Арбитражный суд Московской области

 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-82519/20

14 марта 2025 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2024 года. 

Решение в полном объеме изготовлено 14 марта 2025 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрельниковым А.П., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альтэрос-Р» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «Дело» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Холдинг «Строительный Альянс» (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>), ФИО1, ФИО2 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора: Министерство жилищной политики Московской области, (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Доминанта СТ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Подольская торговая компания» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Строй надзор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании солидарно: убытков, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оценке текущей рыночной стоимости недвижимого имущества, государственной пошлины (с учетом уточнения требований)

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО3 по доверенности от 11.09.2023, паспорт РФ, диплом, ФИО4, по доверенности от 01.01.2024, паспорт РФ, диплом,

от ответчиков: от ООО «Консалтинговый центр «Дело»: ФИО5, по доверенности от 27.04.2024, паспорт РФ, диплом, от ООО «Холдинг «Строительный Альянс» ФИО6 по доверенности от 02.12.2024, паспорт РФ, диплом, ФИО7 по доверенности от 22.01.2024, паспорт, диплом, от ФИО1, ФИО2 представители не явились, извещены; 

от третьих лиц: представители не явились, извещены

слушатель: ФИО8

эксперт: ФИО9, паспорт РФ, онлайн

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.12.2020 принято к производству исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АЛЬТЭРОС-Р» (далее – ООО «Альтэрос-Р», истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «Дело» (далее – ООО «КЦ «Дело»), обществу с ограниченной ответственностью «Холдинг «Строительный Альянс» (далее – ООО «Холдинг «Строительный Альянс»), ФИО1 (далее – ФИО1), ФИО2 (далее – ФИО2), с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании солидарно с ответчиков 91 169 786 руб. 82 коп. убытков, пени за нарушение сроков исполнения договора в размере 2 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 608 380 руб. 13 коп., расходов по оценке текущей рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 50 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечены Министерство жилищной политики Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Доминанта СТ», общество с ограниченной ответственностью «Подольская торговая компания», общество с ограниченной ответственностью «Строй надзор». 

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023, исковые требования удовлетворены частично, с ООО «КЦ «Дело», ООО «Холдинг «Строительный Альянс», ФИО1, ФИО2 взысканы солидарно в пользу ООО "Альтэрос-Р" убытки в размере 2 162 718,33 руб., пени в размере 2 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 608 380 руб. 13 коп, судебные расходы по оплате отчета об оценке в размере 50 000 руб., 16 060 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2024 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

При новом рассмотрении дела ООО "Альтэрос-Р", ООО "КЦ "Дело" представили письменные объяснения в порядке статьи 81 АПК РФ с учетом позиции суда кассационной инстанции.

Также ООО "Альтэрос-Р" уточнило требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просило взыскать солидарно с ООО «КЦ «Дело», ООО «Холдинг «Строительный Альянс», ФИО1, ФИО2 убытки в размере 73 202 118,33 руб., пени за нарушение сроков исполнения договора в размере 2 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 608 380,13 руб., расходы по оценке текущей рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. 

Уточнение иска принято судом к производству.

ООО «КЦ «Дело» представило отзыв на уточненное исковое заявление, уточненные письменные пояснения, а также пояснения в части расчета рыночной стоимости объекта. ООО "Альтэрос-Р" представило письменные объяснения в порядке статьи 81 АПК РФ на позицию ответчиков. 

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков - ФИО1,С., ФИО2, и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представители истца поддержали уточненные требования, просили удовлетворить в полном объеме, представители ответчиков - ООО «КЦ Дело», ООО «Холдинг «Строительный Альянс», против удовлетворения исковых требований возражали, просили отказать по основаниям, изложенным в отзывах и письменных пояснениях. Эксперт, принимавший участие в судебном заседании посредством онлайн-заседания, дал пояснения по экспертному заключению. 

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения сторон, эксперта, изучив доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении, отзыве, письменных пояснениях и объяснениях, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Альтэрос-Р» (приобретатель) и ООО «КЦ «Дело» (продавец) 29.12.2017 заключен договор купли-продажи недвижимости № 03-КЦ/17 (далее - договор), согласно которому продавец обязался создать, ввести в эксплуатацию и передать приобретателю в сроки, предусмотренные договором, во владение и в собственность объект: Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, общей площадью 10 671 кв. м (включая внутренние инженерные коммуникации и иные составляющие объекта, предусмотренные Техническим заданием – Приложение № 2 к договору), а также передать во владение и в собственность приобретателя земельные участки под объектом: земельный участок № 1 площадью 14 245 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:952 и земельный участок № 2 площадью 4 713 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:941 (далее - объект), а приобретатель принять и оплатить объект и земельные участки под ним в соответствии с условиями договора (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018 № 2, ответчик принял на себя обязательство передать во владение введенный в эксплуатацию объект, а также земельные участки по акту приема-передачи в срок до 30.07.2018 (т. 1, л.д. 175-181).

Созданный объект должен соответствовать Техническому заданию (Приложение № 2 к договору) и разработанной на его основе проектной документации.

Согласно пункту 2.2.2 договора, в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018 № 2, продавец обязан осуществить регистрацию права собственности приобретателя на объект, земельные участки под объектом, которые должны быть свободными от каких-либо обременений, ограничений и претензий третьих лиц, за исключением обременений по п. 3.8. договора, в срок до 15.08.2018.

Общая стоимость объекта и земельных участков (цена договора) определена сторонами в сумме 395 700 000 (триста девяносто пять миллионов семьсот тысяч) рублей (в редакции пункта 3.1. дополнительного соглашения от 08.06.2018 № 2 к договору), и состоит из:

- стоимости земельного участка № 1 площадью 14 245 кв.м. с кадастровым номером 50:27:0020806:952 в размере 60 111 826 рублей;

- стоимости земельного участка № 2 площадью 4 713 кв.м. с кадастровым номером 50:27:0020806:941 в размере 19 888 174 рублей;

- стоимости объекта в размере 315 700 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, оплата по договору осуществляется в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 3 к договору). 

Стоимость, указанная в п. 3.1. договора, включает в себя все затраты продавца на исполнение своих обязательств по договору для достижения согласованных характеристик объекта (в том числе, стоимость технологического присоединения объекта на мощность в размере 510 кВт, получение лимитов на газ, стоимость всех материалов, стоимость работ подрядчиков, проектной организации и передачи земельных участков под объектом, а также проведение регистрационных действий, связанных с оформлением перехода права собственности на объект и земельные участки под объектом на приобретателя и т.д.).

