ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А81-1502/2024

12 августа 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2025 года. 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Халявина Е.С., судей Бацман Н.В., Краецкой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-5289/2025, 08АП-5319/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 16.05.2025 Арбитражного суда Ямало-Немецкого автономного округа по делу № А81-1502/2024 (судья Воробьева В.С.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о солидарном взыскании 2 453 873 руб. 96 коп.; по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании 1 539 134 руб. 45 коп.  

В судебном заседании посредством веб-конференции приняли участие представители:  

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4 по доверенности от 15.07.2025;  

от индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5 по доверенности.  

Суд установил: 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 160 672 руб., процентов за пользование чужими  

денежными средствами в размере 483 159 руб. 66 коп. за период с 27.12.2021 по 06.02.2024.  

К участию в деле привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2) в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования о взыскании со ФИО1 задолженности по арендной плате в размере 2 453 806 руб. 45 коп., убытков в размере 4 275 699 руб. 99 коп.  

К участию в деле в качестве соответчика по первоначальному иску привлечен ФИО2  

ФИО1 уточнил исковые требования, просил взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 1 720 672 руб., проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в сумме 733 201 руб. 96 руб., рассчитанные по состоянию на 13.03.2025, проценты за пользование чужими денежными средствами до дня фактического исполнения решения суда.  

ФИО3 обратился со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, просил взыскать со ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 2 453 806 руб. 45 коп., убытки в размере 2 366 000 руб., а всего 4 819 806 руб. 45 коп., зачесть сумму 3 280 672 руб., полученную ФИО3 от ФИО1 в качестве арендной платы с декабря 2021 г. по декабрь 2022 г., и переданную ФИО2 в счёт взысканных задолженности по арендной плате и убытков в размере 4 819 806 руб. 54 коп., остаток в размере 1 539 134 руб. 45 коп. взыскать со ФИО1 в пользу ФИО2  

Решением от 16.05.2025 Арбитражного суда Ямало-Немецкого автономного округа первоначальные требования удовлетворены частично. С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскано неосновательное обогащение в размере 46 478 руб. 45 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10 099 руб. 82 коп., всего взыскано 56 578 руб. 27 коп. Дальнейшее взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами с ФИО2 в пользу ФИО1 производить, исходя из суммы долга 46 478 руб. 45 коп., начиная с 14.03.2025 по день фактической оплаты суммы долга. В удовлетворении остальной части требований к ФИО2 отказано. В удовлетворении требований к ФИО3 отказано. В удовлетворении встречных требований отказано. Со ФИО1 в пользу предпринимателя ФИО2 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 661 руб. В результате зачета встречных однородных требований взыскано с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 54 917 руб. 27 коп.  

ФИО1, ФИО2 обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, указывая на незаконность судебного акта.  

ФИО1 в жалобе приводит следующие доводы: истец по первоначальному иску о смене собственника арендуемого помещения не знал; у ФИО1 имелось  

право на заключение договоры аренды, последний не знал, что договор не будет перезаключен; договорных отношений между ФИО2 и ФИО1 не имеется; надлежащим ответчиком по первоначальному иску является ФИО3; ФИО2 и ФИО3 злоупотребляют правами.  

ФИО2 в жалобе приводит следующие доводы: ФИО1 действовал недобросовестно, передавая в Росреестр заявление о государственной регистрации договора аренды, условия которого впоследствии отменены, при это воспользовался тем, что прежний собственник передал на согласование несколько вариантов подписанных договоров; ФИО1 был информирован о расторжении договора и отсутствия намерения продлевать арендные правоотношения; прекращение договора аренды не освобождало истца по первоначальному иску от уплаты платежей, поскольку помещение собственнику не возвращено; доказательств возврата помещения ответчику (16.01.2023) не имеется; акт от 16.01.2023 является ненадлежащим доказательством по делу.  

В материалы дела представлен отзыв ФИО1, в котором последний просит оставить без удовлетворения жалобу ФИО2  

ФИО3, ФИО2 представили отзывы, согласно которым ФИО3 просил отказать в удовлетворении жалобы ФИО1, ФИО2 просил удовлетворить жалобу ФИО3, отказав в требованиях ФИО1  

В судебном заседании явившиеся представители сторон высказались согласно своим правовым позициям.  

