ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7338/2024

г. Челябинск

11 июня 2024 года

Дело № А47-6181/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Уряшевой У.Г., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Коммерческий банк «Оренбург»  на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2024 по делу № А47-6181/2022.

  В судебном заседании принял участие представитель: 

  акционерное общество коммерческий банк «Оренбург» - ФИО1  (доверенность от 21.12.2023 сроком действия до 31.12.2026, паспорт, диплом).

  акционерного общества «Южные ворота» - адвокат Марусич Евгений Александрович (доверенность от 10.01.2024, удостоверение адвоката, паспорт);

  Слушатель: ФИО2 (паспорт).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Акционерное общество Коммерческий банк «Оренбург» (далее – истец, АО КБ «Оренбург») обратилось в арбитражный суд к акционерному обществу «Южные ворота» (далее – ответчик, АО «Южные ворота») с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения № 2, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения № 1 в здании Литера Е4Е5, о взыскании 5 800 579 руб. 20 коп. штрафа.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2024 (резолютивная часть от 20.03.2024) в удовлетворении исковых требований отказано. Взысканы с акционерного общества Коммерческий банк «Оренбург» в пользу акционерного общества «Южные ворота» судебные издержки в размере 130 000 руб.

С принятым решением не согласился истец (далее также – податель жалобы, апеллянт) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Апеллянт указал, что согласно выводам суда, доводы об отсутствии достаточного количества парковочных мест, расположенных на территории и вокруг здания, в котором располагаются помещения, и о нарушении норм пожарной безопасности, не нашли подтверждения в материалах дела.

Основанием для обращения Истца с исковым заявлением стал отказ АО «Южные ворота» в части предоставления парковочных мест в количестве 150 штук с уточнением схемы их расположения, а также невозможности обеспечить за счет арендодателя соответствия переданных в аренду помещения (цокольный этаж) нормативным требованиям для эксплуатации помещений в качестве офиса (целевое назначение по договорам аренды п. 1.2).

Арендодателем не исполнены надлежащим образом обязательства, предусмотренные договорами аренды: обязательство предоставить в пользование Арендатора по 150 парковочных мест по каждому договору и обязательство передать в пользование помещение пригодное для использования под офис.

Податель жалобы отметил, что арендодатель допустил односторонний отказ и одностороннее изменение обязательства:

-в одностороннем порядке заявил о снижении количества предоставляемых парковочных мест до 100 по двум договорам.

-в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательства по предоставлению пригодного помещения (в части цокольного этажа) для использования под офис.

Апеллянт пояснил, что несоответствие помещений требованиям для использования в качестве офиса было обнаружено Банком по результатам исследования, проведенного ООО «НПО СОЮЗ» от 25.02.2022 с привлечением специалистов и применением специальных познаний в целях определения перечня мероприятий для обеспечения безопасного и законного использования помещений в качестве офиса.

На момент заключения договора стороны исходили из документального назначения помещений, согласно которому, спорные помещения могут использоваться как офисные, Истец не обладает специальными познаниями в сфере строительства и проектирования зданий, не имел оснований для отказа в приемке помещений в виду того, что недостатки не были очевидными и требовали специальных познаний для их выявления.

Податель жалобы отметил, что согласно дополнительному соглашению от 31.05.2018 к Договорам аренды от 14.09.2017 стороны пришли к соглашению внести в Договоры следующие изменения: дополнить договоры пунктами 2.3.8, 3.8, следующего содержания: «арендатор вправе пользоваться 150 парковочными местами, расположенными на территории и вокруг Бизнес-центра «Южные ворота», в котором располагается нежилое помещение. В арендную плату по Договорам включается плата за пользование парковочными местами, в соответствии с п. 2.3.8 Договоров».

Согласно судебному акту, арендатор имеет право пользоваться 150 парковочными местами, расположенными как на территории, так и вокруг Бизнес-центра «Южные ворота», речь не идет об обязательствах сторон в предоставлении и принятии определенного количества парковочных мест в соответствии с согласованным планом.

Апеллянт указал, что при вынесении судебного акта не исследовано, что в арендную плату в соответствии с Договорами аренды включается плата за пользование парковочными местами 150 (Ста пятьюдесятью) парковочными местами, расположенными на территории и вокруг Бизнес центра «Южные ворота», в котором располагается нежилое помещение. Следовательно, парковочные места являются составными частями арендуемого имущества, условие о количестве 150 парковочных мест определено дополнительными соглашениями.