Обязательства ответчика по исполнению договора обеспечены договорами поручительства, заключенными с ООО «Холдинг «Строительный Альянс» 29.12.2017 (п. 3.9. договора), ФИО1 от 08.06.2018, ФИО2 от 08.06.2018 (договор в редакции п. 3.10. дополнительного соглашения № 2 от 08.06.2018), а также договором залога (ипотеки) земельного участка № 02-ПТК/18 от 23.01.2018, заключенным истцом с ООО «Подольская торговая компания» (п. 3.7. договора).

Выполнение продавцом обязательств по передаче объекта, земельных участков под объектом в соответствии с пунктом 9.2 договора, подтверждается Актом приемки-передачи, подписываемого сторонами.

Согласно пункту 9.3 договора, продавец, не позднее чем за 10 (десять) рабочих дней до даты передачи Объекта и земельных участков уведомляет приобретателя о готовности к передаче объекта и земельных участков, а также о необходимости их принятия приобретателем по передаточному акту. 

В силу пункта 9.4 договора, приобретатель обязан в срок передачи объекта и земельных участков, установленный ответчиком, прибыть на объект, осуществить фактический осмотр (приемку) объекта и земельных участков и подписать акт приема-передачи объекта и земельных участков под ним.

Приобретатель вправе отказаться от принятия объекта и подписания акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту, связанные с существенными недостатками (пункт 9.5 договора).

Стороны определили, что существенными недостатками являются: 1) недостатки, которые делают объект непригодным для его использования по целевому назначению; 2) неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки, которые выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)); отступления от условий договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации, Технического задания (Приложение № 2 к договору) и градостроительных регламентов.

В случае, если выявленные приобретателем несоответствия объекта, не относятся к существенным недостаткам, указанным в пункте 9.5. договора, они рассматриваются сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия приобретателем объекта, земельных участков и подлежат устранению продавцом в сроки, согласованные сторонами, после передачи объекта приобретателю в соответствии с условиями договора (пункт 9.6. договора).

Согласно пункту 9.7. договора отказ приобретателя от принятия объекта, земельных участков и подписания акта приема-передачи в соответствии с условиями договора в связи с выявленными приобретателем несущественными недостатками, при условии наличия у продавца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и получения приобретателем уведомления от продавца о готовности объекта к передаче, признается сторонами как уклонение приобретателя от принятия объекта и подписания акта приема-передачи, и дает продавцу право на возмещение приобретателем убытков, причиненных уклонением от принятия объекта.

Обращаясь с настоящими требованиями, истец указывает, что 23.05.2018 ответчиком было получено разрешение на ввод объекта (Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, кадастровый номер 50:27:0020806:1400) в эксплуатацию № RU50-27-10756-2018.

Право собственности ответчика на объект (Здание технопарка) было зарегистрировано 07.06.2018, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 50:27:0020806:1400-50/055/2018-1 от 07.06.2018.

Истец свои обязательства по оплате исполнил, денежные средства в сумме 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей были внесены на расчетный счет ответчика в течение 10 рабочих дней с момента подписания договора и 170 000 000 (сто семьдесят миллионов) рублей были внесены на расчетный счет ответчика до 13.06.2018, что подтверждается платежными поручениями: № 10 от 16.01.2018 на сумму 8 500 000 рублей, № 12 от 17.01.2018 на сумму 21 500 000 рублей, № 147 от 08.06.2018 на сумму 50 000 000 рублей, № 148 от 08.06.2018 на сумму 120 000 000 рублей.

Оставшаяся часть денежных средств должна была быть внесена на счет продавца согласно Графику платежей, после регистрации права собственности истца на объект.

Также, в соответствии с п. 4.4.1 договора, для оказания инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) за строительством объекта между истцом и третьим лицом - ООО «Строй Надзор» был заключен договор № 03-01/18 от 25.01.2018. Представителям ООО «Строй Надзор» был предоставлен доступ на объект строительства в целях контроля качества выполнения строительно-монтажных работ. 

В ходе совместного осмотра объекта и земельных участков 09.08.2018, истцом и специалистами ООО «Строй Надзор» в ходе совместного осмотра были обнаружены существенные недостатки, являющиеся, по мнению истца, существенными и препятствующие приемке объекта (согласно п. 9.5. договора), в связи с чем был составлен Акт замечаний от 09.08.2018 (т. 3, л.д. 26-32), который был передан ответчику для рассмотрения и отражения позиции в срок не позднее 10.08.2018.

В качестве недостатков, не позволяющих использовать объект по целевому назначению, истцом указывались недостатки в п. 1.1.3 «Газоснабжение» и п. 12.1 «Система отопления» Акта замечаний от 09.08.2018 – газоснабжение и отопление отсутствует, газ не подключен, пуско-наладка котельной не произведена.

При этом, как указывает истец, согласно п. 12.1. Технического задания к договору (Приложение № 2) отопление корпуса обеспечивается от собственной газовой котельной и обеспечивает определенный температурный режим в конкретных помещениях.

Между тем, при отсутствии газоснабжения и при неработающей котельной такой температурный режим в помещениях обеспечивать невозможно, а отсутствие отопления делает объект непригодным для его использования по целевому назначению.

Горячее водоснабжение, которым должны быть обеспечены помещения здания Технопарка круглогодично (приготовление горячей воды не производилось). 

Письмом от 10.08.2018 № 119 (т. 3, л.д. 33-37) ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора, сославшись на то, что приобретатель в назначенный срок приема-передачи объекта и земельных участков от подписания акта приема-передачи, уклонился, поскольку указанные в акте от 09.08.2018 замечания являются несущественными и не препятствующими принятию объекта и земельных участков, что в соответствии с положениями статей 484 и 556 ГК РФ, позволяет продавцу отказаться от исполнения договора. 

Письмом от 13.08.2018 № 105 истец направил ответчику претензию с требованиями: исполнить свои обязательства в соответствии с условиями договора; рассмотреть Акт замечаний от 09.08.2018 по существу; назначить новую дату приема-передачи объекта и земельных участков; осуществить уплату пени за нарушение срока передачи объекта и земельных участков в размере 2 800 000 руб.; возместить убытки в размере 2 036 701 руб.; уменьшить цену объекта и земельных участков на сумму неустранимых недостатков в размере 20 000 000 руб. (т. 3, л.д. 38-41).

