ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А35-435/2023

г. Воронеж

09 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2023 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Песниной Н.А.,

судей                                                                                        Миронцевой Н.Д.,

                                                                                                  Донцова П.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии:

от ФИО2: ФИО2, предъявлен паспорт;

от ФИО3: ФИО2 – представитель по доверенности № 46 АА 1387326 от 26.06.2020 сроком на 10 лет;

от общества с ограниченной ответственностью межрегиональная научно-производственная компания «НЭКСИ»: ФИО4 – представитель по доверенности № 01/2023 от 13.03.2023 сроком до 31.12.2023;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, ФИО2, ФИО3 на решение Арбитражного суда Курской области от 20.07.2023 по делу №А35-435/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью межрегиональная научно-производственная компания «НЭКСИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решений, об обязании осуществить государственную регистрацию прав, 

третьи лица: ФИО2, ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью межрегиональная научно-производственная компания «НЭКСИ» (далее - заявитель, общество,                      ООО МНПК «НЭКСИ») обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Курской области) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 01 декабря 2022 года, изложенного в уведомлении № КУВД-001/2022-31222867/6 о приостановке в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 01 декабря 2022 года, изложенного в уведомлении № КУВД-001/2022-31230060/5 о приостановке в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 02.02.2023, изложенного в уведомлении № КУВД-001/2022-31222867/9 об отказе государственной регистрации прав; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 02.02.2023, изложенного в уведомлении № КУВД-001/2022-31230060/10 об отказе государственной регистрации прав; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> на основании заявления от 21 июля 2022 года и представленных документов; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> на основании заявления от 21 июля  2022 года и представленных документов (с учетом уточнения требований).

Дело рассматривалось с участием третьих лиц: ФИО2, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.07.2023 по делу №А35-435/2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным,                             Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, ФИО2, ФИО3 обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционных жалобах заявители оспаривают выводы суда первой инстанции, ссылаясь на законность спорных решений. 

Управление Росреестра по Курской области указывает на то, что вопрос о судьбе зарегистрированного обременения (ипотеки) спорного имущества судом в рамках дела №А35-6566/2020 не разрешен; заявление ООО МНПК «НЭКСИ» об осуществлении государственной регистрации ипотеки в отношении спорных объектов недвижимости с целью сохранения ранее внесенных в ЕГРЮЛ записей об ограничениях и обременения и заявление  залогодержателя ФИО2, а также документы-основания в отношении ипотеки представлены не были. 

По мнению ФИО3, судом области не было учтено решение Железногорского городского суда Курской области от 30.05.2022, в соответствии с которым ФИО3 признан добросовестным приобретателем спорных помещений, и которое имеет преюдициальное значение для дела, поскольку вступило в законную силу раньше определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020. ФИО3 в апелляционной жалобе полагает правомерным отказ государственного регистратора в государственной регистрации спорного права ввиду отсутствия согласия залогодержателя. ФИО2 в апелляционной жалобе также ссылается на не применение судом области положений части 4  статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

В отзывах на апелляционные жалобы ООО МНПК «НЭКСИ» оспаривает доводы апелляционных жалоб, приводя аргументы о правомерности выводов суда первой инстанции.

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, состоявшегося 03.10.2023, ФИО2 и как представитель                      ФИО3 поддержал доводы своих апелляционных жалоб, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт, поддержал позицию Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Представитель общества с ограниченной ответственностью межрегиональная научно-производственная компания «НЭКСИ» полагал обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзывах на апелляционные жалобы, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ввиду отсутствия технической возможности участия в судебном заседании посредством веб-конференции, не возражало о рассмотрении жалоб в его отсутствие. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения не явившегося участника процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассматривались в его отсутствие в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -          АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав правовые позиции сторон, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО МНПК «НЭКСИ» (продавец) и ФИО5 (покупатель) 26.03.2020 был заключен договор №02/03-2020, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - оплатить и принять следующее недвижимое имущество: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Впоследствии между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 14.04.2020 заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества (нежилое помещение кадастровый  №46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое помещение кадастровый №46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>).

Ссылаясь на то, что вышеуказанные договоры купли-продажи представляют собой цепочку последовательных взаимосвязанных притворных сделок купли-продажи, направленных на отчуждение принадлежащего должнику имущества, совершены с целью вывода ликвидного актива должника, без доказательств надлежащей оплаты, с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, при наличии согласованности действий всех лиц, в связи с чем, являются недействительными на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002                        №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсный управляющий ООО МНПК «НЭКСИ» ФИО6 обратилась в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании недействительной сделки по отчуждению ООО МНПК «НЭКСИ»               имущества - нежилого помещения, кадастровый №46:30:000012:7826, общей площадью 2362,7 кв.м, нежилого помещения, кадастровый №46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв.м в пользу гражданки ФИО5 и сделки по отчуждению ФИО5 имущества - нежилого помещения, кадастровый №46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> нежилого помещения, кадастровый №46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в пользу ФИО3 и применении последствий недействительной сделки.

