ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-15191/2016

13 августа 2018 года

г. Ессентуки

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2018 года.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего: Бейтуганова З.А., судей: Сомова Е.Г., Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционные жалобы главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2018 по делу № А63-15191/2016 (судья Орловский Э.И.),

по исковому заявлению Федерального государственного бюджетного научного учреждения Федеральный научный центр «Всероссийский научно-исследовательский и технологический институт птицеводства» Российской академии наук

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, 

к обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Плодородие»,

третьи лица: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация муниципального образования села Обильного Георгиевского района Ставропольского края, Федеральное агентство научных организаций,

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельных участков и применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующими записей об аренде,

при участии в судебном заседании:

от Федерального государственного бюджетного научного учреждения Федеральный научный центр «Всероссийский научно-исследовательский и технологический институт птицеводства» Российской академии наук: представитель ФИО3 (по доверенности № 315 от 22.03.2018), представитель ФИО4 (по доверенности № 316 от 22.03.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, 

 

УСТАНОВИЛ:

СГЦ «СКЗОСП» (далее – учреждение, СГЦ) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к территориальному управлению Росимущества в Ставропольском крае (далее – управление), главе КФХ ФИО2 (далее – глава КФХ) и ООО «Плодородие» (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельных участков от 17.01.2014 № 544 сроком на 49 лет по 16.01.2013 включительно, зарегистрированного управлением Росреестра по Ставропольскому краю за № 26-26-08/005/2014-098 от 07.02.2014, и применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующими записей об аренде от 07.02.2014 № 26-26-08/005/2014- 098 и субаренде от 21.04.2014 № 26-26-08/011/2014-108.

Решением суда от 24.04.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2017 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2018 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным (ничтожным) договор № 544 от 17.01.2014 аренды земельных участков с кадастровым номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости за номером 26-26- 08/005/2014-098 от 07.02.2014, и применил последствия его недействительности в виде обязания главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае земельные участки с кадастровыми номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580. Судебный акт мотивирован тем, что истец, является не арендатором спорных земельных участков, а претендентом на их получение, в связи с чем требования о признании спорного договора аренды недействительным и возвращение сторон сделки в первоначальное состояние, т.е. возврат земельного участка в распоряжение управления, направлены на восстановление прав истца на реализацию права на получение спорных земельных участков.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае обратились в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили отменить решение суда. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что у истца отсутствует исключительное право на заключение договора аренды без торгов, а следовательно признание спорного договора недействительными не приведет к восстановлении нарушенного права.

До судебного заседания от Федерального агентства научных организации поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве, согласно которому просили произвести процессуальную замену третьего лица по делу № А63-15191/2016 с Федерального агентства научных организаций на Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Исследовав доводы заявленного ходатайства, судебная коллегия пришла к выводу об его удовлетворении. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым произвести процессуальную замены третьего лица по делу № А63-15191/2016 с Федерального агентства научных организаций на Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

В судебном заседании представители Федерального государственного бюджетного научного учреждения Федеральный научный центр «Всероссийский научно-исследовательский и технологический институт птицеводства» Российской академии наук поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционные жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы-без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в данном обособленном споре,  извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 05.07.2018 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и проверив законность обжалуемого судебного акта  в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2018 по делу № А63-15191/2016 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, приказом Министерства сельского хозяйства от 12.11.1966 № 365 создана СевероКавказская зональная опытная станция по птицеводству. 

Постановлением главы администрации города Георгиевска и Георгиевского района Ставропольского края от 23.08.1993 № 1024 на основании приказа № 365 от 12.11.1966 зарегистрировано государственное предприятие «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству», учредителем которого являлась Россельхозакадемия. 

Постановлением Президиума Россельхозакадемии от 22.10.1998 (протокол № 12) государственное предприятие «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» реорганизовано в форме преобразования в государственное научное учреждение «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству». 