Платежными поручениями № 120, 121, 122, 123 от 15.08.2018 ответчик перечислил на счет истца денежные средства в общей сумме 200 000 000 рублей, с назначением платежа: «Возврат аванса по договору №03-КЦ/17 купли-продажи недвижимости от 29 декабря 2017 г. в связи с уклонением покупателя от приемки недвижимости и прекращением договора».

В ответ на данные действия ООО «КЦ «Дело», истец направил в адрес ответчика письмо от 17.08.2018 №107 (т. 4, л. д. 180), в котором указал, что денежные средства были перечислены ответчиком ошибочно, поскольку оснований для их возврата не имеется, а договор является действующим.

Письмом от 20.08.2018 № 126 (т. 5, л.д. 264-266) ответчик сообщил, что договор, а также все обязательства сторон по нему прекращены на основании статей 556 и 484 ГК РФ, в связи с уклонением истца от приемки и подписания акта приема-передачи объекта и земельных участков.

13.08.2018 спорный объект и земельные участки проданы ответчиком ООО «Доминанта СТ», право собственности которого 17.08.2018 было зарегистрировано в установленном порядке. 

Письмом № 108 от 21.08.2018 истец повторно сообщил ответчику, что им ошибочно перечислены денежные средства в сумме 200 000 000 рублей, и что данные денежные средства удерживаются истцом на основании ст. 359 ГК РФ, в качестве обеспечения исполнения ответчиком обязательств по договору.

11.10.2018 истцом в адрес ответчика направлена повторная претензия № 39/10-18 с требованием о взыскании убытков, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами и договорной неустойки, оставление которой ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Альтэрос-Р» в суд с настоящими требованиями. 

Как следует из уточненного искового заявления, предъявленные истцом ко взысканию убытки в размере 71 039 400 руб., определены им в виде разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре и его рыночной стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, с учетом применения дополнительной корректировки на условия финансирования.

Также в составе убытков истец просит взыскать расходы, понесенные им в связи с исполнением обязательств по договору, вытекающих из договора № 03-01/18 от 25.10.2018 на оказание инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) (т. 1 л.д. 209), договора № б/н от 16.04.2018 на лабораторное сопровождение с проведением испытаний и контроля качества материалов, изделий, строительных конструкций (т. 1 л.д. 236), договора № 987/2018-ДО от 02.08.2018 (т. 1 л.д. 263), договора на приобретение оборудования № 103189 от 14.06.2018 (т. 2 л.д. 1) и договора № 2018/МО/9786 от 25.05.2018 (т. 2 л.д. 8), всего – 2 162 718, 33 рублей.

Таким образом, согласно принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ общий размер заявленных ко взысканию убытков составляет 73 202 118,33 руб. 

При этом, в обоснование права требования взыскания убытков, истец ссылается на незаконный отказ ООО "КЦ Дело" от договора, мотивированный необоснованным уклонением покупателя от приемки объекта ввиду отсутствия у объекта существенных недостатков, на которые ссылался приобретатель. 

В соответствии со статьей 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как следует из пункта 9.5. договора, истец вправе отказаться от принятия объекта и подписания акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту, связанные с существенными недостатками, под которыми стороны понимают: недостатки, которые делают объект непригодным для его использования по целевому назначению; неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки, которые выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п. 2 ст. 475 ГК РФ); отступления от условия договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации, Технического задания (Приложение № 2 к Договору) и градостроительных регламентов.

Таким образом, по смыслу указанных положений договора, в случае, если покупателем (истцом) обнаружены существенные недостатки при приемке объекта, в том числе недостатки, указывающие на несоответствие объекта Техническому заданию к договору, что было прямо установлено сторонами, то поведение ООО «Альтэрос-Р» не может быть расценено как необоснованное уклонение от приемки объекта. 

Согласно статье 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Поскольку между сторонами возник спор относительно качества спорного объекта на дату приемки, а также относительно рыночной стоимости объекта на дату расторжения спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2021 по ходатайству ООО "Альтэрос-Р" по настоящему делу назначена комплексная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Экспертный центр «ИНДЕКС». 

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствовало ли по состоянию на 09.08.2018 техническое состояние и качество фактически выполненных работ по строительству объекта, указанного в пункте 1.11 договора (в том числе инженерных коммуникаций и иных составляющих объекта): Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, общей площадью 10 671 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, условиям договора купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № ОЗ-КЦ/17, Техническому заданию (Приложение № 2 к Договору), с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2018 № 2, обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. 

2. Определить по состоянию на 10.08.2018 рыночную стоимость объекта, созданного по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № ОЗ-КЦ/17, включающего в себя: 

- Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, общей площадью 10 671 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7; 

- Котельную, площадью 42,2 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1418, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, строение 1; 

- Сеть газораспределения протяженностью 19 м, кадастровый номер 50:27:0020806:1417, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, сооружение 2; 

- Внутренние инженерные коммуникации, элементы благоустройства, КПП и иные элементы - составляющие объекта, предусмотренные Техническим заданием (Приложение № 2 к Договору); 

- Земельный участок площадью 14 245 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:952, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7; 

- Земельный участок площадью 4 713 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:941, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7/1.

В материалы дела поступило заключение ООО «Экспертный центр «ИНДЕКС» от 20.10.2021 №0073-21-А, а также откорректированное заключение эксперта от 08.02.2022 № 0073-21-А (корректировка). 

Согласно заключениям экспертов, спорный объект не соответствовал условиям договора на дату его приёмки (09.08.2018), а рыночная стоимость объектов недвижимости на дату расторжения договора составила 477 583 000 руб. 

После опроса экспертов в судебном заседании ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Установив, что экспертом вносились исправления в экспертное заключение после проведения экспертизы и представления его в суд, ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения экспертизы относительно рыночной стоимости объекта, а также строительно-технической части, которые эксперт не устранил в судебном заседании, определением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2022 по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации».

08.08.2022 в материалы дела поступило заключение экспертов ФБУ "РФЦСЭ при Министерстве юстиции РФ" № 2514/19-3-22 от 21.07.2022. 

