АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                          Дело № А67-5058/2022 

26.09.2022 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Технополюс», г. Томск (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью  Реабилитационно-оздоровительный центр «Луч», г. Томск (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 02/07-19 от 07.08.2019 в размере 1 640 000 руб., штрафа в размере 23 562 руб. 53 коп.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТДСК Инвест», г. Томск (ИНН 

<

***>),

при участии представителей:

от истца –  ФИО1, по доверенности от 20.12.2021, удостоверение адвоката,  Неумейков А.В., по доверенности от 05.08.2022, паспорт,

от ответчика –  директор  ФИО2 (выписка из ЕГРЮЛ от 08.08.2022), ФИО3, по доверенности от 24.06.2022, паспорт,

от третьего лица – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Технополюс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Реабилитационно-оздоровительный центр «Луч» (далее – ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 02/07-19 от 07.08.2019 в размере 1 640 000 руб. по состоянию на 17.12.2021, штрафа в размере 23 562 руб. 53 коп. за период с 19.08.2019 по 24.08.2022 (с учетом уточнений от 26.09.2022).

Определением от 17.06.2022 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против исковых требований истца на основании следующего. В ходе исполнения договора стороны находились в тесном контакте и согласовывали размер арендной платы непосредственно за каждый месяц аренды. Такая договоренность сторон находила свое отражение в счетах, выставляемых истцом ответчику. Согласно счетам, выставленным истцом за первые шесть месяцев, размер арендной платы составил 155 161 руб. 29 коп. Законом не исключается возможность достижения сторонами соглашения об изменении условий договора, заключенного в письменной форме, способами, указанными в пунктах 2, 3 статьи 434 ГК РФ. Мнение о том, что изменение договора возможно только путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору, может быть основано только на ошибочном толковании норм права. Истец как арендодатель ежемесячно в период действия договора выставлял ответчику подписанные и скрепленные печатью организации счета на оплату с указанием в них сниженной по сравнению с условиями договора ставки постоянной арендной платы. Кроме того, истец подтверждал указанные в выставляемых им счетах на оплату суммы арендной платы путем подписания ежемесячных актов выполненных работ. Содержащаяся в актах стоимость аренды полностью соответствует указанному в счетах на оплату размеру арендной платы. В свою очередь, ответчик производил оплату выставленных счетов с применением сниженной ставки арендной платы, которая указана в счетах, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. На протяжении всего периода действия договора аренды каких-либо претензий со стороны истца в адрес ответчика не предъявлялось. Ответчик осуществлял действия и нес расходы для подготовки здания с целью обеспечения его соответствия требованиям действующего СанПиНа. В ходе устных переговоров стороны пришли к взаимному соглашению о снижении стоимости аренды и на протяжении первых 6-7 месяцев стороны ежемесячно  обсуждали сумму аренды за месяц с учетом несения ответчиком дополнительных расходов на неотделимые улучшения арендуемого помещения. В связи с этим каждый из первых семи месяцев аренды, с момента заключения договора, истец выставлял счет на согласованную сторонами сумму, ответчик его оплачивал, после чего истец направлял на электронную почту ответчика акт оказанных услуг без замечаний. Истец не мог не знать, что на протяжении двух лет исполнения договора он недополучал денежные средства. Более того, истец непосредственно участвовал в согласовании и уменьшении размера таких платежей. В марте 2021 года истец самостоятельно определил сумму задолженности ответчика путем составления акта сверки и его направления ответчику. Согласно данному акту сверки задолженность ответчика составила всего 94 452,61 рублей за период с января 2020 года по февраль 2021 года. Также ответчик указывал, что площадь помещений здания, пригодных для использования в соответствии с зафиксированной в договоре целью, была существенно меньше, чем 596,30 кв.м., и составляла около 450 кв.м. Таким образом, истец при подготовке расчета задолженности по арендной плате обязан произвести перерасчет суммы арендной платы, пропорционально уменьшив его на количество площадей здания, которые не могли быть использованы ответчиком. О действительности этих обстоятельств свидетельствует дополнительное соглашение № 2 к договору от 31.12.2020, которым площадь арендуемых помещений уменьшена до 494,75 кв.м. Кроме того, ответчик произвел неотделимые улучшения объекта аренды с ведома и согласия истца на общую сумму 472 149,62 руб. Ответчиком также заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Специализированный застройщик «ТДСК Инвест», так как у ответчика имеется копия договора аренды № 02-19А от 22.02.2019, которая подтверждает, что до заключения договора между истцом и ответчиком помещения в спорном здании были переданы в аренду иному лицу, что является недобросовестным поведением.

