Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-19308/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 09.07.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) и постановление от 17.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-19308/2023 по первоначальному иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) об обязании вступить в договор аренды земельного участка; по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к департаменту имущественных отношений администрации города Омска об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка,

при участии в заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 08.11.2023,

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о понуждении к вступлению в договор аренды земельного участка от 20.09.2022 № Д-Ц-14-12559 (далее – договор) на условиях, предложенных истцом.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предприниматель обратился в суд со встречным иском к департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Решением от 09.07.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 17.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен в части понуждения предпринимателя к вступлению в договор. Суд также удовлетворил встречный иск, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора, определив его условия в следующей редакции:

пункт 1.1: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 10 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1 859 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к настоящему договору)»;

пункт 1.4: «Цель использования Участка: для эксплуатации объекта недвижимости»;

пункт 2.1: «Размер обязательства Арендатора по договору соразмерен доле в праве собственности на помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219, определяется в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 2 к настоящему Договору) и для ФИО2 составляет 34 371,56 руб. в месяц»;

подпункт 3 пункта 3.2 исключить;

подпункт 9 пункта 3.2: «письменно в течение 30 дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов»;

пункт 5.3 исключить;

пункт 5.4: «При несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы»;

пункт 5.5 исключить;

пункт 6.1: «Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются по соглашению сторон. В случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке по месту нахождения ответчика»;

приложение № 2 к договору: «Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п».

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Кф х И,

где: Ап – размер годовой арендной платы в руб.,

Кс – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117, площадью 1 859 кв.м, 11 451 000 руб.,

Кф – экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (пункт 7 Приложения к Порядку),

И – коэффициент уровня инфляции, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период).

Годовой размер арендной платы ФИО2 с учетом доли в праве пользования 1 488/1 859 составляет: 412 458,72 руб. в год;

ежемесячный размер арендной платы ФИО2 с учетом доли в праве пользования 1 488/1 859 составляет: 34 371,56 руб. в месяц.».

Судом распределены судебные расходы; с департамента в пользу предпринимателя взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску.

Департамент, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований департамента в полном объеме.

В качестве обоснования доводов жалобы департамент сослался на необходимость применения коэффициента размера арендной платы в 5,9 %; на установление в пунктах 5.3, 5.4, 5.5 договора соответствующего штрафа, поскольку штраф направлен на предупреждение совершения нарушений условий обязательств и на восстановление нарушенных прав, соответствует распоряжению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 23.04.2019 № 663 о типовой форме договора аренды; на необходимость изложения пункта 6.1 договора в редакции департамента. Кроме того, департамент не согласен с отнесением на него расходов по уплате государственной пошлины, так как фактически спор разрешен в пользу истца.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил отказать в удовлетворении жалобы, представил отзыв; указал на правомерность установления судами коэффициента 4,5 %, исключения из договора пунктов 5.3, 5.5, а также изложение пунктов 5.4, 6.1 в соответствующей редакции; также пояснил, что в настоящий момент договор действует и исполняется надлежащим образом.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что предпринимателю на праве собственности принадлежат помещения в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219 (далее – здание № 20219) по адресу: 

<

...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040102:117 (далее – участок № 117).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) участок № 117 является землей населенных пунктов с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обслуживания, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

Помещения в указанном здании принадлежат физическим и юридическим лицам на праве собственности и праве оперативного управления, в том числе предпринимателю.

Департаментом письмом от 27.09.2022 № Исх.ДИО/18180 предложено предпринимателю подписать проект договора.

Поскольку в результате переписки сторонами соглашение относительно всех условий договора не достигнуто, договор не подписан, изложенное послужило основанием для обращения сторон в арбитражный суд с первоначальным и встречным исками.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, пришли к выводу о наличии на стороне предпринимателя обязанности по вступлению в арендные правоотношения, при этом разрешили разногласия соответствующим образом.

Спор по существу разрешен правильно.