В соответствии с экспертным заключением эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу эксперты указали, что объект, указанный в п. 1.11 договора (в том числе инженерные коммуникации и иные составляющие объекта): Здание технопарка. Производственно-складской комплекс №7, общей площадью 10 671 кв.м., кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, частично не соответствовал по состоянию на 09.08.2018 Техническому заданию (Приложение №2 к Договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 №ОЗ-КЦ/17) с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2018 №2.

Так, 42 несоответствия требованиям технического задания, указанные в замечаниях технического надзора к акту приемки от 09.08.2018 подразделяются на:

- 21 несоответствие по причинам их отсутствия к дате осмотра в сравнении с 09.08.2018 с одной стороны и отсутствия необходимой подтверждающей документации на указанную дату, с другой стороны, в том числе надлежащей фотофиксации, установить не представляется возможным;

- 13 несоответствий не подтверждается;

- 8 несоответствий подтверждаются экспертами.

Объект, указанный в п. 1.11 договора (в том числе инженерные коммуникации и иные составляющие объекта): Здание технопарка. Производственно-складской комплекс №7, общей площадью 10 671 кв.м., кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, соответствовал по состоянию на 09.08.2018 обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Отмечается, что все 42 несоответствия Техническому заданию (Приложение №2 к Договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 №ОЗ-КЦ/17), с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2018, не препятствовали сдаче объекта в эксплуатацию, их наличие не вызывает отступлений от требований обязательных технических регламентов и градостроительных регламентов, носят устранимый характер и не являются существенными.

При ответе на второй вопрос эксперты установили, что рыночная стоимость исследуемых объектов недвижимости, образующих единый объект недвижимости – производственно-складской комплекс, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, по состоянию на 10.08.2018 составляет 393 292 966 руб., с учетом НДС 18%.

Представленное экспертное заключение, в силу статей 64, 67, 68, 71, 82, 86, 87 АПК РФ, принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ).

Исходя из существа рассматриваемых требований, ключевым вопросом настоящего спора является установление наличия или отсутствия существенных недостатков объекта, при которых его эксплуатация невозможна, что, как следствие, препятствовало бы его принятию.

Возражая против наличия недостатков, препятствующих приемке объекта по состоянию на 09.08.2018, ответчик - ООО "КЦ Дело", ссылался на выводы судебной экспертизы, проведенной ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, согласно которым исследуемый объект на указанную дату соответствовал обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, в силу чего была обеспечена возможность начала эксплуатации исследуемого объекта.

Как указывает ответчик, по состоянию на 09.08.2018 произведена врезка в распределительный газопровод вновь построенного газопровода и объект полностью подключен к газораспределительной сети и готов к эксплуатации, что подтверждается письмами филиала АО "Мособлгаз", а также выводами судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, согласно заключению которой установлено, что работы по строительству объекта сети газопотребления, пусконаладочные работы и работы по врезке газопровода проводились в период с апреля по август 2018. По состоянию на 09.08.2018 работы завершены, пусконаладка системы проведена 09.08.2018. 

Таким образом, наличие технологического присоединения объекта в день приемки 09.08.2018, по мнению ответчика, не позволяет признать ООО "КЦ Дело" лицом, нарушившим договорные обязательства. 

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на необходимость проверки судом данных доводов ответчика, а также исследования всех доказательств, имеющих отношение к установлению факта того, было ли оборудование газоснабжение смонтировано, готово к эксплуатации, подключено к газораспределительной сети.

Как следует из материалов дела, в подтверждение создания системы газоснабжения, ее согласования с уполномоченными органами и подключения объекта к этой системе в период до 09.08.2018, ответчиком представлены Акты приемки законченного строительством объекта сети газопотребления от 20.04.2018, от 28.05.2018 (т. 13 л.д.245-247, 249-250), Акт приемки газопровода и газоиспользующей установки для проведения комплексного опробования (пусконаладочных работ) от 04.07.2018 (т.13 л.д. 253-254), Акт приемки узла учета газа в эксплуатацию от 06.07.2018 (т.13 л.д.255-256), Акт по разграничению принадлежности от 27.06.2018 (т.13 л.д. 251), договор поставки газа от 09.07.2018 (т.13 л.д. 257), акт прведения комплексного опробирования (пуско-наладочных работ) газовой котельной от 09.08.20218 (т.13 л.д. 272-273).

Готовность системы газоснабжения объекта подтверждается, по мнению ответчика, письмами филиала АО "Мособлгаз" "Юг" от 26.08.2020 № 5839/ю (т.3 л.д. 138), от 22.06.2021 № 4283/ю/01 (т.13 л.д. 77), от 30.12.2021 № 8431/ю/01 (т.16 л.д. 118).

Также в материалы дела представлен ответ Филиала АО «Мособлгаз» «Юг» №5839/Ю от 26.08.2020, согласно которому первичный пуск газа в газопроводы и газоиспользующее оборудование объекта газопотребления осуществлен 07.09.2018, то есть через 1 (один) месяц после назначенной к приемке объекта даты. 

В Наряд-допуске № 103 от 09.08.2018 на проведение газоопасных работ в газовом хозяйстве указано, что 09.08.2018 были проведены работы по врезке газопровода на объекте, которые начались, согласно буквальному содержанию указанного документа, в 14:00, а завершились в 17:00, в то время как приёмка объекта была назначена на 11:00 09.08.2018. 

Согласно письму от 26.07.2018 № 105 (т.5 л.д. 240) ООО «КЦ «Дело» уведомило о готовности к передаче объекта и земельных участков 09.08.2018 в 11:00, предложило осуществить фактический осмотр (приемку) объекта и земельных участков и подписать акт приемки-передачи. 

Данное обстоятельство ответчиками не оспаривается.

Между тем, представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что присоединение объекта к сети газоснабжения было произведено после окончания приемки 09.08.2018, а первичный пуск газа был осуществлён спустя месяц 07.09.2018. В свою очередь, отопление и горячее водоснабжение объекта осуществляется с помощью работы собственной газовой котельной.

По условиям договора и Технического задания к нему газоснабжение, отопление и горячее водоснабжение объекта должно быть обеспечено продавцом, соответственно предполагается, что на дату приемки все инженерные системы должны находиться в рабочем состоянии.

