/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8440/17 

Екатеринбург

24 января 2018 г.

 

Дело № А34-83/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

          судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Райлян Е.Н.,рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Администрации Целинного района Курганской области на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017  по делу № А34-83/2017 Арбитражного суда Курганской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

  В судебном заседании, проводимом при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, принял участие представитель индивидуального предпринимателя Конотопа Юрия Степановича – Соколов В.В. (доверенность от 01.10.2017).

Индивидуальный предприниматель Конотоп Юрий Степанович (далее – предприниматель Конотоп Ю.С., истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к Администрации Целинного района (далее – администрация, ответчик) о взыскании убытков в размере 92 912 руб. 50 коп. 

Решением суда от 31.07.2017 (судья Губанов С.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Исковые требования предпринимателя Конотоп Ю.С. удовлетворить частично. Взыскать с администрации в пользу предпринимателя Конотоп Ю.С. убытки в сумме 54 086 руб. 63 коп., судебные расходы по плате государственной пошлины по иску в сумме 2 163 руб. 00 коп. В остальной части исковых требований отказать.».

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов кассационной жалобы Администрация указывает на нарушение апелляционным судом положений ст. 433, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых следует, что обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи. При этом ответчик отмечает, что договор купли-продажи зарегистрирован в ЕГРП 31.08.2015,  и именно с этого момента прекратилась обязанность истца вносить арендную плату.  Администрация также не согласна с выводом апелляционного суда о наличии в её  действиях  нарушений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ). Ответчик считает, что  у предпринимателя Конотопа Ю.С. имелась возможность заключения договора купли-продажи с момента предложения администрации реализовать преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения в собственность (30.04.2014)  и направления в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи, однако указанное право не было реализовано ввиду несогласия истца с предложенной редакцией п.1.1 договора о стоимости  выкупной цены продаваемого имущества.  

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией (арендодателем) и предпринимателем Конотопом Ю.С. (арендатором) 27.12.2013 заключен договор аренды № 7, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 67 кв. м, в том числе, торговый зал 30 кв. м, расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Целинное, ул. Менделеева, 35 для торговли промышленными и продовольственными товарами (п. 1.1 договора).

Предприниматель Конотоп Ю.С. 10.04.2014 обратился в администрацию с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи указанного нежилого помещения, ссылаясь на наличие у него преимущественного права приобретения названного помещения как субъекта малого предпринимательства.

Ответчиком 30.04.2014 в адрес предпринимателя Конотопа Ю.С. направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Не согласившись с предложенной ценой, предприниматель Конотоп Ю.С. обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к администрации об обязании принять п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2014 № 2 в следующей редакции: «Продажная цена объекта составляет 571 000 руб.».

Решением Арбитражного суда Курганской области от 02.04.2015, принятым в рамках дела №А34-5327/2014, исковые требования удовлетворены; п. 1.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2014 № 2  принят судом в  следующей редакции: «Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое здание площадью 89 кв. м и земельный участок площадью 199 кв. м (далее - объект), расположенные по адресу: Курганская область, Целинный район, село Целинное, ул. Менделеева, д. 35. Продажная цена объекта составляет 577 000 (пятьсот семьдесят семь тысяч) руб. 00 коп.».

Также принято приложение к договору №2 от 30.04.2014, в котором отражен «график платежей».

Сумма денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка 577 000 (пятьсот семьдесят семь тысяч) руб. 00 коп.

Срок рассрочки оплаты 36 (тридцать шесть) месяцев.

Кроме того, с Администрации в пользу предпринимателя  взыскано 12 500 руб., в том числе: судебные расходы, связанные с проведением экспертизы в размере 8 500 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Решение суда от 02.04.2015  было  обжаловано и вступило в законную силу 03.06.2015.

Обстоятельства, установленные вступившим  в законную силу судебным актом по делу № А34-5327/2014, в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют дополнительного доказывания.

Полагая, что с 03.06.2015 обязательства по внесению арендной платы прекратились в соответствии с п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истец в период с февраля 2015 года по июнь 2015 года арендную плату не вносил.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.08.2015 задолженность в пользу администрации составила 55 275 руб. 

