АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6628/2017

г. Краснодар

22 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) – Сомовой Ю.Ю. (доверенность от 07.02.2018), в отсутствие представителей заявителя – индивидуального предпринимателя Вещева Павла Александровича (ИНН 720200582799, ОГРНИП 304720302300279), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания “Сургутстройгаз”», Шкабары Сергея Владимировича, Маркина Сергея Сергеевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу № А32-6628/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Вещев Павел Александрович (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) о признании незаконным изложенного в письме от 17.11.2016 № 110-15-16219/16-3807 решения об отказе в утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории двадцати пяти земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка площадью 33 824 кв. м с кадастровым номером 23:40:0411006:176, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Геленджик, Южная промышленная зона, 4-й километр Сухумского шоссе (далее соответственно – схема, образуемые земельные участки, исходный земельный участок).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление архитектуры и градостроительства администрации (далее – управление архитектуры), общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания “Сургутстройгаз”» (далее – общество), Шкабара С.В., Маркин С.С. (далее – физические лица).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017, заявленные требования удовлетворены со следующей мотивировкой. Предприниматель вправе инициировать раздел исходного земельного участка, предоставленного ему в аренду для эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости. При подготовке схемы соблюдены нормативные требования к ее форме и к характеристикам образуемых земельных участков. К заявлению об утверждении схемы приложены все необходимые документы, в том числе сама схема и копии правоустанавливающих документов. Исходный земельный участок является делимым. Общество, являвшееся предыдущим собственником расположенных на исходном земельном участке объектов недвижимости, признано несостоятельным (банкротом) в 2010 году. С этого времени на исходном земельном участке производственная деятельность не ведется, объекты недвижимости как единый имущественный комплекс не используются. На исходном земельном участке такой единый имущественный комплекс отсутствует, что подтверждено раздельной государственной регистрацией перехода к предпринимателю права собственности на 19 нежилых зданий (сооружений). Расположенные в границах исходного земельного участка нежилые здания являются самостоятельными объектами, не имеют производственных и технологических связей, что подтверждено пояснениями и заключением кадастрового инженера. Предприниматель как собственник нежилых зданий (сооружений) обладает исключительным правом на земельный участок, необходимый для эксплуатации этих объектов. Заявление предпринимателя и приложенные к нему документы содержали обоснование необходимости подготовки и утверждения схемы расположения образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Земельным законодательством не допускается образование земельных участков, приводящее к невозможности разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости. Исходный земельный участок предоставлен обществу в аренду для эксплуатации промышленной базы на прежних условиях. Объектом купли-продажи по договору от 25.01.2016, заключенному обществом и предпринимателем, являлась промышленная база. К предпринимателю перешло право аренды исходного земельного участка с разрешенным использованием для эксплуатации промышленной базы. Разрешенное использование исходного земельного участка в установленном порядке не изменялось. Раздел исходного земельного участка на 25 образуемых земельных участков приведет к невозможности разрешенного использования нежилых зданий, нарушению разрешенного использования исходного земельного участка, определенного договором аренды. По данным управления архитектуры, исходный земельный участок неделим ввиду расположения на нем единого имущественного комплекса промышленной базы. Основания для удовлетворения требований предпринимателя отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по заключенному с исполнительным комитетом города-курорта Геленджик (арендодатель) договору от 24.02.2004 № 4000000812 общество (арендатор) использовало на правах аренды земельный участок несельскохозяйственного назначения площадью 63 155 кв. м с кадастровым номером 23640:0411006:15, расположенный по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Геленджик, Южная промышленная зона, 4 км. Сухумского шоссе, в целях эксплуатации промышленной базы. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 20.09.2010 по делу № А75-13006/2009 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в ходе которого производилась реализация принадлежавшего должнику недвижимого имущества. Вступившим в законную силу 18.03.2014 решением Геленджикского районного суда от 27.12.2013 по делу № 2-3694/13 договор аренды от 24.02.2004 № 4000000812 расторгнут, на администрацию возложена обязанность по заключению отдельных договоров аренды земельных участков с каждым из новых собственников нежилых зданий. В результате произведенного на основании постановления администрации от 31.07.2012 № 2196 раздела объекта аренды образован исходный земельный участок с разрешенным использованием для эксплуатации промышленной базы. 