Таким образом, вопреки доводам ответчиков, сам факт проведения пусконаладочных работ и готовность к работе газового оборудования котельной, исходя из представленных в материалы дела доказательств, в отсутствие завершения работ по присоединению объекта к внешним инженерным сетям, не позволяет суду прийти к выводу о том, что на дату приемки, назначенную продавцом (09.08.2018), объект был готов к передаче в соответствии с условиями договора и требованиям технического задания, что в соответствии с пунктом 9.5 договора, отнесено сторонами к существенным недостаткам. 

Суд также учитывает, что врезка газопровода сопряжена с выполнением комплекса строительно-монтажных, земляных и газоопасных работ, связанных с нарушением благоустройства, выборкой и отвалом грунта, монтажом труб, обратной засыпкой грунта, уплотнением, трамбовкой и восстановлением благоустройства, которые начали выполняться только в 14:00, 09.08.2018, что зафиксировано в отчете ООО "СтройНадзор". 

Замечания относительно отсутствия благоустройства на отдельных участках и ведения земляных работ (вырыты траншеи в местах укладки труб и их присоединения) также зафиксированы в Акте замечаний.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, суд считает, что истца имелись обоснованные основания для отказа в приемке объекта в указанную дату, в связи с чем отказ ответчика от договора нельзя признать законным и соответствующим условиям договора. 

Кроме того, материалами дела подтверждено, что истец неоднократно и заблаговременно уведомлял ответчика об имеющихся на объекте недостатках (как существенных, так и несущественных), предупреждал, что их не устранение может привести к задержке сроков сдачи объекта, имел намерение оперативно урегулировать возникший спор по выявленным недостаткам, что свидетельствует о том, что поведение истца было добросовестным, последовательным, направленным на получение соответствующего условиям договора недвижимого имущества. 

Доводы ответчика о необоснованном уклонении истца от приемки объекта, со ссылкой на отказ от подписания акта приема-передачи объекта 09.08.2018 отклоняются судом, поскольку доказательств направления (вручения) истцу подписанного продавцом со своей стороны Акта приема-передачи объекта по форме, предложенной самим ответчиком (приложение к письму от 06.07.2018), а также уклонения истца от подписания данного акта, суду не представлено, в материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Между тем Акт замечаний от 09.08.2018, который был передан истцом ответчику – ООО «КЦ «Дело», актом приема-передачи не является.

Согласно положениям договора в редакции дополнительного соглашения № 2 от 08.06.2018 (т.1 л.д. 175-181) продавец обязан «при получении письменных запросов о ходе работ от приобретателя давать письменные ответы на них в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента их получения, а при получении предписаний и требований об устранении нарушений правил производства работ или несоответствия работ/объекта согласованным сторонами условиям – в течение 5 (пяти) рабочих дней устранять такие нарушения и/или несоответствия и сообщить об этом приобретателю» (п.6 дополнительного соглашения № 2).

При таких обстоятельствах, Акт замечаний объекта от 09.08.2018, который был в тот же день вручен ответчику, подлежал рассмотрению последним в установленный договором срок (5 рабочих дней).

Кроме того, как следует из Акта, представителем продавца сделана запись о том, что акт будет рассмотрен, а ответ подготовлен 10.08.2018, между тем, ООО «КЦ «Дело», вместо рассмотрения замечаний по качеству объекта и подготовки мотивированного ответа, в порядке, предусмотренном договором, письмом № 119 от 10.08.2018 уведомило истца об отказе от исполнения договора.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте 2.3 договора стороны определили, что к их отношениям по договору применяются положения главы 30 ГК РФ (купля-продажа). Квалифицируются отношения сторон как купля-продажа недвижимости, в том числе будущей недвижимой вещи т.е. которая будет создана в будущем.

Согласно абз. 6 п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54), если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Аналогичная позиция изложена в разъяснениях, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В пункте 11 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. 

Применительно к рассматриваемому спору, истцу, заявляя требования о взыскании 71 039 400 руб. убытков в виде разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре и его рыночной стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, необходимо доказать нарушение обязательства (подтвердить наличие договорных отношений между ним и должником и обосновать, что должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательство, что привело к убыткам; что именно должник является лицом, в результате действий (бездействия) которого возникли убытки), возникновение убытков в виде реального ущерба и (или) упущенной выгоды с определением их размера; причинно-следственную связь между нарушением и возникшими убытками. 

При этом, по общему правилу, исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда.

Для разрешения вопроса о наличии и размере убытков по ходатайству сторон судом были назначены две судебные экспертизы, проведение которых было поручено ООО «Экспертный центр «ИНДЕКС» и ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, одним из вопросов исследования которых, являлся вопрос определения рыночной стоимости производственно-складского комплекса по состоянию на дату расторжения договора (10.08.2018).

Между тем, выводы первой и повторной экспертиз существенным образом отличаются, так согласно первому заключению - рыночная стоимость спорного объекта составляла 477 583 000 руб. (причиненные истцу убытки в этой части равны 81 883 000 руб.), а согласно второму заключению – рыночная стоимость объекта составляла 393 292 966 руб. (убытки в этой части отсутствуют), при этом указано, что определенная рыночная стоимость объекта - это «вероятная» цена.

При этом в подтверждение причинения убытков в виде заявленной разницы между реальной рыночной стоимостью имущества и ценой, определенной в договоре, истцом в материалы дела также представлялись иные доказательства – внесудебные заключения специалистов. 

В связи с этим, указав на имеющиеся противоречия в выводах повторной судебной экспертизы, необходимость исследования и оценки всех представленных в материалы дела в подтверждение разницы стоимости объекта документов, суд округа направил дело на новое рассмотрение для разрешения заявленных требований. 

При новом рассмотрении дела представителем ООО «Альтэрос-Р» в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы. Представитель ООО «КЦ «Дело» возражал против назначения экспертизы. 

Учитывая рекомендации, изложенные при направлении дела на новое рассмотрение в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2024 по настоящему делу, согласно которым суд кассационной инстанции счел выводы суда об отказе истцу в удовлетворении данной части требований преждевременными, суд посчитал ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы по делу подлежащим удовлетворению, с целью установления всех необходимых обстоятельств для правильного разрешения спора.

В соответствии статей 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. 

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В связи с разногласиями сторон относительно экспертных организаций, которым может быть поручено проведение экспертизы, судом были подготовлены запросы в экспертные организации с перечнем возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. 

