АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35597/2023

г. Краснодар

18 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 20.03.2024), в отсутствие истца –  администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2024 по делу № А32-35597/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с искомк индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о сносе самовольной постройки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Альбион-2002».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.07.2024 на предпринимателя возложена обязанность осуществить снос нежилого здания, площадью 254,7 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0435094:743, расположенного по адресу: Краснодарский край, муниципальное образование город Краснодар, Старокорсунский сельский округ, ст-ца Старокорсунская, ул. Северная, д. 61/2, в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу; суд указал, что в случае если предприниматель не исполнит решение суда в течение установленного срока, администрация вправе осуществить снос вышеуказанного объекта своими силами и за свой счет, с правом взыскания с предпринимателя понесенных расходов; в случае если предприниматель не исполнит решение суда в течение установленного срока с предпринимателя в пользу администрации будет взыскана судебная неустойка за неисполнение решения суда в размере 20 тыс. рублей за каждый день просрочки, со дня, следующего за последним днем установленного срока исполнения решения до дня фактического исполнения решения. Суд указал, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи от 25.01.2023 № 23:43:0435094:743-23/165/2023-1 о регистрации права собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0435094:743, расположенное по адресу: Краснодарский край, муниципальное образование город Краснодар, Старокорсунский сельский округ, ст-ца Старокорсунская, ул. Северная, д. 61/2. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано, с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9 тыс. рублей. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2024 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.07.2024 отменено; принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска администрации. Суд взыскал с администрации в пользу предпринимателя расходы по оплате судебной экспертизы в размере 70 тыс. рублей и расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 тыс. рублей.  

 Не согласившись с апелляционным постановлением от 30.09.2024, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, и оставить решение суда первой инстанции от 22.07.2024. 

В кассационной жалобе администрация указывает, что суд апелляционной инстанции не учел, что предприниматель не представил доказательств того, что им предпринимались меры к получению разрешения на строительство спорного объекта. Администрация считает, что предприниматель не мог не осознавать, что при проведении строительных работ нарушено действующее законодательство. Администрация настаивает на том, что непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства являются самостоятельным и достаточным основанием к сносу. Документального подтверждения того, что предпринимателю было отказано в выдаче разрешения на строительство в материалы дела не представлено. Администрация считает, что предприниматель, осуществляя строительство, действовал недобросовестно, в обход законодательства в части получения разрешительной документации. Податель жалобы считает, что суд первой инстанции правомерно признал спорный объект самовольной постройкой, и полагает, что у суда апелляционной инстанции правовых оснований для отмены решения не имелось.  

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указываетна несостоятельность ее доводов, законность апелляционного постановления, и считает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска сносе самовольной постройки, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

В судебном заседании кассационного суда представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив законность обжалуемого апелляционного постановления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает его подлежащим отмене. 

Суды установили, что в ходе проведения управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар внепланового надзорного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемыми лицами, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 площадью 464 кв. м с видом разрешенного использования: «магазины» по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ст. Старокорсунская ул. Северная, 61/2, расположено одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0435094:743, возведенное без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, о чем составлен соответствующий акт (т. 1, л. д. 18 – 25).

Управление муниципального контроля уведомило администрацию о факте возведения самовольной постройки (уведомление от 06.06.2023 № 118; т.1, л. д. 23).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 11.05.2023 № КУВИ-001/2023-109038658 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 площадью 464 кв. м с видом разрешенного использования: «магазины» по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ст. Старокорсунская ул. Северная, 61/2, принадлежит на праве собственности ФИО1 (запись регистрации от 09.09.2020 № 23:43:0000000:15042-75/116/2020-10; т.1, л. д. 26 – 30).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 11.05.2023 № КУВИ-001/2023-109038786 одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0435094:743 площадью 254,7 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ст. Старокорсунская ул. Северная, 61/2, принадлежит на праве собственности ФИО1 (запись регистрации от 25.01.2023 № 23:43:0435094:743-23/165/2023-1) (т.1, л. д. 31 – 33).