Определением от 08.07.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств.

Возражая относительно доводов ответчика, истцом представлены следующие пояснения. Позиция ответчика относительно изменения условий договора совершением сторонами действий (выставлением счетов на оплату в меньшем, чем предусмотрено договором, размере; их оплатой; подписанием актов выполненных работ) противоречит его утверждению о том, что при заключении договора стороны устно согласовали, что его условия могут быть изменены не ранее 2024 года. Ответчик указывает на согласованный договором размер арендной платы за пользование помещением в течение первых шести месяцев аренды и на несоответствие помещения целям осуществления в нем медицинской деятельности как два разных, не связанных между собой, обстоятельства. Между тем, именно потому, что помещение требовало приведения его в состояние, подходящее для оказания медицинских услуг, ответчику и был согласован пониженный размер арендной платы на начальный период. Ответчик указывает, что им были понесены дополнительные расходы на приведение помещения в необходимое состояние в сумме 191 358,40 руб. Судя по тому, что затраты на уборку помещения датированы декабрем 2019 года, значит, к этому моменту подготовительные работы были завершены.  Льготный период уплаты арендной платы предоставил ответчику возможность уплаты арендной платы на 405 тыс. руб. меньше, чем в основной период использования помещения. Сравнение величины понесенных арендатором расходов с величиной недополученной арендодателем арендной платы однозначно свидетельствует о том, что имущественную выгоду получил именно ответчик. Выставление истцом счетов на уплату арендной платы в меньшем, чем это предусмотрено договором аренды, размере, а также актов выполненных работ ответчик объясняет согласованием в устной форме изменения размера арендной платы, в то время как это объясняется исключительно просьбами ответчика, мотивированными его тяжелым финансовым положением и нежеланием отражать в бухгалтерском учете отрицательный результат хозяйственной деятельности. Выполнение работ договором аренды не предусмотрено, поэтому в оформлении актов выполненных работ необходимость отсутствует. Первичными учетными документами по договору аренды являются только акт приема-передачи имущества и платежные документы об уплате арендной платы. Именно ответчик настаивал на необходимости данных документов, поэтому истец не возражал против их оформления. Акт сверки взаимных расчетов не является первичным учетным документом, а оформляется исключительно в целях удобства учета взаимных предоставлений сторон договора, поэтому довод ответчика о согласовании истцом измененного размера арендной платы путем подписания актов сверки является необоснованным, как и его довод о том, что в течение срока действия договора истец претензий по недополученным денежным средствам ему не предъявлял. Возражая против суммы задолженности, ответчик ссылается на необеспечение ему истцом возможности использования всей площади помещения. Между тем, из акта приема-передачи от 07.08.2019 следует, что арендатору передано здание площадью 596 кв.м. Никаких отметок о частичной непригодности переданного здания в акте не имеется. Более того, ответчик в течение всего периода пользования помещением не обращался к истцу с предложением об изменении договора аренды в части указания площади арендуемого помещения. Ссылка ответчика на произведение им неотделимых улучшений объекта аренды не может свидетельствовать об уменьшении его задолженности, поскольку никакого соглашения об этом сторонами договора аренды достигнуто не было.

Определением от 26.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТДСК Инвест».

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

Третье лицо отзыва на иск не представило, представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие третьего лица.

Исковые требования истца мотивированы тем, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения № 02/07-19 от 07.08.2019 ответчик, выступающий на стороне арендатора, приобрел правомочия владения и пользования в отношении нежилого здания общей площадью 596,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, обязавшись ежемесячно производить истцу уплату арендной платы. Как следует из платежных поручений, ответчик производил уплату арендной платы с нарушением установленных договором сроков и не в полном объеме. По состоянию на 17.12.2021 задолженность по уплате арендной платы составляет 1 640 000 руб. В связи с нарушением сроков внесения арендной платы ответчику начислен штраф в соответствии с условиями договора. Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем. 

