АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-13383/2020 

Дата принятия решения –  24 ноября 2020 года.

Дата объявления резолютивной части –  17 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Аппаковой Л.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "БизнесТехнология", г.Казань к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района", г.Казань об утверждении пункта 1.1 договора №266 от 01.02.2020, заключаемого между ООО «БизнесТехнология» и ООО «УК ЖКХ Авиастроительного района» в редакции ООО «БизнесТехнология»: п.1.1 Потребитель возмещает Управляющей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно-коммунальных услуг и содержанием находящегося в собственности (аренде или ином праве пользования) Потребителя нежилого помещения (далее – «Помещение») расположенного по адресу: 

<

...> общая площадь 39,4 м2, состоящая из помещений: №№10,11,12,12а,12б,12в,12г,12д кв.м. (приложение№1). Площадь для расчета платежей указана на основании акта экспертного исследования №2842/07-6 от 28.12.2018г. проведенного ФГБ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации, с участием:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 16.12.2019,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 11.11.2020, представитель ФИО4 по доверенности от 15.11.2019,

эксперт ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БизнесТехнология", г.Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района", г.Казань об утверждении пункта 1.1 договора №266 от 01.02.2020, заключаемого между ООО «БизнесТехнология» и ООО «УК ЖКХ Авиастроительного района» в редакции ООО «БизнесТехнология»: п.1.1 Потребитель возмещает Управляющей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно-коммунальных услуг и содержанием находящегося в собственности (аренде или ином праве пользования) Потребителя нежилого помещения (далее – «Помещение») расположенного по адресу: 

<

...> общая площадь 39,4 м2, состоящая из помещений: №№10,11,12,12а,12б,12в,12г,12д кв.м. (приложение№1). Площадь для расчета платежей указана на основании акта экспертного исследования №2842/07-6 от 28.12.2018г. проведенного ФГБ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании заявил об уточнении исковых требований, просил об утверждении пункта 1.1 договора №266 от 01.02.2020, заключаемого между ООО «БизнесТехнология» и ООО «УК ЖКХ Авиастроительного района» в редакции ООО «БизнесТехнология»: п.1.1 Потребитель возмещает Управляющей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно-коммунальных услуг и содержанием находящегося в собственности (аренде или ином праве пользования) Потребителя нежилого помещения (далее – «Помещение») расположенного по адресу: 

<

...> общая площадь 39,4 м2, состоящая из помещений: №№1,2,3,4,5,7,8,10,11,12,13 (приложение№1). Расчеты, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения, канализации и центрального отопления возмещается из площади 748,8 кв.м.; ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств по делу – договора аренды, дополнительных соглашений к договору, пояснений доверительного управляющего собственника спорного имущества.

В отсутствие возражений от ответчика, суд, в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение иска и удовлетворил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

В судебном заседании эксперт дал пояснения по проведенной судебной экспертизе, ответил на вопросы ответчика и суда.

Истец исковые требования (с учетом уточнения иска) поддержал в полном объеме по мотивам, отраженным в иске.

Ответчик иск не признал, считает, что истцом по делу должен быть собственник спорного имущества, судебная экспертиза проведена без осмотра спорных помещений, без оценки неделимости объекта исследования, ходатайствовал о проведении натурного осмотра спорных помещений, в иске просил отказать.

С учетом пояснений эксперта, истца, суд отклонил ходатайство ответчика о проведении натурного осмотра, для предоставления сторонами окончательных правовых позиций, а также ознакомления с материалами дела, с учетом доводов, озвученных сторонами, представленных дополнительных доказательств, ответов эксперта, в судебном заседании протокольным определением был объявлен перерыв до 17.11.2020 до 15 час. 00 мин.

После объявленного перерыва, истец поддержал иск в полном объеме, с учетом доводов и доказательств, представленных до перерыва.

Ответчик возразил на доводы истца, иск не признал по основаниям, отраженным в отзыве, с учетом доводов, озвученных в судебном заседании до перерыва.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца в обоснование своих требований, возражения ответчика, пояснения эксперта, арбитражный суд счел исковые требования (с учетом принятого судом уточнения иска) подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ответчик осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.

