АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-26669/2022

Дело № А55-4470/2022

г. Казань

14 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года. 

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Вильданова Р.А., Нагимуллина И.Р.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб?конференции (онлайн-заседание) помощником судьи Садртдиновой А.Н.,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Сигма» – ФИО1 (доверенность от 05.01.2022),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2022

по делу № А55-4470/2022 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сигма», г. Тольятти (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к администрации городского округа Тольятти г. Тольятти (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), и обществу с ограниченной ответственностью «Мега авто», г. Тольятти (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сигма» (далее по тексту – ООО «Сигма») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Тольятти и обществу с ограниченной ответственностью «Мега авто» (далее по тексту – ООО «Мега авто») о признании недействительным торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, проведенных 28.04.2021; признании недействительным договора аренды от 12.05.2021 № 4164 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, заключенного между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Мега авто», а также признании незаконным одностороннего отказа администрации городского округа Тольятти от договора аренды от 20.04.2001 № 58 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, заключенного между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Сигма».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2022 требование о признании незаконным одностороннего отказа администрации городского округа Тольятти от договора аренды от 20.04.2001 № 58 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, заключенного между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Сигма» выделено в отдельное производство. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2022 по делу № А55-4470/2022, торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, проведенные 28.04.2021, признаны недействительными; договор аренды от 12.05.2021 № 4164 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, заключенный между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Мега авто» признан недействительным.  

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства и основанные на неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ООО «Сигма» требований. В обоснование кассационной жалобы заявителем указано, что договорные отношения с ООО «Сигма» прекращены в связи с реализацией арендодателем права  на односторонний отказ от исполнения договора. Считает, что совершенные им действия, являются добросовестными.        

В судебном заседании представитель ООО «Сигма» поддержал доводы, указанные в письменном отзыве на кассационную жалобу, в котором просил судебные акты первой и апелляционной инстанций оставить без изменения. 

В соответствии со статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание 07.02.2023 проведено с использованием систем веб?конференции (онлайн-заседание).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее, заслушав представителя ООО «Сигма», участвующего в судебное заседание с использованием системы веб?конференции, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 20.04.2001 между администрацией Центрального района г. Тольятти (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Атлантис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 58, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301046:11, общей площадью 912,0 кв.м., расположенный по адресу: Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, для размещения и эксплуатации стоянки товарных автомобилей, сроком действия один год с правом дальнейшей пролонгации. Разделом 6 договора сторонами определено, что по истечении срока действия договор подлежит расторжению по соглашению сторон либо в судебном порядке по основаниям: использование земли не по целевому назначению; неуплата арендной платы в течение двух кварталов; не использование земельного участка в течение трех месяцев с момента заключения договора; невыполнение существенных условий договора; передача участка в субаренду.

По истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, арендатор продолжал пользоваться земельным участком и своевременно оплачивать арендную плату, что свидетельствует о возобновлении его на неопределенный срок.    

Вместе с тем, соглашением от 18.01.2005 стороны внесли изменение в срок действия договора аренды, определив его период: с 05.04.2001 по 04.04.2006.      

Письмом от 17.10.2006 № 31-05/4284/06 в ответ на обращение общества с ограниченной ответственностью «Атлантис» (вх.№ 31-04/6001/06 от 21.09.2006) Мэрия городского округа Тольятти подтвердила возобновление договора аренды земельного участка от 20.04.2001 № 58 на неопределенный срок на тех же условиях.      

Впоследствии Мэрия городского округа Тольятти (письмом от 26.05.2008 № 2106/51) дала обществу с ограниченной ответственностью «Атлантис» согласие на передачу прав и обязанностей (перенайм) по договору аренды земельного участка ООО «Сигма». 

Необходимость совершения перенайма по договору аренды от 20.04.2001 № 58 обусловлена тем, что между обществом с ограниченной ответственностью «Атлантис» и ООО «Сигма» были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, по которым ООО «Сигма» приобрело в собственность три земельных участка (с кадастровым номером 63:09:0301145:935, площадью 1110,00 кв.м.; с кадастровым номером 63:09:0301145:934, площадью 1626,00 кв.м.; с кадастровым номером 63:09:0301145:0113, площадью 1253,00 кв.м.) с расположенными на них объектами недвижимости. Два из трех перечисленных земельных участков (с кадастровыми номерами 63:09:0301145:935 и 63:09:0301145:0113) являются смежными по отношению к спорному земельному участку (с кадастровым номером 63:09:0301145:26) и имеют с ним общие границы. Для расширения производственно-хозяйственной деятельности ООО «Сигма» потребовалось увеличение общей площади земельных участков, в связи с чем, были проведены мероприятия по перенайму в отношении спорного земельного участка.  