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости должен быть заключен 30.04.2014, истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил возместить ему убытки в виде уплаченной им в период неправомерного уклонения от заключения договора купли-продажи нежилого помещения с мая 2014 года по январь 2015 года арендной платы в размере 82 912 руб. 50 коп. и расходов на оплату услуг оценщика в размере 10 000 руб.

Получив отказ ответчика в добровольном удовлетворении претензии, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, отказывая во взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы, исходил из того, что возможность заключения договора купли-продажи от 30.04.2014 № 2 не была реализована  предпринимателем Конотопом Ю.С. в связи с наличием спора по условиям договора о выкупной цене продаваемого имущества. Определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора, по мнению суда, не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления. 

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда и частично удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из следующего.

  В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

  В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возмещению вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии с п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено апелляционным судом, спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества на основании Закона № 159-ФЗ, которым предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие ст. 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

В силу п. 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона №159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу ст. 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

        Апелляционным судом установлено, что с заявлением о выкупе помещений истец обратился в администрацию 10.04.2014.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены ст. 9 Закона № 159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Апелляционный суд, определив с учетом указанных положений Закона № 159-ФЗ, и главы 11 Гражданского кодекса Российской  Федерации сроки совершения администрацией действий по реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемых помещений (заключение договора с оценщиком до 10.06.2014 (два месяца), выполнение отчета об оценке и принятии его заказчиком в срок до 10.07.2014 (тридцать дней по аналогии с положениями п. 1 и 2 ст. 12 Федерального закона от 22.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»), принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества в срок до 24.07.2014 (две недели) и направление проекта договора купли-продажи обществу не позднее 04.08.2014 (десять дней)), пришел к выводу о том, что период незаконного бездействия администрации подлежит определению не позднее, чем с 04.08.2014. 

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что инициированный предпринимателем преддоговорный спор о выкупной стоимости арендуемого имущества был связан не с недостоверностью отчета, а вызван определением администрацией выкупной стоимости не на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе (10.04.2014). Это прямо следует из заявления предпринимателя о разногласиях. По результатам рассмотрения дела № А34-5327/2014 суд определил условия о цене договора купли-продажи на основании оценки, осуществленной на дату подачи предпринимателем заявления.

Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор купли-продажи арендуемого предпринимателем помещения не был заключен своевременно в результате неправомерных действий именно администрации.

Учитывая, что условия договора купли-продажи нежилых помещений определены решением Арбитражного суда Курганской области от 02.04.2015 по делу № А34-5327/2014, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015, договор купли-продажи от 30.04.2014 № 2 обоснованно признан апелляционным судом заключенным с даты вступления в законную силу названного выше решения суда от 02.04.2015, то есть с 03.06.2015.

        Принимая во внимание, что результатом неправомерных действий ответчика явилось сохранение арендных отношений сторон, предполагающих обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника имущества,  суд апелляционной инстанции правомерно взыскал  с ответчика в пользу истца убытки, составляющие арендную уплату  за период с 05.08.2014 по 31.01.2015 в размере 54 086 руб. 63 коп.

        В удовлетворении требований истца о взыскании в качестве убытков расходов за составление отчета оценщика судами отказано на том основании, что указанный отчет был представлен им в качестве доказательства в обоснование требований об урегулировании разногласий по делу № А34-5327/2014.

В указанной части судебные акты не оспариваются, их законность судом кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется.

Довод заявителя  о нарушении судами положений ст. 433, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, по его мнению, обязанность по внесению арендной платы прекращается только с момента заключения договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права, не принимается судом кассационной инстанции, учитывая предмет спора (взыскание убытков, вызванных несвоевременным заключением договора купли-продажи), по основаниям, изложенным в мотивировочной части данного постановления.

Утверждение заявителя об отсутствии в его действиях неправомерности при заключении договора купли-продажи недвижимости противоречит материалам дела и направлено по существу на переоценку имеющихся доказательств и установленных на их основании обстоятельств.

Нарушений норм материального права, как и процессуальных нарушений, являющихся безусловными основаниями для отмены судебных актов в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 делу № А34-83/2017 Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Целинного района Курганской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                            В.А. Купреенков 

 

                                                                                             Е.А. Платонова