АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А18-241/2011

г. Краснодар

09 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  09 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Калашниковой М.Г. и Резник Ю.О., в отсутствие в судебном заседании участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Цитадель» и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «МАГ`Г» ФИО1 на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2022 по делу № А18-241/2011 (Ф08-7556/2022), установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «МАГ'Г» (далее – должник) конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Республики Ингушетия с заявлением о признании права собственности должника на нежилые помещения расположенные на 1 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>: № VII с кадастровым номером 77:09:0004005:7364, общей площадью 460,9 кв. м (далее – помещение № VII); № VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365, общей площадью 58,1 кв. м (далее – помещение № VIII).

Конкурсный управляющий также обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности должника: на недвижимое имущество общей площадью 964 кв. м, в количестве 13 помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>; на недвижимое имущество общей площадью 2087,9 кв. м, в количестве 25 помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>. 

Постановлениями суда кассационной инстанции от 29.11.2016 и 08.12.2016 обособленные споры направлены на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017 два обособленных спора объединены в одно производство.

Апелляционный суд рассмотрел обособленный спор по правилам первой инстанции. 

От Департамента городского имущества г. Москвы (далее – департамент) поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Правительства г. Москвы, в качестве третьих лиц при рассмотрении обособленного спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москва, ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москва, а также встречное исковое заявление о возложении обязанности подписать акт реализации инвестиционного контракта, в дальнейшем в судебном заседании представитель ООО «Цитадель» (далее – общество) просил его вернуть. 

Также поступили ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц от ФИО2, ТСЖ «Кировоградская, 22-2», ТСЖ «Звезда Аэропорта». 

От конкурсного управляющего должника, ТСЖ «Кировоградская, 22-2» поступило ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы. 

Определением суда от 02.03.2018 встречное исковое заявление общества  возвращено, принят встречный иск департамента о возложении обязанности подписать акт реализации инвестиционного контракта; в удовлетворении ходатайства о привлечении в качестве соответчика Правительства г. Москвы отказано; ходатайство о привлечении третьих лиц удовлетворено, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц; ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы удовлетворено, назначена строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения. 

Общество обратилось со встречным исковым заявлением о понуждении уклоняющейся стороны от реализации результата инвестиционной деятельности к исполнению обязательства. 

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2, ТСЖ «Кировоградская, 22-2», ТСЖ «Звезда Аэропорта», Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москва, ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москва, ФИО3, ФИО4, ООО «Возрождение», ФИО5 

Определением апелляционного суда от 03.09.2021 встречное заявление общества о понуждении уклоняющейся стороны от реализации результата инвестиционной деятельности к исполнению обязательства возвращено заявителю.

Постановлением апелляционного суда от 06.05.2022 в удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего отказано; встречные требования департамента удовлетворены; во исполнение инвестиционного контракта от 11.09.2006 переданы в собственность департамента нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: №№ II, XII, XIII, XIV, XV; во исполнение инвестиционного контракта от 19.08.2004 переданы в собственность департамента нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: IV, II, I, VII, VIII; данный судебный акт является основанием для регистрации права собственности на указанные в абзацах 3 и 4 резолютивной части нежилые помещения; отменены обеспечительные меры, принятые определением апелляционного суда от 22.10.2022. 

В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит отменить постановление апелляционного суда; применить срок исковой давности в отношении требований департамента; отказать департаменту в удовлетворении требований; признать за должником право собственности на помещения №№ VII и VIII, а также на 25 нежилых помещений общей площадью 2087,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корпус 2. По мнению заявителя жалобы, департамент обратился с требованием об обязании должника подписать акты реализации инвестиционных контрактов за пределами срока исковой давности.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционного суда и направить спор на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суд не дал оценки тому факту, что нежилое помещение  № VII фактически передано во владение общества во исполнение обязательства перед инвестором по договору от 03.06.2008 № 1 Н/Л соинвестирования до признания должника банкротом, что не оспорено. При этом общество полагает, что нежилые помещения, подлежащие передаче по итогам реализации инвестиционных контрактов,  не вошли в конкурсную массу должника, а предметом обособленных споров в рамках настоящего дела является реализация результатов инвестиционной деятельности. Общество также ссылается на несоблюдение порядка назначения экспертизы. Апелляционный суд не рассмотрел вопрос о пропуске срока исковой давности и ходатайство об истребовании доказательств. 

