ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-14600/2022

г. Вологда

06 июня 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 июня 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Малышевой Н.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» представителя ФИО1 по доверенности от 18.10.2022 (после перерыва), от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области представителя ФИО2 по доверенности от 24.04.2024 (после перерыва), 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области                              от 22 января 2024 года по делу № А66-14600/2022, 

 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива» (адрес: 107023, Москва, ул. Буженинова, д. 30, стр. 1, пом. 5, ком. 3; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100,                   

<

...>; ИНН 

<

***>,                                ОГРН 

<

***>; далее – Территориальное управление) о возложении обязанности на Территориальное управление заключить с Обществом договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: здания бани оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2284; здания столовой оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2317; здания главного корпуса оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2324; здания кухни оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2325, расположенных по адресу:  Тверская обл., Калининский р-н, с. Медное, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Решением суда от 22 января 2024 года уточненные исковые требования Общества удовлетворены в полном объеме, на ответчика возложена обязанность в срок не позднее 30 календарных дней со дня вступления решения  суда в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи объектов недвижимости: здания бани оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2284; здания столовой оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2317; здания главного корпуса оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2324; здания кухни оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2325, расположенных по адресу:  Тверская обл., Калининский р-н, с. Медное, в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ по рыночной цене, составляющей 2 760 000 руб., в том числе 340 000 руб. – стоимость здания бани с кадастровым номером 69:10:0000008:2284, 830 000 руб. – стоимость здания столовой с кадастровым номером 69:10:0000008:2317, 1 280 000 руб. – стоимость здания главного корпуса с кадастровым номером 69:10:0000008:2324, 310 000 руб. – стоимость здания кухни с кадастровым номером 69:10:0000008:2325. Этим же решением суда с Территориального управления в пользу Общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Территориальное управление с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, отказать Обществу в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ссылается на то, что спорное имущество включено в прогнозный план (программу) приватизации на 2022-2024 годы; в соответствии с поручением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество) от 02.09.2022 № АП-04/39501 Территориальным управлением проведена оценка рыночной стоимости объекта. Внесение изменений в утвержденную программу приватизации федерального имущества осуществляется в порядке, установленном Правилами разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества, и утверждается Правительством Российской Федерации. В жалобе отмечает, что в состав объекта включен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0000008:2324. Кроме того, указывает, что земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000008:606 пересекает береговую полосу, то есть является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации. По мнению подателя жалобы, направление проекта договора купли-продажи и проведение приватизационных мероприятий в отношении спорных объектов в настоящее время не представляется возможным.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании, состоявшемся 20.05.2024, 27.05.2024, объявлялись перерывы до 27.05.2024 и 29.05.2024 соответственно. Информация об объявлении перерывов размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Представитель Территориального управления в судебном заседании поддержал доводы жалобы в полном объеме. 

Представитель Общества в судебном заседании с требованиями апеллянта не согласился по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, Общество с 01.08.2018 включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – Реестр), что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из данного Реестра.

Сторонами по результатам торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключен договор аренды от 10.07.2020 № 1595-т, по условиям которого Территориальное управление (Арендодатель) предоставило Обществу (Арендатор) во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества: здание бани оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2284, площадью 154,3 кв. м; здание столовой оздоровительного лагеря «Юность» с  кадастровым номером 69:10:0000008:2317, площадью 312,5 кв. м; здание главного корпуса оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2324, площадью 483,6 кв. м; здание кухни оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2325,                      площадью 117,1 кв. м, расположенные по адресу: Тверская обл.,                  Калининский р-н, с. Медное.

Переданные в аренду объекты недвижимости являются собственностью Российской Федерации (пункт 1.2 договора); право федеральной собственности на данное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 08.12.2008, что подтверждается представленными в апелляционный суд выписками из ЕГРН от 22.05.2024.

В пункте 1.1 договора указано, что имущество передается с целевым назначением – виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством.

Пунктом 2.1 договора определен срок аренды – с 10.07.2020 по 09.07.2035.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы в разделе 4 договора. Согласно пунктам 4.1, 4.2, приложению 1 договора размер арендной платы определен по результатам торгов и составляет 42 700 руб. в месяц (с НДС), 512 400 руб. – в год (с НДС). 

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 10.07.2020, являющемуся приложением 2 к договору, недвижимое имущество передано Арендодателем в пользование Арендатору. В акте отражено, что техническое состояние передаваемых объектов удовлетворительное.