Банк не соглашается с данными доводами, так как условие о предоставлении количества 150 парковочных мест определено, предоставление мест в меньшем размере, является нарушением со стороны арендодателя, который не обеспечил исполнение условий договора аренды в полном объеме, кроме того в размер арендной платы включается стоимость предоставления парковочных мест в количестве 150 штук по каждому из Дополнительных соглашений от 31.05.2018.

Податель жалобы отметил, что из объяснений ФИО3, подготовившей Отчет о количестве 330 парковочных мест, следует, что фактически схема парковок формировалась на основании схематического расчета без фактической проверки количества парковочных мест, в схеме не учтены тротуары, деревья, где фактически невозможно размещение парковочного места.

Податель жалобы считает, что судом не учтено, что согласно публичным (общедоступным) данным о земельном участке с кадастровым номером 56:44:0236007:20, полученным с помощью сайтов в сети Интернет pkk.rosreestr.ru (публичная кадастровая карта) и www.google.ru/maps (карты Гугл), на указанном земельном участке имеются парковочные места, но их количество не превышает 50 шт., то есть не соответствует количеству,   указанному   в   договоре,   согласно   переписке   сторон,   доступ   на парковочные места на указанном участке ограничен, Ответчиком, установлен шлагбаум и режим допуска, не соответствующий договору о представлении Истцу неограниченного права пользования парковочными местами в количестве согласно Дополнительным соглашениям. Данным обстоятельствам, какой-либо оценки судом не дано.

В связи с чем, вывод суда об отсутствии обязательств сторон в предоставлении и принятии определенного количества парковочных мест в соответствии с согласованным планом не состоятелен. При рассмотрении дела не в полном объеме выяснены и исследованы обстоятельства о том, что количество мест, определенных условиями договора, не соответствует фактическому количеству, при этом Истцом надлежащим образом исполняются обязательства по оплате арендной платы, в стоимость которой включено право пользования 150 (Ста пятьюдесятью) парковочными местами по каждому из Дополнительных соглашений от 31.05.2018, расположенными на территории и вокруг Бизнес центра «Южные ворота», в котором располагается нежилое помещение.

Апеллянт указал, что судом не дана оценка всем выводам по результатам проведения двух судебных экспертиз, изложенным в заключениях эксперта.

Податель жалобы отметил, что судом не дана оценка обстоятельствам дела, а именно выводам эксперта о невозможности использования помещений № 1 и № 2 в части подвального (цокольного) этажа в качестве офиса организации, существенная часть переданного в аренду имущества не может быть использована Арендатором по назначению, указанному в договоре (в целях размещения офиса) в виду установленных требований нормативно-технической документации в соответствии с заключениями эксперта № ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023, № ТП-ПЭЗС-27/05-23~Доп от 22.01.2024.

Из заключений эксперта № ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023, № ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024 следует, что использование подвального (цокольного) этажа в том виде, в котором в настоящее время существует объект со всеми техническим требованиями и характеристиками, недопустимо в соответствии с предусмотренными нормативами. В заключениях отмечено для безопасной эксплуатации помещений подвального этажа необходимо проведение мероприятий, из чего следует, что в настоящее время эксплуатация подвального (цокольного) не является безопасной и помещение не может быть использовано в качестве офиса, что не соответствует условиям Договоров аренды от 14.09.2017.

В данном случае Арендатор, заключая договор (с учетом всех его редакций) рассчитывал, что сможет использовать все переданное помещение для размещения офиса, а также сможет использовать 300 парковочных мест для создания и поддержания потока клиентов и посетителей. В результате неисполнения Арендодателем обязательства по передаче помещения пригодного для использования под размещение офиса и непредставления парковочных мест в количестве, предусмотренном условиями договоров, Арендатор не получил того, на что рассчитывал при заключении договоров.

От акционерного общества «Южные Ворота» поступил отзыв на апелляционную жалобу (вх.№ 30978 от 27.05.2024), с доказательством направления в адрес лица, участвующего в деле. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между закрытым акционерным обществом «Партнер» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.09.2017, предметом договора аренды является часть помещения № 2 в здании расположенном по адресу: 

<

...> (т.1, л.д.6-9). 

