ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-15161/2017

г. Саратов

12 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена                       «12» декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен                                «12» декабря 2017 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б., 

судей Антоновой О.И., Дубровиной О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Заречье» - ФИО2, действующего на основании доверенности от 11.01.2017,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А12-15161/2017,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительные системы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Заречье», ООО «Рекламный центр «ОКО», ФИО3, ФИО4,

о взыскании задолженности и расторжении договора, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – истец, ТУ ФАУГИ в Волгоградской области) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительные системы» (далее – ответчик, ООО «Строительные системы») с иском о взыскании 422 200,72 руб., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.03.2017 в сумме 362 268,86 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 10.04.2017 в сумме 59 931,86 руб., о расторжении договора аренды земельного участка №645 от 09.11.2007.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июня 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2017 по делу № А12-15161/2017 решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставлено без изменения.

           Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Заречье» в порядке  статьи 42 АПК РФ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда изменить в части расторжения договора от 09.11.2007 № 645, по основаниям, изложенным в жалобе. 

           В обоснование жалобы заявитель указывает, что обжалуемый судебный акт затрагивает прав и законные интересы ООО «Заречье», ООО «Рекламный центр «ОКО», ФИО3, ФИО4 не привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. По мнению заявителя жалобы, площадь земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973 и 34:28:100028:3974, право на которые перешли к ООО «Строительные системы», составляет 176351 кв.м. В то же время первоначальная площадь земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:0404, выступающего предметом договора аренды от 09 ноября 2007 года № 645 составляет 640000 кв.м. В результате заключения сторонами дополнительного соглашения № 5 к договору аренды от 9 ноября 2007 г. № 645 в пользу ООО «Строительные системы» были переданы права аренды в отношении лишь земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973 и 34:28:100028:3974. в то время как права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 34:28:100028:3967-34:28:100028:3972, 34:28:100028:3975-34:28:100028:3984, также выступающие предметом договора аренды от 9 ноября 2007 г. № 645, не были переданы ООО «Заречье» в пользу ООО «Строительные системы» в рамках договора цессии. Таким образом, право аренды по договору № 645 от 09.11.2007 наряду с ООО «Строительные системы» принадлежало лицам, не привлеченным к участию в деле.

            Кроме того, как указывает заявитель жалобы, дополнительным соглашением от 23.10.2014 №5 к договору аренды от 09.11.2007 № 645 к ООО «Строительные системы» перешли арендные права лишь на земельные участки с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973, 34:28:100028:3974, ввиду чего неисполнение обязанностей по внесению арендной платы за пользование данными земельными участками не может повлечь негативных последствий для иных арендаторов. В этой связи договор аренды от 09.11.2007 № 645 подлежал не расторжению, а изменению путем исключения из числа арендаторов ООО «Строительные системы» и прекращения права аренды в отношении спорных земельных участков.

            Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 17 ноября 2017 года отменено постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу № А12-15161/2017 по вновь открывшимся обстоятельствам применительно к абзацу 5 пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» и перешел к рассмотрению дела № А12-15161/2017 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, в соответствии с которым просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01 июня 2016 года по 31 марта 2017 года в размере 362268 руб. 86 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11 июня 2016 года по 10 апреля 2017 года в размере 59931 руб. 86 коп., расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.11.2007 № 645 в части земельных участков, находящихся в аренде у ООО «Строительные системы», согласно дополнительного соглашения № 5 от 23.10.2014, где площадь арендуемых земельных участков 176351 кв.м, в том числе с кадастровым номером 34:28:100028:3973 площадью 97818 кв.м, с кадастровым номером 34:28:100028:3974 площадью 78533 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

            Судом апелляционной инстанции приняты уточнения исковых требований.

   Законность и обоснованность решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

     Исследовав материалы дела, изучив доводы истца в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области подлежащими удовлетворению в силу следующего.

       Как установлено материалами дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества) от 02.11.2007г. №951-р, 09.11.2007 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Строительные системы» (арендатор) был заключен договор аренды №645 о предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 640000кв.м., находящегося по адресу: г. Волгоградская область, Среднеахтубинский район, примерно в 1,75км по направлению на северо-запад от ориентира п. Песчанка. В установленном законом порядке договор был зарегистрирован.

Согласно акту приема-передачи от 09.11.2007г. земельный участок передан во временное пользование арендатору.

В соответствии с п. 3.2. Договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными долями в течение года, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с п. 5.2 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% годовой суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением №3 от 09.07.2014 арендатором по договору с 01.06.2014 становится ООО «Заречье».

Годовой размер арендной платы за земельный участок на 2014 год составляет 1388466,96руб.