Ограничение прав и обременение недвижимого имущества арендными правоотношениями по договору аренды от 10.07.2020 № 1595-т зарегистрировано 04.08.2020 в ЕГРН.

Из материалов дела также следует, что арендуемые Обществом по договору аренды от 10.07.2020 № 1595-т объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0000008:606 площадью 65 999 кв. м. Согласно выписке из ЕГРН от 22.05.2024 № КУВИ-001/2024-138787595 данный земельный участок, находящийся в 22 м по направлению на север от ориентира – с. Медное, расположенного за пределами участка, по адресу: Тверская обл., Калининский р-н, с/п Медновское, с. Медное, поставлен на кадастровый учет 23.11.2007, является федеральной собственностью, относится к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеет вид разрешенного использования – для обслуживания пионерского лагеря. Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000008:606 зарегистрировано в ЕГРН 19.07.2010.

Общество со ссылкой на положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества обратилось в Территориальное управление с заявлением от 05.08.2022 (зарегистрировано Территориальным управлением 08.08.2022) о предоставлении в собственность объектов недвижимости, находящихся в аренде по договору аренды от 10.07.2020 № 1595-т.

Ответчик факт поступления заявления Общества от 05.08.2022 не оспаривает, в отзыве на иск указывает, что Территориальное управление в письме от 15.08.2022 уведомило Общество о направлении пакета документов в Росимущество.

Ссылаясь на нерассмотрение Территориальным управлением обращения Общества в установленном частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования Общества правомерными.

Апелляционный суд, исследовав обстоятельств спора, проверив доводы сторон, находит решение суда подлежащим отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ определены особенности отчуждения из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В этой же статье 3 Закона № 159-ФЗ определены условия реализации преимущественного права, так в соответствии с пунктами 1, 2, 4, 5 данной статьи, в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества, преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона; 

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Реестра.

В силу положений части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, в силу приведенных положений статей 3, 9 Закона          № 159-ФЗ заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным.

Суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 217, 445 ГК РФ, статей 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015               № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принимая во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 1, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»», установив, что Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, и посчитав, что истец отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, учитывая результаты проведенной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендуемого имущества, признал исковые требования Общества правомерными, возложив на Территориальное управление обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи спорных объектов недвижимости по цене, установленной судебной экспертизой.

Апелляционный суд, исследовав обстоятельства спора, считает, что при принятии решения судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды  (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). 

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из системного толкования положений статей 1, 3, 4 Закона № 159-ФЗ и статей 606, 607, 611 ГК РФ следует, что реализовать преимущественное право на приобретение в собственность имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно в отношении арендуемого имущества, находящегося во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. При этом целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности. Таким образом, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению, а также отвечающими требованиям безопасности при его эксплуатации.

В рассматриваемом случае Обществу по договору аренды от 10.07.2020 № 1595-т переданы в аренду здание бани оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2284, площадью 154,3 кв. м; здание столовой оздоровительного лагеря «Юность» с  кадастровым номером 69:10:0000008:2317, площадью 312,5 кв. м; здание главного корпуса оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2324, площадью 483,6 кв. м; здание кухни оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2325, площадью                117,1 кв. м, расположенные по адресу: Тверская обл., Калининский р-н, с. Медное. В соответствии с пунктом 1.1 договора имущество передано для осуществления видов деятельности, не запрещенных действующим законодательством.

В силу пункта 1.3 договора фактическое состояние объектов указывается в акте приема-передачи. Согласно акту приема-передачи от 10.07.2020, подписанному сторонами, техническое состояние объектов удовлетворительное.

Между тем из представленного Обществом в материалы дела отчета от 10.06.2021 № 694/1, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью Группы Компаний «Эксперт» ФИО3 по результатам технического обследования объектов, расположенных по адресу: Тверская обл., Калининский р-н, Медновское с/п, с. Медное, следует, что арендуемые Обществом объекты недвижимости: здание бани оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2284, здание столовой оздоровительного лагеря «Юность»с кадастровым номером 69:10:0000008:2317, здание главного корпуса (незавершенный строительством объект) оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2324, здание кухни оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2325, находятся в аварийном состоянии, физический износ строений столовой, кухни, главного корпуса составляет                70 %, здания бани – 86 %. В соответствии с выводами эксперта техническое состояние указанных объектов оценивается как непригодное и небезопасное для дальнейшей эксплуатации. В заключении от 10.06.2021 № 694/1 экспертом приводится подробное описание технического состояния конструктивных элементов каждого объекта на момент осмотра, описаны дефекты, выявленные при обследовании (содержится в материалах электронного дела, приложение к ходатайству Общества от 09.01.2023 о проведении судебной оценочной экспертизы (т. 1, л. 44)). Прилагаемые к техническому заключению фотоматериалы иллюстрируют описанные экспертом дефекты: разрушение внутренних стен, оконных блоков, кровельного покрытия, фундамента, кирпичной кладки, обрушение перекрытий, сквозные трещины (т. 1, л. 35-42).