По информации администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара и департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар разрешение на строительство на земельном участке по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ст. Старокорсунская ул. Северная, 61/2 не выдавалось (т. 1, л. 

<

...>).

Согласно техническому заключению, подготовленному МБУ «Институт Горкадастрпроект» муниципального образования город Краснодар от 25.05.2023, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ ст. Старокорсунская ул. Северная, 61/2, расположено капитальное строение, функциональное назначение и фактическая эксплуатация (использование) – общественное здание (торговая деятельность) (т.1, л. д. 34 – 44).

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (в редакции от 22.07.2021 № 17 п. 19) (далее – Правила), земельный участок расположен в зоне застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), частично в зоне транспортной инфраструктуры (Т-1).

В соответствии с Правилами (в редакции от 19.11.2020 № 4 п. 6) земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границами города Краснодара (Ж. 1.2).

Обращаясь в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, администрация указывала, что спорный объект капитального строительства возведен в отсутствие разрешения на строительство капитального объекта недвижимого имущества.

В обоснование иска администрация ссылалась на следующие доказательства:

– акт проведения внепланового надзорного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемыми лицами управления муниципального контроля администрации от 06.06.2023 № 336-ИП-ВО-ГА;

– акт проведения внепланового надзорного мероприятия, осуществляемогобез взаимодействия с контролируемыми лицами управления муниципального контроля администрации от 06.06.2023 № 191-ИП-ВО-ГА;

– копию технического заключения от 25.05.2023 № 780.

Возражая против заявленных администрацией требований, предприниматель указывал, что письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2022 № 29/6329-1 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство спорного объекта недвижимости.

Предприниматель также указывал, что снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, и, ссылаясь на то, что возведенное нежилое здание по своим архитектурно-планировочным решениям соответствует действующим противопожарным нормам и правилам, соответствует градостроительному регламенту земельного участка, установленному в составе Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, имеет высокую сейсмостойкость и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, просил суд отказать в иске о сносе. 

Спор вытекает из отношений, регулируемых статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44), правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

  Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка,а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее – объект, постройка)с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 2 постановления Пленума № 44, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; 

– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; 

– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; 

– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. 

 Согласно пункту 4 постановления Пленума № 44 лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрированов Едином государственном реестре недвижимости имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 8 постановления Пленума № 44). 

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума № 44 с иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ). 

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящегок нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. 

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума №44). 

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовалсяположениями статей статьями 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 8, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 11, 40, 72 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», частью 1, 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».  

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, суд первой инстанции определением от 16.10.2023 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам АНО «Центр судебных экспертиз "ПрофОтвет"» ФИО3, ФИО4 (т. 1, л. д. 122 – 123). 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Определить в границах каких земельных участков расположен спорный объект (составить схему расположения) – одноэтажное здание с кадастровым номером 23:43:0435094:743, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округст. Старокорсунская ул. Северная, 61/2.

2) Определить действительные технические характеристики спорного объекта. Является ли спорное строение объектом капитального строительства?

3) Определить функциональное назначение спорного объекта. Соответствует ли функциональное назначение спорного объекта виду разрешенного использования земельного участка.

4) Перестраивался ли спорный объект с момента его возведения? Если да – указать какие работы были выполнены. Указать, являются ли произведенные работы реконструкцией, капительным или текущим ремонтом? Возможно ли приведение объекта в состояние, предшествующее произведенным работам? Какие работы для этого необходимо произвести?

5) Соответствует ли спорный объект выданным разрешениям на строительство, проектной документации и иной технической документации (при их наличии)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Какие работы для этого необходимо произвести?

6) Соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормами правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности исходя из натурного осмотра объекта и представленной документации, действовавшим на момент возведения спорных объектов? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия?

7) Не создает ли сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

По результатам произведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение экспертов от 22.01.2024 № 2023/106 (т. 1, л. д. 127 – 198), в котором эксперты пришли к следующим выводам: 

По первому вопросу: Спорный объект с кадастровым номером 23:43:0435094:743 полностью расположен в границах земельного участка с КН 23:43:0000000:15042, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ст. Старокорсунская, ул. Северная, 61/2.