Предмет договора изменялся по согласию сторон: 

- по дополнительному соглашению от 08.11.2017 г., изменена арендуемая площадь, увеличена до 1068.9 кв.м. на цокольном, первом и четвертом этаже по цене 587 руб. за один кв.м.; 

- по дополнительному соглашению от 31.05.2018 года арендатору предоставлено право пользоваться 150 парковочными местами в Бизнес-Центре «Южные Ворота», зафиксировано, что плата за пользование парковочными местами включена в арендную плату; 

- дополнительным соглашением от 21.06.2019 года - размер аренды увеличен до 624 руб. за кв. метр арендуемой площади в месяц; 

- по дополнительному соглашению № 7 от 04.06.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 729,8 кв. метров на цокольном и первом этаже, по цене 624 руб. за кв. метр в месяц; 

- по дополнительному соглашению № 8 от 03.07.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 689,1 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц; 

- по дополнительному соглашению № 9 от 18.08.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 633,7 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц. 

Таким образом, арендная плата за пользование помещением (часть помещения № 2) площадью 633,7 кв. метров, расположенным на цокольном и первом этаже здания, составила 395 428 руб. 80 коп. в месяц, с правом пользования 150 парковочными местами. 

Кроме того, между закрытым акционерным обществом «Партнер» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» (арендатор) 14.09.2017 заключен договор аренды нежилого помещения в отношении помещения (части помещения) № 1 здания Литера Е4Е5 по адресу 

<

...> (т.1, л.д.19-21).

Предмет договора изменялся по согласию сторон: 

- по дополнительному соглашению от 31.05.2018 арендатору предоставлено право пользоваться 150 парковочными местами в Бизнес-Центре «Южные Ворота», плата за пользование парковочными местами включена в арендную плату;

- дополнительным соглашением от 09.01.2019 увеличен размер арендной платы, которая составила 624 руб. за один кв. метр в месяц; 

- по дополнительному соглашению от 20.12.2019 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 2642,8 кв. метров, расположенных на цокольном, 1,2,3,4 этажах по цене 624 руб. за кв. метр в месяц; 

- по дополнительному соглашению от 02.03.2020 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1940,1 кв.метров, расположенных на цокольном, первом и четвертом этажах по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению № 8 от 04.06.2020 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1133,4 кв. метров, расположенных на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц; 

- по дополнительному соглашению № 9 от 03.07.2020 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1119,4 кв. метров, расположенных на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц; 

- по дополнительному соглашению № 10 от 18.08.2020 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 814,2 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 за кв. метр в месяц; 

Таким образом, по указанному договору аренды арендодателем передается в пользование арендатору помещение (часть помещения № 1) площадью 814,2 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания за плату в размере 571 334 руб. 40 коп. в месяц, с правом пользования 150 парковочными местами. 

Закрытое акционерное общество «Партнер» (ИНН 

<

***>) изменило форму и зарегистрировано в качестве акционерного общества «Партнер» (запись ГРН 2175658484000 от 12.12.2017). 

Акционерное общество «Партнер» ликвидировано путем реорганизации в форме присоединения к закрытому акционерному обществу «Комфорт» (ИНН 

<

***>, запись ГРН 2195658236079 от 20.06.2019). 

Закрытое акционерное общество «Комфорт» изменило форму и зарегистрировано в качестве акционерного общества «Комфорт» (запись ГРН 2195658302134 от 12.08.2019). 

Акционерное общество «Комфорт» реорганизовано путем выделения акционерное общество "Южные Ворота" (ИНН 

<

***>), к которому в соответствии с выпиской от 04.10.2021 из уточненного передаточного акта к передаточному акту акционерного общества «Южные Ворота» от 21.06.2021 перешло право собственности на помещение № 2 кадастровый номер 56:44:0236007:104 площадью 1732,5 кв.м. (запись ГРН 2215600362877 от 11.10.2021.

Общество с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» реорганизовано в форме присоединения к акционерному обществу Коммерческий банк «Оренбург» (запись ГРН 2205600000010 от 01.01.2020). 

С учетом изложенного сторонами договоров аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. в отношении части помещения № 2 и помещения №1 в здании Литера Е4Е5, расположенном по адресу: 

<

...>, в результате правопреемства являются: акционерное общество "Южные Ворота" - арендодатель и акционерное общество Коммерческий банк «Оренбург» - арендатор. 

Договоры аренды от 14.09.2017 заключены сроком на 10 лет, по 13.09.2027 (п.5.1 договоров). 