В отзыве на кассационные жалобы департамент просит оставить судебный акт без изменения, указывая на его законность и обоснованность.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Правительство города Москвы и должник заключили инвестиционный контракт от 19.08.2004 № ДЖП.04.САО.00620 на строительство жилого дома по строительному адресу: 

<

...>. В соответствии с условиями данного инвестиционного контракта соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорциях: общая жилая площадь и машиноместа в размере 100% в собственность инвестора (пункт 3.1.1 инвестиционного контракта); по нежилой площади (пункт 3.1.2 инвестиционного контракта): 40% – в собственность города Москвы в лице департамента для использования по согласованию с префектурой Северного административного округа; 60% – собственность инвестора. Из пункта 3.2. данного контракта следует, что конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта, подписываемого сторонами. 

Для осуществления строительства объекта Московский земельный комитет предоставил должнику земельный участок с кадастровым номером 77-09-04005-142, общей площадью 2140 кв. м, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>. Договор аренды данного земельного участка зарегистрирован Управлением юстиции по государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, о чем 05.11.2004 в реестре сделана запись № 77-01/05-13/2004-697. 

Должник осуществил строительство жилого дома по адресу: 

<

...>, на основании разрешения на строительство от 11.11.2009 № RU77105000-004140. Жилой дом введен в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 06.03.2012 № RU77105000-003964, дому присвоен почтовый адрес: 

<

...>. 

Акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 19.08.2004 № ДЖП.04.САО.00620 Правительство города Москвы и должник не подписали, поскольку решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.04.2011 по данному делу должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

В рамках данного дела о банкротстве должника департамент обращался в суд с заявлением о выделении в натуре и признании права собственности города Москвы на нежилые помещения в жилом доме по адресу: 

<

...>, а именно – 460,9 кв. м (этаж 1, помещение VII, комнаты 1-3), 58,1 кв. м (этаж 1, помещение VIII, комнаты 1 и 2). 

Определением суда от 27.09.2013, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 19.05.2014 и суда кассационной инстанции от 20.08.2014, департаменту отказано в удовлетворении заявленных требований. 

ФИО6 и должник заключили договор соинвестирования от 28.12.2004 № 5, по условиям которого ФИО6 (соинвестор) осуществляет инвестирование денежных средств в инвестиционный проект строительства жилого дома с подземной автостоянкой, а должник (инвестор) осуществляет реализацию инвестиционного проекта и передает в собственность соинвестора площадь, относящуюся к помещениям без конкретной технологии, а именно нежилое помещение № 4, проектной площадью – 57,8 кв. м, расположенное на 1 этаже в доме по адресу: 

<

...>, в сроки и на условиях, предусмотренных данным договором. Обязательства инвестора перед соинвестором по договору от 28.12.2004 № 5 не исполнены, поскольку решением от 05.04.2011 должник признан несостоятельным (банкротом). Постановлением кассационного суда от 18.09.2013 ФИО6 отказано в удовлетворении требования о признании права собственности на нежилое помещение № 4.

Общество (соинвестор) и должник (инвестор) заключили договор соинвестирования от 03.06.2008 № 1/Н/Л, по условиям которого соинвестор обязался осуществить инвестирование денежных средств в инвестиционный проект строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: 

<

...>, а должник – вложить денежные средства в строительство объекта и передать обществу  нежилое помещение № 1 проектной площадью 473,2 кв. м, расположенное на 1 этаже в указанном доме. Обязательства инвестора перед соинвестором по договору от 03.06.2008 № 1/Н/Л не исполнены, поскольку решением от 05.04.2011 должник признан несостоятельным (банкротом). Постановлением апелляционного суда от 02.12.2013, оставленным без изменения постановлением кассационного суда от 14.08.2014, обществу отказано в признании права собственности на нежилое помещение № 7, площадью 460,9 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>. 

Ссылаясь на то, что спорное имущество является конкурсной массой должника, департаменту, ФИО6 и обществу отказано в признании права собственности на данное имущество, в управлении отсутствует информация о зарегистрированных правах на данное имущество, конкурсный управляющий обратился с иском в суд о признании права собственности должника на помещения №№ VII и VIII. 

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в рамках дела о банкротстве застройщика денежное требование участника долевого строительства, которому застройщик должен был передать нежилое помещение, обеспечено залогом этого нежилого помещения. 