Постановлением главы Георгиевской территориальной государственной администрации Ставропольского края от 01.02.1996 в ведение Обильненской сельской администрации переданы земли общей площадью 2 401 га, в т.ч. пашни – 2270 га, пастбищ – 26 га, прочих угодий – 105 га. Постановлением главы Георгиевской территориальной государственной администрации Ставропольского края от 30.07.1997 № 499 за муниципальными образованиями Георгиевского района закреплены земли согласно приложению № 1, в том числе за Обильненским сельским муниципальным образованием – 3190 га, из них 2558 га сельскохозяйственных угодий и 632 га прочих угодий. 

Согласно свидетельству о праве пользования № 35 от 04.08.1997 Обильненскому муниципальному образованию село Обильное предоставлено в пользование для сельхозиспользования и других целей 3190 га, в том числе 2 558 га сельскохозяйственных угодий, из них 2 3190 га пашни, 230 га пастбищ и 632 га прочих угодий.

Постановлением главы администрации села Обильного Георгиевского района от 31.01.2001 № 33 государственному научному учреждению «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 593 га, в том числе 1 529 га пашни и 64 га прочих угодий, сроком на 3 года для сельскохозяйственного использования. 

На основании данного постановления администрацией села Обильного с государственным научным учреждением «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» заключен договор № 9 от 31.01.2001 аренды земельного участка площадью 134 га (кадастровый номер 26:25:040704:00), земельного участка площадью 277 га (кадастровый номер 26:25:040503:00) и земельного участка площадью 1182 га (кадастровый номер 26:25:040703:00). Земельные участки расположены: Ставропольский край, Георгиевский район, с. Обильное. Планы земельных участков приложены к договору. 

Согласно пункту 1.2 договор заключен сроком на 3 года. В данном пункте также указано, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. 

Договор зарегистрирован Георгиевским филиалом Регистрационной палаты Ставропольского края 19.04.2002 за №№ 26-01/25-5/2002-265, 26-01/25-5/2002-266, 26-01/25- 5/2002-267. 

Постановлением Президиума Россельхозакадемии от 27.09.2001 государственное научное учреждение «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» реорганизовано в форме преобразования в государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» Российской академии сельскохозяйственных наук. Данное юридическое лицо зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) 1022601172483.

 Дополнительным соглашением № 1 от 14.04.2003 стороны внесли изменения в договор аренды от 31.01.2001 № 9 в части наименования арендатора в связи с реорганизацией, а также продлили договора аренды сроком на 10 лет. 

Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 27.05.2003 за номером 26-01/25- 5/2003-140. 

На основании постановления Президиума Россельхозакадемии от 10.06.2003 (протокол № 6) и приказа Россельхозакадемии от 10.06.2003 № 67 государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» Российской академии сельскохозяйственных наук было переименовано в организацию научного обслуживания «Племенной птицеводческий завод «Северо-Кавказский» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук.

Постановлением Президиума Россельхозакадемии от 15.04.2004 (протокол № 4) и приказом Россельхозакадемии от 19.04.2004 № 30 ОНО «ППЗ Северо-Кавказский» ГНУ МНТЦ «Племптица» Россельхозакадемии реорганизована в форме преобразования в государственное научное учреждение «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» Российской академии сельскохозяйственных наук (ОГРН 

<

***>). 

Соглашением от 20.11.2007 о внесении изменений договор аренды от 31.01.2001 № 9 изменено наименование арендатора на государственное научное учреждение «СевероКавказская зональная опытная станция по птицеводству» Российской академии сельскохозяйственных наук (соглашение зарегистрировано 19.12.2007 за номером 26-26- 25/021/2007-785). 

11.01.2007 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о ранее учтенном земельном участке площадью 1529 га, которому присвоен кадастровый номер 26:25:000000:578. В материалах кадастрового дела данного земельного участка в качестве документа основания содержится постановление главы администрации села Обильного от 31.01.2001 № 33. 

11.01.2007  на основании пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона №137- ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) управлением Росреестра по Ставропольскому краю зарегистрировано право собственности Российской Федерации (запись о регистрации № 26-26-12/084/2006-376) на земельный участок с кадастровым номером 26:25:000000:578, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 15 290 000 кв.м, адрес (местоположение): в административных границах муниципального образования Обильненского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 26АБ № 285102 от 11.01.2007. 

