АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-1530/2021

г. Йошкар-Ола

28» сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Щегловой Л.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319774600696701)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Каен» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо ФИО3 (ИНН 

<

***>) 

о взыскании основного долга и договорной неустойки

с участием представителей:

от истца – ФИО4 по доверенности от 25.06.2020, 

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица - не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО2, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Каен», основного долга по арендной плате по договору аренды от 11.02.2019 в сумме 3675789 руб. и неустойки в размере 538298 руб. 90 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 01.04.2021 исковое заявление и приложенные к нему документы приняты к производству, и дело рассматривалось по правилам упрощенного производства.

12.05.2021 арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды нежилых помещений от 11.02.2019 о сроке внесения арендной платы.

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330, 614, 654 ГК РФ (л.д. 6-7).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему, заявил о доказанности передачи имущества ответчику, а также о незаконности уклонения арендатора от внесения платы (протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).

Ответчик, о времени и месте судебного заседания извещенный надлежащим образом, явку уполномоченного представителя не обеспечил. В письменном отзыве на иск сообщил, что с января 2020 года свою деятельность не ведет, задолженность по арендной плате не имеет, в связи с чем просил в иске отказать (л.д. 39, 102).

Третье лицо, о времени и месте судебного заседания извещенное надлежащим образом, в судебное заседание также не явилось, по предложению арбитражного суда отзыв на исковое заявление не представило (л.д. 72, 75, 81-82).

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 11 февраля 2019 года ФИО2 как арендодателем и ответчиком, ООО «КАЕН», как арендатором подписан договор аренды нежилых помещений, по условиям которого истец обязался передать обществу во временное владение и пользование нежилые помещения в соответствии с приложением №1 к договору, являющимися частью производственного здания №201, общей площадью 11244,1 кв. м., назначение - нежилое, количество этажей 3, в том числе подземных 0, кадастровый номер 12:05:2801001:931, инвентарный номер 1066, инвентарный номер 88:228:001:000001066, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, 

<

...>, а общество приняло на себя обязательство вносить арендную плату из расчета 100 рублей за 1 кв. м. в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Помещения передаются с целью ведения производственной деятельности (л.д. 11-14).

ФИО2 05.12.2019 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (л.д. 131).

Подписанное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор оформлен путем составления одного документа с приложением, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ. 

26.02.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 11.02.2019, в соответствии с которым стороны определили, что площадь арендуемых помещений составляет 4084, 21 кв. м (л.д. 16). По правилам пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны предусмотрели, что условия заключенного ими дополнительного соглашения применяются к их отношениям, возникшим до его заключения – с 01.01.2020 (пункт 3).

При этом номера конкретных помещений, либо иные сведения, позволяющие индивидуализировать предмет аренды, ни в договоре, ни в приложении №1, на которое сделана ссылка в пункте 1.1 договора, ни в акте приема-передачи ни в дополнительном соглашении от 26.02.2021 не указаны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что положения статьи 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. На основании пункта 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. Таким образом, вопрос о заключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора у сторон возникла неопределенность с подлежащими передаче в аренду нежилыми помещениями площадью 4084, 21 кв. м.

