АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-50731/2023

г. Краснодар

05 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителей истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 31.05.2024), ответчика – администрации муниципального образования город Новороссийск (ОГРН 

<

***>) – Кед И.Д. (доверенность от 30.12.2024), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025 по делу № А32-50731/2023, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация) со следующими требованиями:

- признать недействительной сделку по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.05.2016 № 4700006603 и договора переуступки права требования (аренды) от 25.01.2022, применить последствия недействительности ничтожной сделки;

- признать договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.05.2016 № 4700006603 и договор переуступки права требования (аренды) от 25.01.2022 действующими;

- аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о прекращении права аренды и восстановить запись в ЕГРН об арендев отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309017:49.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Решением от 04.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель в нарушение требований действующего законодательства осуществлял накопление отходов грунта насыпного, загрязненного строительными материалами на поверхности почвы, причинив вред почве как объекту охраны окружающей среды, что явилось существенным нарушением договора аренды от 25.05.2016 № 4700006603 и основанием для его расторжения в одностороннем порядке. Порядок досрочного расторжения договора аренды администрацией соблюден. Отношения по договору аренды земельного участка фактически прекращены в связи с реализацией администрацией права на односторонний отказ от договора аренды от 25.05.2016 № 4700006603. Предприниматель как арендатор земельного участка не может быть признан действовавшим добросовестно, разумно и осмотрительно. В отношении арендатора при одностороннем отказе арендодателя от договора аренды не допущены нарушения принципов справедливости и соразмерности, баланса интересов. Наделенная властными полномочиями, администрация в результате реализации права на односторонний отказ от договора в отношениях с предпринимателем не получила какое-либо необоснованное преимущество. В связи с прекращением договора аренды от 25.05.2016 № 4700006603 законные основания для использования спорного земельного участка у предпринимателя отсутствуют.

Постановлением апелляционного суда от 21.05.2025 решение от 04.03.2025 отменено, по делу принят новый судебный акт: признано недействительным уведомление администрации от 30.01.2023 № 08.02.1-15-866/23 о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2016 № 4700006603 и договора переуступки права требования (аренды) от 25.01.2022 в одностороннем порядке; договор аренды земельного участка от 25.05.2016 № 4700006603 и договор переуступки права требования (аренды) от 25.01.2022 признаны действующими; применены последствия недействительности сделки по одностороннему отказу от договора; в ЕГРН аннулирована запись от 13.02.2023 № 23:47:0309017:49-23/261/2023-9 о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309017:49 и восстановлена запись от 08.02.2022 № 23:47:0309017:49-23/261/2022-8 о государственной регистрации за предпринимателем права аренды на указанный земельный участок; распределены судебные расходы. Апелляционный суд исходил из того, что предприниматель как арендатор предпринял действия, которые направлены на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования и договором аренды. Допущенные арендатором нарушения носили устранимый характер, не лишили арендодателя того, на что он обоснованно рассчитывал при заключении договора аренды. Поскольку выявленные нарушения арендатор устранил, интерес в использовании арендованного земельного участка он сохраняет. Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой стороной к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, избранная администрацией мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных арендатором нарушений и балансу интересов сторон. Более того, в рассматриваемом случае договор аренды заключен на 10 лет, поэтому у арендодателя отсутствовало право в одностороннем порядке отказаться от договора в случае нарушения арендатором его условий; положения пункта 3.2.4 договора от 25.05.2016 № 4700006603 не подлежат применению в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Поскольку односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды, выраженный в уведомлении от 30.01.2023 № 08.02.1-15-866/23, совершен администрацией в отсутствие предусмотренных законом оснований, он является недействительным согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), соответственно, договор аренды от 25.05.2016 № 4700006603 и договор переуступки права требования (аренды) от 25.01.2022 являются действующими. В порядке применения последствий недействительности сделки запись в ЕГРН о прекращении права аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309017:49 аннулирована с восстановлением записи о праве аренды истца.

