﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-91433/2019

23 декабря 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     10 декабря 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 декабря 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:  

от истца: представитель Давыдов В.В. решение от 01.01.2019;

от ответчика: представитель Кутузов И.В. по доверенности от 30.12.2019;

от 3-х лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-24402/2020) общества с ограниченной ответственностью «Дока СПб» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2020 по делу № А56-91433/2019, принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Дока СПб» (196135, Санкт-Петербург город, улица Фрунзе, 23, лит А, ОГРН: 1057811095418, ИНН: 7810030599) к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076); 

третьи лица: 1 – Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; 

2 - Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»; 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Дока СПб» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с изложением пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 1 600 000 руб., НДС не облагается». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН) и Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2020 суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Дока СПб» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Фрунзе, д.23, литера А, пом.13Н, площадью 36,5 кв.м., подвал, кадастровый номер 78:14:0007644:3973, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 2 400 000 руб. 00 коп. (Два миллиона четыреста тысяч) рублей НДС не облагается». 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ее податель ссылается на то, что определенная судом первой инстанции цена выкупа имущества в размере 2 400 000 руб. является завышенной. По мнению Общества, заключение судебной экспертизы не является надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта и не могло быть положено в основу решения, поскольку содержит существенные противоречия в выводах эксперта, основанных на неподтвержденной информации, при этом при подготовке заключения были допущены нарушения требований действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал полностью.

Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Учреждение, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явилось, направило в суд ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя. 

ГУП «ГУИОН», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явилось, направило в суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором против ее удовлетворения возражало.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее. 

На основании договора аренды от 16.10.2009 № 12-А004050 Общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 196135, Санкт-Петербург, улица Фрунзе, д.23, литера А, пом.13Н, площадью 36,5 кв.м., подвал, ранее присвоенный кадастровый номер 78:14:7644:2002:5:15 (далее - Помещение).

20.05.2019 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа Помещения  на основании части 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Получив 19.07.2019 проект договора купли-продажи Помещения, в соответствии с которым цена его выкупа составила 2 600 000 руб. (без НДС) согласно отчету ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 27.06.2019 № 31- 8-0047(072)-2019, Общество 22.07.2019 направило в Комитет протокол разногласий к договору, в котором предложило установить выкупную стоимость помещения в размере 1 600 000 руб., в последующем подтвержденную отчетом об оценке рыночной стоимости помещения ООО «Аналитик» от 02.08.2019 № 67/19.

Письмом от 02.08.2019 № 57043-32/19 Комитет отказал Обществу в заключении договора купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, что послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании преддоговорного спора по цене выкупа Помещения.

Суд первой инстанции урегулировал преддоговорный спор, определив цену выкупа Помещения в размере 2 400 000 руб., определенном по результатам назначенной судом судебной экспертизы. 

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). 

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. 

Согласно п.4.1 части 4  статьи 4 Закона №159-ФЗ течение указанного в части 4 настоящей статьи срока для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Как следует из статьи 12 Закон № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены упомянутым законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза. 

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции, правильно применив положения статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, определением от 22.01.2020 (с учетом определения от 24.01.2020 об исправлении опечатки) назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения выкупной стоимости Помещения. 

Согласно заключению эксперта ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко А.В. от 25.02.2020 № 22/01/2020-1 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.05.2019 составляла 2 400 000 руб. (НДС не облагается). Экспертное заключение было поддержано экспертом в судебном заседании 15.07.2020, при этом эксперт дал мотивированные ответы на поставленные судом и сторонами вопросы в соответствии со статьей 86 АПК РФ.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Доводы Общества относительно определения состояния помещения, наиболее эффективного вида использования помещения, некорректном подборе объектов-аналогов, произведенной экспертом корректировке получили надлежащую правовую оценку в обжалуемом судебном акте. 

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не является основанием для отмены судебного акта. 

Доводы подателя жалобы не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом апелляционной инстанции не установлены, как и противоречия в выводах эксперта, в связи с чем, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено правомерно.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2020 по делу № А56-91433/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Ю.С. Баженова

Судьи

 

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина