АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-9816/2019

12 ноября 2019 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов,

к акционерному обществу «Кондитерская фабрика «Саратовская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов,

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Камси», г. Саратов,

общество с ограниченной ответственностью «Плещеево», г. Саратов,

о взыскании задолженности в размере 46 716 руб. 48 коп., неустойки в размере   2 968 руб. 96 коп.,

при участии представителей:

от истца – представитель не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности,

от третьих лиц - представители не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Кондитерская фабрика «Саратовская» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №1205 от 17.04.2000 за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 в размере 46 716 руб. 48 коп., неустойки за период с 15.04.2017 по 16.11.2018 в размере 2 968 руб. 96 коп.

Отводов суду не заявлено.

 Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены  надлежащим образом.

В судебном заседании участвует представитель ответчика.

Ответчик в материалы дела представил отзыв, из которого усматриваются  доводы возражений.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

            Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат отказу в  удовлетворении по следующим основаниям. 

Судом установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 06.03.2000 № 135-24 ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 79 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030452:16, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания по адресу: 

<

...>. 92.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская", именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № 1205 от 17.04.2000.

Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка № 1205 от 17.04.2000  определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально, не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября. 15 ноября текущего года.

По расчету истца задолженность ответчика по вышеуказанному договору  за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 составляет в размере 46 716 руб. 48 коп., неустойка за период с 15.04.2017 по 16.11.2018 составляет в размере 2 968 руб. 96 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без ответа, на основании чего истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассматривая заявленные требования истца о взыскании задолженности  и пени за просрочку платежа по спорному договору аренды, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании Решения Саратовской городской Думы от 17.12.2015 № 54-875 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2016 год» комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов и земельные участки, находящиеся в собственности городских округов.

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

Из указанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Передача арендодателем объекта найма (помещения) в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями  309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На земельном участке с кадастровым номером 64:48:030452:16 расположен многоквартирный жилой дом, год завершения строительства 1917, кадастровый номер 64:48:030342:423.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи №н-352 от 24.02.1995 ОАО «Кондитерская фабрика «Саратовская» являлось собственником нежилого помещения (магазин «Чудесница») общей площадью 111,4 кв.м., расположенного в вышеуказанном жилом многоквартирном доме. Данный факт подтверждается свидетельством о собственности от 30.03.1995 (л.д. 43).

04.10.2011 Открытое акционерное общество «Кондитерская фабрика «Саратовская» реорганизовано путем выделения из него Закрытого акционерного общества «Кондитерская фабрика «Саратовская» (ныне АО «КОНСАР»).

На основании разделительного баланса право собственности на нежилое помещение общей площадью 111,4 кв.м., расположенное по адресу 

<

...> и права пользования земельным участком площадью 79 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030452:16, расположенным по адресу 

<

...>, предоставленным ранее ОАО «КОНСАР» по договору аренды № 1205 от 17.04.2000, переданы ответчику. Переход права собственности на помещение (кадастровый номер 64:48:030342:1760) от ОАО «КОНСАР» к ЗАО «КОНСАР» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64-АГ № 377191 от 03.11.2011.

23.11.2016 заключен договор купли-продажи между Акционерным обществом «Кондитерская фабрика «Саратовская» (Продавец по договору) и обществом с ограниченной ответственностью «БУКЕТ-НД» (Покупатель по договору), по условиям которого ответчик продал ООО «БУКЕТ-НД» нежилое помещение литер А общей площадью 111,7 кв.м., расположенное по адресу 

<

...>. Факт передачи подтверждается актом приема-передачи от 23.11.2016. Переход права собственности на вышеуказанное нежилое помещение зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области 29.12.2016, о чем на договоре купли-продажи имеется соответствующий штамп (л.д. 60).

Из выписки из ЕГРН усматривается внесение 03.08.2019 записи о государственной регистрации перехода прав на помещение (кадастровый номер 64:48:030342:1760) от ООО «БУКЕТ-НД»  в пользу ООО «Плещеево».

Таким образом, с 29.12.2016 собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме на спорном земельном участке, является ООО «БУКЕТ-НД» (в настоящее время наименование ООО «Камси»), а с 03.08.2018 – ООО «Плещеево».

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и части 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). 

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, разъяснения, содержащиеся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд пришел к выводу, что в период с 01.01.2017 по 31.12.2018, ответчик не являлся правообладателем спорного помещения, права арендатора по рассматриваемому договору аренды, начиная с  29.12.2016 перешли от ответчика к собственникам вышеуказанного помещения.

Суд обращает внимание на следующее.

С момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учёт до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

Таким образом, как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования по состоянию на 01.03.2005, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе, путём сдачи его в  аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком. 

Поскольку помещение, принадлежавшее ответчику до 29.12.2016 на праве собственности, является частью многоквартирного жилого дома, земельный участок, на котором располагается такой дом, также является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома.

В силу прямого указания закона – статьи 16 Вводного закона, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) перешёл в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая ответчика.

Спорный земельный участок, занятый жилым домом, перешедший в общую долевую собственность собственников помещений, не может быть предметом арендных отношений и арендная плата за него не подлежит оплате.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 66 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определили, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

Статьей 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, проведен государственный кадастровый учет. 

Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что земельный участок считается образованным (сформированным), с момента постановки данного земельного участка на кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера. 

Учитывая вышеизложенное, договор аренды земельного участка № 1205 от 17.04.2000 прекратился на основании статьи 413 ГК РФ (п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»), согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме. 

Руководствуясь статьями  110, 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном статьями 257 - 271, 273 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                  Н.В. Горбунова