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 06.05.2014 № 4000004868 аренды исходного земельного участка с разрешенным использованием для эксплуатации промышленной базы до 27.12.2062. Объект аренды признан сторонами фактически переданным арендатору 27.12.2013 без оформления иных передаточных документов (пункт 1.3). Запись с номером регистрации 23-23-12/070/2014-102 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.05.2014. 

На основании результатов торгов в форме публичного предложения (протокол от 28.12.2015 № 2320-ОТПП/2/1) общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор от 25.01.2016 купли-продажи расположенной на исходном земельном участке производственной базы, включающей в себя шестнадцать нежилых зданий гаража площадью 1177,9 кв. м (литеры З, 31), незавершенного строительством формовочного цеха со степенью готовностью 78 % площадью застройки 899,5 кв. м (литера Ы), автозаправочной станции площадью 122,4 кв. м (литера И), насосной токарного цеха площадью 86,3 кв. м (литера X), трансформаторной подстанции площадью 53,1 кв. м (литера Ш), сторожки площадью 14,2 кв. м (литера Я), бытовых помещений цеха обработки камня площадью 175,4 кв. м (литера Ю), административно-бытового корпуса площадью 502,3 кв. м (литеры. Д, Д1, Д2), гаража площадью 434,4 кв. м (литера С), гаража и бытовых помещений электриков площадью 134,9 кв. м (литера М), гаража и административного площадью 173,4 кв. м (литера Т), гаража и административного  площадью 61,1 кв. м (литера Л), административного  площадью 686,7 кв. м (литера Р), сторожки  площадью 19,2 кв. м (литера Б), гаража с пристройками площадью 695,7 кв. м (литеры К, К1, к, К2, КЗ), цеха по обработке камня  площадью 597,5 кв. м (литера У), а также права аренды исходного земельного участка по договору аренды от 06.05.2014 № 4000004868. Отдельные записи о переходе к предпринимателю права собственности на нежилые здания с номерами регистрации 23-23-/12-23/205/805/2016-4553/2, -4587/2, -4559/2, -4579/2, -4591/2, -4582/2, -4590/2, -4555/2, -4573/2, -4571/2, -4575/2, -4562/2, -4577/2, -4558/2, -4566/2, -4592/2 внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2016, а соответствующие свидетельства о государственной регистрации права выданы предпринимателю 16.03.2016. Акт приема-передачи нежилых зданий подписан сторонами 26.02.2016, а акт приема-передачи права аренды исходного земельного участка – 29.02.2016. Письмом от 01.07.2016 общество известило администрацию о переходе права аренды исходного земельного участка к предпринимателю.

После государственной регистрации перехода права собственности на нежилые здания к предпринимателю ему стало известно о расположении на исходном земельном участке нежилых зданий, принадлежащих на праве собственности физическим лицам (здания деревообрабатывающего столярного цеха и административно-бытового корпуса). Права на землю под этими объектами не оформлялись.

В целях раздела исходного земельного участка предпринимателем подготовлена схема расположения двадцати пяти образуемых земельных участков на кадастровом плане территории, определены их границы, размер и расположение. Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 21.10.2016 об утверждении схемы расположения образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. Письмом от 17.11.2016 №  110-15-16219/16-38-07 администрация известила заявителя о принятом решении об отказе в утверждении представленной схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории ввиду наличия актуальных сведений о разрешенном использовании исходного земельного участка для эксплуатации промышленной базы и о его неделимости.

