3 квартиры, по ул. Лавочкина, 23 - 57 квартир, по ул. Гагарина, 6, ж/д 1 (корпус 1) - 42 квартиры, по ул. Гагарина, 6 ж/д 4 (корпус 6) - 32 квартиры, по ул. Гагарина, 6, ж/д 5 (корпус 5) - 58 квартир; по ул. Гагарина ж/д 6 (корпус 4) - 4 квартиры (приложение N 1, л.д. 29 - 38).

Также ответчики пояснили суду, что необходимость проведения акции, в том числе, обуславливалась тем, что в местности возведения «акционных» домов в течение 2014 года отмечалось строительство частными застройщиками 5-ти этажных домов с реализацией квартир по сниженным ценам (миллион за квартиру). Указанные доводы истец не опроверг.

Из пояснений застройщика и ответчиков и имеющихся в деле материалов следует, что после начала продаж в строящемся доме литер 7 по ул. Лавочкина, 15, условия акции прекратили свое действие. С ноября 2014 года квартиры в рамках акции не продавались. 

Доводы истца о необходимости выяснения места работы покупателей «акционных» квартир (подозрение, что они являются сотрудниками агентства «Каян»), в связи с чем истец ходатайствовал об истребовании сведений из органов ПФР, Арбитражный суд Краснодарского края не принимает.

Факт покупки «акционных» квартир какой-либо группой лиц (сотрудники агентства «Каян», иной организации, либо произвольная группа лиц), по мнению суда, сам по себе не может говорить об убыточности реализации квартир по акционной цене этой группе лиц, поскольку определяющим фактором для наличия/отсутствия убытков является не личность покупателей, а цена продажи. 

На наличие убытков в данном сценарии может указывать, по мнению суда, предоставление возможности покупки по акции любой квартиры только определенному кругу лиц. При этом, как следует из материалов дела и пояснений сторон, «акционные» продажи имели место в отношении не всех домов, а в отношении конкретных квартир в конкретных домах (МКД по ул. Лавочкина, 25, литер 3/3 и МКД литер 2 по ул. Лавочкина, 29). Таким образом, специальную цену получали не отдельные личности покупателей, а покупатели, желавшие приобрести акционные квартиры (например, из материалов дела следует, что ФИО130 приобретал как акционные квартиры, так и иные квартиры).

Также об убытках можно вести речь в случае, если по «акционной» цене будут в непродолжительный срок выкуплены все представленные в акции квартиры небольшой группой лиц (экономический просчет руководителя, выставившего квартиры по чрезвычайно низкой цене, либо сговор руководителя с недобросовестными акционными покупателями). При этом, из материалов дела следует, что несмотря на акционные условия, в доме по улице Лавочкина, 29 на дату его ввода в эксплуатацию (25.12.2015) имелись нереализованные квартиры в количестве 17 штук (т. 95, л.д. 139), круг покупателей акционных квартир довольно широк и включает в себя как оптовых покупателей (ФИО130) так и лиц, которые в рамках акции приобрели по одной квартире.

Доводы истца о возможном приобретении большого количества акционных квартир сотрудниками агентства «Каян» может быть обусловлен большей осведомленностью сотрудников риелторских фирм об «интересных» предложениях от застройщиков.

Доказательства того, что в ходе проведения застройщиком акции каким-либо покупателям было отказано по произвольным причинам в приобретении акционных квартир в МКД по ул. Лавочкина, 25, литер 3/3 и МКД литер 2 по ул. Лавочкина, 29 по сниженным ценам, истец не представил.

С учетом изложенного Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что необходимость в получении сведений из органов ПФР о работодателях лиц, которые купили квартиры застройщика по акции, отсутствует.