Из положений статей  421, 445, 552, 606, 614 ГК РФ, статей 1, 35, 39.20 ЗК РФ следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган. Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 № 305-ЭС22-6663 по делу № А40-248982/2020).

В соответствии со статьей 446 ГК РФ условие договора, по которому у сторон имеются разногласия, определяется в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

При этом суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-17035).

Таким образом, когда заинтересованная сторона передала разногласия  на рассмотрение суда, а другая сторона не возразила против этого (даже если ни для одной из сторон спора его заключение является обязательным), суд в целях достижения задач судопроизводства в арбитражных судах, установленных статьей 2 АПК РФ, защиты обратившегося лица, внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, рассматривает такое исковое заявление по существу.

В настоящем случае предприниматель не оспаривал возложение на него обязанности по заключению договора аренды; вместе с тем возражал относительно некоторых условий. По результатам рассмотрения дела департамент не согласен с выводами судов по коэффициенту размера арендной платы, а также по пунктам 5.3, 5.4, 5.5, 6.1 договора.

1. Как следует из положений статей 424 ГК РФ, 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата является регулируемой ценой. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.  Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Департаментом осуществлен расчет арендной платы, исходя из положений постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений  в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее – Порядок № 419-п), в котором установлены коэффициенты для определения размера арендной платы за использование земельных участков и в соответствии с которым размер кадастровой стоимости земельного участка является одним из элементов установленной законом формулы расчета размера арендной платы.

Порядком № 419-п предусмотрено применение коэффициента в зависимости от вида разрешенного использования участков и назначения объектов на нем расположенных. Так, коэффициент 5,9% (пункт 5 Приложения), который используется департаментом при расчете платы, применяется для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных станций и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса. Коэффициент 4,2% (пункт 17 Приложения), который изначально просил предприниматель, применяется к земельным участкам, предназначенным для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спора, культуры, искусства, религии. Коэффициент 4,5 % (пункт 7 Приложения), который применил суд, предназначен для земельных участков для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. При этом суд учел пункт 3 Порядка № 419-п, которым предусмотрено, что при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение коэффициента из числа данных видов разрешенного использования.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Омской области, учитывая также цель заключение договора аренды участка, фактическое использование помещений.

Устанавливая коэффициент 4,5, предусмотренный пунктом 7 Приложения к Порядку № 419-п, суд первой инстанции, которого поддержал апелляционный суд, исходил из того, что помещения в здании № 20219 используются предпринимателем как для размещения объектов социального обеспечения, так и для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

При этом судами обоснованно отмечено, что актом осмотра земельного участка от 30.05.2024 № 071, на который ссылается департамент, установлено только фактическое местонахождение объектов, а также их наименование, что не может свидетельствовать о ведении в указанных в акте помещениях торговой деятельности. Более того, из приложенных к акту осмотра фотоматериалов прямо не следует, что указанные департаментом организации находятся в помещениях, принадлежащих предпринимателю на праве собственности.

На первом этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 48, предпринимателю принадлежат помещения № 1-39, а согласно экспликации к поэтажному плану строения по адресу: 

<

...>, № 34, № 35 первого этажа имеют назначение «кабинет». Оставшаяся часть помещений № 3-20, 22-24, 26-28 на первом этаже здания предоставлены во временное владение и пользование Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области, что подтверждается государственными контрактами от 23.07.2020 № 2-юр ИКЗ, от 01.12.2022 № 487-з ИКЗ с учетом дополнительных соглашений. Указанные помещения используются для размещения работников учреждения.

Кроме того, согласно пояснениям предпринимателя, не опровергнутым департаментом, помещения, не переданные по государственным контрактам Отделению Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области, используются предпринимателем в собственных целях, какая-либо коммерческая деятельность в иных помещениях, принадлежащих предпринимателю, не осуществляется.

Материалы дела не содержат доказательств использования предпринимателем помещений под размещение объектов, поименованных в пункте 5 Приложения к Порядку № 419-п.