При проведении в ходе рассмотрения настоящего дела судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом ИП ФИО4 также оценивалось техническое состояние объектов. В соответствии с представленным в суд заключением эксперта от 29.09.2023 все объекты аренды частично разрушены, находятся в неудовлетворительном техническом состоянии. 

При описании конструктивных элементов и технического состояния здания бани с кадастровым номером 69:10:0000008:2284 экспертом указано, что фундамент строения железобетонный ленточный сборный имеет многочисленные трещины, неравномерную осадку, наблюдаются выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания, прогиб стен, неравномерная осадка с общим прогибом стен. В результате обследования экспертом установлены: деформация каркаса здания, перекос каркаса здания, отклонение от вертикали стен. В отношении наружных и внутренних кирпичных стен здания бани экспертом выявлены следующие дефекты: отклонение стены от вертикали (выпучивание), разрушение карнизной части стен, вертикальные трещины в середине длины подоконной части кирпичной кладки, искривление горизонтальных линий цоколя, разрушение отмостки, разрушение кирпичной кладки цокольной части, очаговое разрушение кирпичной кладки карнизной части с разрушением и выпадением кирпичей, заметное искривление горизонтальных и вертикальных линий стен, трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями. При обследовании перекрытия здания бани экспертом установлено, что железобетонное перекрытие примерно на 2/3 площади здания утрачено полностью, а на 1/3 – обрушено. Также экспертом отражено, что крыши на объекте нет, полы разрушены, в отношении внутренней отделки выявлено массовое осыпание штукатурки, окрасочного слоя, плитки; отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и освещение, радио и телефон в здании отсутствуют (утрачены) (т. 1, л. 129-142).

В ходе обследования здания главного корпуса (незавершенный строительством объект) оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2324 экспертом ФИО4 выявлено, что фундамент железобетонный ленточный сборный имеет многочисленные   трещины, неравномерную осадку, обнаружены: выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания, массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, прогиб стен, неравномерная осадка с общим прогибом стен. В результате обследования установлены: деформация каркаса здания, перекос каркаса здания, отклонение от вертикали стен. В отношении наружных и внутренних кирпичных стен экспертом выявлены следующие дефекты: отклонение стен от вертикали (выпучивание), вертикальные трещины в середине длины подоконной части кирпичной кладки, искривление горизонтальных линий цоколя (максимальная величина искривления расположена со стороны правого торца здания), очаговое разрушение кирпичной кладки цокольной части, очаговое разрушение кирпичной кладки карнизной части с разрушением и выпадением кирпича; заметное искривление горизонтальных и вертикальных линий стен, трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями, трещины на поверхности. При описании перекрытий, состоящих из железобетонных сборных плит, экспертом указано, что наблюдаются прогибы потолков, следы протечек на потолке, продольные и поперечные трещины в перекрытии, заметный прогиб перекрытий, следы протечек или промерзаний в местах примыкания к наружным стенам, развивающиеся трещины у опорных участков плит. В здании главного корпуса отсутствуют: крыша, полы, проемы, внутренняя отделка, прочие конструкции, водоснабжение и канализация электроснабжение и освещение (т. 1, л. 143-170).