Дополнительным соглашением №5 от 23.10.2014 арендатором по договору с 13.10.2014 становится ООО «Строительные системы», площадь арендуемых земельных участков 176351кв.м., в том числе с кадастровым номером 34:28:100028:3973 площадью 97818кв.м., с кадастровым номером 34:28:100028:3974, площадью 78533кв.м.

Арендная плата на 2014 год составляет 2,17руб. за 1кв.м. (1388466,96руб./640000кв.м.), следовательно в год составляет 382681,67руб. (2,17кв.м.х176351кв.м.), в месяц 31890,14руб.

Письмом от 02.03.2016 №07/1936 истец направил уведомление ответчику об установлении годового размера арендной платы на 2015 год в сумме 403729,16руб. (33644,10 в месяц).

Письмом от 22.01.2015 №07/610 истец направил уведомление ответчику об установлении годового размера арендной платы на 2016 год в сумме 429567,83руб. (35797,32 в месяц).

Письмом от 29.12.2016 №07/14019 истец направил уведомление ответчику об установлении годового размера арендной платы на 2017 год в сумме 446750,55руб. (37229,21 в месяц).

Условия договора в части своевременного внесения арендной платы ответчиком не исполнены.

Согласно расчета, представленного истцом, задолженность ответчика по договору за период с 01.06.2016 по 31.03.2017 составила в сумме 362268,86руб., начислены пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 10.04.2017 в сумме 59931,86руб.

       Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п.1. ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

       В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Согласно ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Статьёй 330 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По мнению истца, ответчиком обязанность по своевременному внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность по договору за период с 01.06.2016 по 31.03.2017 в сумме 362268,86руб., на основании пункта 5.2 договора аренды начислены пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 10.04.2017 в сумме 59931,86руб.,  исходя из 0,1 процента от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Расчет пени судом апелляционной проверен и принят. Доказательств уплаты суммы пени ответчиком не представлены.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности суд апелляционной инстанции считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

            Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 09.11.2007 № 645 в части земельных участков, находящихся в аренде у ООО «Строительные системы», согласно дополнительного соглашения № 5 от 23.10.2014, где площадь арендуемых земельных участков 176351 кв.м, в том числе с кадастровым номером 34:28:100028:3973 площадью 97818 кв.м, с кадастровым номером 34:28:100028:3974 площадью 78533 кв.м.

       9 ноября 2007 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области (арендодатель) и государственным научным учреждением «Волгоградская опытная станция Всероссийского научно-исследовательского института растениеводства имени Н.И. Вавилова» Российской академии сельскохозяйственных наук Институтом (арендатор) был заключен договор № 645 аренды земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель предоставил, а Арендатор (Институт) принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:28:100028:0404 площадью 640 000 кв. м.

1 апреля 2008 года между арендатором и ООО «Центр-К» был заключен договор № 645/1, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы ООО «Центр-К».

15 января 2010 года в этой связи между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ООО «Центр-К» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору от 9 ноября 2007 г. № 645, в соответствии с которым на место арендатора в указанном договоре становится ООО «Центр-К».

8 августа 2011 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ООО «Центр-К» было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору от 9 ноября 2007 г. № 645, которым был изменен размер арендной платы за земельный участок.

28 мая 2014 года между ООО «Центр-К» и ООО «Заречье» заключен договор №645/2 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №645 от 09 ноября 2007 г., в соответствии с которым все права и обязанности арендатора по договору № 645 от 9 ноября 2007 года аренды перешли к ООО «Заречье».

9 июля 2014 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ООО «Заречье» заключено дополнительное соглашение № 3 к договору от 9 ноября 2007 г. № 645, в соответствии с которым на место арендатора в указанном договоре становится ООО «Заречье», изменен размер арендной платы.

18 сентября 2014 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ООО «Заречье» заключено дополнительное соглашение № 4 к договору от 9 ноября 2007 г. №645, которым стороны внесли изменения в договор, установив, что предметом аренды являются образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:0404, площадью 640 000 кв. м., 18 земельных участков с кадастровыми номерами: 34:28:100028:3967-34:28:100028:3984.

8 октября 2014 года между ООО «Заречье» и ООО «Строительные системы» заключен договор № 645/3 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), по условиям которого все права и обязанности ООО «Заречье» как арендатора земельных участков с кадастровым номером 34:28:100028:3973 площадью 97 818 кв. м. и с кадастровым номером 34:28:100028:3974 площадью 78 533 кв. м. перешли к ООО «Строительные системы».

23 октября 2014 года с учетом договора передачи прав и обязанностей от 8 октября 2014 года № 645/3 между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Строительные системы» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 5 к договору от 9 ноября 2007 г. № 645, в котором отражено, что ООО «Строительные системы» выступает арендатором лишь в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973 и 34:28:100028:3974.