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2022, заявление удовлетворено, договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.03.2020 №02/03-2020, заключенный между ООО МНПК «НЭКСИ» и ФИО5, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 46:30:000012:7826, 46:30:000012:7827; договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.04.2020, заключенный между ФИО5 и ФИО3, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 46:30:000012:7826, 46:30:000012:7827 признаны недействительными (ничтожными) сделками, применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО3 возвратить в конкурсную массу должника следующее имущество: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью                  2362,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, восстановления задолженности ООО МНПК «НЭКСИ» перед ФИО5 на сумму                           3 000 000 рублей.

Признавая договоры купли-продажи указанных объектов недвижимости недействительными (ничтожными сделками), арбитражные суды исходили из того, что рассматриваемом случае имела место цепочка последовательных сделок купли-продажи, указанные сделки совершены с целью вывода активов должника из конкурсной массы, в действительности совершены в целях причинения вреда кредиторам, носят притворный характер, свидетельствуют о недобросовестности действий ответчиков.

В связи с признанием указанных сделок недействительными,                        ООО МНПК «НЭКСИ» 21.07.2022 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности ООО МНПК «НЭКСИ» на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 46:30:000012:7826 и 46:30:000012:7827.

К заявлениям были приложены определение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 и постановление Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Курской области от 12.07.2022 по делу №А35-6566/2020.

02.11.2022 государственным регистратором приняты решения о приостановлении государственной регистрации прав, о которых Управление Росреестра по Курской области сообщило заявителю уведомлениями №КУВД-001/2022-31222867/3 (т. 1 л.д. 114) и №КУВД-001/2022-31230060/3 (т. 1 л.д. 188).

Причинами приостановления государственной регистрации прав послужили следующие обстоятельства:

- Управлением Росреестра по Курской области был зарегистрирован договор залога между ФИО3 (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель), предметом которого являются указанные помещения. В связи с тем, что сведения о залоге являются актуальными, а в указанных решениях судов не рассмотрен вопрос о действии органа регистрации в отношении данной записи об ипотеке при применении последствий недействительности сделок по договорам купли-продажи и переходе права собственности к ООО МНПК «НЭКСИ». В связи с недопущением нарушения прав собственника помещений и прав залогодержателя регистратором сделан запрос в Арбитражный суд Курской области о разъяснении порядка исполнения представленных определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022, постановления Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Курской области от 12.07.2022 в части действий органа регистрации в отношении записи об ипотеке от 10.03.2021, возникшей на основании договора залога от 10.02.2021, однако, на момент приостановления регистрации ответ не поступил;

- по данным ЕГРН имеется записи о государственной регистрации запрета на проведение регистрационных действий на основании определения Арбитражного суда Курской области по делу №А35-6566/2020 от 16.03.2021, в связи с чем регистратором сделан запрос в Арбитражный суд Курской области об актуальности указанных обеспечительных мер, однако на момент приостановления регистрации ответ не поступил;

- в орган регистрации прав не представлено решение Арбитражного суда Курской области от 08.09.2022 о прекращении процедуры банкротства в отношении ООО МНПК «НЭКСИ».

23.11.2022 в Управление Росреестра по Курской области от                           ООО МНПК «НЭКСИ» поступили:

- определение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2022 об отмене обеспечительных мер, принятых на основании определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2021 по делу №А35-6566/2020;

- определение Арбитражного суда Курской области от 12.09.2022 о прекращении производства по делу №А35-6566/2020 о признании ООО МНПК «НЭКСИ» несостоятельным (банкротом) в связи с погашением всех требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника;

- определение от 14.11.2022 по делу №А35-6566/2020 об отказе в удовлетворении заявления о разъяснении судебного акта от 16.03.2022.

01.12.2022 государственным регистратором прав приняты решения о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав,                       о чем Управление Росреестра по Курской области сообщило заявителю уведомлениями от 01.12.2022 №КУВД-001/2022-31222867/6 (т. 1 л.д. 12) и                  от 01.12.2022 №КУВД-001/2022-31230060/5 (т. 1 л.д. 199). Государственный регистратор счел, что основание, связанное с наличием в сведениях ЕГРН актуальных записей о государственной регистрации ипотеки, не устранено.