Судом установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью «Технополюс» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Луч» (арендатор) 07.08.2019 заключен договор аренды нежилого помещения № 02/07-19, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях договора во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 596,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (далее – здание), с кадастровым номером 70:21:0200012:417 (п. 1.1).

Здание предоставляется арендатору для оказания лицензируемых реабилитационных и оздоровительных услуг (п. 2.1).

Стороны договорились, что изначально в аренду передается часть здания, готовая к эксплуатации. После проведения арендатором отделочных и восстановительных работ в части здания, требующей ремонта, осуществляется полная передача объекта с оформлением акта приема-передачи, подписание которого сторонами свидетельствует о фактической передаче здания в аренду (п. 3.1).

Согласно п. 3.3 договора арендодатель гарантирует, что до заключения договора здание никому не отчуждено, не внесено в качестве вклада в уставной капитал иных предприятий, не обещано, в споре, под арестом или запрещением не состоит, памятником архитектуры не является.  

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи здания, заключен бессрочно и действует без государственной регистрации (п. 4.1).

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной и изменяемой частей.

Постоянная часть общей арендной платы составляет 150 000 рублей в месяц. Согласован следующий график платежей: 25 000 руб. за первый месяц; 50 000 руб. за второй месяц; 70 000 руб. за третий месяц аренды; 90 000 руб. за четвертый месяц аренды; 110 000 руб. за пятый и 150 000 руб. за шестой месяц. Сумма арендной платы не включает НДС. Арендодатель не является плательщиком НДС.

Изменяемая часть арендной платы определяется как сумма затрат, которую необходимо понести для оплаты за фактически потребленные арендатором коммунальные ресурсы, а именно – электропотребление, водопотребление и водоотведение. Объем потребленных арендатором ресурсов определяется в соответствии с договором и оплачивается по действующим тарифам энергоснабжающих организаций. Арендатор несет все затраты по оплате штрафных санкций, выставленных энергоснабжающими организациями и владельцем электрических сетей, в связи с нарушением условий договоров, заключенных с энергоснабжающими организациями, а также за срыв/отсутствие необходимых пломб в помещениях (п. 5.2).

В стоимость арендной платы входит право пользования земельным участком, который необходим для использования в соответствии с назначением, а также право размещения рекламы и вывесок на здании без нарушения несущих и ограждающих конструкций здания (п. 5.3).

Арендная плата начисляется со дня подписания договора аренды здания до дня подписания акта приема-передачи (при возврате из аренды) включительно (п. 5.4).

Обязательство арендатора по оплате считается исполненным в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 5.5).

Постоянная часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно до 05 числа за текущий месяц (предоплата), изменяемая часть арендной платы уплачивается ежемесячно в течение 5 рабочих дней после выставления счета. По окончании расчетного месяца, арендодатель обязан предоставить арендатору счет-фактуру и акт оказанных услуг, датированные последним числом расчетного месяца, в срок до 5 числа следующего месяца. Первый платеж постоянной части арендной платы должен быть произведен в течение 10 дней с даты подписания акта приема-передачи здания (п. 5.6).

В течение действия договора аренды арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год не более чем на 10% по отношению к предшествующему году (п. 5.6).

Письмом № 21 от 01.10.2021 истец уведомил ответчика об увеличении постоянной части арендной платы с 01.11.2021 до 165 000 рублей согласно п. 5.7 договора аренды.

Арендатор обязан своевременно производить оплату аренды и других расходов в размере и сроки, установленные в разделе 5 договора (п. 6.2.5).

Согласно пункту 8.3 договора при нарушении сроков платежей, установленных договором, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 0,01 % от суммы задолженности, за каждый день просрочки.

Нежилое здание передано ответчику по акту приема-передачи от 07.08.2019. В акте отражено, что передаваемое во временное владение и пользование здание находится в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением по договору; арендатор к техническому и санитарному состоянию помещений претензий не имеет. 

