﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49003/2019

г. Краснодар

22 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Аваряскина В.В. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: акционерному обществу «Мацестинский чай» (ИНН 2319005247, ОГРН 1022302834102), общества с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (ИНН 2319064764, ОГРН 1172375106056), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 по делу № А32-49003/2019, установил следующее.

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу «Мацестинский чай» (далее – общество), обществу с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (далее – фабрика) о расторжении договора от 15.12.2005 № 4900770115 (от 15.12.2005 № 04-24/115С) аренды земельного участка площадью 127 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308003:1459 (ранее 23:49:0309000:132), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 51, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к приведению земельного участка в соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию состояние, о понуждении к возврату земельного участка администрации по акту приема-передачи, о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) к погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи от 15.08.2018 с номером регистрации 23:49:0308006:1459-23/050/2018-3 о договоре аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Росреестра, Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (далее – управление Россельхознадзора), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление Росимущества).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Воздействия на арендатора в виде расторжения долгосрочного (заключенного на 49 лет) договора аренды земельного участка применительно к обстоятельствам данного спора является несоразмерной мерой ответственности, не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Общество и фабрика приняли меры к устранению нарушений, приведенных администрацией в качестве основания для расторжения договора. При существующем расположении объекта аренды вменение в вину произрастания на участке деревьев и кустарников не может быть принято в качестве доказательства его неиспользования или ненадлежащего использования.

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Общество привлекалось к административной ответственности за допущенные нарушения требований земельного законодательства при использовании спорного участка. В ходе проверки земельного участка Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея установлено, что он полностью зарос древесно-кустарной растительностью. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписания об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом не выполнены. Указанное является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) 15.12.2005 заключили договор аренды земельного участка до 15.12.2054 (пункт 2.1). В обязанности арендатора вменено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 6.2.7), содержание участка и прилегающей к нему территории в должном санитарном порядке и чистоте (пункт 6.2.8), недопущение действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, устранение за свой счет изменений, произведенных на участке без согласия арендодателя, по его письменному требованию (пункт 6.2.10). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с государственной регистрацией муниципальной собственности на земельный участок администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 25.05.2010, которым изменили реквизиты договора аренды (от 08.12.2005 № 49007700115).По договору от 03.08.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к фабрике. По договору от 18.11.2019 земельный участок передан в субаренду обществу.

Как следует из письма управления Россельхознадзора от 24.12.2018 № 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки с 10.02.2016 по 10.03.2016 общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства до 25.01.2018. Впоследствии срок исполнения предписания продлен до 01.07.2018. В июле 2018 года на арендуемых ответчиками участках проведена внеплановая проверка по контролю исполнения предписания. По результатам повторной проверки общество привлечено к административной ответственности по статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано новое предписание сроком до 01.02.2019. В ходе проверки земельного участка установлено расположение на нем плодового сада (яблоня, алыча, слива, орех-фундук) площадью 9,33 га, плантации чая площадью 0,57 га, пастбища площадью 1,18 га, на которых выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Общество не исполнило требования претензий администрации от 05.04.2019 № 7267/02-05-16 и от 17.06.2019 № 13771/02-05-16.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в применимой редакции, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказали в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются достаточными основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. Произрастания на земельном участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования участка. Доказательства неиспользования земельных участков по целевому назначению отсутствуют. Нахождение на земельном участке плантации чая администрация не отрицает.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 по делу № А32-49003/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     В.В. Аваряскин

Судья								                                 И.В. Сидорова