15.01.2007  на основании пункта 1 статьи 3.1 Закона № 137 управлением зарегистрировано право собственности Российской Федерации (регистрационная запись от 15.01.2007 № 26-26-12/084/2006-375 на земельный участок с кадастровым номером 26:25:000000:580, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 90000 кв.м, адрес (местоположение): в административных границах муниципального образования Обильненского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края (свидетельство о государственной регистрации права серии 26АБ № 285122 от 15.01.2007). 

Оба указанных земельных участка внесены в ГКН без сведений о границах. 

04.03.2008 за муниципальным образованием село Обильное на основании постановлений главы Георгиевской территориальной государственной администрации от 01.02.1996 № 93 и от 30.07.1997 № 499, свидетельства о праве пользования № 35 от 04.08.1997 зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 2401 га, с кадастровым номером 26:25:000000:1655, расположенный в административных границах муниципального образования села Обильного Георгиевского района Ставропольского края, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.03.2008 № 26-АЕ 306409 (запись о регистрации от 04.03.2008 за номером 26-26-25/010/2008-199). 

В ГКН сведения об указанном земельном участке внесены без описания границ. 

В соответствии с постановлением Президиума Россельхозакадемии от 08.07.2009 (протокол № 8) и приказом Россельхозакадемии от 21.07.2009 № 95 государственное научное учреждение «Северо- Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» Российской академии сельскохозяйственных, наук реорганизовано в форме преобразования в федеральное государственное унитарное предприятие племенной птицеводческий завод «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» Российской академии сельскохозяйственных наук» (ОГРН 

<

***>, далее - предприятие). 

Дополнительным соглашением от 12.10.2009 в связи с реорганизацией внесены изменения в части наименования арендатора по договору от 31.01.2001 № 9. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 04.12.2009 № 26-26-25/030/2009/125. 

Согласно актам о включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках от 07.06.2012 и от 14.06.2012 земельным участкам, указанным в договоре аренды от 31.01.2001 № 9 под кадастровыми номерами 26:25:040503:00, 26:25:040703:00, 26:25:040704:00, присвоены новые кадастровые номера: 26:25:000000:4047, 26:25:000000:4050, 26:275:000000:4063. 

Из материалов кадастровых дел, выписок из ЕГРН и дел правоустанавливающих документов (уведомления о внесении изменений в ЕГРП от 15.06.2012 № 5/2002-266, № 5/2002-265 и от 18.06.2012 № 5/2002-267) видно, что в ЕГРП были внесены изменения в отношении названных земельных участков, а именно: изменены кадастровые номера и сведения о площади: с 26:25:040503:00 на 26:25:000000:4047, площадь с 277 га на 2770000 кв.м; с 26:25:040703:00 на 26:25:000000:4050, площадь с 1182 га на 11820000 кв.м; с 26:25:040704:00 на 26:25:000000:4063 с 134 га на 1340000 кв.м. 

03.02.2011 ФГУП племенной птицеводческий завод «Северо-Кавказская опытная станция по птицеводству» Российской академии сельскохозяйственных наук» (предприятие) обратилось в управление с заявлением исх. № 35 от 02.02.2011 о замене арендодателя по договору аренды от 31.01.2001 № 9 в связи с регистрацией права федеральной собственности.

Управление письмом от 14.03.2011 № 2123/05 отказало во внесении изменений в договор аренды, ссылаясь на то, что кадастровые номера земельных участков, указанные в договоре аренды от 31.01.2001 № 9, не соответствуют кадастровым номерам земельных участков, находящихся в федеральной собственности. 

16.01.2013 предприятие обратилось в управление с заявлением исх. № 7 от 14.01.2013 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580. 

Управление в письме от 28.01.2013 № 00694/04 указало, что вопрос предоставления предприятию в аренду указанных выше земельных участков может быть рассмотрен после установления местоположения границ и площади земельных участков, а также предоставления предприятием заявления с приложением необходимых для оформления аренды документов. 

