АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-1756/22

18 октября 2022 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   11 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен            18 октября 2022 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому Администрации города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности,

при участии:

от истца: представитель ФИО3,  по доверенности;

от ответчика: не явился;

от третьих лиц: не явились,

установил:

Администрация города Ростова-на-Дону (далее также – истец, Администрация) обратилась в суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также – ответчик, ИП ФИО2), в котором просила изъять у ответчика в муниципальную собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> по цене 5 477 242 рублей, прекратить право собственности ответчика и признать право муниципальной собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, общество с ограниченной ответственностью «ЭККО-РОС».

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил отзыв на исковое заявление.

Третьи лица не явились, извещены надлежащим образом.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 54 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Большая Садовая, 51, литер В.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 08.11.2019 № 1027 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, литер В, аварийным и подлежащим реконструкции» собственникам помещений в течение 3-х месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить реконструкцию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, литер В.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 22.12.2020 № 1334 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим реконструкции».

Согласно подпункту 1.3. Постановления № 1334 от 22.12.2020 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью 54 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Большая Садовая, д. 51, литер В.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка нежилого помещения, площадью 54 кв.м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Большая Садовая, 51, литер В.

03.08.2021 экспертным учреждением представлен отчёт № 23151/08-21 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г. Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 477 242 рублей 00 копеек.

Протоколом заседания городской комиссии от 27.08.2021 № 25 результаты оценки согласованы.

Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ИП ФИО2 до настоящего времени не достигнуто.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, следует руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252).

В соответствии с пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком значения не имеет.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники нежилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении № 624-О от 28.03.2017 указал на то, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Судом установлено, что соглашение об изъятии спорного нежилого помещения площадью 54 кв.м. с выплатой указанной в отчете № 23151/08-21 суммы возмещения не подписано.

Цена выкупа нежилого помещения в исковом заявлении определена в соответствии с оценкой, проведенной ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» по заказу Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 447 242 рубля.

Согласно исследовательской части данного отчета оценщиком применялся сравнительный подход, при этом выбраны 5 объектов-аналогов с техническим состоянием «удовлетворительное», при этом оценщиком применены корректировки, указанные в издании «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», в том числе на условия продажи, состояние отделки, площадь и этаж.

Оценщиком не применялся затратный подход, поскольку он базируется на расчетных коэффициентах себестоимости строительства, что в данном случае не требуется, а также доходный подход, поскольку отсутствует достоверная информация о предпринимательских доходах об объекте оценки в течение периода владения объектом.

В соответствии с отчетом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050523:946 и общего имущества в МКД с учетом его доли в праве общей долевой собственности составляет 5 160 294 рубля.

Стоимость убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, определена оценщиком с учетом стоимости услуг риэлторов (6% от рыночной стоимости изымаемого помещения – 309 618 рублей), размера государственной пошлины за оформление в ЕГРН права собственности на новое помещение (2 000 рублей), стоимости переезда (5 330 рублей), а всего в размере 316 948 рублей.

На основании изложенного, размер компенсации, подлежащей выплате ответчице в связи с изъятием нежилого помещения, составляет 5 477 242 рубля и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимого имущества в размере 5 160 294 рублей и убытки в размере 316 948 рублей.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП ФИО2 не доказала, что изложенные в отчете № 23151/08-21 сведения о рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения утратили актуальность на момент рассмотрения настоящего спора, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявила.

В процессе рассмотрения дела с учетом отзыва ответчика суд установил, что у него  имеется спор по стоимости выкупа помещения определенного истцом, в связи с чем, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предложил назначить судебную экспертизу.

Предложение о проведении экспертизы выносилось на обсуждение сторон в определениях суда от 19 июля 2022 года, от 04 августа 2022 года от 30 августа 2022 года, однако данное право сторона не реализовано. 

В отсутствие реализации сторонами права на обращение с ходатайством о проведении экспертизы по делу, исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", оценка требований и возражений сторон осуществлена с с учетом положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, доводы ответчика судом отклоняются и признаются необоснованными.

При установленных обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить требования Администрации города Ростова-на-Дону об изъятии нежилого помещения путем выкупа по цене, определенной в отчете № 23151/08-21 и равной 5 447 242 рублям.

Государственная пошлина по иску составила 6 000 рублей.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию 6 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в муниципальную собственность муниципального образования города Ростов-на-Дону объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 54 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050523:946, расположенное по адресу: 

<

...>, посредством выплаты компенсации в общей сумме 5 447 242 рубля 

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 54 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050523:946, расположенное по адресу: 

<

...> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. 

Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на нежилое помещение общей площадью 54 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050523:946, расположенное по адресу: 

<

...> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000,00 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                      Волуйских И.И.