Рассмотрев представленные предложения по экспертным организациям и кандидатурам экспертов, принимая во внимание квалификацию и опыт экспертов, предложенных сроков проведения экспертизы, наличие пакета документов, подтверждающих право на проведение экспертизы, в целях устранения сомнений в объективности выводов экспертов, судом назначена судебная оценочная экспертиза, поведение которой поручено ООО "Центр экспертизы и оценки ЕСИН" эксперту ФИО9

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить по состоянию на 10.08.2018 рыночную стоимость объекта, созданного по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № ОЗ-КЦ/17, включающего в себя: - Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, общей площадью 10 671 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7; 

- Котельную, площадью 42,2 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1418, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, строение 1;

- Сеть газораспределения протяженностью 19 м, кадастровый номер 50:27:0020806:1417, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, сооружение 2; 

- Внутренние инженерные коммуникации, элементы благоустройства, КПП и иные элементы - составляющие объекта, предусмотренные Техническим заданием (Приложение № 2 к Договору); 

- Земельный участок площадью 14 245 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:952, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7; 

- Земельный участок площадью 4 713 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:941, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7/1.

В материалы дела поступило заключение эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки "ЕСИН» от 01.10.2024 № 99-086Э-24, согласно которому эксперт установил, что рыночная стоимость объекта, созданного по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № ОЗ-КЦ/17, по состоянию на 10.08.2018 составляет 443 500 000 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Представители ответчиков ходатайствовали о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на наличие сомнений в обоснованности заключения, множественные нарушения, допущенные при поведении исследования в рамках сравнительного, доходного подхода, произвольного применения повышающих корректировок, округления стоимостных показателей, в подтверждение чего представлены рецензии, подготовленные ООО "Альфа-Про" и ООО "ПГС". 

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства.

Согласно статье 86 АПК РФ эксперт ФИО9, принимавший участие в судебном заседании посредством онлайн-заседания, дал исчерпывающие ответы на поставленные перед ним вопросы участвующих в деле лиц и суда по заключению, подтвердил доводы, изложенные в подготовленном им заключении, дополнительно представил письменные ответы на поставленные вопросы. 

Судом противоречий в выводах эксперта не установлено. 

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта, а также наличие у ответчика сомнений в обоснованности заключения, не являются достаточными основаниями для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством по делу.

Руководствуясь положениями статьи 87 АПК РФ, суд, исследовав и оценив экспертное заключение, не установил обстоятельств для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении по делу повторной экспертизы, исходя из отсутствия оснований для ее назначения, а также ясности выводов эксперта по поставленным судом вопросам.

Само по себе несогласие участника судебного разбирательства с результатами проведенной по делу судебной экспертизы не может являться основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Доказательств нарушения требований статей 82, 83, 86 АПК РФ, ответчиками в материалы дела не представлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ст. 86 АПК РФ; подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит четкие ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы эксперта изложены последовательно, ясно, аргументировано и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, в заключении содержатся однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения экспертов у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Таким образом, суд принимает заключение экспертизы "Центр экспертизы и оценки ЕСИН" в качестве надлежащего доказательства, полагает указанное заключение надлежащим доказательством, соответствующим положениям ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ.

Суд также учитывает, что определение средней рыночной стоимости объекта недвижимости на ретроспективную дату (10.08.2018 г.) в любом случае будет иметь относительный, вероятностный показатель.

В материалы дела, как истцом, так и ответчиком представлены иные письменные доказательства, связанные с определением рыночной стоимости спорного объекта на 10.08.2018:

1) ООО «Независимая экспертная оценка Вега» - стоимость объекта: 436 711 000 рублей;

2) ООО «Оценка-Право» - стоимость объекта: 644 395 072 рубля;

3) Отчет № 00090008 ООО «Кушман энд Вэйкфилд» - стоимость объекта: 376 500 000 рублей;

4) ООО «Объединенное экспертное содружество» - стоимость объекта: 473 221 479 рублей; 

5) Заключение (судебное) эксперта ООО «Экспертный центр «ИНДЕКС» № 0073-21-А (корректировка) по судебной экспертизе от 08.02.2022 г. - стоимость объекта: 477 583 000 рублей.

6) ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» - стоимость объекта 482 120 000 рублей.

7) Договор купли-продажи недвижимости от 26.04.2019 г. №14/2, заключенный между ИП ФИО10 и ООО «Инжиниринг энд Сервис Компани-1» в отношении аналогичного объекта (одного из следующих по очереди строительства складских зданий в этом же технопарке). В соответствии с указанным договором стороны определили, что на 26.04.2019 незавершенный строительством и не введенный в эксплуатацию объект (за 6 месяцев до завершения строительства) имеет стоимость 434 059 423,18 рублей. С учетом перерасчета на площадь, рыночная стоимость спорного объекта в этом же технопарке, с такими же характеристиками, на той же стадии строительства (за полгода до окончания) составляет 410 079 487 руб.

8) Письмо ПАО «Сбербанк» в адрес ООО «КЦ «Дело» - стоимость объекта: 411 000 000 рублей.

9) Заключение экспертов ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ № 2514/19-3-22 от 21.07.2022 г., - стоимость объекта: 393 292 966 рублей.

10) Заключение эксперта от 01.10.2024 № 00-086Э-24, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 10.08.2018 составляет 443 500 000 руб. 

Таким образом, в материалах дела имеется 10 (десять) независимых документов, проводя анализ которых, суд пришел к выводу, что среднеарифметическая рыночная стоимость исследуемого объекта на 10.08.2018 составляет 454 840 300 руб.

При таких обстоятельствах суд считает, что определенная в заключении эксперта от 01.10.2024 № 00-086Э-24 рыночная стоимость объекта на 10.08.2018 в размере 443 500 000 руб. является соразмерной и согласуется с иными письменными доказательствами, представленными сторонами в обоснование рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Суд также считает, что при определении размера убытков в виде разницы между стоимостью объекта по договору и рыночной его стоимостью, также необходимо учитывать и иные обстоятельства, существенно влияющие на итоговый размер рыночной стоимости объекта, в частности, порядок оплаты и сроки оплаты.