При этом, из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что в результате акционных продаж застройщик получил прибыль, несмотря на сниженные цены.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства, Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что проведение акции застройщиком вызвано экономическими предпосылками, материалами дела не подтверждается, что в ходе проведения акции имели место злоупотребления (сговор с конкретными покупателями). Соответственно Арбитражный суд Краснодарского края не находит оснований полагать, что руководитель застройщика при проведении акционных продаж действовал неразумно и недобросовестно в ущерб интересам общества.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что часть квартир по спорным сделкам с дисконтом реализована непосредственно участникам ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж». 

При этом, из договоров от 04.03.2014 № ЛАВ 3/3-1П и от 04.03.2014 № ЛАВ 3/3-2П о долевом участии в строительстве жилого дома видно, что ФИО1 приобрел нежилые помещения по цене 30 тыс. рублей за 1 кв. м (т. 9, л.д. 112 - 121), при том, что ФИО10, ФИО13 и ФИО14 приобретали квартиры по цене в 31 тыс. рублей за 1 кв.м.

Кроме того, как отметил суд кассационной инстанции, по договорам от 28.06.2012 № КМ-1-20Ц/1Д, КМ-1-20Ц/2Д КМ-1-20Ц/3Д ООО "Корпорация АК "Стройэлектросевкавмонтаж" в лице ФИО1 приобрело нежилые помещения в жилых домах, построенных обществом, в 

<

...> по цене 25 тыс. рублей за 1 кв. м при себестоимости строительства 1 кв. м 31 727 рублей.

Между тем, согласно Разрешению на ввод в эксплуатацию № RU 61303000 007 от 08.02.2013г., стоимость строительства дома в 

<

...> составила 213 291 375 рублей, площадь объекта — 6 722,7 кв.м (Том Приложение 1, л.д. 125-126). Соответственно, себестоимость строительства 1 кв.м. составила 213 291 375 рублей: 6 722,7 кв.м = 31 727 рублей. Таким образом, ФИО1 как участник Общества приобрел указанные нежилые помещения по цене ниже себестоимости.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что в ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» практиковалась реализация квартир участникам общества с дисконтом.

Из пояснений участвующих в деле лиц следует, что ФИО1 просил учесть оплату по своим договорам в счет распределения прибыли от деятельности застройщика. Истец указанные доводы не опроверг.

Арбитражный суд Краснодарского края соглашается с доводами ответчиков о том, что предоставление дисконта участникам общества может рассматриваться как форма поощрений участников и распределения между ними прибыли. 

Из пояснений сторон в заседании следует, что сделки по продаже застройщиком квартир своим участникам, при всей очевидности наличия признаков сделок с заинтересованностью, по этим основаниям никогда не оспаривались.

Также Арбитражный суд Краснодарского края принимает во внимание то, что квартиры приобретались участниками застройщика исключительно в МКД литер 7  и литер ¾, в котором на дату ввода в эксплуатацию остались нереализованными 20 квартир (приобщена бухгалтерская справка том 95, л.д. 141-142).

С учетом изложенного Арбитражный суд Краснодарского края не находит признаков неразумности и недобросовестности руководителя застройщика при продаже квартир участникам общества с дисконтом.

Из анализа договоров купли-продажи, положенных истцом в основание иска, следует, что часть квартир продана с дисконтом покупателям, которые приобретали несколько квартир без учета проводимой акции: ИП ФИО16 приобрел 29 квартир, ФИО130 приобрел 4 квартиры (8 квартир приобретено по акции).

Истец просил суд 

- истребовать у Инспекции Федеральной налоговой службы № 4 по г. Краснодару (350049, 

<

...>) следующую информацию в отношении ИП ФИО16 (ОГРНИП 313231110000101, ИНН 

<

***>) за период с 10.04.2013 года по 31.12.2016 года:

- налоговую отчетность, акты налоговых проверок;

- сведения об открытых счетах в кредитных организациях.

- истребовать у Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (350000, 

<

...>) следующую информацию в отношении ИП ФИО16 (ОГРНИП 313231110000101, ИНН 

<

***>) за период с 10.04.2013 года по 31.12.2016 года:

- сведения о наличии прав на недвижимое имущество и сделках с ним.