Истец указывает, что в ходе исполнения вышеуказанных договоров аренды арендатор испытывает существенные сложности с обеспечением парковки автомобилей сотрудников и посетителей на прилегающей к помещениям территории. 

Письмом № 1325 от 26.01.2022 арендатор обратился к арендодателю с просьбой предоставить 300 парковочных мест, предусмотренных договором (по 150 по каждому договору аренды) и схематически обозначить предоставляемые по договору места, а также согласовать установку парковочных барьеров для организации режима использования части парковочных мест (т.1 л.д.30). 

Ответом на данное письмо (письмо № 11 от 18.02.2022) арендодатель указал на снижение в одностороннем порядке предоставляемых арендатору парковочных место до 100, пропорционально снижению размера арендуемой площади. Схема парковочных мест не предоставлена, ввиду отсутствия закрепления парковочных мест за конкретными арендаторами (т.1, л.д.31). 

Истец поясняет, что исходя из письма № 111 от 04.05.2018 (т.1, л.д.140), предоставление 150 парковочных мест явилось следствием не аренды какой-либо определенной площади, а следствием неотделимых улучшений, профинансированных арендатором на сумму около 14 000 000 руб., а также согласно дополнительных соглашений от 31.05.2018 плата за пользование 150 парковочными местами включена в арендную плату по каждому договору; указав на одностороннее снижение предоставляемых в пользование парковочных мест арендодатель не поставил вопрос о снижении платы по договору (т.1, л.д.24, 106).

В целях подготовки помещений цокольного этажа для их использования под размещение офиса служб арендатора выполнены предпроектные исследования для установления объема работ по приспособлению арендуемых помещений для использования в качестве офиса. В рамках проведенного ООО «НПО СОЮЗ» исследования было получено заключение, что помещения на цокольном этаже не могут быть использованы для размещения рабочих мест сотрудников офиса, ввиду нарушения норм противопожарной безопасности, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей (т.1, л.д.38-63).

Письмом №5656 от 18.03.2022 арендатор сообщил арендодателю, что предоставленное помещение частично не соответствует условиям договора, так как не может использоваться в целях размещения офисных помещений (т.1, л.д.64).

Ответным письмом (№ 20 от 25.03.2022) арендодатель сообщил о том, что помещения переданы в исправном состоянии и в соответствии с их назначением, что подтверждается актами приема-передачи (т.1, л.д. 65). 

Письмом № 08-12/7951 от 11.04.2022 арендатор уведомил арендодателя, что в случае не урегулирования возникших разногласий по исполнению договоров аренды они подлежат расторжению и предложил заключить соглашение о их расторжении в досудебном порядке (т.1, л.д. 66). 

Поскольку указанные требования ответчиком не выполнены, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального толкования подписанных сторонами дополнительных соглашений следует, что арендатор имеет право пользоваться 150 парковочными местами расположенными как на территории, так и вокруг Бизнес-центра «Южные ворота», при этом по условиям договоров речь не идет об обязательствах сторон в предоставлении и принятии определенного количества парковочных мест в соответствие с согласованным планом. Арендодателем приняты меры для обеспечения возможности парковки сотрудников истца именно на внутреннем паркинге бизнес-центра путем установки шлагбаума и выдачи брелоков для въезда, а в последующем оформления пропусков.  Относительно доводов истца о невозможности использования помещений по назначению, суд первой инстанции обратил внимание на то, что истец на протяжении действия договоров использовал помещение, целевое назначение подтверждено судебными экспертизами. Таким образом, истцом не подтверждено существенное нарушение условий договора со стороны ответчика. 

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно материалам дела, между сторонами заключены договоры аренды недвижимого имущества от 14.09.2017 в отношении части помещения № 2 и помещения №1 в здании Литера Е4Е5, расположенном по адресу: 

<

...>.

Суд первой инстанции верно указал, что сторонами согласованы все существенные условия договоров аренды нежилых помещений; указанные договоры заключены в установленном действующим законодательством порядке (ст. 432, 632 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, равно как и при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с материалами дела, судом первой инстанции было установлено, что часть помещения № 2 и помещение №1 в здании Литера Е4Е5, расположенном по адресу: 

<

...> переданы ответчику в аренду, в соответствии с договором, о чем составлены акты приема-передачи от 14.09.2017, подписанные без замечаний в двустороннем порядке.

В силу положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды, если: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора одной стороной, что в значительной степени лишает другую сторону, того на что она была вправе рассчитывать при заключении договора).

