ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-2717/2021

г. Киров

16 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судейКононова П.И., Великоредчанина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 28.04.2022 по делу № А29-2717/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «СЕВЕРГАЗКОНТИНЕНТАЛЬ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Управляющая Организация «Вита»,

о взыскании задолженности и пени,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Экострой» (далее – истец, ООО «Экострой») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, АО «Тандер») о взыскании с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), задолженности по переменной части арендной платы в размере 669 875,84 руб.

К участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью «Севергазконтиненталь» (далее – ООО «Севергазконтиненталь»), общество с ограниченной ответственностью Управляющая Организация «Вита» (далее – ООО УО «Вита»).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.04.2022 исковые требования удовлетворены частично, с АО «Тандер» в пользу ООО «Экострой» взыскано 183 714 руб. 55 коп. задолженности.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Экострой» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец указывает, что уменьшение тарифа ООО УО «Вита» является неправомерным. Ответчик, подписывая договор аренды № СктФ/126/14 от 09.04.2014, принял на себя обязанность дополнительно, сверх арендной платы возмещать арендодателю расходы, в том числе на содержание мест общего пользования (содержание и текущий ремонт общего имущества).

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 15.06.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 16.06.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной статьи участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, пояснил, что места общего пользования составляют лишь часть от всего объема общего имущества МКД. Соответственно, и расходы на содержание мест общего пользования составляют лишь часть расходов на содержание общего имущества МКД.

Иные лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В силу статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство по делу откладывалось.

Определением от 10.11.2022 в соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью дальнейшего участия судьи Минаевой Е.В. в рассмотрении дела в составе суда произведена замена на судью Великоредчанина О.Б.

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание после отложения не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, 09.04.2014 ООО «Севергазконтиненталь» (далее – арендодатель) и ЗАО «Тандер» (далее – арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества № СктФ/126/14 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение помещения общей площадью 1350,3 кв. м на 1 этаже и в подвале объекта по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.2 договора аренды объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии (до момента заключения прямого договора), водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, платы за содержание мест общего пользования. В случае отсутствия счетчиков учета потребленных ресурсов переменная часть арендной платы (услуги теплоэнергии и содержание мест общего пользования дома) определяется пропорционально занимаемой площади. Размер переменной арендной платы определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания акта выполненных работ по переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя (пункты 5.3.1, 5.3.2 договора аренды). 

11.04.2014 арендодатель передал, а арендатор принял спорные помещения, сторонами подписан акт приема-передачи.

20.01.2020 ООО «Севергазконтиненталь» (продавец) и ООО «Экострой» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества № 11, по которому нежилые помещения 1 этажа и подвала по адресу: 

<

...>, переданы в собственность покупателю (т. 1, л. д. 27-31).

Уведомлением от 17.02.2020 истец уведомил ответчика о переходе к нему права собственности не арендованные помещения (т. 1, л. д. 32).

01.01.2021 ООО «Экострой» и АО «Тандер» подписали дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесли изменения в пункт 1.1 договора, изложив его следующим образом: «арендодатель передает за плату во временное пользование и владение недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 715,2 кв. м, кадастровый номер 11:19:0801020:2813, на 1 этаже по адресу: 

<

...>, пом. Н-2» (т. 2, л. д. 180). 

На основании и во исполнение решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 17.09.2014 между ООО «Экострой» и ООО УО «Вита» заключен договор управления многоквартирным домом от 11.02.2020  №9/2020 (т. 2, л. д. 10-16).

В период с февраля 2020 года по март 2021 года ООО УО «Вита» выставляло ООО «Экострой» плату за содержание и ремонт общего имущества дома исходя из тарифа 40,97 руб. за кв. м.

ООО «Экострой» на основании пункта 5.3.2 договора аренды перевыставляло указанную плату АО «Тандер».

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению переменной арендной платы не выполнил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Принимая во внимание, что от ответчика не поступило возражений относительно проверки решения только в оспариваемой истцом части, суд апелляционной инстанции проверяет решение только в части требований, в удовлетворении которых отказано судом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено и ответчиком не оспорено, что переменную арендную плату за период с марта 2020 года по март 2021 года АО «Тандер» не вносило.

Руководствуясь положениями статей 210, 249, пункта 2 статьи 616 ГК РФ, статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, проанализировав содержание пунктов 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3 договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что плата за содержание мест общего пользования составляет сумму тарифов на подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей с предварительным их увлажнением (в доме без лифтов и мусоропровода) (5,56 руб. за 1 кв. м), на подметание лестничных площадок и маршей выше третьего этажа с предварительным их увлажнением (в доме без лифтов и мусоропровода) (2,835 руб. за 1 кв. м), на мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей (в доме без лифтов и мусоропровода) (0,28 руб. за 1 кв. м), на мытье лестничных площадок и маршей выше третьего этажа (в доме без лифтов и мусоропровода) (0,153 руб. за 1 кв. м), на текущее содержание КЭЗ (МОП), в том числе установка пружин, остекление рам, окраска мусорных контейнеров, мелкий ремонт дверей и др. в соответствии со сметой (2,913 руб. за 1 кв. м), умноженную на занимаемую ответчиком площадь помещений.

