ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18497/19

Дело № А41-93954/18

16 октября 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  16 октября 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО «Дилижан»: ФИО2, представитель по доверенности от 07.12.2018; 

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области:

от ГБУ МО «Мосавтодор»: ФИО3, представитель по доверенности от 06.08.2019; ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2019 (диплом ТВ № 603026),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2019 года по делу  №А41-93954/18, принятое по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области  к ООО «Дилижан», третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Мосавтодор» о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Дилижан» с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 10.02.2004 года № 595, заключенным между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО «Дилижан» земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:242, площадью 300 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, дер. Андреевка, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под размещение магазина с комплексом бытового обслуживания».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Государственное бюджетное учреждение Московской области «Мосавтодор».

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2019 года по делу  №А41-93954/18 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель ГБУ МО «Мосавтодор» представил письменные пояснения, поддержал доводы апелляционной жалобы истца, просил отменить решение суда первой инстанции.

 Представитель ООО «Дилижан» в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представители Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие. До начала судебного разбирательства от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10 декабря 2004 года между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Дилижан» (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, используемого под предпринимательскую деятельность № 595 (далее - договор аренды), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070101:242, площадью 300 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, дер. Андреевка, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под размещение магазина с комплексом бытового обслуживания» сроком по 09.02.2007 года (п. 1.1, 1.2, 1.3, 2 договора аренды).

Согласно п. 4.6.1 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Согласно п. 5.1.1 договора аренды, договор подлежит расторжению в случае не использования в течение шести месяцев земельного участка или использования его не по целевому назначению.

Дополнительным соглашением от 29.10.2008 г. № 3 срок действия договора аренды установлен до 09.02.2053 года.

Договор аренды с Дополнительным соглашением зарегистрированы в установленном законодательстве порядке.

03.08.2018 г., 13.09.2018 г. Администрацией городского поселения Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области составлены Акты обследования спорного земельного участка, которыми установлено, что большая часть земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

На основании актов обследования, Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направлена в адрес ответчика досудебная претензии от 23.08.2018 г. № Исх. № 15исх-5561/КУИ с предложением устранить допущенные нарушение, либо расторгнуть договор аренды.

Факт направления претензии подтверждается списками внутренних почтовых отправлений и описью вложения с отметкой почты России.

Поскольку в досудебном порядке ответчик на претензию истца не ответил, в связи с тем, что ответчик не приступил к использованию земельного участка, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды, поскольку ответчиком получено разрешение на строительство № RU50-9-13132-2019 от 05.03.2019 г., заключен договор подряда с третьими лицами на строительство здания и устройства подъездных путей от 02.07.2019 г.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

В соответствии с п. 1 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу положений п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

При это судебными актами в рамках дел А41-53301/15 и № А41- 50884/15 установлено, что 30.05.2012 за ООО «Дилижан» было зарегистрировано право собственности на объект - ограждение протяженностью 28 м по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, уч. 595, и на торговый павильон 1 -этажный площадью 19,5 кв. м, по адресу: Солнечногорский район, пос. Андреевка, уч. 595.

08.08.2012 на основании постановления Главы Солнечногорского района №3798 от 29.06.2012 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Продавец) и ООО «Дилижан» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи №118-ПП земельного участка общей площадью 300 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:09:0070101:242, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Андреевка, разрешенное использование - "под размещение магазина с комплексом бытового обслуживания".

Однако, в дальнейшем Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 года по делу №А41-53304/15 договор купли-продажи земельного участка № 118-ПП от 08.08.12, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью «ДИЛИЖАН» признан недействительным (ничтожным).

Как указано выше, требование о расторжении договора аренды обоснованы результатами осмотра земельного участка, оформленными Актами обследования от 03.08.2018 г., 13.09.2018 г., из которых следует, что земельный участок не используются в соответствии с видом разрешенного использования.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанных положений истец не представил в материалы дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик не использует спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением в течение шести месяцев (п. 5.1.1 договора аренды).

Более того, из Акта осмотра земельного участка, составленного представителями истца и ответчика 26.12.2018 года на основании определения суда, следует, что земельный участок частично огорожен, на территории земельного участка расположен нестационарный торговый объект (бытовка) и трансформаторная подстанция.