Рассмотрев материалы дела, доводы жалоб, отзывы, заслушав сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Как указывает истец по первоначальному иску, 01.03.2021 между ФИО3 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения Н1 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду, то есть в срочное, возмездное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> строение 12, в здании Центр мелкооптовой и розничной торговли на втором этаже (далее – помещение), для использования арендатором в целях осуществления предпринимательской деятельности, сроком действия до 31.01.2022, арендная плата предусмотренная договором составляла 120 000 руб. в месяц.  

23.12.2021 договор зарегистрирован, согласно пункту 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду, то есть в срочное, возмездное владение и пользования часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> строение 12, в здании Центр мелкооптовой и розничной торговли на втором этаже (далее –помещение), для использования арендатором в целях осуществления предпринимательской деятельности, сроком действия  

до 30.06.2024, арендная плата предусмотренная договором, составляла 260 000 руб. в месяц.  

В декабре 2021 года ФИО1, действуя на основании нового договора аренды, оплатил за аренду помещения 160 672 руб., а с 01.01.2022 по 31.12.2022 оплачивал по 260 000 руб.  

С 01.01.2023 помещение освобождено, в связи с чем оплата по договору больше не производилась.  

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Ямало-Немецкого автономного округа по делу № А81-7292/2022 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об обязании освободить помещение и признании обременения отсутствующим решено: исковые требования ФИО2 удовлетворить, признать незаключённым договор, на основании которого в ЕГРН внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024, обязать ФИО1 в срок не позднее 15 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда возвратить ФИО2 часть нежилого помещения площадью 450 кв.м., расположенного на втором этаже в здании Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, признать обременение здания Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, расположенного по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, зарегистрированное 23.12.2021 за номером 89:10:000000:1359- 89/053/2021-21 сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024, отсутствующим.  

Исходя из вышеизложенного истец считает, что ФИО3 получил неосновательное обогащение в виде переплаты в размере 40 672 руб. по договору сроком действия до 31.01.2022, с арендной платой 120 000 руб. в месяц, уплаченной в декабре 2021 года, а также получил неосновательное обогащение в размере 260 000 руб. в месяц в течении 2022 года, всего 12 месяцев на общую сумму 3 120 000 руб.  

С целью урегулирования спора в адрес ответчика 27.12. направлена претензия, которая осталась без рассмотрения.  

В ходе производства по делу от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 1 720 672 руб., проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ в сумме 733 201 руб. 96 руб., рассчитанные по состоянию на 13.03.2025, проценты за пользование чужими денежными средствами до дня фактического исполнения решения суда.  

Обращаясь в суд со встречными исковыми требованиями, ФИО2 ссылается на то, что 14.10.2021 ФИО2 стал собственником здания Центра мелкооптовой и розничной торговли, расположенного по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, кадастровый номер 89:10:000000:1359.  

На 14.10.2021 первый этаж здания обременён договором аренды от 01.01.2021, заключённым прежним собственником здания с АО «Тандер» (магазин «Магнит»), часть  

второго этажа здания площадью 450 кв.м обременена спорным договором аренды, заключённым прежним собственником здания со ФИО1  

Договор аренды от 01.01.2021, заключённый с иным арендатором, является долгосрочным (срок действия с 01.01.2021 по 31.12.2030), подлежащим государственной регистрации, информация о нём содержалась в выписке из ЕГРН от 14.10.2021, договор, заключённый со ФИО1., являлся краткосрочным (срок действия с 01.03.2021 до 31.01.2022), не подлежал государственной регистрации, поэтому информация о нём не содержалась в выписке из ЕГРН от 14.10.2021.  

В день передачи здания прежний собственник проинформировал ФИО2 об указанных договорах и обременениях, возникших в связи с ними, ФИО2 согласился с ними.  

После 14.10.2021 ФИО2 не заключал каких-либо иных договоров, влекущих ограничение прав на здание или его обременение.  

ФИО2 14.10.2021 стал арендодателем по договору аренды от 01.01.2021, заключённому с иным арендатором, и договору, заключённому со ФИО1  

ФИО2 13.12.2021 направил в адрес ФИО1 уведомление, в котором указал, что ФИО2 не желает продолжать с ним арендные правоотношения после 31.01.2022 на условиях, предусмотренных договором, однако готов их продолжить на иных условиях, в частности, при уплате ежемесячной арендной платы в размере 373 000 руб., что соответствовало рыночной стоимости аренды нежилого помещения, арендуемого ФИО1, и подтверждается справкой о среднерыночной стоимости аренды нежилого помещения от 22.11.2021, подготовленной частнопрактикующим оценщиком ФИО6 О своём нежелании продолжать арендные правоотношения на таких условиях ФИО1 не сообщил.  

