Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-101864/21-176-728

21 сентября 2022 года

г.Москва

 

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения изготовлена 15 августа 2022 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трубайич Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Большого театра России 

к ответчику: ООО «Максимум»

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Сити Ресторантс», ТУ Росимущества в городе Москве

о расторжении договора, о выселении, о взыскании 8.991.100 рублей 71 копейки

с участием: от истца – Ярцев П.В. по дов. от 01.01.2022, Ковакина Е.В. по дов. от 01.01.2022; 

от ответчика – Кузичев В.В. по дов. от 11.03.2022;

от ООО «Сити Ресторантс» – Сучков Р.Н. по дов. от 01.01.2022, Щербаков Г.Г. по дов. от 01.01.2022;

от ТУ Росимущества в городе Москве – неявка, уведомлено; 

УСТАНОВИЛ:

Большой театр России  (далее по тексту также – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о расторжении договоров аренды федерального имущества, принадлежащего на праве оперативного управления федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Московский государственный академический Камерный музыкальный театр имени Б.А. Покровского» от 23.09.2016 № 01/2016 и от 29.05.2017 № 2017/А-3, заключенные между истцом и ООО «Максимум» (далее по тексту также – ответчик); о выселении ответчика из нежилых помещений (1 этаж пом.V комн.1,1а,2,3,4,4а,5,8,9,10,12,13,13а,14,15,15а,16,Е), расположенных в здании по адресу: г.Москва, ул.Никольская, д.17, стр.1; о взыскании с ответчика 8.991.100 рублей 71 копейки штрафа.

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123 и 156 АПК РФ, в отсутствие ТУ Росимущества в городе Москве, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «Сити Ресторантс», ТУ Росимущества в городе Москве.

Истец в исковом заявлении ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды федерального имущества, принадлежащего на праве оперативного управления федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Московский государственный академический Камерный музыкальный театр имени Б.А. Покровского» от 23.09.2016 № 01/2016 и от 29.05.2017 № 2017/А-3.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве со ссылкой на их необоснованность, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

 ООО «Сити Ресторантс» представил письменный отзыв, поддержал позицию ответчика.

ТУ Росимущества в городе Москве не воспользовался предоставленными ему АПК РФ процессуальными правами, отзыв или иную письменную позицию по спору не представил. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон и третьего лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными, однако подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключены договоры от 23.09.2016 №01/2016 и от 29.05.2017 №2017/А-3 аренды федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр.1 (далее по тексту также - договоры). Договоры заключен сроком до 22.09.2026 и 28.05.2017 соответственно. 

Ответчик передал в субаренду ООО «Сити Ресторантс» (субарендатор) все помещения общей площадью 258,1 кв.м.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что арендатором и его субарендатором допущены многократные и существенные нарушения обоих договоров аренды, которые повлекли привлечение Театра к административной ответственности по вине арендатора и его субарендатора.

В исковом заявлении истец указывает, что ответчиком совершены незаконные перепланировки, создающие угрозу сохранности объекта культурного наследия регионального значения: «Гостиница и ресторан «Славянский базар», связанные со многими именами выдающихся деятелей русской культуры: П.И. Чайковским, А.П. Чеховым, Н.А. Римским-Корсаковым, К.С. Станиславским и др.» (регистрационный номер в едином гос. реестре объектов культурного наследия -781410032730005).

По результатам технического осмотра помещений специалистами Театра установлено, что арендатором произведены многочисленные самовольные перепланировки и переустройство помещений, что также подтверждается актом технического осмотра объектов аренды от 30.07.2020, произведённого комиссией в составе представителей Театра и архитектурными обмерами, произведёнными лицензированной компанией - ООО «РСК «Архитектурное наследие».

В связи с выявленными перепланировками Тверской межрайонной прокуратурой выдано представление об устранении выявленных нарушений от 21.01.2021 №-7-1-1021/6, в котором зафиксировано, что субарендатор в 2017 году заключил договор подряда с ООО «РусоконПром» №К122.03/17 на проведение ремонта в помещениях по проектной документации ООО «СК Союз» стоимостью 4.071.278 рублей 59 копеек.

На данные обстоятельства указано также в письме прокуратуры от 28.12.2020 и в постановлении о возбуждении дела об административном правонарушении от 25.01.2021.

В соответствии с п.3.3.9 договоров арендатор обязался не производить переустройства (переоборудования, перепланировки) и неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения: арендодателя, органа охраны памятников и Росимущества.

Однако все необходимые разрешения и согласования арендатором / субарендатором получены не были.

При этом в случае обнаружения арендодателем самовольных изменений в объекте, искажающих первоначальный вид объекта аренды, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а объект аренды приведён в прежний вид за его счёт в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя (п.3.3.9 договоров).

По письменному требованию Театра арендатор произведённые перепланировки не устранил, помещения в первоначальный вид не привёл и не произвёл ввод их в эксплуатацию.

Произведённые арендатором несогласованные перепланировки повлекли привлечение Театра к административной ответственности в виде штрафа в размере 200.000 рублей 00 копеек (дело №05-0295/2021 в Тверском районном суде г. Москвы).