При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте. 

Апелляционный суд установил, что ФИО6 и общество не заявляли требований о включении задолженности в реестр требований должника, следовательно, отсутствуют  основания полагать, что за ФИО6 и обществом сохраняется право залога на нежилые помещения, подлежащие разделу между должником и департаментом в рамках настоящего обособленного спор.

Правительство города Москвы и должник заключили инвестиционный контракт от 11.09.2006 на строительство жилого дома по строительному адресу: Москва, ул. Кировоградская, дом 22, корпус 2, согласно которому соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорциях: общая жилая площадь и машиноместа в размере 100% в собственность инвестора; 40% нежилой площади – в собственность города Москвы в лице департамента для использования по согласованию с префектурой Южного административного округа; 60% – собственность инвестора. Из пункта 3.2. инвестиционного контракта от 11.09.2006 следует, что оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта. 

Для осуществления строительства объекта департамент земельных ресурсов города Москвы предоставил должнику земельный участок общей площадью 13 750 кв. м, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>. Договор аренды данного земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем 28.05.2007 в реестре сделана запись № 77-77-13/003/2007-26. 

Должник осуществил строительство жилого дома по адресу: 

<

...>, который введен в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 29.10.2014 № RU77218000-006029.  Акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 11.09.2006 Правительство города Москвы и должник не подписали, поскольку решением суда от 05.04.2011 по данному делу должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

Должник и ФИО7 заключили соглашение от 11.08.2015 о погашении текущих платежей, по условиям которого должник передал, а ФИО7 принял недвижимое имущество в счет погашения задолженности. Поскольку недвижимое имущество не были передано должником ФИО7, последний обратился в суд с заявлением о признании права собственности на недвижимое имущество (нежилые помещения), общей площадью 182,3 кв. м, в количестве 10 помещений, находящиеся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, а также на недвижимое имущество (подсобные помещения), общей площадью 1977,9 кв. м, в количестве 25 помещений, находящиеся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>. Определением суда от 13.12.2017 заявление ФИО7 удовлетворено. Постановлением апелляционного суда от 18.07.2018, оставленным в силе постановлением кассационного суда от 02.11.2018, определение суда первой инстанции от 13.12.2017 отменено, в удовлетворении заявления ФИО7 отказано. 

Конкурсный управляющий, ссылаясь на данные обстоятельства, а также на то, что фактически спорные помещения являются бесхозными, не имеющими собственника и не вошедшим в конкурсную массу, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности должника на недвижимое имущество общей площадью 2087,9 кв. м, в количестве 25 помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (помещения XIII, XIV, XV, 57.1п, 11п, 26п, 25п, 16п, 2п, 8п, 10п, 2п, 7п, 8п, 12п, 12.1п, 13п, 14п, 22п, 23п, 25п, 30п, 36п, 40п, 43п), а также на недвижимое имущество общей площадью 964 кв. м, в количестве 13 помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (XXIV, IX, XIV, XV, XXVII, XXIX, 018, 019, 008, 1.43, 1.45А, 1.35, IV 80). 

Ссылаясь на правовой подход, изложенный Верховным Судом Российской Федерации в определении от 21.11.2016 по делу № А40-11689/2011, департамент обратился со встречным заявлением об обязании конкурсного управляющего должника во исполнение инвестиционного контракта от 11.09.2006 передать департаменту нежилые помещения в натуре, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 477,7 кв. м полезной нежилой площади (II, XII, XIII, XIV, XV), обязании конкурсного управляющего должника во исполнение инвестиционного контракта от 19.08.2004 № ДЖП.04.САО.00620 передать департаменту нежилые помещения в натуре, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 722,6 кв. м полезной нежилой площади (IV, II, I, VII, XIX).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), главы 37 («Подряд»), главы 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. 

В статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности) установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Учитывая, что по итогам реализации контрактов предусмотрен раздел недвижимого имущества и приобретение инвестором права собственности на создаваемые нежилые помещения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что данные контракты содержат в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Применяя положения пункта 1 статьи 702, пункта 1 статьи 749 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд исходил из того, что в данном случае, условия контрактов позволяют квалифицировать их так же как договоры подряда, так как в контрактах содержатся условия, характеризующие подрядные отношения (глава 37 Гражданского кодекса Российской Федерации), на инвестора возложены функции подрядчика по осуществлению за счет собственных или привлеченных средств направленных на финансирование совместной деятельности на основании проектно-сметной документации. Следовательно, контракты следует квалифицировать как смешанные договоры. 