Истец, действуя на основании договора аренды №28 от 29.03.2016 нежилого помещения общей площадью 748,8 кв.м., кадастровый номер 16:50:220502:1009 по адресу: 

<

...> (в редакции дополнительных соглашений №2 от 30.04.2020, №3 от 23.07.2020, №4 от 03.08.2020, срок аренды 10 лет и 3 месяца) обратился к ответчику с целью заключения договора оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Ответчиком был подготовлен проект договора №266 от 01.02.2020, однако истцом был составлен протокол разногласий, поскольку часть помещения является самостоятельным зданием и не является частью многоквартирного дома. 

Ответчик редакцию истца не принял, письмом от 15.05.2020 исх.№2033, сообщил истцу, что он является правообладателем нежилого помещения кад.№16:50:220502:1009 по адресу: г.Казань, ул.Айдарова, д.20, площадью 616,8 кв.м, не являющимся обособленным зданием, в связи с чем изменить площадь в договоре не представляется возможным.

Не согласившись с позицией ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В связи с расхождением в технической документации данных относительно примыкающего к жилому дому объекта истца, судом было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, которая была поручена ООО «Коллегия оценки и экспертизы», эксперту ФИО5

Согласно заключению эксперта №20-1030 от 21.10.2020 нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности владельцам инвестиционных паев –Закрытому инвестиционному комбинированному фонду «Вятка» данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев (доверительный управляющий – ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг»), не является конструктивной частью многоквартирного дома, а является обособленной частью. Здание магазина в границах пристроенной части ограничено от здания жилого дома строительными конструкциями. Если снести конструкции пристроенного здания (фундаменты, стены, перекрытия, кровля) жилое здание не пострадает. В то же время встроенные помещения магазина в границах жилого дома невозможно снести, так как фундаменты, стены и перекрытия являются общими с жилым домом. Помещения №14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 34, 37а, 37б, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 (технический паспорт на жилой дом по ул.Айдарова, дом 20 по состоянию на 21.10.1997г.) не являются частью многоквартирного дома. На основании исследования представленных документов, нормативных документов, натурного осмотра эксперт пришел к выводу: инженерные коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация) многоквартирного жилого дома №20,являются конструктивной частью многоквартирного дома. Инженерные коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация) магазина подключены к коммуникациям многоквартирного дома в подвале. В случае, если демонтировать системы отопления, водоснабжения и канализации в магазине, то данная система в многоквартирном доме не пострадает, если же демонтировать коммуникации в многоквартирном доме, то в магазине данные коммуникации также не будут функционировать.

Доказательств необоснованности и неправомерности выводов эксперта, содержащихся в экспертном заключении, сторонами не представлено. При таких обстоятельствах, оснований подвергать сомнению выводы эксперта у арбитражного суда не имеется.

Доводы ответчика о том, что в выводах эксперта имеются явные недоработки, не произведен осмотр спорных помещений, подлежат отклонению как необоснованные и голословные, поскольку из экспертизы, а также пояснений эксперта в судебном заседании следует, что экспертом в присутствии ответчика был произведен осмотр смежных помещений, исследована техническая документация, представленная сторонами.

Экспертное заключение, по своему содержанию, является полным, выводы эксперта  подробными и аргументированными. Содержание представленного заключения, являющегося письменным доказательством по делу, согласуется с иными представленными истцом документами. Таким образом, каких-либо оснований полагать, что заключение по результатам экспертизы содержит неправильные по существу выводы и не считать данное заключение надлежащим доказательством, у суда не имеется.

При этом ответчик в ходе судебного разбирательства не представил в порядке статьи 65 АПК РФ доказательств, опровергающих выводы эксперта и позицию истца.

Изложенные ответчиком возражения сводятся к несогласию с самими результатами экспертизы, а не порядка ее проведения.

Сторонами мотивированных ходатайств не заявлено, а судом не усматривается оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ), в связи с чем, суд принимает выводы, изложенные в заключении.

С учетом результатов судебной экспертизы, истец уточнил исковые требования, что расценивается также судом как согласие с выводами эксперта.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, также указал, что истец по настоящему спору не является собственником спорного помещения и не может предъявлять настоящий иск ответчику.