- истребовать у Управления Государственной инспекции безопасности дорожного движения Главного управления Министерства внутренних дел России по Краснодарскому краю (350058, г. Краснодар, ул. Старокубанская, 86) следующую информацию в отношении ИП ФИО16 (ОГРНИП 313231110000101, ИНН 

<

***>) за период с 10.04.2013 года по 31.12.2016 года:

- сведения о наличии прав на автотранспортные средства.

- истребовать у Управления Пенсионного фонда РФ в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (350015, 

<

...>) следующую информацию в отношении ИП ФИО16 (ОГРНИП 313231110000101, ИНН 

<

***>) за период с 10.04.2013 года по 31.12.2016 года:

- список работников с указанием периода их работы у ИП ФИО16

Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что истцу надлежит представить дополнительные пояснения относительно необходимости изучения затребованных сведений с учетом предмета доказывания и имеющихся в деле материалов.

Получение данных сведений, по мнению истца, обусловлено необходимостью установить финансовую состоятельность ИП ФИО16 как возможный повод принятия руководителем застройщика решения о предоставлении скидок.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что всего общество за 2014 - 2016 годы реализовало ФИО16 406 квартир на общую сумму 590 465 560 рублей (24,67% от всех продаж предприятия за три года) общей площадью 18 876,48 кв. м (23,51% от всех объемов продаж предприятия за три года). ФИО16 фактически профинансировал более 20% расходов предприятия по строительству объектов недвижимости.

Так, в мае 2014 года ФИО16 приобрел 85 квартир (47,49% от продаж в этом месяце) общей площадью 4 429,86 кв. м, а в октябре 2014 года - 102 квартиры (46,36%). Всего за 2014 год ФИО16 приобрел 187 квартир (28,16% от всех продаж предприятия в 2014 году), в июне 2015 года - 24 квартиры (40,0% от продаж в этом месяце).

За 2015 год ФИО16 приобрел 41 квартиру (11,33% от всех продаж предприятия в 2015 году), за 2016 год - 178 квартир (27,47%) от всех продаж.

При этом на расчетный счет общества от ФИО16 регулярно (ежемесячно) осуществлялись поступления денежных средств, что в целом за вторую половину 2016 года составило 113 891 160 рублей, за 2017 год - 162 800 тыс. рублей.

Указанные обстоятельства истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опроверг.

Также из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что ИП ФИО16 рассчитался за приобретенные квартиры полностью.

В силу правил части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходатайстве участвующего в деле лица об истребовании доказательств должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

По смыслу указанных норм институт истребования доказательства является крайней мерой, которая может применяться в случае, если иные разумные методы и способы получения доказательств самостоятельно не привели к результату. Иной подход возлагал бы на арбитражный суд несвойственную роль в условиях принципа состязательности и равноправия сторон по сбору доказательств в пользу одной из сторон. Кроме того, истребование доказательств представляется допустимым только в отношении тех обстоятельств, которые входят в предмет доказывания по спору.

Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что поскольку ИП ФИО16 полностью рассчитался за приобретенные квартиры (406 квартир), данный факт сам по себе подтверждает его финансовое состояние. Дополнительное истребование сведений из ФНС, ГИБДД и ПФР факт полного расчета ИП ФИО16 с застройщиком не опровергнет, в связи с чем Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что запрашиваемые истцом сведения к предмету настоящего спора не относятся.

Как указал суд кассационной инстанции, довод о том, что ФИО16 предоставлялась отсрочка платежа, тогда как отчуждение квартир иным гражданам сопровождалось одновременным получением денежных средств, не соответствует имеющимся в деле доказательствам. В дело представлены доказательства, что иным дольщиками также предоставлялась отсрочка и рассрочка платежа.

При этом, материалами дела подтверждается, что в тех домах, в которых квартиры приобретались ФИО16, на дату ввода в эксплуатацию оставалось значительное число нереализованных квартир (т. 95, л.д. 134 - 136, 139 - 144).