При обследовании здания кухни оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2325 экспертом выявлено, что фундамент железобетонный ленточный сборный имеет многочисленные трещины, наблюдаются неравномерная осадка фундамента, выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания, массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, прогиб стены. В отношении наружных железобетонных крупнопанельных стен здания выявлены следующие дефекты: отклонение стены от вертикали (выпучивание); ржавые потеки, загрязнение и выцветание наружной отделки; искривление горизонтальных линий цоколя (максимальная величина искривления расположена со стороны правого торца здания); отслоение и выветривание раствора в стыках, следы протечек через стыки внутри здания, трещины, выпучивание стен, отклонение от вертикали, заметное искривление горизонтальных и вертикальных линий стен, массовое разрушение блоков и панелей; разрушение отмостки. Внутренние стены, состоящие их силикатного кирпича, имеют трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями, трещины на поверхности, выпучивание, отклонение от вертикали, наблюдается частично разрушение перегородок. В отношении перекрытий, выполненных из железобетонных сборных плит, выявлены: прогиб потолка, трещины в плитах поперек рабочего пролета, следы протечек на потолке, продольные и поперечные трещины в перекрытии, заметный прогиб перекрытий, следы протечек или промерзаний в местах примыкания к наружным стенам, развивающиеся трещины у опорных участков плит. Крыша здания рулонная имеет многочисленные следы протечек, массовые протечки, отслоения покрытия от основания, отсутствие частей покрытия, вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами) верхнего слоя кровли, разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия, большое количество заплат из рулонных материалов. На полах цементных обнаружены массовые глубокие выбоины, отставание покрытия от основания; частично полы отсутствуют. Оконные блоки: утрачены, отсутствует остекление, имеющиеся конструкции рам гнилые; дверные полотна и коробки утрачены. Внутренней отделки, инженерных коммуникаций (водоснабжение и канализация, электроснабжение и электроосвещение) в здании кухни не имеется (т. 1, л. 170-176).

         При описании конструктивных элементов и технического состояния здания столовой оздоровительного лагеря «Юность»с кадастровым номером 69:10:0000008:2317 экспертом отражено, что фундамент железобетонный ленточный сборный имеет многочисленные трещины по всему периметру, экспертом отмечаются неравномерная осадка фундамента, выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания, массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, прогиб стены. При обследовании железобетонных крупнопанельных наружных стен выявлены следующие дефекты: отклонение стены от вертикали (выпучивание); ржавые потеки, загрязнение и выцветание наружной отделки; искривление горизонтальных линий цоколя (максимальная величина искривления расположена со стороны правого торца здания); отслоение и выветривание раствора в стыках, следы протечек через стыки внутри здания, многочисленные трещины, выпучивание стен местами; отклонение от вертикали местами; заметное искривление горизонтальных и вертикальных линий стен, массовое разрушение блоков и панелей; разрушение отмостки. Внутренние перегородки, выполненные из силикатного кирпича, имеют трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями, трещины на поверхности, отклонение от вертикали. В отношении перекрытий, состоящих из железобетонных сборных плит, установлены следующие дефекты: частично прогиб потолка; трещины в плитах поперек рабочего пролета; следы протечек на потолке, зарастание мхом; продольные и поперечные трещины в перекрытии; заметный прогиб перекрытий; следы протечек или промерзаний в местах примыкания к наружным стенам; развивающиеся трещины у опорных участков плит. На крыше металлической листовой обнаружены: многочисленные следы протечек, отставание покрытия от основания, отсутствие частей, покрытия, трещины, гниль, большое количество заплат из рулонных материалов. Полы здания цементные, имеют трещины в конструкциях (поперечные, продольные, наклонные и др.), вывалы бетона, участки бетона с изменением его цвета; аварийные участки конструкций, массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами, прогибы и деформацию. В оконных блоках створки и коробки, а также остекление утрачены. Дверные полотна и коробки утрачены. В отношении внутренней отделки наблюдается массовое осыпание штукатурного и окрасочного слоев, плиточная облицовка практически утрачена. Отмостка по периметру здания разрушена. Водоснабжения и канализации, электроснабжения и электроосвещения в здании нет (т. 1, л. 177; т. 2, л. 1-17).

Из представленных в материалы дела технических паспортов на спорные объекты, составленных Государственным унитарным предприятием Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 11.10.2007, следует, что уже на момент проведения технической инвентаризации и подготовки технических паспортов здание бани 1974 года постройки, здание кухни 1969 года постройки, здание столовой 1969 года постройки и здание главного корпуса (незавершенный строительством объект), строительство которого началось в 1988 году, находились в частично разрушенном состоянии (т. 2, л. 129-140).

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств видно, что на момент заключения сторонами договора аренды от 10.07.2020             № 1595-т и передачи объектов недвижимости в аренду Обществу данные объекты фактически находились в разрушенном состоянии, непригодном для их эксплуатации по целевому назначению.

         Данное обстоятельство сторонами не опровергнуто.

В ответ на вопрос апелляционного суда о том, каким образом и для каких видов деятельности Общество использовало переданное в аренду по договору от 10.07.2020 № 1595-т недвижимое имущество, представитель Общества в судебном заседании пояснил, что Арендатор производил текущий ремонт объектов. 