15 сентября 2015 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ФИО3 заключено дополнительное соглашение № 6 к договору от 9 ноября 2007 г. № 645, в соответствии с которым арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:3975 в указанном договоре становится ФИО3

23 октября 2015 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ООО «Заречье» заключено дополнительное соглашение № 7 к договору от 9 ноября 2007 г. № 645, в соответствии с которым изменен вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3976, 34:28:100028:3982, 34:28:100028:3983 - для размещения индивидуального жилого дома 9индивидуальных жилых домов) с правом содержания скота и птицы: для размещения блокированных и малоэтажных жилых домов.

6 ноября 2015 года между ООО «Заречье» и ООО «Рекламный центр «ОКО» заключен договор № 645/4 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), по условиям которого все права и обязанности ООО «Заречье» как арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3969, 34:28:100028:3971, 34:28:100028:3983, 34:28:100028:3984 перешли к ООО «Рекламный центр «ОКО».

6 ноября 2015 года между ООО «Заречье» и ООО «Рекламный центр «ОКО» заключен договор № 645/5 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), по условиям которого все права и обязанности ООО «Заречье» как арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3968, 34:28:100028:3970, 34:28:100028:3972, 34:28:100028:3982 перешли к ООО «Рекламный центр «ОКО».

5 ноября 2015 года между ООО «Заречье» и ООО «Рекламный центр «ОКО» заключен договор № 645/7 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), по условиям которого все права и обязанности ООО «Заречье» как арендатора земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:3976 перешли к ООО «Рекламный центр «ОКО».

8 декабря 2015 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ООО «Рекламный центр «ОКО» заключено дополнительное соглашение № 8 к договору от 9 ноября 2007 г. № 645, в соответствии с которым арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:3976 становится ООО «Рекламный центр «ОКО».

10 февраля 2016 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ООО «Рекламный центр «ОКО» заключено дополнительное соглашение № 9 к договору от 9 ноября 2007 г. № 645, в соответствии с которым арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3968, 34:28:100028:3969, 34:28:100028:3970, 34:28:100028:3971, 34:28:100028:3972, 34:28:100028:3982, 34:28:100028:3983, 34:28:100028:3984 становится ООО «Рекламный центр «ОКО».

29 июля 2016 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ООО «Рекламный центр «ОКО» заключено дополнительное соглашение № 11 к договору от 9 ноября 2007 года № 645, право аренды ООО «Заречье» в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:3980 прекращено с 31 августа 2015 года.

15 июня 2017 года между ТУ ФАУГИ в Волгоградской области и ФИО4 заключено дополнительное соглашение № 12 к договору от 9 ноября 2007 года № 645, в соответствии с которым арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:3979 в указанном договоре становится ФИО4 

17 октября 2017 года в ЕГРН внесена запись о прекращении права аренды ООО «Заречье» на земельные участки с кадастровыми номерами 34:28:100028:3977, 34:28:100028:3978.

Таким образом, площадь земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973 и 34:28:100028:3974 право аренды, на которые перешло к ООО «Строительные системы» составляет 176 351 кв.м.

Пунктом 19 договора предусмотрено, что расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон осуществляется по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, а также нарушением одной из сторон условий настоящего договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ч.2 ст.450 ГК РФ при существенном нарушении договора другой стороной договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

В соответствии с п.3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

 Таким образом, ответчиком не опровергнуты доводы истца, доказательств того, что задолженность перед истцом отсутствует не представлены, в связи с чем, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 645 от 09.11.2007 в части участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973, площадью 97818 м2, 34:28:100028:3974, площадью 78533 м2 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, судебная коллегия, руководствуясь статьями 167 – 170, 270-271 АПК РФ считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям, исковые требования подлежат удовлетворению.

Как предусмотрено в части 2 статьи 112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июня 2017 года  по делу № А12-15161/2017 отменить по безусловным основаниям.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительные системы» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области 362268,86 руб. долга, 59931,86 руб. пени.

            Расторгнуть договор аренды земельного участка № 645 от 09.11.2007 в части участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973, площадью 97818 м2, 34:28:100028:3974, площадью 78533 м2.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительные системы» государственную пошлину: по иску в размере 17444 руб. в доход федерального бюджета Российской Федерации; по апелляционной жалобе в размере 3000 руб. в пользу ООО «Заречье».

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

     Председательствующий                                                                    В.Б. Шалкин               

 

     Судьи                                                                                                     О.И. Антонова  

 

                                                                                                                      О.А. Дубровина