Обращаясь с иском истец указывает на то, что арендодатель не предпринимает мер по устранению недостатков помещения, препятствующих его использованию для целей, установленных законом - в качестве офиса, существенная часть переданного в аренду имущества не может быть использована арендатором по назначению, указанному в договоре (в целях размещения офиса) ввиду установленного нормативного запрета на размещение офиса в типе помещения, арендуемого по договору, то есть по независящим от арендатора причинам, ссылаясь на заключение ООО «НПО СОЮЗ», из которого следует, что помещения на цокольном этаже не могут быть использованы для размещения рабочих мест сотрудников офиса, ввиду нарушения норм противопожарной безопасности, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей.

Истец указывает, что арендатор, заключая договор (с учетом дополнительных редакций) рассчитывал, что сможет использовать все переданные помещения для размещения офиса, а также 300 парковочных мест (150 по договору аренды от 14.09.2017 и 150 по договору аренды от 14.09.2017) для создания и поддержания потока клиентов и посетителей. В результате неисполнения арендодателем обязательства по передаче помещения, пригодного для использования под размещение офиса и непредставления парковочных мест в количестве, предусмотренном договорами, арендатор не получил того, на что рассчитывал при заключении договоров.

Согласно пункту 5.3 каждого из договоров предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора стороны несут ответственность в виде штрафа в размере 6-месячной арендной платы по договору.

В соответствии с материалами дела по расчету истца размер штрафа составляет: 5 800 579 руб. 20 коп. (395 428,8 руб. ? 6 + 571 334,4 руб. ? 6).

В силу положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность подразумевает наличие вины и неправомерное поведение, соответственно она возлагается на сторону в результате неправомерных действий или бездействия которой был расторгнут договор.

Между тем ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на следующие обстоятельства. 

Пункт. 1.1. договоров аренды предусматривает, что арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование нежилые помещения на первом и цокольном этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается подписанием актов приема передачи нежилых помещений от 14.09.2017 к договорам аренды соответственно, предоставление паковочных мест в предмет договора аренды не входит. 

31.05.2018 между ответчиком и истцом были заключены дополнительные соглашения, которыми в раздел 2.3. «Права арендатора» добавлен п. 2.3.8, согласно которому арендатор вправе пользоваться 150 парковочными местами по каждому договору, расположенными на территории и вокруг здания, в котором располагаются помещения. 

Впоследствии, по инициативе истца арендуемая площадь снижена - до 1 447,9 кв.м., несмотря на существенные издержки, которые понесены ответчиком, в связи с досрочным прекращением аренды большей части помещений. 

Соответственно, потребность истца в парковочных местах также снижается в три раза (до 100 мест), пропорционально занимаемой площади. 

Также ответчик отмечает, что парковочные места бизнес-центра «Южные Ворота» являются обезличенными, то есть незакрепленными за каким-либо арендатором, и вследствие данного факта не может быть предоставлена схема парковочных мест, учитывая, что условиями договоров аренды это не предусмотрено.

Парковочные места на протяжении всего срока аренды были в наличии, что подтверждается фотографиями, представленными ответчиком, и истцом не оспорено.

Суд первой инстанции правомерно признал доводы ответчика обоснованными, из буквального толкования подписанных сторонами дополнительных соглашений следует, что арендатор имеет право пользоваться 150 парковочными местами, расположенными как на территории, так и вокруг Бизнес-центра «Южные ворота».

При этом из буквального содержания условий договора следует, что сторонами не согласована обязанность по предоставлению и принятию определенного количества парковочных мест в соответствии с согласованным планом.

Из материалов дела усматривается, что арендодателем приняты меры для обеспечения возможности парковки сотрудников истца именно на внутреннем паркинге бизнес-центра путем установки шлагбаума и выдачи брелоков для въезда, а в последующем оформления пропусков.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в указанной части нарушений существенных условий договора со стороны арендодателя не доказано.

Кроме того, спорным является вопрос о возможности использования помещений в качестве офисов в соответствии с п. 1.2 договоров.

С целью установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела, определением арбитражного суда от 15.03.2023 назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Допустимо ли использовать нежилое помещение, часть помещения № 2 площадью 633,7 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. между ЗАО «Партнёр» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения № 9 от 18.08.2020 года, в качестве офиса организации, в том числе согласно нормам пожарной безопасности, если допустимо в отношении части помещений указать в отношении какой части допустимо, а в какой части не допустимо. 