В данных уведомлениях государственный регистратор также указал на то, что на момент принятия решения у должника отсутствует задолженность по требованиям кредиторов, а согласно определению Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020 на ФИО3 возложена обязанность возвратить в конкурсную массу спорные объекты недвижимости, что вызывает вопросы о порядке исполнения органом регистрации представленных в качестве правоустанавливающих документов определения и постановления судов и сомнения в регистрации перехода права. Также регистратор отметил, что на момент принятия решения существует судебный спор в отношении имущества, являющегося предметов ипотеки: ФИО2 обратился в Верховный Суд Российской Федерации с целью защиты своих прав залогодержателя.

Государственный регистратор указал, что в целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, заявителю необходимо представить на регистрацию судебный акт, являющийся бесспорным основанием для регистрации перехода права, в том числе определяющий действия органа регистрации в отношении записи об ипотеке, либо необходимо поступление ответа из суда на запрос регистратора о порядке исполнения указанных судебных актов, с учетом обстоятельств наличия актуального залога, отсутствия требований кредиторов на текущий момент, прекращения процедуры банкротства. Также, по мнению регистратора, необходимо разрешение судебного спора по объектами, являющимся предметом залога, то есть по указанным помещениям.

02.02.2023 в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав и неустранением причин приостановления, государственным регистратором приняты решение об отказе в государственной регистрации прав, о чем Управление                     Росреестра по Курской области сообщило заявителю уведомлениями от 02.02.2023  №КУВД-001/2022-31222867/9 (т. 1 л.д. 66) от 02.02.2023                                  №КУВД-001/2022-31230060/10 (т. 1 л.д. 68).

Полагая, что решения, выраженные в уведомлениях от 01.12.2022  №КУВД-001/2022-31222867/6, от 01.12.2022 №КУВД-001/2022-31230060/5, от 02.02.2023 №КУВД-001/2022-31222867/9 и от 02.02.2023                            №КУВД-001/2022-31230060/10 не соответствуют законодательству и нарушают права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Арбитражный суд Воронежской области заявленные требования удовлетворил, признав оспариваемые решения Управления Росреестра по Курской области незаконными и обязав регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию прав на спорные объекты недвижимости.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта и исходит из следующего. 

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

Частью 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

К числу таких оснований отнесены вступившие в законную силу судебные акты (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ).

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных названным Законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 15 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется, в том числе, по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права.

Часть 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:                1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации установлены статьей 26 Закона № 218-ФЗ. К ним относятся, в том числе: не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17); существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество (для случая осуществления государственной регистрации ипотеки) (пункт 36).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с означенной статьей представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных указанным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Однако, правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь проверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020 договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.03.2020 №02/03-2020, заключенный между ООО МНПК «НЭКСИ» и ФИО5, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 46:30:000012:7826, 46:30:000012:7827; договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.04.2020, заключенный между ФИО5 и ФИО3, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 46:30:000012:7826, 46:30:000012:7827 признаны недействительными (ничтожными) сделками, применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО3 возвратить в конкурсную массу должника следующее имущество: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929.1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В связи с признанием указанных сделок недействительными,                       ООО МНПК «НЭКСИ» 21.07.2022 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности ООО МНПК «НЭКСИ» на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 46:30:000012:7826 и 46:30:000012:7827, приложив в заявлению определение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 и постановление Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Курской области от 12.07.2022 по делу №А35-6566/2020.

02.11.2022 государственным регистратором приняты решения о приостановлении государственной регистрации прав, о которых Управление Росреестра по Курской области сообщило заявителю уведомлениями №КУВД-001/2022-31222867/3 и №КУВД-001/2022-31230060/3.

Основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 46:30:000012:7826 и 46:30:000012:7827 послужило в том числе и то, что Управлением Росреестра по Курской области ранее был зарегистрирован договор залога между ФИО3 (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель), предметом которого являются указанные помещения.

Судом первой инстанции установлено, что 10.02.2021 между ФИО3 (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель) заключен договор залога, согласно пункту 1.1 которого предметом договора является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности имущество: нежилое помещение: Этаж № Подвал с кадастровым номером: 46:30:000012:7827, площадью                          1929,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое помещение: Этаж № 1, Этаж № Антресольный, с кадастровым номером: 46:30:000012:7826, площадью 2362,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; на общую сумму 15 000 000  руб. (т.1 л.д. 83-85).

10.03.2021 на основании указанного договора в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации с номерами 46:30:000012:7827-46/031/2021-14 и 46:30:000012:7826-46/031/2021-35 обременения объектов недвижимости ипотекой в пользу ФИО2 (т.2 л.д. 64-79).