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения Обществом каких-либо ремонтных работ на объектах. Экспертом                  ФИО4 данное обстоятельство при проведении судебной экспертизы не установлено.

Более того, из имеющихся в деле экспертных заключений следует, что фактическое состояние переданных в аренду объектов требует проведения не текущего ремонта, а значительных восстановительных работ.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что на момент обращения Общества в Территориальное управление с заявлением от 05.08.2022 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества спорное объекты недвижимости находились в ветхом разрушенном, не пригодном для эксплуатации состоянии и, соответственно, не могли использоваться и не использовались Арендатором для ведения коммерческой деятельности.

Доказательств принятия Арендатором мер по восстановлению объектов в целях осуществления в них предпринимательской деятельности в деле не имеется.

Вместе с тем передача в аренду объекта, представляющего собой здание, фактически находящее в разрушенном состоянии, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения и использования ее в предпринимательской деятельности, определенной в статьей 2 ГК РФ, как деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

Апелляционный суд отмечает, что выкуп субъектом малого предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Закона № 159-ФЗ, а именно созданию названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности. 

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности факта использования Обществом как субъектом малого и среднего предпринимательства переданных в аренду по договору аренды от 10.07.2020  № 1595-т объектов недвижимости в коммерческой деятельности.

При этом само по себе внесение Обществом арендной платы не может свидетельствовать о фактическом использовании переданных в аренду объектов, а представляет собой исполнение Арендатором принятых на себя по договору аренды обязательств. Следует также отметить, что согласно представленному ответчиком акту сверки взаимных расчетов по договору от 10.07.2020 № 1595-т за период с 01.08.2022 по 22.05.2024 данная обязанность исполняется Обществом ненадлежащим образом, по состоянию на май                   2024 года у Общества имеется задолженность по арендным платежам за 2023-2024 годы в общем размере 646 633 руб. 57 коп.

В рассматриваемом случае выкуп Обществом спорного имущества, выступающего предметом договора аренды, противоречит целям реализации преимущественного права, предоставленного Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся добросовестными арендаторами государственного и муниципального имущества. Общество не доказало фактическое пользование спорными объектами в соответствии с их назначением, что могло бы повлечь у него право на выкуп арендуемого имущества в предусмотренном Законом № 159-ФЗ порядке.

При принятии настоящего постановления апелляционный суд учитывает также правовые позиции, изложенные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 № 305-ЭС16-14784, постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2018 по делу                              № А51-10042/2016, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 30.07.2018 по делу № А50-1805/2017.

В силу части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявителю может быть отказано в приобретении арендуемого имущества в случае, если он не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждения арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами.

При таких обстоятельствах, поскольку арендуемое по договору аренды от 10.07.2020 недвижимое имущество находится в разрушенном состоянии, исключающем возможность его эксплуатации, и фактически не используется Обществом в предпринимательской деятельности, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, для выкупа спорных объектов недвижимости. 

Апелляционным судом также установлено, что на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 24.08.2022 № 2417-р «О внесении изменений в отдельные Распоряжения Правительства РФ» земельный участок площадью 65 999 кв. м с кадастровым номером 69:10:0000008:606, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: здание бани (частично разрушенное) оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2284, здание главного корпуса (объект незавершенного строительства) оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2324, здание кухни (частично разрушенное) оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2325, здание столовой (частично разрушенное) оздоровительного лагеря «Юность» с кадастровым номером 69:10:0000008:2317, включены в перечень имущества, планируемого к приватизации в 2022-2024 годах (пункт 29263 Перечня иного имущества, планируемого к приватизации в 2022-2024 годах, утвержденного Распоряжением Правительства РФ от 31.12.2019                     № 3260-р «Об утверждении прогнозного плана приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2022-2024 годы»).

Таким образом, Общество не лишено права на приобретение спорного имущества в порядке, предусмотренном нормами Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

При таких обстоятельствах, поскольку истцом не доказана совокупность условий для выкупа арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, представленного Законом № 159-ФЗ, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Общества.

В свете изложенного решение суда первой инстанции, которым исковые требования Общества удовлетворены, подлежит отмене, а требования Общества – оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении иска расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и расходы на проведение судебной экспертизы, на основании части 1 статьи 110 АПК РФ, подлежат отнесению на истца.

Поскольку Территориальное управление, в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождено от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с истца в доход федерального бюджета не взыскивается в силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Руководствуясь статьями 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 22 января 2024 года по делу № А66-14600/2022 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.В. Чередина

 

Судьи

А.Я. Зайцева

 

О.Б. Ралько