2. Допустимо ли использовать нежилое помещение, часть помещения № 1 площадью 814,2 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. между ЗАО «Комфорт» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения № 10 от 18.08.2020 года, в качестве офиса организации, в том числе согласно нормам пожарной безопасности, если допустимо в отношении части помещений указать в отношении какой части допустимо, а в какой части не допустимо. 

3. В каком качестве допустимо использовать нежилое помещение, часть помещения №2 площадью 633,7 кв.м., расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу: 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 между ЗАО «Партнер» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения №9 от 18.08.2020 года, в том числе согласно нормам пожарной безопасности?

4. В каком качестве допустимо использовать нежилое помещение, часть помещения №1 площадью 814,2 кв.м., расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу: 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 между ЗАО «Партнер» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения №10 от 18.08.2020 года, в том числе согласно нормам пожарной безопасности? 

От экспертной организации 07.08.2023 поступило заключение №ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023.

Кроме того, по ходатайству ответчика эксперт ФИО4 опрошен по представленному в материалы дела заключению в судебном заседании 26.10.2024. 

Из пояснений эксперта следует, что помещения первого этажа в помещении № 1 и в помещении №2 им не осматривались. На вопросы суда №1 и № 2 экспертом даны ответы не в полном объеме, а именно, не даны ответы на вопрос в какой части исследованных помещений допустимо использование под офис организации.

Суд первой инстанции отметил, что полный ответ на заданный судом вопрос имеет существенное значение, для разрешения спора по существу, поскольку, заявлен иск о расторжении договоров аренды от 14.09.2017 в отношении части помещений № 1 и №2, каждое из которых состоит из помещений цокольного (подвального) и первого этажа, при этом в качестве основания для расторжения договора истцом указано на невозможность использования помещений в качестве офиса.

Пункт 2.3 заключения предусматривает, что арендуемая площадь цокольного этажа составляет 331,1 кв.м. из 633,7 кв.м. площади помещения №2; арендуемая площадь цокольного этажа составляет 321,1 кв.м. из 814,2 кв.м. площади помещения №1.

Из пояснений эксперта следует, что в ответе на вопрос №3 им приведены виды помещений, которые могут располагаться в подвальных этажах здания, учитывая Приложение В СП 118.13330.2022, и такие помещения являются сопутствующими для офиса.

В соответствии с заключением экспертизы, учитывая Приложение В СП 118.13330.2022 в подвальных этажах здания могут располагаться: технические помещения; вестибюль и гардеробные, уборные, умывальные, душевые, курительные, раздевальные, помещения соляриев; комнаты обслуживающего персонала, помещения отдыха и приема пищи, помещения физкультурно-оздоровительного назначения, книгохранилища, архивохранилища, кладовые и складские помещения, разгрузочные, загрузочные помещения, распаковочные, экспедиция для разных организаций, помещения хранения, кладовые и хранилища всех видов, мусоросборные камеры, помещения по инженерно-техническому обеспечению здания, в том числе, мастерские и серверные.

Экспертом также указано на то, что  Федеральный закон № 123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», который носит общий характер, при проведении экспертизы не применялся.

С учетом изложенного, определением от 23.11.2023 по ходатайству ответчика назначена дополнительная экспертиза.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Допустимо ли использовать нежилое помещение, часть помещения №2 площадью 633,7 кв. метров, расположенного на цокольном и первом этаже здания по адресу: 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. между ЗАО «Партнер» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения № 9 от 18.08.2020 года, в качестве офиса организации, в том числе согласно нормам пожарной безопасности, если допустимо в отношении части помещений указать в отношении какой части допустимо, а в какой части не допустимо, при условии разработки и реализации Собственником здания компенсирующих мероприятий (строительно-технических, расчётных и иных), отражающих специфику обеспечения их пожарной безопасности и содержащих комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности. 

2. Допустимо ли использовать нежилое помещение, часть помещения №1 площадью 814,2 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу: 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. между ЗАО «Комфорт» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения № 10 от 18.08.2020 года, в качестве офиса организации, в том числе согласно нормам пожарной безопасности, если допустимо в отношении части помещений указать в отношении какой части допустимо, а в какой части не допустимо, при условии разработки и реализации Собственником здания компенсирующих мероприятий (строительно-технических, расчётных и иных), отражающих специфику обеспечения их пожарной безопасности и содержащих комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности. 