Как указал суд кассационной инстанции в постановлении от 30.11.2020, в обоснование принятия решения о продаже ФИО16 спорных квартир оптом со скидкой ответчики приводили доводы о том, ФИО16 являлся постоянным покупателем, приобретающим значительное количество квартир застройщика в каждом строящемся доме на начальном этапе строительства. В результате этих сделок общество получало регулярные поступления денежных средств на свои расчетные счета. В материалы дела представлены выписки из банковских счетов общества, акты сверок, подтверждающие факт отсутствия задолженности ФИО16 перед обществом. Согласно выводу специалиста ООО "ЮрКонсЦентр" привлечение обществом банковских кредитов нерентабельно по сравнению с получением денежных средств от оптового покупателя ФИО16 (т. 93, л.д. 204).

Сделки в строящемся доме по ул. Лавочкина, 15 (литера 7) совершены 29-30 октября 2014 года. В указанный период активный спрос на квартиры общества не наблюдался, так как в августе общество реализовано 13 квартир (таблица реализации квартир в августе 2014 года - приложение № 2, л.д. 225), в сентябре - 19 квартир (таблица реализации квартир в сентябре 2014 года; приложение № 2, л.д. 226), а с 1 по 28 октября 2014 года продано 4 квартиры в строящихся домах литеры 2 и 3/3 по ул. Лавочкина (приложение № 1, л.д. 227).

К продажам квартир общество смогло приступить лишь с 29.10.2014, то есть за два месяца до его ввода в эксплуатацию, в связи с возникшей необходимостью раздела земельного участка, выделяемого для строительства детского сада. Учитывая, что дом находился на завершающем этапе строительства и сдан в эксплуатацию 25.12.2014, обществу необходимо было реализовать 272 квартиры в короткие сроки (за 2 месяца), поэтому ФИО16 продано значительное количество квартир в этом доме с предоставлением скидки на оптовые продажи.

В жилом доме по ул. Гагарина, 6 ж/д (5) с апреля 2016 года до августа 2016 не продано ни одной квартиры (т. 20, л.д. 52).

В отсутствие спроса в августе 2016 года общество заключило муниципальные контракты на 13 квартир в этом доме (т. 95, л.д. 68 - 133), по условиям которых оплата полной стоимости за строящиеся квартиры производилась только после завершения строительства (через 20 дней с момента регистрации права собственности на квартиры за департаментом). При этом до заключения муниципального контракта застройщик обязан был перечислить департаменту по строительству 30% от стоимости квартир в качестве обеспечительного платежа, через 30 дней после регистрации контракта департамент возвращал застройщику в качестве аванса 30% от стоимости приобретенных строящихся квартир (пункты 7.1 и 14.1 контракта). На дату ввода жилого дома в эксплуатацию (25.11.2016) из 74 квартир не реализовано 58 квартир, а по состоянию на сентябрь 2019 года не продана 21 квартира (т. 95, л.д. 134 - 135).

В отношении сделок, заключенных в строящемся доме по ул. Гагарина, 6, ж/д (6) в пос. Знаменском, ответчики ссылались на то, что строительство дома начато в апреле 2016 года, в нем построено 74 квартиры. Из этих квартир 22 квартиры по результатам электронного аукциона приобретены Департаментом строительства администрации муниципального образования г. Краснодар для детей-сирот. По условиям муниципальных контрактов оплата производилась также после строительства, а до заключения муниципального контракта застройщик обязан был перечислить департаменту по строительству 30% от стоимости квартир в качестве обеспечительного платежа, то есть квартиры для департамента общество должно было строить за счет собственных средств, а также иметь финансовую возможность внести обеспечительный платеж в размере 30% от их стоимости на счет департамента. В связи с этим со ФИО145 15.04.2016 и 10.06.2016 заключены договоры на продажу 48 квартир в строящемся доме по цене 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Фактически дом был построен за счет средств ФИО16 

Оставшиеся 4 квартиры (74 минус 22 (департамент) минус 48 (ФИО16) не проданы на дату ввода дома в эксплуатацию, как указывают ответчики, из-за низкого спроса. Две квартиры проданы в 2018 году, две не проданы до настоящего момента (т. 95, л.д. 136; приложение № 1, л.д. 38). 

