Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Москва                                                                   Дело № А40-165875/21-150-1135

 

Резолютивная часть решения изготовлена 11 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2021 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: судьи Маслова С.В., единолично,

рассмотрев в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ, дело по иску ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» (125009, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТВЕРСКАЯ, ДОМ 14/1, СТРОЕНИЕ 1, Э 5 П I КОМ 6 ОФ 28, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.06.2017, ИНН: 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 70 258руб. 20коп. упущенной выгоды по договору аренды от 13.08.2019г., заключенного между ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» и АО «СТИЛМАСТЕР», 487 854руб. 30коп. упущенной выгоды по договору аренды от 16.04.2019г., заключенного между ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» и ООО «ПК СТАЛЬПРОКАТ»,

без вызова сторон 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Управлению Росреестра по Москве о взыскании 558 112руб. 50коп., в том числе: 70 258руб. 20коп. упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы по договору аренды от 13.08.2019г., заключенному между ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» и АО «СТИЛМАСТЕР», в период с 16.04.2019г. по 13.08.2019г., 487 854руб. 30коп. упущенной выгоды  в виде неполученной арендной платы по договору аренды от 16.04.2019г., заключенному между ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» и ООО «ПК СТАЛЬПРОКАТ», за период с 16.04.2019г. по 13.08.2019г., в соответствии со ст. 1069 ГК РФ.

Определением от 16.09.2021г. исковое заявление было принято к производству суда с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства. В соответствии со ст. 228 АПК РФ судом установлены сроки представления сторонами в суд и друг другу доказательств и документов.

Стороны о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства извещены надлежащим образом.

В обоснование иска истец указал, что в период заключения договора купли-продажи нежилого помещения на торгах объект находился в пользовании ООО «ПК «Стальпрокат» и АО «Стилмастер», в результате необоснованного отказа ответчика в осуществлении государственной регистрации права собственности истца, который был оспорен истцом в судебном порядке, истец смог заключить договоры аренды только 13.08.2019г. и был лишен возможности получать арендную плату в период с 16.04.2019г. по 13.08.2019г.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что ответчик не обладает информацией о причинах того, почему стороны договоров аренды с предыдущим собственником не намеревались зарегистрировать свои договорные отношения в Управлении, ответчик не является стороной данных отношений, не мог влиять на определение условий, а также на исполнение взятых стороной по договору обязательств, в договоре купли-продажи содержится условие о том, что  объект недвижимости не обременен правами третьих лиц, истцом не представлены доказательства наличия обстоятельств, препятствующих пользованию объектом недвижимости, причиной которых могли стать действия ответчика, истцом не доказан размер упущенной выгоды.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между ООО «НЭЛТ» (продавец) и ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.12.2018г. № 12, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель – оплатить и принять в соответствии с условиями договора следующее имущество: ЛОТ № 5 – нежилое помещение с кадастровым номером 77:00:0000000:71227 площадью 167,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Пунктом 5.1 договора установлено, что в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

Между ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» (арендодатель) и ООО «ПК «Стальпрокат» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 16.04.2019г. № А/1, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 140 кв.м, находящееся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, помещение является частью нежилого помещения общей площадью 167,5 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты 4, 6, 7, 50, 51, кадастровый номер 77:00:0000000:71224.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор вступает в силу с 16.04.2019г. и действует до 01.03.2020г.

В соответствии с п. 1.2 договора помещение принадлежит на праве собственности ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» на основании договора купли-продажи от 27.12.2018г. № 13, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 16.04.2019г. №77:00:0000000:71224-77/009/2019-5.

Исполнение истцом обязательства по передаче помещения в пользование арендатора подтверждается передаточным актом от 16.04.2019г.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата по договору за один календарный месяц составляет 157 500руб. 00коп., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрошенной системы налогообложения.

Дополнительным соглашением от 13.08.2019г. к договору стороны внесли изменения в п. 1.1 договора, в соответствии с которыми арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 251,1 кв.м, находящееся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, характеристика помещений: помещения, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 167,5 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты 4, 6, 7, 50, 51, кадастровый номер 77:00:0000000:71224, принадлежащие арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.12.2018г. № 13 (запись регистрации от 16.04.2019г. №77:00:0000000:71224-77/009/2019-5); помещение, являющееся частью комнаты № 3 общей площадью 102 кв.м, комната № 2 площадью 9,1 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 167,5 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты 2, 3, 5, кадастровый номер 77:00:0000000:71227, принадлежащие на праве собственности арендодателю  на основании договора купли-продажи от 27.12.2018г. № 12 (запись регистрации  от 13.08.2019г. № 77:00:0000000:71227-77/009/2019-7), а также увеличен размер арендной платы – 282 487руб. 50коп.