14.12.2021 состоялся осмотр части второго этажа здания площадью 571,7 кв.м, а также территории, прилегающей к зданию. В ходе осмотра выявлены многочисленные нарушения договора со стороны ФИО1, факты нарушения зафиксированы фото, видеоматериалами и отражены в соответствующем акте.  

ФИО1 проинформирован о том, что у здания сменился собственник, все арендные платежи должны осуществляться в пользу ФИО2, в адрес ФИО1 направлено письменное уведомление об этом.  

21.12.2021 в адрес ФИО1 направлено очередное уведомление, содержащее требование ФИО2 об устранении выявленных нарушений договора.  

ФИО2 18.01.2021 узнал, что 23.12.2021 без его согласия здание обременено арендой сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024. В этот же день последовало обращение в Росреестр с просьбой выдать копию договора, на основании которого было зарегистрировано указанное обременение. После получения копии договора выяснилось, что новое ограничение Здания было зарегистрировано на основании заявления ФИО1 в соответствии с договором аренды, условия которого отменены условиями действующего до 31.01.2022 договора.  

В ходе разговора с прежним собственником здания установлено, что арендные правоотношения со ФИО1 возникли до 01.03.2021 и до согласования условий действовавшего до 31.01.2022 договора, ему передавались на рассмотрение несколько вариантов подписанных договоров аренды части второго этаж здания, в том числе площадью 450 кв.м и 567,9 кв.м (в зависимости от арендуемой площади устанавливались разные сроки аренды и размеры арендной платы), но он отказался их подписывать, при этом причину отказа не пояснил. Только после получения уведомления от 23.03.2021, в котором содержалось требование об освобождении занимаемого помещения в срок до 06.04.2021, в случае отказа от подписания договора, ФИО1 передал прежнему собственнику здания подписанный договор, в котором срок аренды установлен до 31.01.2022, а размер ежемесячной арендной платы – 120 000 руб.  

Соответчик указывает, что подав в конце декабря 2021 г. в Росреестр заявление о государственной регистрации договора аренды, условия которого впоследствии отменены условиями действовавшего до 31.01.2022 договора, воспользовавшись тем, что прежний собственник здания передал ФИО1 на согласование несколько вариантов подписанных договоров аренды, под одним и тем же номером и с одной и той же датой, а также с учётом того, что для государственной регистрации договора аренды достаточно заявления одной стороны, ФИО1 действовал недобросовестно и злоупотребляли правом (ст. 10 ГК РФ), а именно приложение № 1 ФИО1 взял из несогласованного варианта договора аренды части нежилого помещения площадью 567,9 кв.м, так как в договоре, который он передал на государственную регистрацию в Росреестр, указано, что в пользование передается часть нежилого помещения площадью 450 кв.м, а в приложении № 1 заштрихована площадь 567,9 кв.м, незаконное решение передать несогласованный с прежним собственником здания договор на государственную регистрацию в Росреестр принято ФИО1 лишь после того как ФИО2 в его адрес направлены уведомления от 13.12.2021, 21.12.2021, в которых содержались требование об устранении выявленных нарушений договора, информация о нежелании ФИО2 продолжать с ним арендные правоотношения, на условиях предусмотренных договором, и после составления акта осмотра от 14.12.2021, и информирования его о смене собственника здания.  

В ответе от 25.02.2022 Росреестр указал, что заявление о государственной регистрации договора аренды представлено ФИО1 в соответствии с условиями зарегистрированного договора аренды от 01.03.2021 № HI сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024, передана часть нежилого помещения площадью 450 кв.м в здании, при этом ФИО1 не представлен в Росреестр технический план на часть нежилого помещения.  

01.02.2022, 11.02.2022 в адрес ФИО1. направлены уведомления, содержащие требование об освобождении занимаемого помещения. Указанные уведомления и сообщения также направлялись ему посредством мессенджеров Viber и WhatsApp.  

После этого ФИО2 обратился в Арбитражный суд ЯНАО с соответствующими исковыми требованиями (дело № А81-7292/2022).  