Дополнительным соглашением к договору от 09.09.2019 стороны определили, что общество с ограниченной ответственностью Реабилитационно-оздоровительный центр «Луч» является правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Луч», созданного в результате внесенных изменений в учредительные документы последнего. Все права и обязанности по договору нежилого помещения № 02/07-19 от 07.08.2019 общество с ограниченной ответственностью Реабилитационно-оздоровительный центр «Луч» признает в полном объеме.

Полагая, что у арендатора в результате неполной оплаты арендных платежей сложилась задолженность по договору, истец направил в адрес ответчика претензию от 17.12.2021 с требованием об уплате задолженности в размере 1 805 000 руб.

Дополнительным соглашением № 2 от 31.12.2020 к договору площадь арендуемых помещений уменьшена до 494,75 кв.м. Уменьшение арендуемых площадей произошло за счет помещений подвала общей площадью 52,4 кв.м.

Изучив представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. 

Как установлено судом, за период с августа 2019 по январь 2022 года истцом была начислена арендная плата, для оплаты которой были выставлены счета № 71 от 07.08.2019 на сумму 20 161,29 руб., № 79 от 01.09.2019 на сумму 50 000 руб., № 90 от 08.10.2019 на сумму 25 000 руб., № 100 от 01.11.2019 на сумму 35 000 руб., № 111 от 03.12.2019 на сумму 65 000 руб., № 8 от 09.01.2020 на сумму 55 000 руб., № 29 от 03.03.2020 на сумму 85 000 руб., № 40 от 01.04.2020 на сумму 30 000 руб., № 50 от 01.05.2020 на сумму 30 000 руб., № 71 от 03.07.2020 на сумму 50 000 руб., № 81 от 07.08.2020 на сумму 70 000 руб., № 92 от 08.09.2020 на сумму 70 000 руб., № 103 от 02.10.2020 на сумму 80 000 руб., № 124 от 01.12.2020 на сумму 90 000 руб., № 6 от 11.01.2021 на сумму 80 000 руб., № 19 от 01.02.2021 на сумму 90 000 руб., № 41 от 01.04.2021 на сумму 100 000 руб., № 52 от 04.05.2021 на сумму 100 000 руб., № 64 от 01.06.2021 на сумму 100 000 руб., № 75 от 05.07.2021 на сумму 100 000 руб., № 84 от 02.08.2021 на сумму 100 000 руб., № 105 от 01.10.2021 на сумму 150 000 руб., № 7 от 11.01.2022 на сумму 165 000 руб.

Оплата за указанный период подтверждается платежными поручениями № 1 от 26.08.2019, № 6 от 30.09.2019, № 9 от 16.10.2019, № 14 от 14.11.2019, № 23 от 30.12.2019, № 28 от 14.02.2020, № 55 от 20.05.2020, № 67 от 19.06.2020, № 78 от 03.07.2020, № 103 от 02.09.2020, № 119 от 07.10.2020, № 131 от 16.10.2020, № 155 от 01.12.2020, № 176 от 13.01.2021, № 178 от 29.01.2021, № 197 от 26.02.2021, № 254 от 30.04.2021, № 274 от 31.05.2021, № 314 от 05.07.2021, № 340 от 02.08.2021, № 405 от 08.10.2021, № 447 от 19.11.2021, № 499 от 17.01.2022. Суммы оплат соответствуют суммам, указанным в выставленных истцом счетах.

Кроме того, сторонами были подписаны и скреплены печатями акты № 61 от 31.08.2019, № 70 от 30.09.2019, № 78 от 31.10.2019, № 88 от 30.11.2019, № 96 от 31.12.2019, № 4 от 31.01.2020, № 11 от 29.02.2020, № 23 от 30.04.2020, № 31 от 31.05.2020, № 38 от 30.06.2020, № 63 от 31.08.2020, № 77 от 30.09.2020, № 84 от 31.10.2020, № 96 от 30.11.2020, № 105 от 31.12.2020, № 4 от 31.01.2021, № 9 от 28.02.2021, № 23 от 31.03.2021, № 35 от 30.04.2021, № 47 от 31.05.2021, № 62 от 31.07.2021, № 111 от 30.11.2021, № 112 от 31.12.2021. Суммы, указанные в актах, также соответствуют суммам, указанным в выставленных истцом счетах на оплату и фактически оплаченным ответчиком (с учетом последующего изменения счетов в отдельные месяцы аренды).