Пунктом 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 427-ФЗ)) предусмотрено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. 

При этом указанные положения распространяются на ранее заключенные договоры, обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Закона № 427-ФЗ (статья 7 Закона № 427-ФЗ). 

Апелляционный суд указал, что спорные инвестиционные контракты заключены до 01.01.2011; стороной этих контрактов является публично-правовое образование. По состоянию на 01.02.2012 должником и городом Москвой не исполнены принятые ими по инвестиционным контрактам договорные обязательства по распределению нежилых помещений путем подписания актов о реализации. Уклонение стороны инвестиционного контракта от подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта является неисполнением договорного обязательства, препятствующим другому его участнику оформить права на объект, созданный на их средства. 

Целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права. Спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта. Исходя из этого, апелляционный суд верно отметил, что по смыслу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, нежилые помещения, подлежащие передаче городу Москве по итогам реализации инвестиционных контрактов, не вошли в конкурсную массу должника (статья 131 Закона о банкротстве) и поэтому у публично-правового образования в рассматриваемом случае, несмотря на введение процедур банкротства, сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с условиями инвестиционных контрактов оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционных проектов (с учетом всех дополнительных соглашений к контрактам) производится после сдачи объектов в эксплуатацию на основании актов о результатах реализации инвестиционных проектов согласно условиям контрактов. 

По смыслу разъяснений, содержащихся пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, в этом случае суд определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. 

Апелляционный суд исходил из того, что требования, заявленные департаментом в настоящем обособленном споре, исходя из их целевой направленности, и условий предъявления являются, по существу, требованиями о понуждении к исполнению обязательства в натуре. При разрешении подобного иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенных инвестиционных контрактов, указывает в резолютивной части судебного акта на результат раздела инвестиционных объектов, введенных в эксплуатацию, между сторонами. Соответствующий судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения в порядке, предусмотренном статьей 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона № 427-ФЗ). 

Поскольку судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права собственности на нежилые помещения, он не должен нарушать права и законные интересы других лиц. Следовательно, суд при разрешении спора проверяет доводы сторон инвестиционного контракта об уже состоявшейся регистрации за третьими лицами прав на отдельные нежилые помещения в домах. 

С учетом вышеизложенного, при наличии имеющихся разногласий между должником и департаментом относительно распределения нежилых помещений по инвестиционным контрактам, а также возражений собственников жилых помещений к спорных МКД относительно невозможности отнесения части помещений в собственность должника или департамента по причине того, что они являются местами общего пользования в МКД, судом апелляционной инстанции назначалось проведение судебных экспертиз. 

С учетом указаний суда кассационной инстанции с целью установления объема результата инвестиционной деятельности, перечня инвестиционных объектов, их площади, отсутствия правопритязаний на них и передачу их третьим лицам по гражданско-правовым сделкам, определением апелляционного суда от 02.03.2018 по делу назначена судебная экспертиза. 

По результатам экспертного заключения от 19.12.2018 № 1656/19-3 общая площадь нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу в многоквартирном жилом доме по адресу 

<

...>, составляет 1 511 кв. м, а площадь нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, составляет 567,5 кв. м. 

Апелляционный суд установил, что согласно акту о результатах реализации инвестиционного контракта от 19.08.2004, общая площадь спорных объектов составляет 3 570,9 кв. м. В связи с этим апелляционный суд назначил дополнительную экспертизу.

По результатам дополнительной экспертизы от 15.05.2020 № 4025/19-3-19, с учетом пояснения сторон и ответов экспертов в судебном заседании, указавших, что при проведении экспертиз помещения, которые не относятся к общему имуществу, не исследованы в полном объеме, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в объективности проведенного исследования, в связи с чем, определением от 16.10.2020 по делу назначена повторная судебная экспертиза. 