По второму вопросу: В ходе исследования экспертом установлено, что спорный объект является объектом капитального строительства, и имеет следующие технические характеристики:

Таблица 1 (повторно) технические характеристики спорного объекта

Наименование

Показатель

Назначение

Коммерческое

Площадь застройки, кв. м

268

Площадь здания, кв. м

252,9

Высота здания, м

5,6

Количество этажей

1

Конструктивная система

Каркасная

Материал несущих конструкций

Металлоконструкции

Материал перекрытий

Металлоконструкции

Тип кровли

Односкатная

Материал ограждающих конструкций

Сэндвич-панели

Материал кровли

Сэндвич-панели

Тип фундамента

Бетонная плита

По третьему вопросу: В результате исследования экспертом установлено действительное функциональное назначение объекта экспертизы с кадастровым номером 23:43:0435094:743, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 – Здание магазина. Спорный объект является магазином, следовательно, функциональное назначение спорного объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 – «Магазины».

По четвертому вопросу: Характеристики объекта, несущие и ограждающие конструкции, а также общий визуальный вид идентичны указанным в Техническом заключении (стр. 34 – 48 материалов дела). На основании проведенных исследований, Экспертом установлено, что, спорный объект, с кадастровым номером 23:43:0435094:743, после его возведения не перестраивался.

По пятому вопросу: Характеристики объекта, несущие и ограждающие конструкции, а также общий визуальный вид идентичны указанным в Техническом заключении (стр. 34-48 материалов дела). В виду отсутствия разрешения на строительство, необходимой проектной и иной технической документации проверить соответствие им спорного объекта не представляется возможным.

По шестому вопросу: Спорный объект с кадастровым номером 23:43:0435094:743, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ст. Старокорсунская, ул. Северная, 61/2-соответствуеттехническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарными эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности исходя из натурного осмотра объекта и представленной документации, действовавшим на момент возведения спорных объектов.

По седьмому вопросу: В ходе исследования по вопросу № 6 установлено, что объект исследования соответствует нормам и требованиям СП, СНиП, СанПиН и противопожарными нормам. В ходе осмотра не выявлено разрушение несущих конструкций или их частей, деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории, а также повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности. Следовательно, сохранение спорного объекта с кадастровым номером 23:43:0435094:743, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ст. Старокорсунская, ул. Северная, 61/2, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизыот 22.01.2024 № 2023/106, суд признал его надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Принимая во внимание экспертное заключение от 22.01.2024 № 2023/106суд первой инстанции установил, что исходя из характеристик спорного объекта следует, что спорное строение обладает признаками объекта недвижимости, предусмотренными статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что разрешенное использование земельного участка соответствует расположенному на нем объекту; земельный участок находится в собственности ответчика; спорный объект является капитальным, соответствует техническими строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам системы безопасности исходя из натурного осмотра объекта и представленной документации, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд также установил, что письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2022 № 29/6329-1, на которое ссылался предприниматель, указывая, что ему было отказано в выдаче разрешения на строительство спорного объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.  

В итоговом судебном заседании суда первой инстанции представители ответчика сообщили, что указанное письмо у их доверителя отсутствует, сведений о том, обращался ли ФИО1 за получением разрешения на строительство либо предпринимал иные меры к легализации спорного объекта – не имеется. 

С учетом изложенного, и принимая во внимание письма администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара и департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар о том, что разрешение на строительство на земельном участке по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ст. Старокорсунская ул. Северная, 61/2 не выдавалось (т. 1, л. 

<

...>), суд пришел к выводу, что предприниматель не предпринимал никаких мер к легализации спорного объекта, возвел спорный объект без получения разрешения на строительство и проектной документации.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Суд пришел к выводу, что поскольку предприниматель не предпринимал никаких мер к легализации спорного объекта, возвел спорный объект без получения разрешения на строительство, постольку это свидетельствует о злоупотреблении ответчиком правом.