Как следует из материалов дела, согласно заключенному между ООО "Альтэрос-Р" и ООО "КЦ "Дело" договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № 03-КЦ/17, общая стоимость объекта и земельных участков определена сторонами в сумме 395 700 000 руб. (в редакции п. 3.1. дополнительного соглашения № 2 от 08.06.2018 к договору). 

Оплата по договору должна осуществляться истцом в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 3 к договору, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 08.06.2018), согласно которому предоставлена рассрочка на сумму 195 700 000 руб. сроком на 23 месяца с ежемесячным погашением долга равными долями.

С учетом изложенного, истцом в материалы дела представлены расчеты дополнительной стоимости денег, которую необходимо учитывать в стоимости объекта применительно к условиям договора:

- при кредитной ставке 10,95% (в соответствии с заключением АНО "Союзэкспертиза" при ТПП РФ) (таблица 1);

- при льготной кредитной ставке 10,6%, соответствующей условиям кредитного договора между ООО "КЦ Дело" и ПАО Сбербанк, заключенного в 2017 году о финансировании строительства непосредственно объекта оценки (таблица 2).

В первом случае дополнительная стоимость объекта в связи с особыми условиями финансирования сделки равна 21 429 150 руб., а во втором – 20 744 200 руб.

Таким образом, в первом случае стоимость объекта должна быть увеличена на 5,42%, а во втором случае (при реальных условиях кредитования строительства объекта) – на 5,24%.

В рассматриваемом случае суд считает обоснованными доводы истца о том, что для учета условий платежа, определенных договором между ООО "КЦ "Дело" и ООО "Альтэрос-Р", стоимость объекта должна быть увеличена не менее чем на 5,24%.

При этом суд исходит из того, что порядок оплаты является одним из условий, которые влияют на стоимость объекта. В случае предоставления покупателю беспроцентной отсрочки цена объекта повышается. Так, если покупатель оплачивает стоимость строительства здания до его ввода в эксплуатацию, то стоимость объекта снижается, если же покупатель оплачивает с отсрочкой платежа (после получения объекта), то стоимость такого объекта увеличивается.

С учетом изложенного, суд считает обоснованными доводы истца о том, что к рыночной стоимости, определенной в судебной оценочной экспертизе в размере 443 500 000 руб. необходимо добавить корректировку в виде увеличения на 5,24%.

Таким образом, рыночная стоимость спорного объекта составит 466 739 400 руб.

Следовательно, поскольку стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № 03-КЦ/17, в редакции п. 3.1. дополнительного соглашения № 2 от 08.06.2018 к договору, составляет 395 700 000 руб., то на 10.08.2018 разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью объекта, указанной в договоре, составляет 71 039 400 руб. (466 739 400 руб. - 395 700 000 руб.).

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено и подтверждено материалами дела, что на момент приемки 09.08.2018 объект не был готов к передаче в соответствии с условиями договора и требованиями технического задания, согласованного сторонами, отказ ООО «КЦ Дело» от исполнения обязательств по договору являлся незаконным и необоснованным, суд считает предъявленные истцом ко взысканию убытки в размере 71 039 400 руб., в виде разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре и его рыночной стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, с учетом применения дополнительной корректировки на условия финансирования, заявленными правомерно, в связи с чем считает требования в указанной части подлежащими удовлетворению.

Также в составе убытков истец просит взыскать расходы, понесенные им в связи с исполнением обязательств по договору, вытекающих из договора № 03-01/18 от 25.10.2018 на оказание инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) (т. 1 л.д. 209), договора № б/н от 16.04.2018 на лабораторное сопровождение с проведением испытаний и контроля качества материалов, изделий, строительных конструкций (т. 1 л.д. 236), договора № 987/2018-ДО от 02.08.2018 (т. 1 л.д. 263), договора на приобретение оборудования № 103189 от 14.06.2018 (т. 2 л.д. 1) и договора № 2018/МО/9786 от 25.05.2018 (т. 2 л.д. 8) всего – 2 162 718, 33 рублей.

Как следует из материалов дела, в целях реализации права, предусмотренного п. 4.4.1. договора № 03-КЦ/17, по осуществлению строительного контроля (технического надзора) за ходом строительства объекта, качеством работ и используемых материалов, истцом были привлечены инженерные организации, на которые были возложены функции строительного контроля.

В соответствии с договором № 03-01/18 на оказание инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) от 25.01.2018, заключенного между истцом и ООО «СТРОЙ НАДЗОР», понесенные убытки составили 1 519 838 руб. 55 коп, что подтверждается актами выполненных работ, выставленными счетами, платежными поручениями.

В соответствии с договором на лабораторное сопровождение с проведением испытаний и контролем качества материалов, изделий, строительных конструкций от 16.04.2018, заключенного между истцом и ООО «ТехноЛабКонтроль» понесенные убытки составили 401 400 руб., что подтверждается актами выполненных работ, выставленными счетами, платежными поручениями.

В соответствии с договором № 987/20118-ДО от 02.08.2018, заключенного между истцом и МУП «Домодедовский водоканал», понесенные убытки составили 14 479 руб. 78 коп.

Помимо этого, истцом были понесены затраты, связанные с покупкой оборудования и его монтажом при прокладке и подключении сетей связи на объекте.

В соответствии с договором № 130189 от 14.06.2018, заключенным между истцом и ООО «Климовская сеть», понесенные убытки составили 50 000 рублей, что подтверждается актами выполненных работ, выставленными счетами, платежными поручениями.

В соответствии с договором № 103189 от 14.06.2018, заключенным между истцом и ПАО «Ростелеком», понесенные убытки составили 177 000 рублей, что подтверждается актами выполненных работ, выставленными счетами, платежными поручениями.

Таким образом, поскольку указанные расходы подтверждены документально и непосредственно связаны со строительством и последующим приобретением объекта по договору, от исполнения которого ответчик необоснованно отказался, суд приходит к выводу о доказанности всей совокупности условий для взыскания убытков в размере 2 162 718,33 руб., в связи с чем считает требования в указанной части подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с п. 2 ст. 363 ГК РФ поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и не денежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем. 

Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. 

В соответствии с п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. 

В соответствии со ст. 323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

При указанных обстоятельствах, поручители ООО «Холдинг «Строительный Альянс», ФИО1 и ФИО2 несут солидарную ответственности наравне с ООО «КЦ «Дело».