Кроме того, согласно п.3.3.15 договоров арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по договору имущественных прав (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставной (складочный) капитал юридических лиц) без письменного согласия арендодателя и Росимущества (его территориального органа). 

Однако по результатам проведённой прокуратурой проверки, а также технического осмотра объектов аренды специалистами Театра (акт осмотра от 30.07.2020г.) установлено, что все помещений полностью переданы арендатором в субаренду ООО «Сити Ресторантс», что также подтверждается представлением прокуратуры об устранении выявленных нарушений от 21.01.2021г. №-7-1-1021/6, письмом прокуратуры от 28.12.2020г. и постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 25.01.2021.

Согласно п. 1.1 договоров аренды помещения предоставлены арендатору с целевым назначением: для организации общественного питания работников, посетителей и лиц осуществляющих деятельность в сфере ведения Театра, то есть по сути для организации театрального буфета: для работников и посетителей Театра.

Однако все помещения переданы арендатором в субаренду компании ООО «Сити Ресторантс» по договору субаренды №1 от 23.12.2016 с целевым назначением: для размещения и эксплуатации предприятий общественного питания «KFC».

Таким образом, вместо специализированного театрального пункта общественного питания в помещениях размещён открытый общегородской ресторан быстрого питания, что не соответствует целям предоставления помещений в аренду.

В силу п.1 ст.35.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия» не допускается распространение наружной рекламы на таких объектах и их территориях.

В ходе проверки прокуратуры выявлено и зафиксировано (представление прокуратуры от 21.01.2021г. №-7-1-1021/6) размещение субарендатором вывесок красного цвета, содержащих товарных знак «KFC», по фасаду объекта культурного наследия.

При этом согласно п.3.3.3 договоров аренды арендатор обязался использовать помещения в соответствии со всеми действующими требованиями законодательства РФ, то есть в том числе закона о рекламе, в связи с чем данное обязательство и условие договоров аренды арендатором также не выполняются.

Согласно п.6.3 договоров за неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.3, 3.3.7-3.3.11 договоров, арендатор обязан перечислить в течение 5 календарных дней с момента требования арендодателя штраф в размере трехкратной ежемесячной арендной платы, установленной договорами или уведомлением арендодателя.

Поскольку ответчик свои обязательства по договорам в нарушение ст.ст.307, 309, 310, Гражданского кодекса РФ надлежащим образом не исполнил, истцом к взысканию с ответчика заявлен штраф в соответствии с п.6.3 договоров в размере 8.991.100 рублей 71 копейки за каждое нарушение договора.  

Вместе с тем, исходя из условий п.6.3 договоров, сторонами не установлено, что штраф в размере трехкратной ежемесячной арендной платы, установленной договорами или уведомлением арендодателя может быть начислен истцом за каждое нарушение, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика штрафа за нарушение условий договоров подлежит удовлетворению в части 2.997.033 рублей 57 копеек.

Кроме того, в связи с допущенными нарушениями арендатору была отправлена претензия о расторжении договоров от 25.03.2021 №1-24-88 и о выплате штрафов, однако ответчик требования претензии не удовлетворил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд. 

Согласно п.7.1 и 7.2 договоров аренды они могут быть расторгнуты по решению суда по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором:

-п.3.3 договора (целевое использование помещений; нарушение норм действующего законодательства при использовании помещений - незаконная реклама на здании, нарушение санитарных норм и др.);

-п.3.3.15 договора (несогласованная субаренда).

Кроме того, в силу ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном Нарушении договора другой стороной.

На основании ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что судом установлен факт нарушения условий договоров, требование истца о досрочном расторжении договоров также заявлено обосновано и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Доказательства возврата истцу арендуемых нежилых помещений ответчиком в материалах дела отсутствуют.

Ответчиком также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным в рамках рассмотрения настоящего спора исковым требованиям.

Согласно п.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

На исковое требование распространяется общий срок исковой давности в три года, предусмотренный ст.196 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п.10 Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно п.п.24 и 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст.330 Гражданского кодекса РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст.395 Гражданского кодекса РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Исковое заявление подано истцом в суд нарочно 17.05.2021.

Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании ч.3 ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 64, 65, 67, 68, 70, 71, 101, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договоры аренды федерального имущества, принадлежащего на праве оперативного управления федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Московский государственный академический Камерный музыкальный театр имени Б.А. Покровского» от 23.09.2016 № 01/2016 и от 29.05.2017 № 2017/А-3, заключенные между Большим театром России (ОГРН 1027739856539) и ООО «Максимум» (ОГРН 1167746316121).

Выселить ООО «Максимум» (ОГРН 1167746316121) из нежилых помещений (1 этаж пом.V комн.1,1а,2,3,4,4а,5,8,9,10,12,13,13а,14,15,15а,16,Е), расположенных в здании по адресу: г.Москва, ул.Никольская, д.17, стр.1.

Взыскать с ООО «Максимум» (ОГРН 1167746316121) в пользу Большого театра России (ОГРН 1027739856539) 2.997.033 рубля 57 копеек штрафа, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 34.652 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья                                                                                                                   Д.С. Рыбин