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда от 21.05.2025 отменить, оставить в силе решение от 04.03.2025, указывая на то, что положениями Гражданского кодекса предусмотрена возможность реализации установленного соглашением сторон права на односторонний отказ от исполнения договора. Данное право реализуется путем уведомления другой стороны о таком отказе, а договор прекращается и считается расторгнутым с момента получения уведомления. Порядок досрочного расторжения договора в рассматриваемом случае администрацией соблюден. Вывод суда апелляционной инстанции о сохранении у предпринимателя как арендатора интереса в использовании арендованного земельного участка путем устранения выявленных нарушений, не обоснован, поскольку нарушение действующего законодательства (накопление отходов грунта насыпного, загрязненного строительными материалами на поверхности почвы) подтверждено. Арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309017:49 нарушены существенные условия договора аренды от 25.05.2016 № 4700006603, установленные пунктом 4.1 договора. Апелляционный суд не учел, что отношения по договору аренды земельного участка фактически прекращены в связи с реализацией администрацией права на односторонний отказ от договора. Наличие условий для реализации данного права, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, нарушение арендатором условий предоставления земельного участка и неисполнение им предусмотренных договором обязанностей, доказано. Предприниматель как арендатор земельного участка не может быть признан действовавшим добросовестно, разумно и осмотрительно. В отношении арендатора при одностороннем отказе арендодателя от договора аренды не допущены нарушения принципов справедливости, соразмерности и баланса интересов. Наделенная властными полномочиями, администрация в результате реализации права на односторонний отказ от договора аренды не получила какое-либо необоснованное преимущество.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит апелляционное постановление от 21.05.2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывая, что судом второй инстанций исследованы все фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства, правильно применены нормы права.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав обе стороны, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 13.05.2016 № 3729 ФИО3 и ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок кадастровым номером 23:47:0309017:49 в 

<

...>, взамен изъятого для муниципальных нужд земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, сроком действия до 13.05.2026.

Администрация (арендодатель), ФИО3 и ФИО4 (арендаторы) заключили договор от 25.05.2016 № 4700006603 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309017:49 площадью 1516 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, для размещения футбольного манежа со встроенными бытовыми помещениями.

Постановлением администрации от 14.03.2017 № 2387 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номеров 23:47:0309017:49 площадью 1516 кв. м с «для размещения футбольного манежа со встроенными бытовыми помещениями» на «научно-исследовательские комплексы».

23 марта 2020 года ФИО3, ФИО6 и предприниматель заключили договор уступки прав и обязанностей арендаторов по договору аренды от 25.05.2016 № 4700006603, которые перешли предпринимателю.

21 сентября 2020 года между предпринимателем и ФИО5 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 25.05.2016 № 4700006603, которые перешли ФИО5

25 января 2022 года между ФИО5 и предпринимателем заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 25.05.2016 № 4700006603, которые вновь перешли предпринимателю.

Согласно письму Черноморо-Азовского морского управления Росприроднадзора от 12.12.2022 в ходе выездного обследования водоохранной зоны Черного моря в границах муниципального образования город Новороссийск установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309017:49 размещены отходы производства и потребления. Площадь участка, на котором обнаружена порча почв в результате перекрытия ее поверхности отходами производства и потребления, составила 1130 кв. м.

В адрес предпринимателя администрация направила уведомление от 20.01.2023 № 08.02.1-15-587/23 об устранении выявленных нарушений.

Администрация уведомлением от 30.01.2023 № 08.02.1-15-866/23 сообщила предпринимателю о необходимости устранения нарушений и расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2016 № 4700006603, сославшись на письмо Черноморо-Азовского морского управления Росприроднадзора от 12.12.2022, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309017:49 размещены отходы производства и потребления.

Ссылаясь на отсутствие законных оснований для одностороннего прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309017:49, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального правапри рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса установлено, что предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54) указано, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено нормами данного кодекса, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления № 54).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначенияили причинению вреда окружающей среде (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В пункте 3.2.4 договора аренды от 25.05.2016 № № 4700006603 стороны согласовали право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; нарушении арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и не выполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора; невнесении арендной платы в течение одного квартала; использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В соответствии с подпунктами 4.1.6, 4.1.7, 4.1.8, 4.1.9, 4.1.10 договора арендатор обязан, в том числе: использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию; при использовании участка не наносить ущерба окружающей среде; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его письменному требованию (предписанию); возместить арендодателю убытки, причиненные в результате своей хозяйственной деятельности.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с моментаее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу статей 9, 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения исковых требований. Арендатор долгосрочного договора аренды предпринял меры, направленные на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования и договором аренды от 25.05.2016 № 4700006603. Поскольку предпринимателем устранены выявленные нарушения, он сохраняет интерес в использовании земельного участка, расторжение договора признано судом второй инстанции несоразмерным степени допущенных нарушений и балансу интересов сторон. Так как договор аренды заключен на 10 лет, у арендодателя отсутствовало право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Поскольку односторонний отказ от исполнения договора аренды, выраженный в письме от 30.01.2023 № 08.02.1-15-866/23, совершен администрацией в отсутствие предусмотренных законом оснований, он является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса, соответственно, договор аренды от 25.05.2016 № 4700006603 и договор переуступки права требования (аренды) от 25.01.2022 спорного земельного участка, признаны судом действующими. В порядке применения последствий недействительности сделки запись в ЕГРН о прекращении права аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309017:49 аннулирована с восстановлением соответствующей записи о праве аренды истца.

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемого постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025 по делу № А32-50731/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

А.И. Мещерин