Суд отклоняет доводы ответчика, поскольку исходя из текста письма ответчика от 15.05.2020исх.№2033, ответчику было известно, что истец арендует спорным помещением по договору №28 от 29.03.2016 и имеет право заключения договора с ответчиком, кроме того проект договора №266 от 01.02.2020, а также последующая редакция протокола разногласий были составлены ответчиком.

Довод ответчика об отсутствии возможности ознакомления с пояснениями доверительного управляющего собственника помещения также отклоняется судом, поскольку данные пояснения были представлены истцом в судебном заседании 11.11.2020 как дополнительное доказательство в обоснование права заключения договора с ответчиком, поскольку данное обстоятельство оспаривалось ответчиком, и судом в рамках объявленного перерыва было предоставлено сторонам достаточно времени (до 17.11.2020) для ознакомления с материалами дела и формированием окончательной правовой позиции. Представленные пояснения не содержат каких-либо новых сведений и доказывают лишь уже известные сторонам ранее обстоятельства, подтвержденные представленными вместе с иском выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, договором аренды №28 от 29.03.2016г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. 

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Согласно аналогичной номе, изложенной в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

В порядке статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. 

Частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. 

Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила №491), собственнику помещения, находящемуся в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не мене чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Из заключения экспертизы следует, что принадлежащее на праве собственности владельцам инвестиционных паев –Закрытому инвестиционному комбинированному фонду «Вятка» данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев (доверительный управляющий – ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг») здание магазина по адресу 

<

...> (помещения №14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 34, 37а, 37б, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45) не является конструктивной частью многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> а является обособленной частью; инженерные коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация) магазина подключены к коммуникациям многоквартирного дома в подвале.

Таким образом, в состав многоквартирного дома по адресу: 

<

...> входит нежилое помещение, находящееся в аренде у истца, общей площадью 39,4 м2, состоящее из помещений: №№1,2,3,4,5,7,8,10,11,12,13.

По смыслу пунктов 2.1.2, 2.2.4, 3.4.5 договора аренды №28 от 29.03.2016 истец обладает правом заключения договора с управляющей компанией многоквартирного дома по адресу: 

<

...> что также подтверждается доверительным управляющим собственника имущества.

Ответчиком надлежащих доказательств в обоснование своих возражений на иск не представлено, доводы ответчика голословны и не соответствуют обстоятельствам дела. Ссылка истца на иную судебную практику не принята судом, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, а также предмета и оснований заявленного иска.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и их удовлетворении в полном объеме (с учетом принятого судом уточнения иска).

Поскольку судебная экспертиза принята судом как надлежащее доказательство по делу, необходимо произвести оплату с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан ООО «Коллегия оценки и экспертизы» на основании счета № 104  от 23.10.2020 г. стоимости оказанных услуг в размере 70 000 руб., перечисленную на депозитный счет Арбитражного суда Республики Татарстан по платежному поручению № 1254  от 03.09.2020 г. 

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В порядке статьи 110 АПК РФ, судебные расходы в виде государственной пошлины и оплаты судебной экспертизы в связи удовлетворением требований подлежат отнесению на ответчика, по вине которого возник спор.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить. 

Обязать ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ Авиастроительного района» утвердить пункт 1.1 договора №266 от 01.02.2020 в следующей редакции: «1.1. Потребитель возмещает Управляющей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно-коммунальных услуг и содержанием, находящегося в собственности (аренде или ином праве пользования) Потребителя нежилого помещения (далее – помещение), расположенного по адресу: 

<

...> общая площадь 39,4 м2, состоящая из помещений: №№ 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 13 (приложение 1. Расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения, канализации и центрального отопления возмещается из площади 748,8 кв.м.».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ Авиастроительного района» в пользу ", г.Казань в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БизнесТехнологии", г. Казань 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан ООО «Коллегия оценки и экспертизы» на основании счета № 104  от 23.10.2020 г. денежную сумму в размере 70 000 руб., перечисленную на депозитный счет Арбитражного суда Республики Татарстан по платежному поручению № 1254  от 03.09.2020 г. 

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Председательствующий судьяЛ.Р. Аппакова