23.01.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта №ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024, согласно которому помещения первого этажа площадью 302,6 кв.м. возможно эксплуатировать в качестве офиса организации без каких-либо ограничений.

Эксплуатация помещений подвального этажа площадью 311,1 кв.м. в качестве офиса организации не допускается СП 118.13330.2022. Для безопасной эксплуатации помещений подвального этажа с иным назначением согласно перечня Приложения В СП 118.13330.2022, необходимо провести мероприятия, указанные в п.п. 2-6 таблицы 1. Устройство дополнительного эвакуационного выхода, расширение дверного проема, реконструкция лестницы эвакуационного выхода, организация естественного освещения помещений (демонтаж стальных элементов на приямках).

Помещения первого этажа площадью 493,1 кв.м. возможно эксплуатировать в качестве офиса организации без каких-либо ограничений.

Эксплуатация помещений подвального этажа площадью 321,1 кв.м. в качестве офиса организации не допускается СП 118.13330.2022. Для безопасной эксплуатации помещений подвального этажа с иным назначением согласно перечня Приложения В СП 118.13330.2022, необходимо провести мероприятия, указанные в п.п. 2-7 таблицы 2. Расширение дверного проема, реконструкция лестниц эвакуационных выходов, переустройство либо замена дверных проемов при необходимости эксплуатировать помещение с количеством сотрудников более 50 человек в пределах подвального этажа, изменение конструкции подвесного потолка, организация естественного освещения помещений (демонтаж стальных элементов на приямках).

Судом первой инстанции верно отмечено, что оснований не доверять заключению №ТП-ПЭЗС27/05-23 от 25.07.2023 и №ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024 экспертов ФИО5, ФИО4, имеющих специальные познания в данной области, не имеется. 

Названное заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценке. Описание выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандарты и методики. Заключение выполнено экспертами, компетенция которых подтверждена документально в соответствии с требованиями законодательства, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, представляет собой объективное и обоснованное исследование. Выводы экспертов основаны на комплексе представленных в их распоряжение документов, не содержат противоречий; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно, в заключении содержатся подробное описание проведенных исследований и выводы по поставленным вопросам. Заключение выполнено в соответствии с положениями норм процессуального закона, экспертиза проведена компетентными экспертами, обладающим необходимыми специальными познаниями в области экспертного исследования и квалификацией, что подтверждено представленными в дело документами.

Заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства (Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ (ред. от 26.07.2019) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), сомнений в квалификации эксперта и использованных методиках не имеется, а доказательств безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении эксперта, не представлено.

Суд правомерно принял данное заключение эксперта №ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023 и №ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024 в качестве достоверного и достаточного доказательства по делу.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции выводы судебных экспертов апеллянтом не оспаривались.

Из анализа совокупности представленных в материалы дела доказательств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии существенного нарушения условий договора, препятствующего пользованию имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

Вопреки доводам апеллянта материалами дела не подтверждается наличие на стороне истца ущерба, доказательства существенных нарушений ответчиком договора истцом не представлены, а доводы истца об отсутствии достаточного количества парковочных мест, расположенных на территории и вокруг здания, в котором располагаются помещения, и о нарушении норм пожарной безопасности, не нашли подтверждения в материалах дела.

Материалами дела, заключениями экспертов, ответами эксперта в судебном заседании, самим документально оформленным фактом принятия помещений первого и подвального этажа в аренду для использования в качестве офисов, использования их в течение 5 лет после заключения договоров без замечаний по целевому назначению, при экспертной допустимости использования части помещений первого этажа в качестве офиса и экспертной допустимости использования подвальных помещений в качестве сопутствующих офису помещений, основания для расторжения договора отсутствуют.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения № 2, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения № 1 в здании Литера Е4Е5, о взыскании 5 800 579 руб. 20 коп. штрафа не обоснованы.

Доводы, приведенные истцом в качестве оснований для расторжения договоров аренды, таковыми не являются, ни исходя их фактических обстоятельств, ни по праву.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права. 

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, основанием для отмены (изменения) судебного акта суда первой инстанции, исходя из принципа правовой определенности, могут являться только те, которые указаны в норме ст. 271 (ст. 272) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

При вышеизложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2024 по делу № А47-6181/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Коммерческий банк «Оренбург» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                 Ю.С. Колясникова

 

Судьи:                                                                                                  И.А. Аникин

 

   А.Х. Камаев