14.03.2013 управление в письме № 2329/04 уведомило ФГУП ППЗ «СКЗОСП» о том, что в связи с непредоставлением необходимых документов, заявление от 28.01.2013 № 00694/04, оставлено без рассмотрения. 

Истцом данные отказы (действия) управления оспорены не были. 

В мае 2013 года по заказу управления выполнены кадастровые работы по уточнению границ земельных участков с кадастровыми номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580, по результатам чего подготовлены межевые планы от 31.05.2013, на основании которых по заявлению управления в ГКН осуществлен кадастровый учет изменений. По итогам кадастровых работ площадь земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:578 составила 15 274 990 кв.м, земельного участка 26:25:000000:580 – 90000 кв.м. В связи с изменением площади земельного участка 26:25:000000:578 распоряжением управления от 15.08.2013 № 1197 площадь участка признана равной 15 274 990 кв.м, после чего получено новое свидетельство о государственной регистрации права федеральной собственности от 29.08.2013 серии 26-АИ № 285540 на данный земельный участок с измененной площадью. 

08.08.2013 глава КФХ ФИО2 обратилась в управление с заявлением вх. № 13221 о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580. 

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом письмом от 16.12.2013 № ПП-10/59008 поручило управлению обеспечить внесение изменений в ГКН в части исключения сведений об обременении земельных участков правом аренды ГУП «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» и обеспечить вовлечение земельных участков в хозяйственный оборот путем заключения договоров аренды в порядке, установленном действующим законодательством.

В газете «Огни Кавминвод» от 17.12.2013 № 50 (524) опубликовано сообщение управления о наличии предлагаемых для передачи в аренду вышеуказанных земельных участков. 

Ввиду поступления единственного заявления о предоставлении земельных участков от ФИО2 управление вынесло распоряжение от 17.01.2014 № 27 о предоставлении главе КФХ в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580 площадью 15 274 990 кв.м и 9000 кв.м, соответственно. 

На основании указанного распоряжения между управлением (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) заключен договор от 17.01.2014 № 544 аренды указанных земельных участков сроком с 17.01.2014 по 16.01.2063, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 07.02.2014 за номером 26-26-08/005/2014-098. 

Земельные участки предоставлены главе КФХ по акту приема-передачи в момент подписания договора (пункт 1.3 договора). 

24.03.2014  с согласия управления, выраженного в письме от 21.03.2014 № 1959/04, главой КФХ с ООО «Плодородие» заключен договор субаренды № 1 земельных участков с кадастровыми номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580 на срок по 10.01.2063, зарегистрированный в ЕГРП 21.01.2014 за номером 26-26-08/011/2014-108. 

В соответствии с Федеральным законом от 27.09.2013 № 253-ФЗ «О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.12.2013 № 2591-р предприятие передано в ведение Федерального агентства научных организаций (далее – ФАНО России). 

Приказом ФАНО России от 11.07.2014 № 196 предприятие переименовано в федеральное государственное унитарное предприятие племенной птицеводческий завод «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству». 

Письмом от 24.09.2015 предприятие запросило у управления копии документов в отношении спорных земельных участков и документов по рассмотрению обращения от 14.01.2013 № 7. 

26.10.2015 с сопроводительным письмом исх. № 9185/04 управление направило предприятию копии писем от 14.01.2103, от 02.02.2011, ответов от 14.03.2011, от 28.01.2013, поручения Росимущества от 17.12.2013, распоряжения от 17.01.2014, договора аренды от 17.01.2014 № 544, свидетельств о регистрации права федеральной собственности, публикации, кадастровых паспортов и выписок из ЕГРП на земельные участки.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 23.01.2016 № 68-р Федеральное государственное унитарное предприятие племенной птицеводческий завод «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» реорганизовано в форме преобразования в федеральное государственное бюджетное учреждение «Селекционногенетический центр «Северо-Кавказская зональная опытная станция по птицеводству» (истец). 

Претензиями от 25.10.2016 № 218 и № 219, направленными сторонам 25.10.2016, истец просил расторгнуть договор аренды от 17.01.2014 № 544 и прекратить запись об аренде земельных участков. 