Между тем суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

 В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 6 Обзора судебной практики № 3 (2019), содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами.

Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

При этом согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статья 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Пунктами 5.3.1, 5.3.2 договора аренды установлено, что переменная часть арендной платы эквивалентна, в том числе стоимости платы за содержание мест общего пользования. Переменная часть арендной платы (услуги теплоэнергии и содержание мест общего пользования дома) определяется пропорционально занимаемой площади. Размер переменной арендной платы определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания акта выполненных работ по переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя.

Из содержания указанных пунктов следует, что плата за содержание мест общего пользования определяется на основании выставленных снабжающей организацией в адрес арендодателя первичных документов.

Как следует из материалов дела, в 2020 году, начале 2021 года ООО «УО «Вита» выставило истцу счета на оплату, акты, в которых услугой указано «содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме». 

При этом в счетах на оплату, актах данная услуга не разделена на отдельные виды работ с указанием размера платы по каждому виду работ.  

Доказательства того, что до 2020 года арендатором плата за содержание мест общего пользования на основании пунктов 5.3.1, 5.3.2 договора аренды вносилась не в размере, определенном управляющей организацией и указанном в первичных документах, в материалы дела не представлены.

Расшифровка размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по видам работ и услуг осуществлена ООО «УО «Вита» только в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции (октябрь 2021 года (т. 3, л. д. 33-37)), что не свидетельствует о сложившейся во взаимных отношениях сторон договора практике внесения платы за содержание мест общего пользования только в части работ по подметанию лестничных площадок и маршей с предварительным их увлажнением, по мытью лестничных площадок и маршей, по текущему содержанию КЭЗ (МОП), в том числе установка пружин, остекление рам, окраска мусорных контейнеров, мелкий ремонт дверей и др. в соответствии со сметой.

Кроме того, давая толкование рассматриваемых условий договора, суд апелляционной инстанции исходит из того, что понятия «содержание мест общего пользования» действующее законодательство не содержит.

В то же время в силу пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

д(2)) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом «Об электроэнергетике»;

л) приобретение холодной воды, горячей воды и электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме (далее - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества) при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг). Возможность указанного потребления, отведения считается предусмотренной конструктивными особенностями многоквартирного дома при наличии в таком многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление с использованием соответствующего коммунального ресурса коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, а также отведению сточных вод.

В силу действующего жилищного законодательства обязанность несения расходов на содержание помещения, а также участия в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, возложена на собственника помещения в многоквартирном доме, в том числе собственника нежилого помещения.

Однако в данном случае толкование условий договора аренды позволяет прийти к выводу о том, что расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме включаются в состав арендной платы в качестве ее переменной части и возлагаются на арендатора, который, пользуясь расположенным в многоквартирном доме нежилым помещением, одновременно осуществляет пользование общим имуществом многоквартирного дома в соответствующей части.

Оснований полагать, что при заключении договора аренды стороны исходили из того, что в состав переменной части арендной платы входят не все расходы собственника нежилого помещения по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а только их часть, у апелляционного суда не имеется, поскольку такой конкретизации договор не содержит. Одно лишь использование в договоре не предусмотренного действующим законодательством термина «содержание мест общего пользования» не позволяет определить объем платы применительно к такому понятию или сделать вывод о том, что воля сторон  договора была направлена на то, что часть расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома остается на арендодателе. 

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по договору аренды арендатор обязан вносить плату за содержание мест общего пользования в размере, отраженном в первичных документах управляющей организации.

Руководствуясь положениями ГК РФ, договора аренды, размером платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (40,97 руб. за 1 кв. м), учитывая площадь арендуемых помещений (до января 2021 года 1333,8 кв. м, с января 2021 года 715,2 кв. м), период просрочки (март 2020 года – март 2021 года), в отношении которого стороны не возражали, суд апелляционной инстанции определил, что размер переменной арендной платы за период с марта 2020 года по март 2021 года составляет 634 363 руб. 15 коп.

Доказательства внесения ответчиком платы в каком-либо размере в материалы дела не представлены.

Таким образом, исковое требование о взыскании переменной арендной платы подлежит удовлетворению в части суммы 634 363 руб. 15 коп.

В части отказа судом первой инстанции во взыскании переменной арендной платы за февраль 2020 года возражения от сторон не поступили.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ» удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 28.04.2022 по делу № А29-2717/2021 изменить.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ» удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 634 363 рубля 15 копеек и судебные расходы по оплате государственной пошлины в суде первой инстанции и суде апелляционной инстанции в сумме 18 369 рублей 90 копеек. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист по ходатайству истца.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 606 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 10.03.2021 № 79.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                                                  С.С. Волкова

Судьи                                                                                           П.И. Кононов

                                                                                           О.Б. Великоредчанин