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что оплата арендной платы в меньшем размере происходила в результате устной договоренности между сторонами, так как ответчиком производились дополнительные расходы для приведения арендуемого здания в состояние, необходимое для осуществления медицинской деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 452 гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Согласно п. 7, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 статьи 432, пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

Акцепт, в частности, может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон (пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Следовательно, законом не исключается возможность достижения сторонами соглашения об изменении условий договора, заключенного в письменной форме, способами, указанными в п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактические обстоятельства спора указывают на изменение договора в части иного размера арендной оплаты путем совершения сторонами оферты и акцепта конклюдентными действиями. Из материалов дела следует, что арендодатель ежемесячно в период действия договора выставлял арендатору подписанные и скрепленные печатью счета на оплату с указанием в них уменьшенного размера постоянной части арендной платы, подтверждал указанные в выставляемых им счетах на оплату суммы арендной платы путем подписания актов оказанных услуг, предусмотренных п. 5.6 договора (хотя выставление подобных актов по договору аренды необязательно, стороны согласовали оформление данных документов в договоре и в дальнейшем придерживались этого правила. В этой связи судом отклоняется довод истца о том, что на оформлении этих актов настаивал только ответчик). Содержащаяся в актах стоимость аренды полностью соответствует указанному в счетах на оплату размеру арендной платы. Арендатор, в свою очередь, производил оплату выставленных счетов в размере арендной платы, указанной в них, что подтверждается соответствующими платежными документами. На протяжении действия договора аренды каких-либо претензий относительно внесения арендной платы не в полном объеме арендодатель арендатору не предъявлял и без возражений принимал от арендатора оплату этих счетов, подписывая соответствующие акты. Счета и акты содержат указание – аренда помещения за конкретный месяц и год, без ссылки на ее частичную оплату арендатором.

Оплаченные ответчиком суммы арендных платежей полностью соответствовали выставленным истцом счетам, указанным им же размерам постоянной части арендной платы. Истец подтвердил указанные суммы в подписанных сторонами актах оказанных услуг.

Ответчиком также приведено разумное обоснование подобного поведения сторон, а именно необходимость для арендатора нести значительные расходы на приведение арендуемого здания в состояние, позволяющие осуществлять в нем деятельность по оказанию реабилитационных и оздоровительных услуг; невозможность использования всей площади здания по назначению.

В этой связи суд соглашается с доводами ответчика о наличии признаков недобросовестности в поведении истца, сначала выставлявшего счета на оплату арендной платы в сниженном размере и принимавшего сниженные арендные платежи без возражений, а впоследствии предъявившего требование о взыскании задолженности исключительно исходя из размера арендной платы, предусмотренного договором. Такие действия истца противоречат его предшествующему поведению, что не допускается (правило эстоппеля).

При таких обстоятельствах, учитывая правовые позиции сторон, их поведение в процессе исполнения договора, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что выставив счета ответчику, истец направил последнему оферту о снижении арендной платы по договору, а ответчик, оплатив данные счета, принял (акцептовал) ее. Стороны своими конклюдентными действиями согласовали изменение условий договора, заключенного в письменной форме. Данный вывод соответствует правовой позиции, отраженной в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.102021 по делу № А82-21896/2020 по спору с аналогичными фактическими обстоятельствами. Такой подход был поддержан со стороны Верховного Суда Российской Федерации (определения от 21.05.2018 № 306-ЭС18-5550, от 06.11.2020 № 307-ЭС20-17024, от 09.10.2020 № 309-ЭС20-14697, от 22.12.2020 № 306-ЭС20-21278).

Тот факт, что истец выставлял счета на оплату в меньшем размере, подтверждается актом сверки взаимных расчетов, подписанным истцом по состоянию на 28.02.2021 за период январь 2020 – февраль 2021, согласно которому задолженность ответчика составляла 94 452,61 руб.