Заявлением от 26.05.2023 ФИО1 предложено добровольно исполнить постановление суда, передать помещение по передаточному акту с целью чего обеспечить явку 13.06.2023 к 15 час., а также оплатить образовавшуюся задолженность за пользование помещением. К указанному времени ФИО1 явку не обеспечил, помещение не передал.  

Заявлением от 13.06.2023 ФИО1 повторно предложено добровольно исполнить постановление суда, передать помещение по передаточному акту с целью чего обеспечить явку 27.06.2023 к 15 час., а также оплатить образовавшуюся задолженность за пользование помещением. К указанному времени ФИО1 явку не обеспечил, в связи с чем 27.06.2023 принято решение о составлении передаточного акта и его подписании в одностороннем порядке, в его отсутствие.  

За период с 14.10.2021 по 27.06.2023, то есть с того момента как ФИО2 стал собственником здания и до возврата помещения, ФИО1 не исполнял свои обязательства по внесению платы за пользование помещением, кроме этого с 01.02.2022 у ФИО2 возникли убытки.  

Денежные средства в размере 3 280 672 руб., полученные ФИО3 от ФИО1 в качестве арендной платы за помещение с декабря 2021 года по декабрь 2022 года переданы ФИО2 в счёт аренды помещения за указанный период, что подтверждается приобщёнными к материалам дела расходным ордером от 28.12.2021 № 1 на сумму 160 672 руб. и расходными ордерами на сумму 260 000 руб. каждый: № 2 от 28.01.2022, № 3 от 27.02.2022, № 4 от 26.03.2022, № 5 от 28.04.2022, № 6 от 27.05.2022, № 7 от 28.06.2022, № 8 от 27.07.2022, № 9 от 27.08.2022, № 10 от 28.09.2022, № 11 от 27.10.2022, № 12 от 26.11.2022 и № 13 от 25.12.2022.  

Согласно уточненным встречным исковым требованиям задолженность ФИО1 по арендной плате за пользование помещением с 14.10.2021 по 27.06.2023 составляет 2 453 806 руб. 45 коп.  

Расчёт задолженности по арендной плате: за октябрь 2021 года = 65 806 руб. 45 коп. (120 000 руб./31 (кол-во дней в месяце) х 17 (кол-во дней пользования), с 01.11.2021 по 01.06.2023 по 120 000 руб. ежемесячно = 2 280 000 руб. (120 000 руб. х 19 (кол-во месяцев), за июнь 2023 г. = 108 000 руб.(120 000 руб./30 (кол-во дней в месяце) х 27 (кол-во дней пользования), итого: 65 806 руб. 45 коп. + 2 280 000 руб. + 108 000 руб. = 2 453 806 руб. 45 коп.  

Убытки ФИО2, причиненные ФИО1 ненадлежащим исполнением договора, а именно невозвратом помещения 01.02.2022, составляют 2 366 000 руб.  

Расчёт убытков: учитывая готовность ФИО1 и фактическую оплату им аренды помещения в размере 260 000 руб. с декабря 2021 года по декабрь 2022 года, а также примерно такую же стоимость аренды, получаемую ФИО2 в настоящее время, ежемесячная рыночная стоимость аренды помещения с декабря 2021 года по июнь 2023 г. составляла 260 000 руб. Таким образом, с 01.01.2023 по 27.06.2023 ФИО2  

мог бы ежемесячно получать арендную плату в размере 260 000 руб. Разница между размером арендной платы – 120 000 руб., указанной в договоре аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, и рыночной стоимостью аренды – 260 000 руб., составляет 140 000 руб.(260 000 руб. – 120 000 руб. = 140 000 руб.). Указанная сумма является ежемесячными убытками ФИО2 за период с 01.02.2022 по 01.06.2023 убытки составляют 2 240 000 руб. (140 000 руб. х 16 (кол-во месяцев) = 2 240 000 руб.), за июнь 2023 г. убытки составляют 126 000 руб. (140 000 руб./30 (кол-во дней в месяце) х 27 (кол-во дней пользования) = 126 000 руб.), итого: 2 240 000 руб. + 126 000 руб. = 2 366 000 руб.  

Соответчик указывает на зачет суммы 3 280 672 руб., полученной ФИО3 от ФИО1 в качестве арендной платы с декабря 2021 года по декабрь 2022 года, и переданной ФИО2 в счёт взысканной задолженности по арендной плате и убытков в размере 4 819 806 руб. 54 коп., а остаток в размере 1 539 134 руб. 45 коп. ФИО2 просит взыскать со ФИО1  

В адрес ФИО1 30.01.2024 направлена претензия, содержащая требование об уплате задолженности по арендной плате и убытков в срок до 20.02.2024, что подтверждается кассовым чеком, описью вложения в ценное письмо.  