Вызванный определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2017 по ходатайству предпринимателя в судебное заседания для дачи пояснений специалист – кадастровый инженер Перепелица Игорь Олегович пояснил, что на исходном земельном участке отсутствует единый имущественный комплекс, связанный общей инженерной и транспортной инфраструктурой, а расположенные на нем нежилые здания индивидуально определены.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается образование земельных участков из земельного участка, находящегося в публичной собственности, в соответствии с утвержденной схемой их расположения на кадастровом плане территории только при отсутствии утвержденного проекта межевания территории (статья 11.3). В целях раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве аренды, уполномоченный орган может на основании заявления заинтересованного лица либо принять решения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо обоснованно отказать в этом (пункт 7 статьи 11.4). Арендатор разделяемого земельного участка имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8). Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9). 

Статьей 11.10 Земельного кодекса установлено, что подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, предоставленного на праве аренды, может быть обеспечена арендатором (пункт 6). В решении об утверждении схемы в отношении каждого из образуемых в соответствии с ней земельных участков обязательно указываются либо территориальная зона, в границах которой они образуются, либо виды их разрешенного использования (подпункт 4 пункта 14). В утверждении схемы расположения земельного участка должно быть отказано, если она разработана с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Кодекса требований к образуемым земельным участкам, не соответствует утвержденному проекту планировки территории или предусматривает образование земельного участка в границах территории, для которой утвержден проект межевания (подпункты 3, 4, 5 пункта 16).

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6, пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенного на этом участке здания (сооружения). Это право собственника здания (сооружения) является исключительным.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору вменено в обязанность пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. 

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка в рамках действующего договора аренды. Арендодатель связан установленным Земельным кодексом порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, образование земельных участков путем раздела исходного земельного участка по инициативе арендатора последнего не может быть произвольным и допустимо только при наличии у такого арендатора законного и обоснованного им интереса в этом разделе. Утверждением схемы расположения на кадастровом плане территории образуемых земельных участков не могут обеспечиваться изменение вида разрешенного использования таких участков с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства, а также заключение арендатором исходного земельного участка на неконкурентных началах договоров аренды образуемых земельных участков, на которых отсутствуют принадлежащие названному арендатору здания (сооружения).  

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не установили наличие (отсутствие) действующего в отношении образуемых земельных участков градостроительного регламента, определенного правилами землепользования и застройки для конкретной территориальной зоны, а также утвержденных проектов планировки и межевания территории, не оценили соответствие представленной предпринимателем схемы расположения образуемых земельных участков проекту планировки территории (при его наличии) и возможность их образования на основании такой схемы (при наличии утвержденного проекта межевания территории).

Суды также не учли, что утверждение предложенной предпринимателем схемы расположения на кадастровом плане территории образуемых земельных участков и последующий кадастровый учет таких участков могут повлечь невозможность разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости в качестве промышленной (производственной) базы, а также предпосылки для заключения с предпринимателем без проведения торгов договоров аренды части образуемых земельных участков, на которых отсутствуют принадлежащие этому лицу здания (предложенной схемой предусмотрено образование двадцати пяти земельных участков при наличии у предпринимателя в собственности только шестнадцати нежилых зданий). Земельным законодательством не предусмотрена возможность предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в публичной собственности, собственнику расположенного на нем вспомогательного сооружения, не обладающего признаками самостоятельного здания (сооружения).

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы о наличии у предпринимателя права инициировать предлагаемый им раздел исходного земельного участка, о соблюдении при подготовке схемы нормативных требований к ее форме и к характеристикам образуемых земельных участков, о делимости по предлагаемому предпринимателем варианту исходного земельного участка, о невозможности использования объектов промышленной базы как единого имущественного комплекса, о доказанности этого факта раздельной государственной регистрацией перехода к предпринимателю права собственности на нежилые здания, о наличии у предпринимателя как собственника нежилых зданий (сооружений) исключительного права на все образуемые земельные участки, о представлении предпринимателем необходимого обоснования подготовки и утверждения схемы расположения образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А32-6628/2017 отменить. Дело № А32-6628/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     В.Е. Епифанов

Судья								                                 А.И. Мещерин