Довод истца о том, что выставляемые им счета на уплату арендной платы в меньшем, чем это предусмотрено договором аренды, размере, а также акты выполненных работ объясняются исключительно просьбами ответчика, мотивированными его тяжелым финансовым положением и нежеланием отражать в бухгалтерском учете отрицательный результат хозяйственной деятельности, отклоняется, так как истцом не представлено доказательств в обоснование данного довода. Истец является самостоятельным субъектом хозяйственной деятельности, который несет соответствующие риски при осуществлении этой деятельности. Так, выставляя счета на оплату, истец не указывал, что оплата производится частично, подписывал акты оказанных услуг также без такого указания, что свидетельствует о том, что оплата произведена в полном объеме без возражений со стороны арендодателя. 

Отклоняется также довод истца относительно того, что акт сверки взаимных расчетов не является первичным учетным документом, оформлялся исключительно в целях удобства, а согласование истцом измененного размера арендной платы путем подписания актов сверки является необоснованным. 

Факт выставления счетов в меньшей сумме, чем предусмотрено договором, подтверждается представленными в материалы дела счетами на оплату и актами оказанных услуг, подписанными сторонами и скрепленными печатями. Акт сверки взаимных расчетов действительно не является первичным документом бухгалтерского учета, однако подтверждает согласие истца с суммой задолженности ответчика по состоянию на 28.02.2021 (исходя из уменьшенного размера ежемесячных арендных платежей).

Истец указывал, что ответчику был согласован пониженный размер арендной платы на начальный период, так как помещение требовало приведения его в состояние, подходящее для оказания медицинских услуг. Однако согласование пониженного размера арендной платы в договоре не означает, что стороны не могли прийти к такому же соглашению в будущем путем совершения конклюдентных действий (выставления истцом счетов на оплату в ином размере и их оплаты ответчиком).

При таких обстоятельствах суд критически оценивает выставленный истцом ответчику акт № 86 от 07.10.2021 на сумму недоплаченной (по мнению истца) арендной платы 1 640 000 руб., соответствующее сопроводительное письмо к нему от 07.10.2021. Как следует из пояснений сторон, данные документы были направлены ответчику в период, когда между сторонами уже имелся конфликт относительно освобождения арендуемого помещения. При таких обстоятельствах суд соглашается с доводом ответчика, что выставление означенного акта явилось способом экономического давления на него с целью скорейшего выселения из занимаемого помещения. Такие действия не отвечают признакам добросовестного поведения. Более двух лет подряд истец выставлял счета и подписывал акты на меньшие суммы, нежели это предусмотрено договором, подтверждал данные договоренности подписанием акта сверки, то есть давал ответчику основание рассчитывать на то, что сторонами согласовано уменьшение арендной платы за тот или иной период в окончательном виде, без необходимости последующей доплаты.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате не подлежат удовлетворению. Ответчиком арендная плата за спорный период оплачена в полном объеме, в соответствии с выставленными истцом счетами на оплату и подписанными сторонами актами оказанных услуг. Суд соглашается с доводом ответчика, что стороны таким образом фактически ежемесячно изменяли размер подлежащей уплате арендной платы исходя из фактических обстоятельств и достигнутых договоренностей. То обстоятельство, что эти договоренности не были оформлены подписанием дополнительных соглашений к договору аренды, не лишает их юридической силы, поскольку они подтверждены иными письменными доказательствами, не опровергнутыми стороной истца.

Иные доводы сторон (о несении ответчиком затрат на производство работ в помещениях в размере 472 149,62 руб., о заключении истцом договора аренды с иным лицом при том, что ответчик не оспаривал факт беспрепятственного использования арендованного здания), по мнению суда, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора и не влияют на сделанный судом вывод об отсутствии у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате. 

Ответчиком также представлен контррасчет штрафа за просрочку внесения арендной платы, согласно которому размер штрафа составил 10 190,58 руб., также представлен документ об оплате данной суммы, что стороной истца в судебном заседании было признано. Проверив расчет ответчика, суд нашел его ошибочным, согласно расчету суда размер штрафа составил 10 151,08 руб. Однако, поскольку ответчиком фактически штраф уплачен в большем размере, исковые требования в данной части также не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на сторону истца как инициатора процесса. Кроме того, в связи с увеличением истцом размера исковых требований с истца непосредственно в доход федерального бюджета также подлежит взысканию государственная пошлина в размере 27 636 руб. (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Технополюс», г. Томск (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27 636 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

           Судья                                                                               Е.И. Бутенко