Полагая свои права нарушенными, учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В пункте 84 постановления от 23.06.2015 № 25 указано, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Обязанность подтвердить наличие такого интереса в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на истца.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

По общему правилу лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

 Обращаясь в суд с настоящим требованием, истец указывает, что договор аренды от 31.01.2001 № 9 на земельные участки, в границы которых фактически вошли вышеназванные земельные участки, продленным на неопределенный срок, а смена собственника земли не повлекла прекращения арендных отношений.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). 

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные права принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН от 13.01.2017 границы земельных участков с кадастровыми номерами 26:25:000000:4047 (26:25:040503:00), 26:25:000000:4050 (26:25:040703:00), 26:25:000000:4063 (26:25:040704:00) не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Данные участки являются ранее учтенными земельными участками. Из планов земельных участков, приложенных к договору аренды от 31.01.2001 № 9, с местоположением земельных участков с кадастровыми номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580, межевых планов и данным публичной кадастровой карты, следует, что земельные участки, предоставленные по договорам аренды от 31.01.2001, от 17.01.2014 № 544 территориально совпадают. 

Сведения о земельном участке 26:25:000000:578 внесены как о ранее учтенном на основании постановления от 31.01.2001 № 33, в соответствии с которым заключен договор аренды от 31.01.2001 № 9. 

Площадь земельного участка 26:25:000000:578 первоначально внесена в ГКН в размере 1529 га, что соответствует общей площади пашни из состава земель, предоставленных по договору от 31.01.2001 № 9. При проведении кадастровых работ по уточнению границ указанного земельного участка и земельного участка 26:25:000000:580 их границы описаны таким образом, что в территорию участка 26:25:000000:578 вошла часть первоначальной площади по договору №9 от 31.01.2001 (1527,4990 га, включающих как пашню, так и прочие угодья: лесополосы между полями, полевые дороги), а часть территории, арендуемой по этому договору, описана в составе земельного участка 26:25:000000:580. 

Из поручения Росимущества от 16.12.2013 № ПП10/59008 по вопросу предоставления земельных участков 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580 следует, что данные земельные участки обременены правом аренду ГУП «СевероКавказская зональная опытная станция по птицеводству». Росимуществом поручено  исключить эти обременения из сведений о земельных участках, то есть фактически прекратить договор аренды.

 Учреждение в силу статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации является правопреемником первоначального арендатора по договору аренды от 31.01.2001 № 9 и всех созданных в дальнейшем в результате реорганизаций вышеуказанных организаций, в том числе предприятия. 

Возникновение права федеральной собственности в порядке разграничения государственной собственности на землю не является в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Данное обстоятельство отражено в постановлении кассационной инстанции в рамках настоящего дела.

В свою очередь из  пункта 1.2 договора следует, что он заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его подписания сторонами, то есть первоначально договор заключен на срок до 31.01.2004 (10 лет с даты подписания договора). 

В дополнительном соглашении № 1 от 14.04.2003 стороны указали: «Арендодатель и арендатор пришли к соглашению продлить договор аренды сроком на 10 (десять) лет.». 

Поскольку дополнительное соглашение заключено до истечения первоначального срока договора и учитывая положения части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное соглашение определяет правоотношения сторон с момента его заключения. 

Согласно пункту 5 соглашения оно вступает в силу с момента его государственной регистрации, что с учетом пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса и срока договора аренды не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Следовательно, срок договора аренды с учетом дополнительного соглашения установлено до 27.05.2013, что также зафиксирована в ЕГРП при регистрации дополнительного соглашения. 

На момент обращения предприятия в управление в январе 2013 года срок указанного договора аренды не истек, а по истечении этого срока земельные участки не возвращены арендатором (на тот момент предприятием). Следовательно, в силу императивных положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Причем право арендодателя отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не обусловлено нарушением условий договора со стороны арендатора. 

Из писем управления от 28.01.2013 № 00694/04 и от 14.05.2013 № 2329/04 не усматривается ни отказ от продления договора аренды от 31.01.2001 № 9, ни как возражения против дальнейшего использования земельных участков предприятием. Так, управление в письме от 28.01.2013 № 00694/04 признало договор аренды № 9 от 31.01.2001 действующим и не исключало возможность предоставления земельных участков предприятию, а лишь указало на необходимость уточнения их границ и представления дополнительных материалов для заключения нового договора.