Неудовлетворение требований претензии послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.  

Частичное удовлетворение первоначальных исковых требований и отказ во встречных послужили основанием для обращения сторон в суд с апелляционной жалобами, по результатам рассмотрения которых апелляционная коллегия не установила оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.  

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.  

На основании подпункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.  

Как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» (далее – Информационное письмо № 49), правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.  

В настоящем случае ФИО1 к взысканию предъявлено неосновательное обогащение в виде переплаты по договору, который признан незаключенным.  

Апелляционный суд приходит к выводу, что правоотношения между сторонами подлежат регулируемого нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения  

об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), условиями спорного договора.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Как установлено статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.  

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.  

Материалами дела подтверждается исполнение арендодателем (ответчиком) своих обязательств по передаче помещения в пользование истцу (ФИО1), срок действия договора до 31.01.2022.  

ФИО1 условия договора, а именно по внесению арендных платежей исполнялись в сумме 120 000 руб. ежемесячно (размер фиксированной части арендной платы) за период с 01.03.2021 по 27.12.2021, претензий со стороны ФИО3 не имелось.  

Истец продолжал пользоваться помещением, установив при этом обременение в виде аренды на срок до 30.06.2024, несмотря на то, что срок действия аренды истек.  

В рамках дела № А81-7292/2022 рассматривались требования ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенным договора, на основании которого в ЕГРН внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024. Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу, что в действиях ФИО1 усматривалось злоупотребление правом и недобросовестное поведение, поскольку последний по своему усмотрению распорядившегося имеющимися у него экземплярами договоров аренды от 01.03.2021, подписанными прежним собственником здания.  

ФИО1, зная о смене собственника здания, о готовности последнего заключить договор аренды части второго этажа здания на иных условиях, 23.12.2021 зарегистрировал в установленном законом порядке договор аренды сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024, с условиями арендной платой в сумме 260 000 руб., подписанный с прежним собственником здания.  

Суд также указал, что волеизъявление ФИО1 и предыдущего собственника здания направлено на арендные отношения, ограниченные сроком до 31.01.2022 (данный договор заключен между указанными лицами), что подтверждает также внесение ответчиком за период с 01.03.2021 по 27.12.2021 арендных платежей,  

предусмотренных данным краткосрочным договором – 120 000 руб. в месяц. В связи с этим, учитывая также отсутствие внесения ответчиком предусмотренной этим договором арендной платы в размере 260 000 руб., суд апелляционной инстанции признал договор аренды со сроком действий по 30.06.2024 незаключенным и зарегистрированное в ЕГРН на его основании обременение имущества нового собственника – отсутствующим.  

Таким образом, правоотношения сторон должны были прекратиться после 31.01.2022, т.е. после истечения срока действия договора от 01.03.2021 сроком действия по 31.01.2022.  

Вместе с тем истец в рамках данного дела после 31.01.2022 продолжил пользоваться имуществом, внося арендную плату в период с января 2022 года по декабрь 2022 года в размере 260 000 руб. согласно условиям договора, признанного судом апелляционной инстанции незаключенным.  

Суд первой инстанции, проанализировав поведение ФИО1, пришел к выводу, что, внося ежемесячно арендную плату в сумме 260 000 руб., арендатор создавал видимость заключения спорного договора сроком действия по 30.06.2024 с целью дальнейшего сохранения арендных отношений и использования помещения на законных основаниях, учитывая, что ФИО1 понимал, что договор аренды, сроком действия по 31.01.2022 прекратит свое действия без возобновления на неопределенный срок, ввиду того, что новый собственник здания не пожелал продолжать арендные правоотношения на прежних условиях.  

Зная о прекращении договора аренды от 01.03.2021 № НI, сроком действия по 31.01.2022 и неправомерно зарегистрировав договор аренды от 01.03.2021 № НI, сроком действия по 30.06.2024, ФИО1 на продолжении длительного периода времени после прекращения договорных отношений продолжал использование нежилого помещения, при этом, в рамках заявленных исковых требований и противоречивой позиции истца, желая вносить арендную плату уже в размере, предусмотренном договором аренды от 01.03.2021, сроком действия по 31.01.2022 (120 000 руб. в месяц), а не 260 000 руб. в месяц, которые вносил на протяжении года.  