Реализация значительного количества квартир ФИО16 в домах по ул. Лавочкина, 25 и 29 была обусловлена необходимостью ускоренной достройки дома по ул. Лавочкина, 15 (литера 7). При этом на дату ввода в эксплуатацию (25.12.2015) в литере 2 по ул. Лавочкина, 29 также имелись нереализованные квартиры - 17 штук (т. 95, л.д. 139).

Строительство дома по ул. Лавочкина, 31 (литера 1) с даты получения разрешения на строительство (30.06.2015) общество вынужденно осуществляло за счет собственных средств, не привлекая дольщиков, ввиду прекращения договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией ООО "СК Советская", которая прекратила деятельность (исключена из реестра). Продажа квартир на этом объекте началась только после заключения нового договора страхования 18.12.2015. В целях пополнения оборотных средств в январе 2016 года ФИО16 реализованы оптом квартиры в указанном литере 1 в количестве 119 штук по цене 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Данная мера была обусловлена и тем, что у общества имелась значительная кредиторская задолженность в размере 100 млн рублей (копия баланса и расшифровки статей баланса на 31.12.2015; приложение № 1, л.д. 140 - 141). Ежемесячное поступление денежных средств на расчетные счета общества от ФИО16 позволило гарантированно обеспечивать оплату постоянных ежемесячных расходов. На дату ввода в эксплуатацию (21.12.2016) в этом доме имелись 3 нереализованные квартиры (т. 95, л.д. 140).

На дату ввода жилого дома по ул. Гагарина, 6 (4) не реализовано 32 квартиры из 70, что подтверждает отсутствие спроса на квартиры и опровергает возможность продажи квартир по цене, указанной экспертом (т. 95, л.д. 143). Кроме ФИО16 в спорном литере квартиры приобретены Департаментом строительства Краснодарского края. Застройщик ввиду низкого спроса на квартиры вынужденно заключил муниципальные контракты на условиях, по которым оплата полной стоимости приобретенных департаментом квартир производилась только через 20 дней с момент регистрации права собственности на квартиры. Занижение цены по всем сделкам, заключенным со ФИО16, по сравнению с ценой, определенной повторной экспертизой, составило 9,96 - 23,08%, спорные договоры заключены с дисконтом 9,96%   – 15,78% что не противоречит концепции оптовых продаж.

Четыре спорных договора с ФИО130 заключены в один день 30.10.2014 с дисконтом от 20,01% до 23,07% (в этот же день застройщик заключил ряд сделок с ИП ФИО16).

Указанные обстоятельства заключения сделок с ИП ФИО16 по существу истец не опроверг, какие-либо особые доводы в отношении порочности сделок с ФИО130 не привел, доказательства нарушения ФИО130 сроков оплаты своих договоров в деле отсутствуют.

Оценивая указанные обстоятельства, Арбитражный суд Краснодарского края полагает подтвержденным материалами дела факт необходимости получения застройщиком денежных средств, которые могли быть привлечены путем оптовой продажи квартир. Какие-либо признаки недобросовестного или неразумного поведения директора при заключении спорных договоров с ФИО130 и ИП ФИО16 Арбитражный суд Краснодарского края не усматривает (в деле отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные лица оптом одномоментно скупили все свободные квартиры, чем воспрепятствовали застройщику получить за проданные квартиры справедливую цену). 

При указанных обстоятельствах Арбитражный суд Краснодарского края не находит правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы надлежит отнести на истца.

Руководствуясь статьями 49, 66, 110 ,167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края 

Р Е Ш И Л:

ходатайства об истребовании доказательств отклонить.

Ходатайство об увеличении заявленных требований отклонить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в суд апелляционной инстанции.

Судья А.В. Гордюк