Передача истцом помещений в соответствии с дополнительным соглашением от 13.08.2019г. в пользование арендатора подтверждается актом приема-передачи помещений от 13.08.2019г.

Между ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» (арендодатель) и АО «Стилмастер» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 13.08.2019г., в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть комнаты № 3 площадью 16 кв.м, находящееся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, помещение является частью нежилого помещения общей площадью 167,5 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты 2, 3, 5, кадастровый номер 77:00:0000000:71227.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор вступает в силу с 13.08.2019г. и действует до 01.03.2020г.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата по договору за один календарный месяц составляет 18 000руб. 00коп., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрошенной системы налогообложения.

В соответствии с п.п. 3.3 договоров аренды арендная плата начисляется со дня фактической передачи помещения арендодателем арендатору по подписанному сторонами передаточному акту.

Между ООО «Передовые решения» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 09.09.2019г. № 09/01, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 77:00:0000000:71227 площадью 167,5 кв.м по адресу: 

<

...>.

В п. 1.2 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2020г. по делу № А40-284985/19-92-2247 по заявлению ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве о признании незаконным решения от 13.05.2019г. № 77/009/281/2019-583, обязании внести изменения в ЕГРН, решение Управления Росреестра по г. Москве от 13.05.2019г. № 77/009/281/2019-583 об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности признано незаконнным, суд обязал Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» путем внесения изменений в ЕГРН в отношении даты регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 77:00:0000000:71227 общей площадью 167,5 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, определить дату регистрации 16.04.2019г. в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения, при этом судом установлено, что между ООО «НЭЛТ» (продавец, должник) и ООО «Передовые решения» (покупатель) по результатам проведения торгов по продаже имущества должника был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 167,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:71227, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Южное Медведково, пр. Дежнева, д. 1, 04.02.2019г. ООО «НЭЛТ» обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение. Управление уведомлением от 13.02.2019г. № 77/009/281/2019-583 сообщило о приостановлении осуществления регистрационных действий на срок до 13.05.2019г. в связи с наличием согласно сведениям ЕГРН в отношении указанного помещения непогашенного обременения в виде ипотеки, установленного в пользу ПАО «Промсвязьбанк», при этом было разъяснено, что признание должника банкротом не влечет автоматическое прекращение залогового обременения, уведомлением от 13.05.2019г. № 77/009/281/2019-583 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации в соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что в установленный срок заявителем не были устранены причины, послужившие основанием для приостановления осуществления регистрационных действий, при обращении в Управление Росреестра  по г. Москве заявителем были представлены все необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права документы, в том числе, договор купли-продажи от 27.12.2018г. и дополнительное соглашение от 24.01.2019г., ссылка Управления на наличие непогашенного залогового обременения в отношении помещения в качестве основания для отказа в государственной регистрации является необоснованной, поскольку 26.02.2019г. банком было направлено в Управление уведомление о снятии обременения, однако соответствующие сведения в ЕГРН внесены не были, несовершение Управлением предусмотренных законом действий по погашению записи об ипотеке не может влечь негативные последствия для заявителя.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 28.05.2021г. № 1 с требованием возместить упущенную выгоду в связи с незаконными действиями ответчика в срок до 28.06.2021г., получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой на претензии.

Ответчик в письме о рассмотрении претензии от 23.06.2021г. сообщил истцу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения претензии.

На основании п.п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Истец, заявляя требования о взыскании убытков в любой форме, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика, факт и размер причиненного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В силу ст. 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Пунктом 1 ст. 1064 ГК РФ установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Таким образом, основанием применения к государству ответственности за вред, причиненный незаконными действиями (бездействием) государственных органов (их должностных лиц) в виде возмещения убытков составляет совокупность следующих обязательных условий, образующих состав правонарушения, включающего: - противоправность действий (бездействий) государственного органа; - наличие у физического или юридического лица материального вреда; - наличие вины органа государственной власти (должностного лица); - наличие причинной связи между незаконными действиями государственного органа и материальным вредом.

При рассмотрении дела о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями органа государственной власти, суду необходимо установить каждое из перечисленных условий, а также их одновременное наличие. Отсутствие хотя бы одного из данных условий (элементов состава правонарушения) влечет за собой отказ в удовлетворении требований о взыскании убытков.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГКРФ).