Доводы истца о том, что получение разрешения на строительство и заключение договора  с третьими лицами на строительство здания и устройство подъездных путей не свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению в установленные договором сроки и что признание договора купли-продажи ничтожным не могло служить основанием для отказа в расторжении договора, подлежат отклонению, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27.04.2016 по делу №А41-50884/15 установлены следующие фактические обстоятельства.

На основании договора купли-продажи земельного участка №118-ПП от 08.08.2012, ООО «Дилижан» выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50- АД№ 344385 от 03.09.2012 на право собственности земельным участком категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение магазина с комплексом бытового обслуживания, общей площадью 300+/-6 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д.Андреевкй, уч.595, с кадастровым номер: 50:09:0070101:242, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество поделок с ним 03.09.2012 сделана запись регистрации №50-50-09/072/2012-248.

 Администрация городского поселения Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области выдала ООО «Дилижан» разрешение на строительство №RU50531101-044 от 21.07.2014 магазина с комплексом обслуживания площадью участка 300 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский р-н, пос. Андреевка, р.п. Андреевка,уч. 595.

22.04.2015 заявитель обратился в администрацию Солнечногорского муниципального района Московской области с заявлением о выдаче Ордера на проведение земляных работ, связанных со строительством капитальных объектов, на земельном участке принадлежащему ООО «Дилижан» на праве собственности, с кадастровым номером 50:09:0070101:242, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский р-н, пос. Андреевка, уч. 595, площадью 300 кв.м. 

В ответ на вышеуказанное заявление администрация Солнечногорского муниципального района Московской области письмом №941/17 от 29.04.2015 сообщила заявителю, что в соответствии с административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Подготовка и выдача ордеров на производство аварийновосстановительных работ и земляных работ при строительстве, реконструкции и ремонте объектов капитального строительства и инженерных сетей» необходимо представить дополнительные документы, после предоставления испрашиваемых документов администрация вернется к рассмотрению заявления ООО «Дилижан».

ООО «Дилижан» письмом от 07.05.2015 направила в адрес администрации (вх.№1235/1-7 от 07.05.2015) запрошенные документы: - копия СРО с приложениями; - приказ о назначении ответственного за производство земляных работ на объекте с приложением копии удостоверения о сдаче экзамена на знание правил подготовки и производства земляных работ; - график производства работ с указанием начала и срока окончания каждого этапа работ в пределах запрашиваемого срока на выдачу ордера, согласованный с Заказчиком; - топографическая съемка места производства работ с нанесением существующих коммуникаций в масштабе 1:500; - копия договора с подрядной организацией.

Администрация направила в адрес ООО «Дилижан» письмо №1480/1-7 от 09.06.2015, в котором сообщила, что в соответствие п. 7.1. СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. 

Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция), между длинными сторонами жилых зданий, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать расстояния (бытовые разрывы), для зданий 4 этажа - не менее 20 метров. 

Из представленных документов усматривается, что данная норма не выполнена.

Полагая, что решение от 09.06.2015 № 1480/1-7 об отказе в выдаче ордера на проведение земляных работ является незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Дилижан» обратилось в арбитражный суд.

Указанным решением заявленные обществом требования удовлетворены, суд обязал Администрацию муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области выдать ордер на проведение земляных работ на земельном участке, принадлежащем ООО «Дилижан» на праве аренды, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский р-н, д. Андреевка, участок 595.

Из материалов настоящего дела также следует, что ответчиком получено разрешение на строительство № RU50-9-13132-2019 от 05.03.2019 г., заключен договор подряда с третьими лицами на строительство здания и устройства подъездных путей от 02.07.2019 г.

Таким образом, вопреки доводу Администрации, ответчиком предприняты все зависящие от него действия, направленные на использование земельного участка по его целевому назначению.

Довод ГБУ МО «Мосавтодор» о том, что в настоящее время размещение ответчиком на спорном земельном участке торгового павильона (магазина) существенным образом нарушает требования ГОСТ 33062-2014 «Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса» (пункт 5.1.2), признан апелляционным судом несостоятельным, поскольку указанные обстоятельства не входят в предмет доказывания по иску о расторжении договора аренды.

Таким образом, доводы, приведенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях третьего лица, не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2019 года по делу  №А41-93954/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова

Л.В. Пивоварова