В уведомлениях от 01.12.2022 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав №КУВД-001/2022-31222867/6                                (т.1 л.д. 12) и №КУВД-001/2022-31230060/5 (т.1 л.д. 199) Управление Росреестра по Курской области сообщило заявителю, что сведения о залоге являются актуальными, а в решениях судов не рассмотрен вопрос о действии органа регистрации в отношении данной записи об ипотеке при применении последствий недействительности сделок по договорам купли-продажи и переходе права собственности к ООО МНПК «НЭКСИ», государственный регистратор сделал запрос в Арбитражный суд Курской области о разъяснении порядка исполнения представленных определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022, постановления Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Курской области от 12.07.2022 в части действий органа регистрации в отношении записи об ипотеке от 10.03.2021, возникшей на основании договора залога от 10.02.2021. Неполучение ответа на запрос, как пояснило Управление Росреестра по Курской области, послужило основанием для приостановления действий государственной регистрации прав.

Также государственный регистратор указал на то, что на момент принятия решения у должника отсутствует задолженность по требованиям кредиторов, а согласно определению Арбитражного суда Курской области              от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020 на ФИО3 возложена обязанность возвратить в конкурсную массу спорные объекты недвижимости, что вызывает вопросы о порядке исполнения органом регистрации представленных в качестве правоустанавливающих документов определения и постановления судов и сомнения в регистрации перехода права. Также регистратор отметил, что на момент принятия решения существует судебный спор в отношении имущества, являющегося предметов ипотеки: ФИО2 обратился в Верховный Суд Российской Федерации с целью защиты своих прав залогодержателя.

Оценив основания приостановления государственной регистрации прав, изложенные Управлением в уведомлениях от 01.12.2022                          №КУВД-001/2022-31222867/6 и №КУВД-001/2022-31230060/5, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Действительно в резолютивной части определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020 не решен вопрос об обременении спорного имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года               № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, судебный акт, которым применены последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества продавцу, является самостоятельным основанием для внесения записи в ЕГРН.

    Пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 №132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъясняется, что отказ регистратора в государственной регистрации является незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т.п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из позиции Управления Росреестра по Курской области, изложенной в оспариваемых уведомлениях, регистрирующий орган переоценивает обстоятельства, установленные вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020. Вместе с тем, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

Согласно разъяснениям пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 №132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с данным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Ссылки Управления Росреестра по Курской области на то, что дело о несостоятельности (банкротстве) было прекращено, апелляционным судом отклоняются, поскольку регистрирующий орган не уполномочен давать оценку указанным обстоятельствам.

В оспариваемых уведомлениях о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 01.12.2022 регистратор указал, что отсутствие задолженности по требованиям кредиторов и наличие у ФИО3 обязанности возвратить в конкурсную массу спорные объекты недвижимости, вызывает вопросы о порядке исполнения органом регистрации представленных в качестве правоустанавливающих документов определения и постановления судов и сомнения в регистрации перехода права.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Управление Росреестра по Курской области не привело какого-либо правового обоснования того, каким образом данные обстоятельства могут повлиять на осуществление государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. Закон не связывает возможность регистрации права собственности на основании судебного акта о признании сделки недействительной с предоставлением доказательств его фактического исполнения.

На основании изложенного, Управление Росреестра по Курской области неправомерно истребовало у заявителя судебный акт, определяющий действия органа регистрации в отношении записи об ипотеке.

Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241 установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - Порядок, зарегистрирован в Минюсте России 16.06.2021 №63885).

Пунктом 168 Порядка установлено, что если судебным актом предусмотрено восстановление ранее зарегистрированного права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о таком вещном праве лица, чье право согласно решению суда подлежит восстановлению, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права указанного лица. В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона №218-ФЗ, если в отношений объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременении такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права возникновения, перехода или прекращения иных обременении на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 №132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

В соответствии с абзацем пятым пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая приведенные разъяснения высших судебных инстанций, судебный акт, которым применены последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества продавцу, является самостоятельным основанием для внесения записи в ЕГРН.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Курской области о необходимости предоставления ООО МНПК «НЭКСИ» заявления об осуществления государственной регистрации ипотеки в отношении спорных объектов, отклоняется как противоречащий действующему законодательству, поскольку ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  регламентирует сохранение регистрационной записи об ипотеке при переходе права собственности на объект недвижимости.

Наличие в ЕГРЮЛ сведений об ипотеке само по себе не препятствует переходу прав на данный объект недвижимого имущества. В связи с чем, доводы регистрирующего органа об обратном противоречат действующему законодательству и подлежат отклонению как несостоятельные.

Признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества при наличии государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании договора, не влечет погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку не соответствует основаниям прекращения залога, перечисленным в ст. 352 ГК РФ и правилам п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Несостоятельными являются и доводы Управления о том, что заявителем не представлен документ, на основании которого возникла ипотека. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Конституционный Суд Российской Федерации в абзаце 4 пункта 3.1 Постановления от 21.04.2003 №6-П, давая толкование статье 167 ГК РФ, указал, что сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

Следовательно, сделки, признанные определением Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020 недействительными, в силу части 1 статьи 167 ГК РФ не влекут юридических последствий, в связи с чем, Управление Росреестра по Курской области обязано было по заявлению общества, к которому был приложен вступивший в законную       силу судебный акт по делу №А35-6566/2020, произвести государственную регистрацию права собственности ООО МНПК «НЭКСИ».

Кроме того, заявитель, обращаясь с заявлениями о государственной регистрации права собственности ООО МНПК «НЭКСИ» на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 46:30:000012:7826 и 46:30:000012:7827 на основании определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020, не просил погасить, имеющиеся в ЕГРЮЛ, записи об ипотеке.

ФИО3 и ФИО2 в апелляционных жалобах ссылаются на решение Железногорского городского суда Курской области     от 30.05.2022, в соответствии с которым ФИО3 признан добросовестным приобретателем спорных помещений, и которое, по мнению заявителя апелляционной жалобы, имеет преюдициальное значение для дела, поскольку вступило в законную силу раньше определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022.

Апелляционный суд находит указанный довод несостоятельным, поскольку указанное выше решение суда общей юрисдикции не имеет преюдициального значения для дела с учетом положений статьи 69 АПК РФ.

Также, ввиду признания иска ответчиком в суде общей юрисдикции, обстоятельства, имеющие отношения к лицам, участвующим в деле, установлены не были, в связи с чем, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

     Исходя из разъяснений, указанных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Кроме того, как следует из апелляционных жалоб и усматривается из материалов дела, решение суда общей юрисдикции вынесено 30.05.2022, в то время как определение Арбитражного суда Курской области 16.03.2022, то есть двумя месяцами ранее.

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан верный вывод, что вопрос о признании залогодержателя добросовестным выходит за рамки настоящего спора и судом не рассматривается.

Ссылки Управления Росреестра по Курской области на обращение третьего лица в Верховный Суд Российской Федерации, которое расценено заинтересованным лицом как наличие судебного спора о правах на объекты, являющиеся предметом залога, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права.

В силу части 1 статьи 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Определение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу №А35-6566/2020 вступило в законную силу со дня принятия Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления от 12.07.2022, которым определение от 16.03.2022 оставлено без изменения. Факт подачи соответствующих жалоб на судебные акты по делу                             №А35-6566/2020 в вышестоящие суды не влияет на вступление в законную силу судебного акта первой инстанции и не может явиться основанием для приостановления действий по государственной регистрации прав.

Таким образом, приостановление Управлением Росреестра по Курской области государственной регистрации прав по причине наличия в сведениях ЕГРН актуальных записей о государственной регистрации ипотеки является незаконным. Следовательно, отказ в государственной регистрации, обусловленный неустранением этой причины, также не соответствует действующему законодательству.

Оспариваемые решения нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности и не соответствуют нормам Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Ссылка заявителей жалоб на то, что определением Арбитражного суда Курской области от 12.09.2022 производство по делу №А35-6566/2020 о признании ООО МНПК «НЭКСИ» банкротом прекращено на основании абзаца 7 пункта 1 статьи 57 Закона о банкротстве, исходя из обстоятельств по настоящему спору,  не может повлиять на его правовой результат.

При этом суды в рамках дела №А35-6566/2020  пришли к выводу, что само по себе прекращение производства по делу о банкротстве                        ООО МНПК «НЭКСИ» не указывает на отсутствие необходимости приведения в исполнение определения суда от 16.03.2022. В ином случае, останутся не устраненными нарушения гражданского законодательства, что недопустимо (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023).

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного, требования заявителя правомерно удовлетворены судом области.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения судебного акта по доводам заявителей не имеется. 

Доводы апелляционных жалоб не опровергают окончательного вывода суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ним, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб возлагаются на их заявителей. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от оплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы освобождено. 

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 20.07.2023 по делу №А35-435/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            Н.А. Песнина

 

Судьи                                                                                   Н.Д. Миронцева 

 

                                                                                                    П.В. Донцов