При этом в соответствии с п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011г. № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» при рассмотрении спора суды не должны фактически ограничиваться исследованием вопроса противоправности действий ответчика и не в полной мере исследуя вопросы, связанные с установлением причинной связи между противоправным поведением и возникшими убытками, виной ответчика.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Истец, являясь законным владельцем недвижимого имущества был вправе передать его в аренду до того, как был зарегистрирован переход права собственности на спорные помещения к истцу на основании договор купли-продажи спорного имущества.

Истец не представил доказательств, подтверждающих тот факт, что в период с даты отказа в регистрации права собственности до заключения договоров аренды на спорные помещения имелись какие-либо обстоятельства, препятствующие пользованию спорными помещениями и заключению договоров аренды.

Кроме того, как следует из текста искового заявления в период заключения договора купли-продажи (27.12.2018г.) спорный объект недвижимости уже находился в пользовании ООО «ПК «Стальпрокат» и АО «Стилмаркет».

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу п. 2 ст. 551, ст. 617 ГК РФ, по общему правилу, заключение договора продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах, существенным является не тот факт, кто из сторон договора купли-продажи выступает надлежащим арендодателем и кому из них был обязан вносить арендную плату арендатор, а о наличии обязанности продавца по перечислению покупателю надлежаще полученной продавцом арендной платы за период с даты подписания передаточного акта к договору купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Разделом 4 договора купли-продажи стороны предусмотрели условие, согласно которому с момента передачи имущества, являющегося предметом договора, покупатель осуществляет права владения и пользования имуществом в соответствии с его назначением и требованиями законодательства Российской Федерации, принимает на себя расходы по содержанию имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена Арбитражным судом города Москвы в решении от 15.08.2019г. по делу № А40-151065/19, которым удовлетворены требования ООО «ПЕРЕДОВЫЕ РЕШЕНИЯ» о взыскании с ООО «НЭЛТ» неосновательного обогащения в виде платежей уплаченных за аренду за период февраль 2019г. –апрель 2019г. по п/п от 15.02.2019г. № 916 на сумму 118 889руб. 88коп., от 12.03.2019г. № 1428 на сумму 140 737руб. 50 коп., от 18.04.2019г. № 27510 на сумму 261 609руб. 26коп., а всего 521 236руб. 64коп., с учетом частичной оплаты на сумму 129 813руб. 69коп., в соответствии с которым судом установлено, что протоколами от 18.12.2018г. № 5597-ОТПП/2/5 и от 12.12.2018г. № 5597-ОТПП/2/6 о результатах торгов в форме публичного предложения о продаже имущества ООО «Передовые Решения» признано победителем торгов по продаже следующего имущества: нежилое помещение, кадастровый № 77:00:0000000:71227, площадь 167,5 кв.м, местонахождение: 

<

...>, нежилое помещение, кадастровый номерм 77:00:0000000:71224, площадь 171,3 кв.м, местонахождение: 

<

...>, по результатам торгов были заключены договоры купли продажи от 27.12.2018г. № 12 (акт приема передачи от 30.01.2019г., переход права собственности в процессе регистрации) и от 27.12.2018г. № 13 (акт приема передачи от 30.01.2019г., переход права собственности зарегистрирован 16.04.2019г.), в период заключения вышеуказанных договоров купли продажи (27.12.2018г.), а также на момент приема купленных помещений (30.01,2019г.), данные объекты находились в пользовании ООО «ПК «Стальирокат» по договору аренды от 01.04.2018г. № 5, в тоже время ответчик, передав проданные объекты истцу, продолжает получать арендные платежи от третьего лица и, с момента передачи объектов, довод ответчика о том, что обязанность по возврату полученных от арендатора платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности ошибочен и противоречит положению ст. 617 ГК РФ.

Поскольку неполучение истцом дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества не является следствием незаконных действий должностных лиц ответчика, обязанность арендатора по внесению арендных платежей не может быть поставлена в зависимость от наличия у арендодателя титула собственника имущества, а следовательно, у истца  имелась возможность передать третьим лицам объект аренды и получать за это арендную плату с момента заключения договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 15, 309, 310, 393, 551, 608, 617, 1064 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 41, 49, 64-66, 71, 75, 101-103,110, 112, 121, 122, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Арбитражный суд составляет мотивированное решение в течение пяти дней в случае, если лица, участвующие в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, подали заявления о составлении мотивированного решения. Указанное заявление может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья:                                                                                                                 С.В. Маслов