Согласно заключению экспертов от 08.07.2021 № 426-21/МГЭ/77-9826/20-(0)-0 общая площадь помещений, не относящихся к общему имуществу в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:05:0007002:1090, составляет 3 694,3 кв. м; в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0004005:1082 − 1 808,7 кв. м. При этом реальный раздел нежилых помещений в предложенном департаментом варианте невозможен. Наиболее оптимальный вариант раздела по многоквартирному жилому дому по адресу: 

<

...>, в пользу департамента – II (комнаты 22, 29), XII (комнаты 1, 2), XIII (комнаты 2, 3), XIV (комнаты 2, 3), XV (комнаты 2, 3), а в пользу должника – I (комнаты 2, 4, 7, 17, 18, 20, 21, 29, 36, 37), II (комнаты 11, 12, 13, 13а, 14, 15, 31, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 44а, 45), VII  (комнаты 1 – 62).

Наиболее оптимальный вариант раздела по многоквартирному жилому дому по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0004005:1082, в пользу департамента – IV (комнаты 82, 84, 100), II  (комнаты 80, 84, 96), I (комнаты 37, 43, 44), VII (комнаты 1, 2, 3) XIX (комнаты 1, 2), а в пользу должника –IV (комнаты 86, 96), III (комнаты 80, 81, 84, 85, 87, 89, 96), II (комнаты 81, 85, 87, 89), I (комнаты 45а, 46, 47, 48а, 48б, 48в, 49), V (комнаты 1, 2, 3), VI (комнаты 1, 2), VIII (комнаты 1, 2), X (комнаты 1, 2), XXI (комната 1), XXIX (комната 7). 

Принимая во внимание экспертное заключение, апелляционный суд установил, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на помещения VIII  площадью 58,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, а также на помещение XV, площадью 484,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрировано право собственности ООО «Возрождение». Определением суда от 26.12.2018 по данному делу удовлетворено требование ООО «Возрождение» о признании права собственности, в том числе, на нежилые помещения VIII и XV. Определением апелляционного суда от 26.08.2019 заявление конкурсного управляющего о повороте исполнения судебного акта от 26.12.2018 удовлетворено посредством погашения записи о регистрации права собственности за ООО «Возрождение» на недвижимое имущество на основании определения суда от 26.12.2018, которое отменено. До настоящего времени соответствующая запись о праве собственности ООО «Возрождение» не погашена. 

Апелляционный суд отметил, что наличие зарегистрированных прав собственности ООО «Возрождение» в рассматриваемом случае не препятствует удовлетворению данных требований, поскольку соответствующая запись ЕГРН является технической (незаконной) и подлежит погашению. При этом согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, помещение XIX, в отношении которого департаментом заявлено требование о передаче, находится в собственности ФИО3, право собственности которого зарегистрировано на основании договора дарения от 19.05.2021 между ФИО3 и ФИО4, которая, в свою очередь, приобрела право собственности на помещение в результате заключения с ФИО5 договора купли-продажи от 02.07.2018. В качестве документа-основания проведения регистрационных действий ФИО5 представлено определение суда от 31.10.2014 по данному делу об установлении фактов, имеющих юридическое значение. 

При указанных обстоятельствах и с учетом имеющегося вступившего в законную силу судебного акта, являющего правоустанавливающим документом для регистрации права собственности ФИО5 и отсутствия судебных актов о признании недействительным договора дарения от 19.05.2021, а также судебных актов, устанавливающих неправомерность существующей записи о регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0004005:7361, апелляционный суд верно исходил из невозможности использования данного помещения при разделе нежилых помещений между должником и департаментом. 

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание наличие государственной регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение XIX общей площадью 93,2 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградский проспект, дом 66, корпус 2, с кадастровым номером 77:09:0004005:7361, суд апелляционной инстанции счел возможным произвести замену подлежащего передаче департаменту помещения на нежилое помещение № VIII, площадью 58,1 кв. м. Правительство г. Москвы, будучи стороной инвестиционных контрактов, предоставившей должнику для строительства многоквартирных домой земельные участки, не могло быть вовлечено в процедуру отчуждения третьим лицам части нежилых помещений, подлежащих разделу между сторонами, в связи с чем, при определении подлежащих передаче департаменту нежилых помещений последнему отдается приоритет. 

Исходя из этого, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что встречные требования департамента подлежат удовлетворению, учитывая отсутствие иной возможности выделить причитающиеся ему нежилые помещения: во исполнение инвестиционного контракта от 11.09.2006 подлежат передаче в собственность департамента нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>:  II (комнаты 22, 29), XII (комнаты 1, 2), XIII (комнаты 2, 3), XIV (комнаты 2, 3), XV (комнаты 2, 3); во исполнение инвестиционного контракта от 19.08.2004 подлежат передаче в собственность департамента нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: IV (комнаты 81, 84, 100), II (комнаты 80, 84, 96), I (комнаты 37, 43, 44), VII (комнаты 1, 2, 3), VIII (комнаты 1, 2).