Суд первой инстанции исследовал запрошенное им регистрационное дело спорного объекта, и установил, что ФИО1 обратился с заявлением в Управление Росреестра Краснодарского края 20.01.2023 о постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на спорное здание. Согласно копии заявления, предприниматель приложил Технический план здания, доверенность и выписку из ЕГРН от 18.10.2022 в отношении земельного участка. Разрешение на строительство спорного объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а равно иные документы-основания регистрации права собственности, к указанному заявлению приложены не были, вопреки требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».  

Так, согласно части 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 названного Федерального закона, – в отношении таких здания, сооружения или расположенных в таких здании, сооружении помещений, машино-мест.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что предприниматель построил спорный объект и зарегистрировал на него право собственности, действуя недобросовестно, в обход закона. 

Суд указал, что действуя добросовестно и разумно, лицо, осуществлявшее строительство объектов должно было предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации у уполномоченного органа.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил основания для признания спорного объекта самовольной постройкой, в связи с чем, удовлетворил заявленное администрацией требование о его сносе, возложив на предпринимателя обязанность осуществить снос спорного объекта в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, указав, что в случае если предприниматель не исполнит решение суда в течение установленного срока, администрация вправе осуществить снос спорного объекта своими силами и за свой счет, с правом взыскания с предпринимателя понесенных расходов. Суд также установил основания для взыскания с предпринимателя в пользу администрации на случай не исполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока судебную неустойку в размере 20 тыс. рублей за каждый день просрочки со дня, следующего за последним днем установленного срока для исполнения решения суда до дня фактического исполнения. Суд указал, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи от 25.01.2023 № 23:43:0435094:743-23/165/2023-1 о регистрации права собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0435094:743, расположенное по адресу: Краснодарский край, муниципальное образование город Краснодар, Старокорсунский сельский округ, ст-ца Старокорсунская, ул. Северная, д. 61/2. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.   

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда от 22.07.2024, и отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, указал следующее.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 464 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:15042, вид разрешенного использования: «магазины», расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ст. Старокорсунская, ул. Северная, 61/2.

На указанном земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования возведено спорное нежилое здание площадью 254,7 кв. м с кадастровым номером 23:43:0435094:743. Фактически указанное здание используется для осуществления торговой деятельности.

Согласно сведениям ИСОГД, предоставленным письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 07.02.2022 № 29/2849-1, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (далее – ПЗЗ) спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-1 «Зона застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения», для которой вид разрешенного использования «магазины» является основным видом разрешенного использования объектов недвижимости.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (пункт 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 147-О-О)

Апелляционный суд установил, что предприниматель возвел на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 нежилое здание площадью 254,7 кв. м в отсутствие требуемого по закону разрешения, допустив тем самым нарушение.

По утверждению ответчика, письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2022 № 29/6329-1 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство спорного объекта недвижимости.

Апелляционный суд критически оценил данное утверждение, указав, что названное письмо в материалы дела не представлено. 

Апелляционный суд в постановлении отразил, что согласно пояснениям представителя ответчика, данным в судебном заседании, данное письмо предпринимателем утеряно.

Апелляционный суд указал, что согласно экспертному заключению спорный объект с кадастровым номером 23:43:0435094:743, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15042 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ст. Старокорсунская, ул. Северная, 61/2, соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности. Объект соответствует нормам и требованиям СП, СНиП, СанПиН и противопожарными нормам. В ходе осмотра не выявлено разрушение несущих конструкций или их частей, деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории, а также повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности. Сохранение спорного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд указал, что выводы судебного эксперта не опровергнуты иными доказательствами по делу, здание находится в техническом состоянии, позволяющем эксплуатировать его без нарушения прав, охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде. Относимых и допустимых доказательств в подтверждение того, что возведенное здание не соответствуют установленным требованиям, его сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, администрация не представила и таких доводов не заявляла.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что суд первой инстанции не учел разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума № 44, о соблюдении баланса публичного и частного интереса, о соразмерности конкретного нарушения и последствиях его устранения в виде сноса объекта, в данном случае используемого предпринимателем в хозяйственной деятельности на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности и в соответствии с видом разрешенного использования.