При таких обстоятельствах, учитывая, что принадлежащие предпринимателю помещения используются им как для размещения объектов социального обеспечения, так и для размещения офисов, принимая во внимание пункт 3 Порядка № 419-п, суды пришли к обоснованному выводу об установлении коэффициента 4,5%. Необходимость установления коэффициента 5,9 % документально не доказана. Определение размера платы для собственников помещений в здании осуществляется исходя из вида разрешенного использования недвижимого имущества с учетом фактического использования помещением (для каждого собственника индивидуально). Игнорирование такого дифференцированного подхода нарушает принцип экономической обоснованности, поскольку приводит к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения в здании для этих целей. В этой связи, принимая во внимание, что возражения департамента в отсутствие требований о дифференциации коэффициентов сводятся к иному функциональному использованию предпринимателем принадлежащих ему помещений (при котором установлен коэффициент 5,9 %), что документально не подтверждено, соответствующие доводы департамента отклоняются.

2. Относительно пунктов 5.3, 5.4, 5.5 договора.

Исходя из принципа свободы договора, положений статьи 421 ГК РФ, пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пунктов 3, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом. При этом, поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, арендатор является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Кроме того, в силу статьи 622 ГК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, так как оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, в связи с чем арендатор до возвращения арендодателю арендованного имущества обязан оплатить арендную плату за пользование данным имуществом, а также неустойку за просрочку оплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, учитывая особенность правового статуса участников спора, а также то, что предприниматель не дал согласие на включение в договор дополнительной ответственности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об исключении из договора аренды пунктов 5.3 и 5.5, предусматривающих взыскание с арендатора спорных штрафных санкций, а также о приведении пункта 5.4 договора (в редакции департамента данный пункт предусматривает штраф за несвоевременный возврат участка арендодателю) в соответствие со статьей 622 ГК РФ.

Судами обоснованно отклонена ссылка на наличие типовой формы договора аренды как не имеющая правового значения для настоящего дела и не лишающего предпринимателя права на преддоговорное урегулирование спора, в том числе в судебном порядке.

3. Относительно пункта 6.1 договора.

По общему правилу, в силу статьи 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по адресу или месту жительства ответчика. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных статьями 36 (подсудность по выбору истца), 37 (договорная подсудность), 38 (исключительная подсудность) АПК РФ. При этом в силу статьи 37 АПК РФ подсудность, установленная статьями 35 и 36 АПК РФ, может быть изменена только по соглашению сторон, если иное не установлено законом, в частности, спор не относится к исключительной подсудности.

В рассматриваемом случае, учитывая, что требования, связанные с исполнением договора аренды, не относятся к категории споров, на которые распространяются правила об исключительной подсудности, соответственно, такая подсудность может быть изменена на основании статьи 37 АПК РФ только по соглашению сторон, а предприниматель заявил соответствующие возражения, суд первой инстанции, выводы которого поддержал апелляционный суд, обоснованно определили пункт 6.1 в соответствии с положениями действующего законодательства о разрешении споров по месту нахождения ответчика. Каких-либо иных оснований для понуждения к определению подсудности, помимо правил об исключительной подсудности, законодательство не содержит, а потому доводы жалобы в указанной части признаются несостоятельными.

Ссылка департамента на необоснованное возложение на него расходов по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска об урегулировании разногласий правомерна отклонена судом апелляционной инстанции на основании пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», а также того факта, что в данном случае судом рассмотрено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, которое не имеет денежной оценки и направлено на защиту неимущественных прав предпринимателя. Следовательно, правила о пропорциональном распределении судебных расходов в данном случае не применяются. По такой категории дел удовлетворение исковых требований определяется не количеством пунктов, принятых в редакции той либо иной стороны спора, а самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено. Решение и постановление отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы департамента не имеется.

Поскольку департамент имеет льготу по уплате государственной пошлины, расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы судом кассационной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ не распределяются.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.07.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 17.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-19308/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

Судьи                                                                                                                  Е.Ю. Демидова

ФИО1