Добровольно оплачивая арендную плату по 260 000 руб. ежемесячно, ФИО1 не мог не знать об использовании имущества по заниженной цене после 31.01.2022 (120 000 руб. ежемесячно), поскольку сам согласился на оплату арендной платы в большем размере, в том числе учитывая рыночные ставки арендной платы.  

ФИО2 в материалы дела представлена справка от 22.11.2021 о среднерыночной стоимости аренды нежилого помещения, подготовленная частнопрактикующим оценщиком ФИО6, согласно которой рыночная арендная плата за 1 кв. м. оцениваемого торгового помещения, собственником которого является ФИО2, составляет округленно, без НДС – 657 руб., соответственносуд первой инстанции принял в качестве допустимой позицию ФИО2 о том, что за аренду спорного помещения истец должен оплачивать совсем другую арендную плату, в связи с чем новый собственник и предложил продолжить арендные правоотношения на иных условиях.  

Исходя из вышеуказанной справки за аренду части нежилого помещения площадью 450 кв.м, ФИО1 предположительно мог оплачивать арендную плату в размере 295 650 руб. (не исключая возможности договориться об ином размере арендной платы по усмотрению сторон на основании взаимных уступок при вступлении в переговоры на стадии заключения договора на следующий период аренды).  

Кроме того, иной размер арендной платы, приближенной к среднерыночной, ФИО2 обосновывает представлением в материалы дела договора аренды от 01.01.2021 с иным арендатором, договора аренды от 01.05.2024 с иным предпринимателем, в которых установлен ежемесячный размер арендной платы выше нежели 120 000 рублей.  

Таким образом, проанализировав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, позиции и поведение сторон, в том числе с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела № А81-7292/2022, противоречивое поведение ФИО1 добровольно вносившего арендную плату в размере 260 000 руб. в период отсутствия договорных отношений по аренде имущества, на основании договора, им же поданного в органы Росреестра и впоследствии признанного незаключенным только исходя из недобросовестного поведения ФИО1, суд пришел к выводу, что используя помещение после прекращения договорных отношений (после 31.01.2022), истец по сути, желает минимизировать свои расходы по сравнению с рыночными ставками арендной платы при одновременном неполучении арендодателем реальной арендной платы.  

Во встречном иске ФИО2 указывает, что ввиду истечения срока действия и невозврата помещения, с ответчика по встречному иску подлежит взысканию арендная плата за пользование помещением с 14.10.2021 по 27.06.2023 в сумме 2 453 806 руб. 45 коп., убытки, причиненные ФИО1 ненадлежащим исполнением договора, а именно невозвратом помещения 01.02.2022, составляют 2 366 000 руб.  

Денежные средства в размере 3 280 672 руб., полученные ФИО3 от ФИО1 в качестве арендной платы за помещение с декабря 2021 года по декабрь 2022 года, переданы ФИО2 в счёт аренды помещения за указанный период, что подтверждается приобщёнными к материалам дела расходным ордером № 1 от 28.12.2021 на сумму 160 672 руб., расходными ордерами на сумму 260 000 руб. каждый: № 2 от 28.01.2022, № 3 от 27.02.2022, № 4 от 26.03.2022, № 5 от 28.04.2022, № 6 от 27.05.2022, № 7 от 28.06.2022, № 8 от 27.07.2022, № 9 от 27.08.2022, № 10 от 28.09.2022, № 11 от 27.10.2022, № 12 от 26.11.2022 и № 13 от 25.12.2022.  

ФИО2 с учетом зачета суммы 3 280 672 руб., полученной ФИО3 от ФИО1 в качестве арендной платы с декабря 2021 года по декабрь 2022 года, и переданной ФИО2 в счёт начисленной задолженности по арендной плате и убытков в размере 4 819 806 руб. 54 коп., просит взыскать денежные средства в размере 1 539 134 руб. 45 коп.  

Учитывая, что в период с февраля 2022 года по декабрь 2022 года истец вносил арендные платежи в размере 260 000 руб., суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения с соответчиков, исходя из размера 140 000 руб. (260 000 руб. – 120 000 руб.) х 11 мес. = 1 540 000 руб.  

Ввиду того, что истец вносил арендные платежи в размере 260 000 руб., ФИО2 правомерно зачел поступившие оплаты в счет заявленных требований по арендной плате, убыткам (260 000 руб. ежемесячно в период февраль – декабрь 2022 года).  