Вместе с тем, в материалы дела представлено уведомление от 12.08.2013 исх. № 8048/04, полученное руководителем предприятия 15.08.2013, в котором управление уведомило предприятие о прекращении арендных обязательств по договору аренды № 9 от 31.01.2001. Тем же уведомлением управление информировало предприятие о том, что на основании распоряжения № 74 от 09.08.2013 будет проведена проверка фактического использования земельных участков с кадастровым номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580.

Принимая во внимание изложенное, договор аренды от 31.01.2001 № 9, возобновленный 27.05.2013 на неопределенный срок, прекращен по истечении трех месяцев со дня вручения уведомления от 12.08.2013 № 8048/04, т.е. с 15.11.2013. При этом, как следует из материалов дела, спорные земельные участки выбыли из владения учреждения и им не используются с 2014 года. 

С момента заключения оспариваемых договоров аренды и субаренды земельные участки используются ФИО2 и ООО «Плодородие», т.е. с 2014 года по настоящее время. Данные обстоятельства прослеживаются из изменения площади сельскохозяйственных угодий в экспликациях земель предприятия и СГЦ за 2009-2015 гг., карт-схем посевов ООО СХП «Плодородие» на 2014-2017 гг., отчета по обоснованию применения удобрений ООО СХП «Плодородие» (2015 г.), а также подтверждаются пояснениями истца и ответчиков. Как указал суд кассационной инстанции, имеющиеся в деле доказательства, очевидно, свидетельствуют о наличии у учреждения заинтересованности в приобретении в долгосрочную аренду участков из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:25:000000:578 и 26:25:000000:580, о которой управление было информировано на момент рассмотрения заявления главы КФХ ФИО2

В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности урегулирован в статье 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее - Закон № 74-ФЗ).

Устанавливая порядок предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйствам, Закон № 74-ФЗ не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Из системного толкования норм Закона № 74-ФЗ, пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой редакции), пунктов 2 и 3 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) следует, что в отсутствие в Законе № 74-ФЗ соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию, учитывая, что указанным лицам (гражданам, изъявившим намерение создать крестьянское (фермерское) хозяйство) необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ о предоставлении участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в случае, если подано два и более заявления.

Применение этой нормы в случае наличия конкурирующих заявок вытекает также из статьи 2 Закона № 101-ФЗ, которой предусмотрено, что участниками отношений, регулируемых Законом № 101-ФЗ, являются граждане, юридические лица, публично-правовые образования, не исключая, тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

При таких обстоятельствах, истец на ровне с ответчиком является претендентом на заключение договора аренды на спорные земельные участки, а при наличии конкурирующих обращений предоставление земельных участков фермерскому хозяйству без проведения торгов не соответствует нормам земельного законодательства (подпункт 11 пункта 1 статьи 1, статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 10 Закона № 101-ФЗ).

Признание недействительным (ничтожным) договора аренды влечет необходимость реализации публичных процедур, направленных на предоставление в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Следовательно, возврат земельного участка в распоряжение управления, направлены на восстановление прав истца на реализацию права на получение спорных земельных участков.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований истца в части признания договора аренды недействительным. 

Доводы апелляционных жалоб не содержат доводов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при повторном рассмотрении настоящего спора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований в части погашении регистрационных записей об аренде и субаренде исходил из того, что предметом оспаривания могут являться права или обременения, а не регистрационные записи. В свою очередь, решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности является достаточным основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Доводов относительно решения суда в данной части апеллянтами не заявлено.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционных жалоб основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе главы КФХ по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд. 

В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Теруправление освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

произвести процессуальную замену по делу № А63-15191/2016 с Федерального агентства научных организаций на Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2018 по делу № А63-15191/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

З.А. Бейтуганов

 

Судьи

 

Е.Г. Сомов

 

С.И. Джамбулатов