Апелляционный суд указал, что поскольку спорный объект недвижимости возведен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15042, находящегося в собственности ответчика, в соответствии с видом разрешенного использования «магазины» с соблюдением всех норм градостроительных, строительных, пожарных норм и правил; поскольку земельный участок граничит с территорией общего пользования, смежные землепользователи отсутствуют, спорное строение права интересы третьих лиц не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, в удовлетворении исковых требований администрации надлежит отказать.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции; принял новый судебный акт об отказе в иске. 

Суд кассационной инстанции, проверив доводы кассационной жалобы администрации, а также законность обжалуемого апелляционного постановления, пришел к выводу, что у суда апелляционной инстанции правовых оснований для отмены принятого по делу судом первой инстанции решения не имелось. 

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, не учел, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, приведенных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Такие разъяснения приведены в пункте 2 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Так, в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 2 постановления Пленума № 44, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; 

– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; 

– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; 

– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. 

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что пункты 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса, закрепляющие признаки самовольной постройки и последствия ее возведения, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов (определения от 28.05.2020 № 1169-О, от 28.09.2021 № 1761-О, от 28.06.2022 № 1601-О и др.).

В рассматриваемом случае суд первой инстанции установил, что предприниматель в обход норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, осуществил самовольное строительство спорного объекта недвижимости, за получением разрешения на строительство которого он не обращался.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств нарушения прав предпринимателя со стороны органа публичной власти, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство. 

Непринятие же своевременных мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства, влечет только одно правовое последствие – необходимость сноса спорного объекта строительства.

Исходя из отсутствия доказательств, подтверждающих обращение предпринимателя в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство как до начала производства строительных работ, так и во время их проведения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не предпринимал надлежащих мер по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации на проведение работ. При этом доказательств невозможности получения разрешения на строительство по независящим от предпринимателя причинам не представлено. Данный факт предприниматель не оспаривал, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных администрацией требований. 

Суд первой инстанции верно указал, что действуя добросовестно и разумно, предприниматель должен был предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации на строительство спорного объекта. 

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с данным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Застройщик, намеревающийся осуществить строительство капитального объекта, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство и прилагает документы, указанные в части 7 статьи 51 ГрК РФ. При этом в соответствиис частью 10 статьи 51 ГрК РФ не допускается истребование уполномоченным органом иных документов, кроме указанных в части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Согласно части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный орган в течение семи рабочих дней со дня получения заявления: проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации; выдает разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. 

В рассматриваемом случае предприниматель не только не предпринимал необходимых и достаточных мер для получения разрешительной документации на строительство спорного объекта, но и не представил доказательств подготовки проектной документации на строительство спорного объекта. На отсутствие проектной документации на строительство спорного объекта также указано и в заключении судебной экспертизы. 

Поскольку указанные требования ответчиком не были выполнены, с учетом положений пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса о недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса о запрете недобросовестного осуществления гражданских прав, действия ответчика верно квалифицированы судом первой инстанции как злоупотребление правом.

При ином подходе имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.  

Суд первой инстанции, устанавливая обстоятельства, связанные с обращением предпринимателя за получением разрешения на строительство, вопреки выводам апелляционного суда, учел разъяснения постановления Пленума № 44 о необходимости соблюдения баланса частных и публичных интересов при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки. 

С учетом установленных судом первой инстанции конкретных обстоятельств настоящего дела, у суда апелляционной инстанции правовых оснований для иных выводов, отличных от суда первой инстанции, не имелось. 

На основании изложенного в настоящем постановлении, обжалуемое постановление апелляционного суда нельзя признать законным, поскольку при его принятии апелляционным судом допущено нарушение норм материального права, в связи с чем, оно подлежит отмене.     

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку при принятии решения от 22.07.2024 суд первой инстанции верно установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, правильно применил нормы материального и процессуального права, а выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, суд кассационной инстанции считает возможным оставить его в силе.  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2024 по делу № А32-35597/2023 отменить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.07.2024 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                    Е.В. Артамкина

Судьи                                                                                                                   В.В. Аваряскин

                                                                                                                 И.И. Зотова