Поскольку спорный договор действовал до 31.01.2022, соответственно в декабре 2021 года и в январе 2022 года истец должен был внести арендную плату в размере 120 000 рублей в месяц.  

При этом из материалов дела следует, что за декабрь 2021 года ФИО1 произвел оплату арендной платы в размере 160 672 руб. (платежное поручение № 279 от 27.12.2021 с назначением платежа оплата за аренду части нежилого помещения по договору Н1 от 01.03.2021 ТЦ «Морошка» 2-й этаж за декабрь 2021 года НДС не облагается), за январь 2022 года - 260 000 руб. (платежное поручение № 22 от 27.01.2022 с назначением платежа оплата за аренду части нежилого помещения по договору Н1 от 01.03.2021 ТЦ «Морошка» 2-й этаж за январь 2022 года НДС не облагается).  

Таким образом, переплата со стороны истца составила 180 672 рубля, из которых: в декабре 2021 года – 40 672 руб. (160 672 руб. – 120 000 руб.), в январе 2022 года – 140 000 руб. (260 000 руб. – 120 000 руб.), что является неосновательным обогащением со стороны ФИО2, а не ФИО3, поскольку в спорный период именно ФИО2 являлся собственником здания и ему были переданы по расходным кассовым ордерам спорные денежные средства от ФИО3, поступившие ФИО3 от ФИО1  

Учитывая данные обстоятельства, судом первой инстанции правомерно не установлено оснований для удовлетворения требований к ФИО3, поскольку последний в спорный период уже не являлся собственником помещений.  

Как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции у сторон имелись разногласия относительно даты возврата помещения, а именно ФИО2 указывает на постановление от 19.05.2023 по делу № А81-7292/2022, в котором суд признал незаключённым договор аренды, на основании которого в ЕГРН внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024, и обязал ФИО1 в срок не позднее 15 календарных дней со дня вступления в законную силу постановления суда возвратить ФИО2 часть нежилого помещения, расположенного на втором этаже здания.  

ФИО1 несколько раз направлялись уведомления для добровольного исполнения постановления суда в части передачи имущества, вместе с тем последний уклонялся от изложенного в уведомлениях, при этом ссылаясь на неполучение данных документов и возврат имущества 16.01.2023 (в обоснование приложен акт, составленный  

в одностороннем порядке с участием работника магазина «Магнит» - расположенного на 1 этаже здания, а также супругом бухгалтера ФИО2).  

Возвратом помещения в смысле исполнения обязанности статьи 622 ГК РФ признаются действия, в результате которых помещение поступает во владение и пользование арендодателя и последний может распорядиться этим имуществом, использовать его, передать в аренду другим лицам.  

В пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Необоснованный отказ арендодателя принять объект из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной пунктом 1 статьи 622 ГК РФ.  

Если арендодатель необоснованно отказывается принимать объект из аренды, он в силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.  

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).  

В соответствии с пунктом 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.  

Само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы. Соответствующая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018.  

При этом нарушение арендатором обязанности возвратить имущество именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков, но не предоставляет возможность уклонения от приемки объектов из аренды. Данный вывод соответствует правоприменительной практике по рассмотрению подобной категории споров  

(определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2021 № 304-ЭС21-11831, от 29.06.2023 № 301-ЭС23-12872).  

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (статья 69 АПК РФ).  

В постановлении от 19.05.2023 по делу № А81-7292/20222 суд обязал ФИО1 в срок не позднее 15 календарных дней со дня вступления в законную силу постановления суда возвратить ФИО2 часть нежилого помещения площадью 450 кв.м, расположенного на втором этаже в здании Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12.  

Выводы суда апелляционной инстанции в данной части были основаны на том, что срок действия договора истёк 31.01.2022, договор аренды от 01.03.2021 № Н1, скором действия с 01.03.2021 по 30.06.2024 признан незаключённым, новый договор аренды с новым собственником ответчиком не заключен, доказательства, подтверждающие факт принятия арендатором мер по возврату арендованного имущества, материалы дела не содержат.  

Приходя к указанному выводу, суд исходит из того, что в постановлении суда апелляционной инстанции (стр. 7) также указывалось на то, что зарегистрировав договор аренды со сроком действия по 30.06.2024, ответчик не представил доказательств внесения арендной платы, предусмотренной условиями указанного договора в сумме 260 000 руб. ежемесячно.  