Так, истец передал имущество, а ответчик принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. В ходе судебного разбирательства ответчик не оспаривал факт принятия в аренду нежилых помещений площадью 4084, 21 кв. м. Им в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у него в процессе исполнения договора разногласий и неопределенности в отношении его предмета. Договор фактически исполнялся сторонами. Отсутствие в договоре указания на индивидуальные признаки конкретных помещений и их площади не повлекло для сторон трудностей в идентификации объекта аренды при его передаче. Письменных доказательств (например, переписки между сторонами договора), свидетельствующих о том, что ответчику было непонятно, каким он пользуется имуществом, равно как и доказательств того, что общество предлагало провести совместные замеры арендуемой площади или проверку действительного места нахождения арендованного имущества, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем ООО «КАЕН» периодически вносило ежемесячные арендные платежи в размере 43500 руб. из расчета 100 рублей за 1 кв. м., что соответствует площади первоначально переданного имущества в объеме 435 кв. м. и подтверждается платежными поручениями (л.д. 87-99). Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Кроме того, Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда по делу А38-4912/2020 от 10.03.2021 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ООО «Каен» признало наличие задолженности по внесению арендной платы за ранее возникший период по договору аренды от 11.02.2019 с учетом дополнительного соглашения от 26.02.2021 (л.д. 36-37). 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Следовательно, обстоятельство внесения арендатором арендной платы в период действия договора может свидетельствовать о реальном исполнении сделки сторонами. При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что волеизъявление сторон при подписании договора аренды от 11.02.2019 было направлено на возникновение арендных отношений, совершение ответчиком действий по использованию арендованного имущества и частичное внесение арендной платы свидетельствуют с учетом пункта 3 статьи 432 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным. Таким образом, в части нежилых помещений площадью 4084, 21 кв. м. между сторонами возникли арендные правоотношения.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Тем самым правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче имущества в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 11.02.2019 (л.д. 14).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Приемопередаточный акт подписан истцом и ответчиком 11.02.2019, с этого дня обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия нежилых помещений площадью 4084,21 кв. м. в аренду по акту арендатором не оспаривался, также он подтвержден судебным актом по делу А38-4912/2020. 

Согласно пункту 2.1 договора и пункту 1 соглашения к договору аренды от 11.02.2019 помещение передается в аренду сроком на 11 месяцев - с 11 февраля 2019 года по 31 декабря 2019 года с дальнейшим обязательным перезаключением на следующие 11 месяцев и так - до 10 февраля 2022 года (л.д. 11, 15).

После 31.12.2019 ООО «КАЕН» продолжало пользоваться имуществом, о намерении расторгнуть договор в письменном виде истца не уведомляло. Арендодатель также до истечения срока аренды не уведомлял арендатора о своих возражениях относительно продолжения пользования арендованным имуществом.

По правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Тем самым арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор аренды нежилых помещений от 11.02.2019 следует считать возобновленным с 1 января 2020 года на прежних условиях по правилам статьи 621 ГК РФ. 

В силу статей 309, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом за весь период пользования.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктом 3.1. договора установлено, что арендная плата устанавливается из расчета 100 рублей за 1 кв. м.

Согласно пункту 3 статьи 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера, переданного арендатору здания или сооружения.

С учетом передачи по договору в аренду нежилых помещений площадью 4084,21 кв. м. ежемесячный размер арендной платы составляет 408421 руб.

Арендатор обязался вносить арендную плату не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному, оплата за первый месяц аренды производится не позднее 3-х дней с момента заключения договора (пункт 3.2 договора).

По расчету истца ответчиком не оплачены арендные платежи, начисленные за пользование нежилыми помещениями, за период с 01.07.2021 года по 31 марта 2021 года, что составляет 3675789 руб. (408421 руб. х 9 месяцев).

Доказательств погашения имеющейся задолженности обществом не представлено, следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга, хотя срок платежа наступил. 

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 3675789 рублей.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (пени). Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.4 договора аренды от 11.02.2019 сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 11).

Истец требует взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы по правилам статьи 330 ГК РФ и пункта 3.4 договора за период с 01.07.2020  по 26.03.2021 в сумме 538298 руб. 90 коп. (л.д. 10).

Расчет неустойки составлен с правильным определением основного долга и периодов просрочки, поэтому признается арбитражным судом обоснованным. Каких-либо возражений по расчету неустойки, либо ходатайств ответчиком в материалы дела не представлено.

Тем самым с ответчика также подлежит взысканию неустойка в размере 538298 руб. 90 коп. 

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за нарушение обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ). 

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 44070 руб., которая относится на ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 сентября 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 28 сентября 2021 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Каен» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319774600696701) долг в сумме 3675789 руб., неустойку в размере 538298 руб. 90 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 44070 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                     Л.М. Щеглова