Учитывая наличие письменного согласия арендодателя 27.05.2008 между обществом с ограниченной ответственностью «Атлантис» и ООО «Сигма» (новый арендатор) заключен договор перенайма б/н, согласно условиям которого арендатор с согласия арендодателя передает свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.04.2001 № 58 новому арендатору, а новый арендатор принимает их в полном объеме. 

27.05.2008 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Дополнительным соглашением, заключенным между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Сигма» от 18.11.2020 сторонами в договор аренды земельного участка внесены изменения. 

Внесение новым арендатором - ООО «Сигма» арендных платежей за пользование земельным участком подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и сторонами не оспаривается.       

 20.05.2021 администрация городского округа Тольятти направила в адрес ООО «Сигма» письмо за Исх.№ 2145/5.1-2 о погашении в ЕГРП регистрационной записи об обременении арендой с требованием об освобождении земельного участка.

Впоследствии 09.07.2021 ООО «Мега Авто» направила в адрес ООО «Сигма» претензию, в которой сообщалось о том, что 28.04.2021 отделом организации муниципальных торгов администрации городского округа Тольятти проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1. Победителем аукциона признано ООО «Мега Авто». 12.05.2021 между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Мега Авто» заключен договор аренды земельного участка № 4164 и участок передан ООО «Мега Авто» по акту приема-передачи.

Позднее, 14.07.2021 администрация городского округа Тольятти направила в адрес ООО «Сигма» уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 20.04.2021 № 58. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Сигма» в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Сигма» суды руководствовались статьями 10, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и пришли к обоснованному выводу о том, что, в период действия договорных отношений с ООО «Сигма» без изъятия земельного участка у арендатора, администрация городского округа Тольятти по собственной инициативе провела аукцион и заключила договор с победителем торгов – ООО «Мега Авто», в этой связи в действиях уполномоченного органа имеются признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

При разрешении данного спора, установлено, что договор аренды земельного участка был заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Атлантис» (арендатор) 20.04.2001 для целей размещения и эксплуатации стоянки товарных автомобилей сроком до 04.04.2002, однако, поскольку арендатор продолжал использовать спорный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя он считается возобновленным на неопределенный срок, что признавалось и Мэрией городского округа Тольятти в письме от 17.10.2006 № 31-05/4284/06.

На основании письменного согласия Мэрии городского округа Тольятти от 26.05.2008 № 2106/51, между обществом с ограниченной ответственностью «Атлантис» и ООО «Сигма» заключен договор перенайма от 27.05.2008, участок передан новому арендатору по акту от 27.05.2008 в фактическое пользование.

На основании письма администрации городского округа Тольятти от 25.11.2020 № 8525/5.2 между арендодателем и новым арендатором (ООО «Сигма») заключено дополнительное соглашение от 18.11.2020 к договору аренды земельного участка от 20.04.2001 № 58.

Вместе с тем, считая договор аренды от 20.04.2001 № 58 прекратившим свое действие, в связи с ликвидацией прежнего арендатора - общества с ограниченной ответственностью «Атлантис», администрация городского округа Тольятти приняла постановление от 17.02.2021 № 615-п/1 о проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26 на право заключения договора аренды (извещение № 190221/0124157/01 лот № 1).

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок от 22.03.2021 на участие в аукционе было подано 10 заявок, все участники допущены к участию, однако решением УФАС по Самарской области от 14.04.2021 № 3747/7 в действиях администрации городского округа Тольятти установлены нарушения части 19 и пункта 3 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку выявлены нарушения порядка проведения торгов, в предписании УФАС по Самарской области от 14.03.2021 № 3747/7-1 администрации городского округа Тольятти было запрещено заключать договор с единственным участником – ООО «Мега Авто», с отменой протокола о результатах аукциона от 25.03.2021. 

Однако администрация городского округа Тольятти заключила с ООО «Мега Авто» договор аренды от 12.05.2021 № 4164 на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301145:26, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, сроком на 5 лет.