При рассмотрении дела № А81-7292/2022 такие доказательства не представлены, но в рамках настоящего дела ФИО1 представлены соответствующие платежные поручения за период 2022 год, подтверждающие внесение платежей в размере 260 000 руб.  

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела № А81-7292/2022 сторонами не представлены все имеющиеся на момент рассмотрения дела доказательства.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.  

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.  

Статья 307 ГК РФ закрепляет обязанность сторон при исполнении обязательства действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.  

Судом первой инстанции учтено, что при наличии конфликтной ситуации между истцом и ответчиком, утверждение о том, что помещение в одностороннем порядке принято ФИО2 по акту от 27.06.2023 не является объективным и не может в действительности подтверждать указанные обстоятельства.  

ФИО2 ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не представил акт осмотра, составленный с незаинтересованными лицами о том, что помещение после января 2023 года удерживается ФИО1, невозможен к нему доступ, не представлен фотоотчет.  

Акт от 27.06.2023 составлен в присутствии ФИО2, представителя ФИО3 и ФИО2, бухгалтера Бертолло, т.е. заинтересованных лиц.  

Суд приходит к выводу о том, что ФИО2 не представлены доказательства невозможности использования помещения после 16.01.2023, то есть после составления акта от 16.01.2023 ФИО1 совместно с незаинтересованными лицами – работником магазина «Магнит» и супругом бухгалтера ФИО2  

Суд апелляционной инстанции принимает в качестве надлежащего документа данный акт, поскольку он согласуется с материалами дела.  

В суде первой инстанции ФИО1 пояснил, что после вынесения судом первой инстанции решения в рамках дела № А81-7292/2022 им освобождено спорное помещение, помимо прочего в материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2023, заключенный с иным арендодателем для размещения торгового магазина непродовольственных товаров, выписка с расчетного счета ФИО1 об оплате новому арендодателю арендной платы (до 31.08.2023 арендная плата не начислялась, начисления производятся с 01.09.2023).  

Таким образом, сам факт не составления сторонами совместного акта приема-передачи не обуславливает возможность начисления арендных платежей до неопределенного периода либо периода, определенного самим арендодателем. Иное означало бы возможность неосновательного обогащения арендодателя в отсутствие самого объекта аренды во владении арендатора. Отсутствие двухстороннего акта возврата помещения из аренды основано на формальных основаниях. Таким образом, суд первой инстанции признает датой прекращения использования имущества ФИО1 – 16.01.2023.  

Соответственно все начисления, связанные с использование нежилого помещения после 16.01.2023 являются необоснованными. Следовательно, денежные средства, которые являются обоснованными к взысканию ФИО2 с ФИО1 за 16 дней января 2023 года составляют – 134 193 руб. 55 коп. (16 дн. х 260 000 руб. / 31 дн.).  

Однако, учитывая наличие на стороне истца переплаты за декабрь 2021 года, январь 2022 года на общую сумму 180 672 руб., которая превышает размер начислений за 16 дней января 2023 года – 134 193 руб. 55 коп. со стороны ФИО2, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 46 478 руб. 45 коп. (180 672 руб. – 134 193,55 руб.).  

Таким образом, первоначальные требования подлежат частичному удовлетворению к ФИО2 на сумму 46 478 руб. 45 коп., в удовлетворении требований к ФИО3 суд правомерно отказал, так как в данном случае отсутствует солидарная ответственность у ответчиков, а также отсутствует неосновательное обогащение на стороне ФИО3  

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.  

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).  

Факт наличия на стороне ФИО2 неосновательного обогащения установлен судом, в связи с чем истцом правомерно предъявлены требования о применении к ответчику меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.  

Суд первой инстанции, проверив расчет процентов, пришел к выводу, что он является некорректным ввиду того, что произведен исходя из иной суммы задолженности. Кроме того, период взыскания процентов является неверным.  

Судом произведен перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами, размер составил 10 099 руб. 82 коп. за период с 30.12.2023 по 13.03.2025.  

Проценты, в том числе подлежат начислению по дату исполнения обязательства (пункт 48 Постановления № 7).  

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора применены правильно.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.  

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. 

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателей.  

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.05.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-1502/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

Председательствующий Е.С. Халявин Судьи Н.В. Бацман 

Е.Б. Краецкая