ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-10957/2022

город Воронеж

12 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2025 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2025 года.                                                                                                  

        Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                                Капишниковой Т.И.,

                                                                                          Песниной Н.А.,

    при ведении протокола секретарем  судебного заседания  Шипиловой Д.А.,

В судебное заседание представители от ИП ФИО1 КФХ ФИО2, ООО «АгроСемена», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 11.10.2023 по делу № А35-10957/2022, по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 КФХ ФИО2 о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу государственной регистрации прав, выраженные в уведомлении № КУВД-001/2022-38150432/3; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости,

третьи лица: ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО «АгроСемена», ФИО11,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 ФИО12 Сабирович обратился в арбитражный суд с заявлением (далее – ИП ФИО2) о признании незаконными льказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление) в  государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 13.12.2022 № КУВД-001/2022-38150432/3, а именно во  внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:9, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет»; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:9, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет» по 03.09.2032 (с учетом уточнений в порядке ст. 49АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО «АгроСемена», ФИО11

Решением Арбитражного суда Курской области от 11.10.2023 заявленные требования удовлетворены. Отказ Управления в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении от 13.12.2022 № КУВД-001/2022-38150432/3, а именно во внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:9, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет» признаны незаконными. Суд обязал Управление осуществить действия по регистрации права аренды и внесению изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:9, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет».

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить решение суда, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. 

В апелляционной жалобе указывает, что внесение изменений в ЕГРН повлечет нарушение прав и законных интересов собственников выделенного земельного участка. Считает, что предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Ссылается на непредставление дополнительного соглашения, подтверждающего изменения срока договора аренды.  

Рассмотрение дела откладывалось.

К материалам дела приобщен отзыв на апелляционную жалобу, поступивший от ИП ФИО2, письменные пояснения, поступившие от ООО «АгроСемена», Управления.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее. 

Земельный участок с кадастровым номером 46:20:100901:9 площадью 763 402 кв.м. был образован путем выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:32 категории земель сельскохозяйственного назначения. 

20.04.2010 указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет.

Участок находился на праве общей долевой собственности у ФИО9 (2/27), ФИО8 (2/27), ФИО13 (1/27), ФИО6 (2/27), ФИО5 (2/27), ФИО4 (2/27), ФИО3 (2/27), ФИО2 -  14/27 долей.

01.07.2012 между собственниками земельного участка (арендодатель) с кадастровым номером 46:20:100901:9 и ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» (арендатор) был заключен договор аренды №1, по условиям которого Арендодатели передали, а Арендатор принял в аренду земельный участок (массив) сельскохозяйственных угодий находящийся в общей долевой собственности лиц, указанных в Приложении №3 к данному Договору.

Общая площадь   земельного участка (массива) сельскохозяйственных угодий составляет 763 402 кв.м. Местоположение земельного участка (массива): Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет», согласно прилагаемого кадастрового плана границ земельного участка с его описанием на 4 (четырех) листах (Приложение № 4 к договору).

Договор заключен на 10 лет с момента его государственной регистрации (п.1.3 договора).

Указанный договор был зарегистрирован 03.09.2012 (т.д.1 л.д. 11), то есть по 04.09.2022 года включительно.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на приобретение в собственность долей в праве на арендуемом земельном участке, находящемся в долевой собственности, преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка по истечении срока действия настоящего договора.

Изменения и\или дополнения в настоящий договор вносятся по взаимному согласию Сторон на основании дополнительного соглашения. Согласие Арендодателей на внесение изменений и\или дополнений считается полученным в случае принятия такого решения общим собранием участников долевой собственности на земельный участок. В указанном пункте помимо описания порядка созыва и проведения собрания указано, что Согласие Арендатора считается подученным, если оно выражено и подписании дополнительного соглашения к настоящему договору. Дополнительное соглашение к настоящему договору от имени арендодателей подписывает лицо, уполномоченное на это собранием участников долевой собственности на земельный участок, укачанное в протоколе собрания. Подтверждением полномочий указанного лица является протокол собрания (п.6.5 договора).

Если за 3 года до истечения срока действия настоящего договора ни одна из Сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях (п. 6.7 договора). 

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 6.6 договора).

15.03.202018 в адрес ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск»   собственниками спорного земельного участка (ФИО14, ФИО13, ФИО6, ФИО5,   ФИО4, ФИО3) направлено уведомление о расторжении договора аренды №1 от 01.07.2012.

24.05.2021 ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» (по договору - «Старый Арендатор»)  и  ИП глава КФХ ФИО2 (по договору - «Новый Арендатор») заключили Договор    о передаче прав и обязанностей    арендатора  по договору №1 аренды  от 01.07.2012   земельного участка площадью 763 402 кв. м с кадастровым номером 46:20:100901:9.  

 18.08.2021 договор зарегистрирован за номером 46:20:100901:9-46/058/2021-11.

На земельный участок с кадастровым номером 46:20:100901:9  распространено обременение  арендой в пользу ИП ФИО2, срок аренды в ЕГРН указан с 03.09.2012 по 03.09.2022.

20.09.2021 ИП ФИО2 (арендатор) и ИП ФИО10 (субарендатор) заключили договор № 9 субаренды земельного участка   с кадастровым номером 46:20:100901:9   сроком до 02.09.2022.

Договор субаренды зарегистрирован в ЕГРН 29.03.2022.

31.08.2022 ИП ФИО2 обратился в Управление с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:9.