Впоследствии администрация городского округа Тольятти направила ООО «Сигма» уведомление от 14.07.2021 № 3488/5.1 об отказе от договорных отношений и прекращении его по истечении трех месяцев с принятия акта о возврате объекта.               

Таким образом, поскольку иной срок не установлен договором аренды, с учетом положений статьи 165.1 ГК РФ, пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, заключенный на неопределенный срок считается прекращенным по истечении трех месяцев, установленных законом.    

Согласно подпункту 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок, в том числе предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

В этой связи проведение аукциона с нарушением установленного порядка и заключение договора с ООО «Мега Авто», при наличии существующих арендных обязательств с ООО «Сигма» является  нарушением установленного законом порядка. 

Следует учесть, что соглашение о перенайме не было зарегистрировано в установленном законом порядке, обременения в виде аренды в пользу ООО «Сигма» в отношении спорного земельного участка отсутствуют. 

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что права предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Кроме того, судебные инстанции, разрешая спор, обоснованно отметили, что действия администрации городского округа Тольятти, которая признавала наличие договорных отношений с ООО «Сигма», получившего согласие на заключение соглашения о перенайме, по проведению аукциона должны быть квалифицированы как злоупотребление правом (статьи 10 ГК РФ). 

В частности такое недобросовестное поведение муниципального образования в лице отдела организации муниципальных торгов администрации городского округа Тольятти было направлено исключительно на причинение вреда.

Учитывая, что ООО «Сигма» являясь заинтересованным лицом было лишено участия в аукционе и подачи заявки, такое лицо также вправе оспаривать торги (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).                

Администрацией городского округа Тольятти не представлено правового основания для заключения договора аренды с ООО «Мега Авто», в том числе при наличии выявленных УФАС по Самарской области нарушений и вынесения предписания от 14.03.2021. 

Поскольку нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания их недействительными, в том числе по иску заинтересованного в надлежащем проведении публичных торгов лица для обеспечения добросовестной конкуренции между потенциальными арендаторами. Отсутствие надлежащей информации о проведении торгов, которая должна быть доведена до широкого круга лиц, лишь возможность обеспечить соблюдение принципа добросовестной конкуренции (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»). 

Не учтено заявителем кассационной жалобы и те обстоятельства, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301145:26 предоставлен в 2001 году для целей размещения и эксплуатации стоянки товарных автомобилей с возможностью размещения временных объектов.

В свою очередь на основании заключенного договора аренды от 12.05.2021 № 4164 между арендодателем и ООО «Мега Авто» подписан акт приема-передачи от 12.05.2021, тогда как спорный объект фактически находится у третьего лица (ООО «Сигма») во временном владении и пользовании. 

Таким образом, акт приема-передачи от 12.05.2021 носит формальный характер, ООО «Мега Авто» объект аренды в фактическое пользование не передавался, такой арендатор не вправе истребовать земельный участок (статьи 301, 305 ГК РФ), в этом случае его права могут быть защищены в соответствии со статьей 611 ГК РФ предъявлением иска к арендодателю (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).                 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП от 22.10.2020 следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301145:26 поставлен на кадастровый учет 02.09.2003, общая площадь составляет 912,0 кв.м., образован из земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301046:11, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, имеет статус «актуальные, ранее учтенные», при этом данные описания закрепления границ в кадастровом реестре отсутствуют. 

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии права на инициирование торгов при ликвидации арендатора и отсутствие обременения в виде аренды в пользу ООО «Сигма» не могут быть приняты во внимание и не исключают допущенных при проведении аукциона существенных нарушений в порядке информирования.            

Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, судебные инстанции, руководствуясь статьями 10, 447, 448 ГК РФ, установив что на момент проведения аукциона не были прекращены договорные отношения с ООО «Сигма», при наличии допущенных существенных нарушений, а также оценив действия уполномоченного органа как недобросовестные, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных ООО «Сигма» требований.

Доводы, которые могли бы служить основанием к отмене обжалованных судебных актов, кассационная жалоба не содержит.

Фактически доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о незаконности судебных актов судов двух инстанций, основаны на ошибочном толковании законодательства, направлены на иную оценку доказательств по делу и переоценку выводов судебных инстанций, что не отнесено процессуальным законодательством к полномочиям суда округа.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, правовые основания для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы и отмены обжалованных судебных актов не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2022 по делу № А55-4470/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                              В.А. Петрушкин 

 

Судьи                                                                          Р.А. Вильданов 

 

И.Р. Нагимуллин