﻿701/2020-29463(1) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-43454/2019

г. Краснодар

20 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2020 года.   Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2020 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном  заседании от истца – индивидуального предпринимателя Должикова Алексея  Николаевича (ИНН 231118779349, ОГРНИП 309231103700059) – Ивлиевой Е.В.  (доверенность от 26.06.2020), от ответчиков – общества с ограниченной ответственностью  «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» (ИНН 2312018906,  ОГРН 1022304974097) – Добротиной Н.В. (доверенность от 23.06.2020), общества  с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (ИНН 2312281897,  ОГРН 1192375026546) – Добротиной Н.В. (доверенность от 23.06.2020), в отсутствие  представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, – Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьих лиц,  не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, –  администрации муниципального образования Динской район, администрации  Первореченского сельского поселения Динского района, надлежащим образом  извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения  информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Должикова Алексея Николаевича на решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2019 и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 по делу № А32-43454/2019,  установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель Должиков Алексей Николаевич (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Краснодарскому краю, обществу с ограниченной ответственностью  «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат», обществу с ограниченной  ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (далее – управление Росреестра,  комбинат, холдинг) о признании незаконными действия по государственной регистрации  заключенного комбинатом и холдингом соглашения от 03.06.2019 № 1 о передаче прав  и обязанностей по договору от 07.02.2005 № 1 аренды части площадью 524,3 га  земельного участка площадью 1501,85 га с кадастровым номером 23:07:1002000:38,  расположенного по адресу (местоположение): относительно ориентира в границах  участка, Краснодарский край, Динской район, в границах ОАО Агрофирма «Победа»,  относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения,  при множественности лиц на стороне арендодателей, соглашения от 03.06.2019 № 2  о передаче прав и обязанностей по договору от 16.02.2005 № 2 аренды части площадью  487,55 га земельного участка площадью 1501,85 га с кадастровым номером  23:07:1002000:38, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край,  Динской район, село Первореченское, в границах ОАО «Агрофирма Победа»,  относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения,  при множественности лиц на стороне арендодателей (далее – соглашения о перенайме,  договоры аренды, земельный участок и его части), о погашении в Едином  государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации  соглашений о перенайме, о восстановлении сведений об аренде земельного участка  в пользу общества на основании договоров аренды при множественности лиц на стороне  арендодателей, о признании недействительными соглашений о перенайме,  зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости 26.07.2019  под номерами регистрации 23:07:1002000:3823/031/2019-559,  23:07:1002000:3823/031/2019-556.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2019, оставленным без  изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 30.01.2020, в удовлетворении заявления (иска) отказано со следующей мотивировкой.  Договоры аренды не содержат положений о запрете на передачу арендатором своих прав  и обязанностей третьему лицу или о необходимости получения согласия у арендодателя  на такую передачу. Комбинат, действуя добросовестно и разумно, опубликовал  в выпуске общественно-политической газеты Динского района Краснодарского края  

от 26.09.2019 № 38 сведения о заключаемых соглашениях о перенайме в целях  уведомления об этом участников долевой собственности. На момент их государственной  регистрации предприниматель был уведомлен о состоявшемся перенайме.  При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный  регистратор не выявил оснований для приостановления либо отказа в осуществлении  государственной регистрации соглашений о перенайме, соответствующих закону.  

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 12.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 30.01.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя  следующие основания проверки законности судебных актов суда первой  и апелляционной инстанции. Отчуждение права аренды на части земельного участка  и соответствующая государственная регистрация незаконны, поскольку произведены  без согласия арендодателей, по явно заниженной цене, лицу, не являющемуся участником  долевой собственности на земельный участок. Предприниматель не получал уведомление  о состоявшемся перенайме. Уведомление опубликовано в общественно-политической  газете спустя более трех месяцев со дня заключения оспариваемых соглашений.  Соглашения о перенайме недействительны, а права предпринимателя – нарушены.  

В отзывах на кассационную жалобу комбинат, холдинг и управление Росреестра,  указали на то, что договоры аренды частей земельных участков с множественностью лиц  на стороне арендодателя не содержат положений о запрете на передачу арендатором  своих прав и обязанностей третьему лицу, о необходимости получения согласия  арендодателя на перенаем. Сведения об оспариваемых сделках в целях уведомления  участников долевой собственности опубликованы надлежащим образом в общественно- политической газете. С учетом принципа свободы договора существенное занижение  платы за перенаем не является основанием для признания соответствующих соглашений  недействительными. Законодательство не ограничивает возможность передачи прав  и обязанностей арендатора только участнику долевой собственности на объект аренды.  Комбинат и холдинг представили необходимый пакет документов для осуществления  государственной регистраций оспариваемых соглашений. У государственного  регистратора не было оснований для приостановления либо отказа в осуществлении  государственной регистрации соглашений о перенайме.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей  участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит  оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что участники общей  долевой собственности на земельный участок (арендодатели) и комбинат (арендатор)  07.02.2005 и 16.02.2005 заключили договоры аренды частей земельного участка на 15 лет.  Комбинат уполномочен на сдачу земельного участка в субаренду в пределах срока  действия договора аренды (пункт 2.3). Договоры аренды зарегистрированы в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.02.2005  (номер регистрации 23-23/31-5/2005-754) и 24.02.2005 (номер регистрации  23-23/31-17/2005-144).  