К заявлению было приложено уведомление от 31.08.2022, в котором сообщалось об отсутствии заявлений сторон о прекращении (расторжении) договора аренды.

Из земельного участка 46:20:100901:9  ФИО9, ФИО4,  ФИО13, ФИО5, ФИО3, ФИО6 выделен земельный участок  с кадастровым номером 46:20:100901:145 (площадь 311 016 кв.м., и поставлен на учет 03.10.2022). 

Таким образом, исходный земельный участок 46:20:100901:9  сохранился в измененных границах.

04.10.2022 между указанными участники долевой собственности (арендодатели) и ООО «АгроСемена» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 46:20:100901:145, общей площадью 311 016 кв.м., сроком на 25 лет.

 По заявлению ФИО2 об отражении в Реестре срока аренды  земельного участка №46:20:100901:9   до 2032 года,  14.09.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области   было принято решение  о приостановлении государственной регистрации прав за № КУВД-001/2022-38150432/1, в связи с не предоставлением подписанного сторонами соглашения о продлении срока договора аренды   земельного участка  46:20:100901:9 .

Регистратором  предложено представить  соглашение  с арендодателем о внесении изменений в зарегистрированный договор аренды земельного участка.   

Посчитав незаконным приостановление государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 14 сентября 2022 года № КУВД-001/2022-38150432/1 и последующий отказ Росреестра,  ИП ФИО2 обратился с заявленными требованиями в арбитражный суд. 

Исследовав  материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198, пунктов 4 и 5 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ оспаривание ненормативных правовых актов допускается в случае, когда такой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на лицо какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости, Закон № 218-ФЗ).

В соответствии со ст. 14 Закона №218-ФЗ  государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав.

  В силу части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав. 

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 ст. 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Как следует из договора аренды №1 от 01.07.2012, заключенного между собственниками земельного участка и ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», договор заключен на срок 10 лет (до 03.09.2022), но если за 3 года до истечения срока действия настоящего договора ни одна из Сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях (п. 1.3, 6.7 договора).

Сведениями о прекращении права аренды, возникшего на основании данного договора Росреестр не располагал, соответствующих заявлений от сторон договора в реестровое дела не  направлялось, доказательств обратного не представлено.

В связи с чем, применительно к условиям договора, предусматривающего автоматическое продление срока на 10 лет и в отсутствие сведений о его прекращении, требование Росреестра о представлении дополнительного соглашения нельзя признать обоснованным.

Вместе с тем, установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что после выдела земельного участка, от исходного участка осталось 452386 кв.м, что превышает площадь, соответствующую долям, принадлежащим ФИО2 , характеристики его – площадь и границы,    состав собственников изменились.

   Кроме того, судебная коллегия   учитывает, что из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует наличие  постановлений  о запрете регистрационных действий Белгородского РОСП УФССП России по Белгородской области от 13.09.2021 №78727725/3102; судебного пристава-исполнителя ОСП по Рыльскому, Глушковскому и Кореневскому районам от 24.04.2023 №152461061/4629, №152461052/4629, от 23.10.2023 №160858334/4629; судебного пристава-исполнителя СОСП по Смоленской обл. ГМУ ФССП России от 06.10.2023 №949154119/9867; судебного пристава-исполнителя СОСП по Курской области от 17.09.2024 №981418043/9846. 

 Апелляционная коллегия, также, отмечает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Как следует из разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 №5536/01 по делу №40-33762/00-59-327, в результате перенаема происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

 Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора (Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154-О).

Следовательно, регистрация договора о передаче прав и обязанностей №1 от 24.05.2021 (номер регистрации 46:20:100901:9-46/058/2021-11) не может подменять собой договор.   

 Рассматриваемое заявление ФИО2      суд при сложившихся и установленных судом обстоятельствах расценивает как средство подтверждения возникновения у него права аренды еще на 10 лет, и с  учетом представленных уведомлений об отсутствии намерений продолжать с ФИО2 арендные отношения и направления арендаторам уведомлений о намерении их прекратить   с последующим  выделом земельного участка №   46:20:100901:145 заключения  иных договоров аренды, суд приходит к выводу о наличии спора о праве.

В связи с чем, рассматриваемые требования не подлежат рассмотрению  по правилам главы 24 АПК РФ, правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010  "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

  Избранный заявителем способ защиты нарушенных, по его мнению прав, не приведет к их восстановлению, изменению или возникновению, а также.

В данном случае, определение надлежащего правообладателя спорного земельного участка невозможно в рамках  правовой экспертизы документов Регистрирующим органом. 

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу, что уведомление не имеется оснований считать, что уведомление Управления КУВД-001/2022-38150432/3 о приостановлении государственную регистрацию права аренды на спорный земельный участок с последующим отказом    нарушают права и законные интересы ИП ФИО2

 Таким образом, решение Арбитражного суда Курской области от 11.10.2023 подлежит отмене. 

Согласно п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела в судах первой  инстанций в силу ст. 110 АПК РФ относятся на индивидуального предпринимателя ФИО1 КФХ ФИО2.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов при рассмотрении апелляционной жалобы судом не разрешается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 11.10.2023 по делу № А35-10957/2022 отменить.

В удовлетворение требований индивидуального предпринимателя ФИО1 КФХ ФИО2 отказать. 

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судья                                       Н.Д. Миронцева

    судьи                                                                             Т.И. Капишникова

                                                                                           Н.А. Песнина