Рассматривая требования конкурсного управляющего о признании права собственности на нежилые помещения, апелляционный суд, принимая во внимание положения пункта 16 статьи 1, пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 14, пункта 1 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –  Закон № 218-ФЗ), установил, что жилой дом по адресу: 

<

...>, введен в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 06.03.2012 № RU77105000-003964; жилой дом по адресу: 

<

...>, введен в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 29.10.2014 № RU77218000-006029. Поскольку должник являлся арендатором земельных участков, им получены разрешения на строительство многоквартирных домов, строительство осуществлялось за счет средств общества, то в такой ситуации именно последнее обладало статусом застройщика, а после окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию он приобретает право собственности на эти объекты как на вновь созданное имущество, в силу их возведения. 

Таким образом, в силу требований действующего законодательства на все нежилые помещения в спорных многоквартирных домах, за исключением подлежащих передаче департаменту по инвестиционным контактам, а также мест общего пользования и помещений, находящихся в собственности третьих лиц, регистрация право собственности застройщика – должника осуществляется в административном порядке. 

Апелляционный суд отметил, что в качестве оснований для предъявления иска о признании права собственности должника на нежилые помещения, конкурсный управляющий ссылался на отказ регистрирующим органом в государственной регистрации права собственности должника на нежилые помещения в связи с отсутствием оформленного акта реализации инвестиционных контрактов. Вместе с тем, в рамках данного обособленного спора, фактически разрешены разногласия между департаментом и должником относительно раздела нежилых помещений по инвестиционным контрактам, в связи с чем, в настоящее время отсутствует спор о праве собственности между должником и департаментом. 

Отклоняя довод о наличии спора с ФИО6 и обществом, поскольку помещения №№ VII и N VIII переданы департаменту, апелляционный суд указал, что определением от 21.12.2021 конкурсному управляющему предлагалось провести сверку помещений, в отношении которых заявлены требования о признании права собственности и уточнить требования, с учетом проведенной сверки, представить в суд информацию о кадастровых номерах в поименованных в определении суда помещений. Однако определения апелляционного суда конкурсным управляющим не исполнены, сверка помещений не произведена, уточнение требований не подготовлено и не поступило в суд, поэтому в настоящее время отсутствует спор по другим помещениям (обстоятельства не вынесены на рассмотрения суда), заявление помещения не конкретизированы (имеется правовая неопределенность в отношении подлежащих передачи должнику помещений),  данные обстоятельства исключают возможность установления вещных прав заявителя в судебном порядке. 

Настоящая воля направленная на фиксацию вещного права на построенные должником объекты недвижимого имущества должна быть разрешена конкурсным управляющим должника путем установления свободных (оставшихся) помещений, находящихся в натуре, не имеющих собственника, не являющихся местами общего пользования в многоквартирных домах, постановки их на кадастровый учет и обращения в уполномоченный орган для регистрации права собственности. 

Доказательств наличия спора о праве собственности на конкретные помещения в материалах дела не имеется. 

При указанных обстоятельствах апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении требований конкурсного управляющего.

Довод о нарушениях при проведении экспертизы отклоняется кассационным судом, поскольку апелляционный суд, исследовав и оценив экспертное заключение от 08.07.2021 № 426-21/МГЭ/77-9826/20-0 (2)-0 на предмет обоснованности, содержательности и соответствия требованиям действующего законодательства, руководствуясь статьями 64, 71, 82 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 8 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не установил нарушений при проведении экспертизы и обоснованно признали экспертное заключение надлежащим доказательством, положив его в основу принятого судебного акта; доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Апелляционный суд обоснованно не принял довод конкурсного управляющего о пропуске департаментом срока исковой давности, поскольку срок исковой давности не начал течь. 

Доводы кассационных жалоб не основаны на нормах права, направлены на переоценку доказательств, которые апелляционный суд оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 Кодекса подлежат отклонению.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2022 по делу № А18-241/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий     Е.В. Андреева

Судьи     М.Г. Калашникова

     Ю.О. Резник