По состоянию на 01.01.2019 к предпринимателю перешли 118 долей в праве общей  долевой собственности на земельный участок, каждая из которых эквивалентна  24 500 кв. м. По заключенным 03.06.2019 соглашениям о перенайме общество передало  холдингу права и обязанности арендатора по договорам аренды частей земельного  участка. Предприниматель обратился в Динской отдел управления Россреестра  с заявлением от 08.07.2019 № 47 о несогласии на передачу комбинатом прав  и обязанностей арендатора холдингу. Управление Росреестра 26.07.2019 осуществило  государственную регистрацию соглашений о перенайме (записи с номерами регистрации  23:07:1002000:38-23/031/2019-559, 23:07:1002000:38-23/031/2019-556). В выпуске  общественно-политической газеты Динского района Краснодарского края  от 26.09.2019 № 38 комбинат опубликовал сведения о передаче холдингу прав  и обязанностей арендатора на части земельного участка.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой  и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в  кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного  процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной  инстанции.  

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что  удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа,  осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного  лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы)  возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному  нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в  сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198,  часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону  или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия  

у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств,  послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на  принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).  

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество  понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения,  в том числе ограничения права определенного лица на недвижимое имущество  и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1). Государственной регистрации  подлежат возникающие, в том числе на основании договора ограничения прав и  обременения недвижимого имущества, в частности аренда (пункт 6 статьи 1).  В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате  государственной регистрации вносятся, в том числе сведения о сделках, подлежащих  такой регистрации (пункт 1 статьи 13). Основаниями для осуществления государственной  регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении  недвижимого имущества, иные документы (подпункты 2, 8, 9 пункта 2, подпункт 7 пункта  4 статьи 14). Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению  правообладателя объекта недвижимости при государственной регистрации договора,  прекращения ограничения или обременения (подпункт 2, пункта 3 статьи 15).  Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы  представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для  приостановления государственной регистрации прав либо для отказа  в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29). Государственному регистратору  императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации  в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже  зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые для  осуществления государственной регистрации прав, (подпункты 3, 5 пункта 1 статьи 26)  сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием  для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является  ничтожной (подпункт 13 пункта 1 статьи 26). Неустранение названных причин должно  повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27).  

Поскольку оспариваемый договор заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом  случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – Гражданский кодекс) об основаниях и о последствиях недействительности сделок  в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений  в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского  

кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25).  Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка  может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом.  К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и  при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы  третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной  сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование,  охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий  недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной  лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в  признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной  сделки применяются для защиты публичных интересов.  

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84  постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат  существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может  быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если  в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными  интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка,  при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом,  является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Удовлетворение иска лица,  не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее  недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским  законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица. Иск о  признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии  у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.  

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор вправе с согласия  арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои  права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в  залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и  обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено  настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных  

случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем  остается арендатор.  

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности  по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные  права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал  хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный  кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия  арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка  не предусмотрено иное (часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).  

По смыслу приведенного в Обзоре судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 25.11.2015, правового подхода, получение согласия участников  долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения для передачи в пределах срока действия договора аренды прав и обязанностей  арендатора такого участка не требуется, если договором аренды земельного участка  не предусмотрено иное. Достаточно уведомить об этом участников долевой  собственности на данный земельный участок.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения  и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций  обоснованно заключили о следующем. Право комбината на перенаем частей земельных  участков при заключении на срок более пяти лет договоров аренды частей земельного  участка не ограничено. Соглашения о перенайме заключены в соответствии с  требованиями земельного законодательства. Согласие на передачу арендатором своих  прав и обязанностей на использование частей земельного участка по договору третьему  лицу не требовалось. Предприниматель был уведомлен о состоявшемся перенайме.  Позднее опубликование соответствующего извещения и возможное заниженной цены  не образует признаков действительности соглашений о перенайме.  

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о  применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в  деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм  процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в  совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают  возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного  процессуального кодекса.  

Руководствуясь статьями 284, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2019 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 по делу   № А32-43454/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья Н.С. Мазурова  Судья А.И. Мещерин