Из материалов дела также следует, что с целью исполнения своих обязательство по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № 03-КЦ/17, истцом была осуществлена на расчетный счет ООО «КЦ «Дело» оплата в размере 200 000 000 (Двести миллионов рублей), что подтверждается:

- платежным поручением № 10 от 16.01.2018 г. на сумму 8 500 000 руб.;

- платежным поручением № 12 от 17.01.2018 г. на сумму 21 500 000 руб.;

- платежным поручением № 147 от 08.06.2018 г. на сумму 50 000 000 руб.;

- платежным поручением № 148 от 08.06.2018 г. на сумму 120 000 000 руб.

Возврат полученных от истца денежных средств по договору от 29.12.2017 № 03-КЦ/17 купли-продажи недвижимости был осуществлен ООО «КЦ «Дело» 15.08.2018. 

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с расчетом процентов, произведенным истцом, общий размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 3 608 380,13 рублей.

Указанный расчет проверен судом и признан верным, контррасчет ответчиком не представлен.

Согласно п. 10 Дополнительного соглашения № 2 к Договору № 03-КЦ/17 купли-продажи недвижимости от 08.06.2018 в случае нарушения продавцом сроков, указанных в п..п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 3.6 договора, приобретатель вправе потребовать уплаты продавцом пени в размере 0,1 % от суммы оплаченных по договору денежных средств, с даты наступления срока исполнения обязательства до даты фактического исполнения обязательства, но не более 10% от суммы осуществленных приобретателем платежей по договору.

Согласно пункту 1 Дополнительного соглашения № 2 от 08 июня 2018 года к договору № 03-КЦ/17, стороны пришли к соглашению изложить п. 2.2. договора в следующей редакции: «2.2. Продавец обязуется при условии исполнения приобретателем своих обязательств по оплате: 2.2.1. Передать во владение введенный в эксплуатацию объект, а также земельные участки по акту приема-передачи в срок до 30 июля 2018 года. 2.2.2. Осуществить регистрацию права собственности приобретателя на принятые им по акту приема-передачи объект и земельные участки под объектом, которые должны быть свободными от каких-либо обременений, ограничений и претензий третьих лиц, за исключением обременения по п. 3.8. договора, в срок до 15 августа 2018 года.

Таким образом, как следует из условий договора, продавец обязан передать объект 30.07.2018, между тем, как установлено судом, впервые на приемку объекта истец был вызван только 09.08.2018, в связи с чем истцом рассчитаны пени с даты не передачи объекта, установленной договором (31.07.2018), до даты приемки объекта, назначенной на 09.08.2018, то есть за 10 дней. 

Согласно расчету истца, общий размер пени составил 2 000 000 рублей. Указанный расчет проверен судом и признан верным, ответчиком также не оспорен.

Направляя дело на новое рассмотрение, в постановлении от 11.03.2024 суд округа указал на необходимость исследования вопроса соотношения требования об уплате предусмотренной законом или договором неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и требования о возмещении убытков, а также последствия заявления кредитором обоих требований, установленных в статье 394 ГК РФ.

В силу абзаца первого пункта 1 названной статьи, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. 

Суд отмечает, что в рассматриваемом случае, неустойка начислена истцом за неисполнение неденежного обязательства (просрочка передачи объекта в установленную дату), в связи с чем требование о взыскании неустойки не связано ни со взысканием процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ, ни с компенсацией произведенных истцом расходов (восстановление первоначального положения сторон). 

Применение в настоящем случае положений статьи 395 ГК РФ призвано компенсировать отсутствие денежных средств у истца, в противном случае это являлось бы безвозмездным предоставлением кредита и сбережением денежных средств вследствие злоупотребления правом со стороны ответчика.

При этом суд учитывает, что удовлетворение требований о взыскании реальных понесенных расходов не может привести к обогащению потерпевшей стороны, поскольку оно позволит только лишь компенсировать произведенные затраты и восстановить положение сторон (компенсационный, восстановительный характер). Как установлено судом, расходы истца подтверждены документально и непосредственно связаны со строительством и последующим приобретением объекта по договору, от исполнения которого ответчик необоснованно отказался.

При таких конкретных обстоятельствах настоящего спора, суд приходит к выводу, что неустойка в настоящем случае не должна покрывать убытки и проценты по статье 395 ГК РФ, в связи с чем считает требование истца о взыскании пени в размере 2 000 000 руб., а также процентов в размере 3 608 380,13 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд не усматривает оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и снижения заявленной ко взысканию неустойки.

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств (далее – постановление Пленума № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 71 постановления № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 АПК РФ. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. 

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. 

При рассмотрении настоящего спора суд, принимая во внимание, что вопрос о снижении суммы взыскиваемой неустойки подлежит рассмотрению судом первой инстанции в рамках его дискреционных полномочий, позволяющих по своему внутреннему убеждению с учетом особенностей конкретного правоотношения и обстоятельств дела определить размер штрафной санкции, учитывая необходимость соблюдения степени соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, являющейся оценочной категорией, требований разумности и справедливости в определении размера ответственности должника, суд приходит к выводу, что размер договорной неустойки в размере 0,1% в день соответствует размеру штрафных санкций, обычно применяемых в гражданском обороте при неисполнении гражданско-правовых обязательств, что позволяет обеспечить баланс интересов сторон и в должной мере компенсировать истцу имущественные потери в результате нарушения ответчиком своих обязательств по договору.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик, заявляя о применении судом положений статьи 333 Гражданского кодекса, не представил в суд надлежащего доказательства, свидетельствующего о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса. 

Статьей 106 АПК РФ установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с договором об оказании услуг № 13.09.018-6 от 13.09.2018, заключенного с ООО «Независимая экспертная оценка Вега», стоимость услуг составила 50 000 рублей, что подтверждается актом выполненных работ, выставленным счетом, платежным поручением.

Учитывая изложенное, суд считает также обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего дела, по внесудебной оценке спорного объекта. 

Приведенные ответчиком в отзыве и письменных пояснениях доводы, судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 49, 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «Дело», общества с ограниченной ответственностью «Холдинг «Строительный Альянс», ФИО1, ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альтэрос-Р» убытки в размере 73 202 118 руб. 33 коп, пени в размере 2 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 608 380 руб. 13 коп, судебные расходы по оплате отчета об оценке в размере 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья А.А. Летяго